Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-980/2017 от 09.03.2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

05 июня 2017 года      г.Самара

Советский районный суд г. Самары в составе:

судьи Смоловой Е.К.,

при секретаре Малиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Буряк Н.А. к ООО «Прогресс-Н» об обязании заключить договор долевого участия без условия софинансирования,

установил:

Истец обратился в суд к ответчику с иском об обязании заключить договор долевого участия без условия софинансирования. В обоснование иска истец указала, что она является участником долевого строительства ЖК «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес> (строительный), в секции <данные изъяты>, восьмой этаж, двухкомнатная квартира за №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Права на данную квартиру истец приобрел путем заключения предварительного договора долевого участия с ООО «СК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства по оплате жилого помещения были выполнены в полном объеме. В связи с банкротством ООО «СК «<данные изъяты>» истец обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о включении требований передачи жилого помещения. Право требования данной квартиры было признано за истцом Арбитражным судом Самарской области, что подтверждается определением от ДД.ММ.ГГГГ. № Согласно ответа Министерства строительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. истец включен в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. В настоящее время функции застройщика жилого дома исполняет ответчик. ДД.ММ.ГГГГ. истец получил письмо, в котором ответчик предлагал заключить договор долевого участия на условиях софинансирования или возвратить денежные средства, оплаченные по договору с ООО «СК «<данные изъяты>». В том же письме содержалось предупреждение о том, что если в течение 30 дней истец не согласится на данные условия, то деньги будут возвращены на депозитный счет нотариуса. <данные изъяты> истец потребовал заключения договора долевого участия на квартиру без дополнительных условий по софинансированию, что подтверждается претензией. В удовлетворении данных требований истцу было отказано. Ответчик в устном порядке поясняет, что условия софинансирования заключаются в доплате рыночной стоимости квадратного метра жилого помещения на сегодняшний день. В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В ходе рассмотрения дела требования были уточнены в связи с изменением ответчиком проекта строительства.

Истец и его представители в судебном заседании настаивали на удовлетворении уточненных исковых требований, просили обязать ответчика ООО «<данные изъяты> заключить с Буряк Н.А. договор долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м., секция <данные изъяты> <данные изъяты> этаж, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 2 004 520руб. без дополнительных условий по софинансированию.

Представитель ответчика ООО «Прогресс-Н» в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, по основаниям изложенным в отзыве, пояснила, что на дату проведения конкурса по данному проблемному объекту истек срок действия разрешения на строительство, выданного предыдущему застройщику ДД.ММ.ГГГГ а также отсутствовала проектная документация предыдущего застройщика. Чтобы начать строительство ответчик разработал проект, что потребовало затрат на начальном этапе. Помимо затрат на строительно-монтажные работы, ответчиком понесены затраты, связанные со строительством объектов коммунальной инфраструктуры, выполнению технических условий и выкупу технологических мощностей. Средства бюджета Самарской области на компенсацию расходов до настоящего времени не получены. Предоставление компенсационного земельного участка новому застройщику проблемного объекта в рамках конкурса в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. № имеет целью снижение убыточности строительства, а не обеспечение рентабельности. В противном случае условиями конкурса была бы предусмотрена обязанность заключить договоры долевого участия с гражданами на условиях договоров, заключенных ранее с прежним застройщиком. Финансирование завершения строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>, осуществляется за счет реализации свободных помещений, а также за счет привлечения средств граждан участников долевого строительства ООО «<данные изъяты>». Ответчик не отказывается от заключения с истцом договора долевого участия. Однако условие софинансирования является общим для всех дольщиков ООО «СК «<данные изъяты>». В настоящее время ряд дольщиков уже заключили договоры долевого участия с ответчиком на условиях софинансирования. Другие дольщики выразили согласие. Ответчик готов заключить договор долевого участия на квартиру меньшей площади, минимизировав размер софинансирования либо произвести выплату денежных средств в сумме равной фактически произведенной оплате по договору долевого участия с ООО «СК «<данные изъяты>». Жилой дом в эксплуатацию не введен. Объект недвижимости с параметрами, указанными в договоре долевого строительства между Буряк Н.А. и ООО «<данные изъяты>» не существует, ООО «<данные изъяты>» проект строительства ООО «Прогресс-Н» не передавал, был разработан другой проект с другой этажностью и наименованиями секций. Просила в иске отказать, так как заключение договора с истцом на квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м., возможно только на условиях софинансирования, правопреемником ООО «<данные изъяты>» ООО «Прогресс-Н» не является, кроме того, договор истец с ООО «<данные изъяты>» заключал на квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м.

Представитель третьего лица Министерство строительства по Самарской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, представил отзыв на иск, в котором просил в иске отказать, поскольку застройщик ООО «СК «<данные изъяты>», с которым Буряк Н.А. заключила договор о долевом строительстве жилого дома на <адрес>, свои обязательства о передаче квартиры не выполнил, Арбитражным судом по делу № признан несостоятельным (банкротом). В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Порядка проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства» министерством был проведен конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов. Победителем конкурса по удовлетворению прав требований участников долевого строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: <адрес> застройщиком которого являлось ООО «СК «<данные изъяты>», признан ООО «Прогресс-Н». Согласно условиям конкурсной документации ООО «Прогресс-Н» приняло на себя обязательства удовлетворить права требований участников долевого строительства, в том числе и Буряк Н.А. Конкурсной документацией не предусмотрен какой-либо вид договора между победителем конкурса по удовлетворению прав требований участников долевого строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: <адрес> и участником долевого строительства. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Также ООО «Прогресс-Н» не является правопреемником ООО «СК «<данные изъяты>», между ними не был заключен договор о передаче прав и обязанностей по ранее заключенным договорам долевого участия в строительстве. Предлагаемый к заключению истцом договор не соответствует указанным требованиям закона, поскольку влечет освобождение истца от финансирования участия в строительстве дома за счет возложению таких обязанностей на других лиц.

Представитель третьего лица Администрации городского округа Самара в судебное заседание не явился, извещен.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд находит иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Частью 3 статьи 429 ГК РФ установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между Буряк Н.А. и ООО Строительная компания «<данные изъяты>» был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве №. Предметом данного договора являлось участие в строительстве жилого помещения в виде двухкомнатной квартиры № (строительный номер), этаж <данные изъяты> общая площадь <данные изъяты> кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес). Окончание строительства – 4 квартал 2008г. Цена договора составила 2 004 520рублей. Оплата Буряк Н.А. произведена полностью.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ включено требование Буряк Н.А. о передаче жилого помещения в виде двухкомнатной квартиры №, этаж <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес), стоимостью 2 004 520руб. в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, привлеченных должником – застройщиком ООО Строительная компания «<данные изъяты>».

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Прогресс-Н» получило разрешение на строительство жилого дома по адресу: <адрес>,2 этапы строительства взамен погашенного разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ. № Постановлением Администрации Советского внутригородского района г.о.Самара № от ДД.ММ.ГГГГ строящимся объектам капитального строительства присвоены адреса: жилому дому № (секции <данные изъяты>): <адрес>, жилому дому № (секции <данные изъяты> <адрес>

На момент рассмотрения дела объект, указанный в договоре участия в долевом строительстве №. от ДД.ММ.ГГГГ., заключенном между Буряк Н.А. и ООО Строительная компания «<данные изъяты>» - жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры № (строительный номер), этаж <данные изъяты>, общая площадь <данные изъяты> кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес>, секция <данные изъяты> (строительный адрес) отсутствует, вследствие чего истец уточнил исковые требования, изменив параметры объекта на двухкомнатную квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., секция <данные изъяты>, восьмой этаж, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 2 004 520руб.

Постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. № «Об утверждении Порядка проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства» Министерством строительства Самарской области был проведен конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов. Победителем конкурса по удовлетворению прав требований участников долевого строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: <адрес>, застройщиком которого являлось ООО «СК <данные изъяты>», признан ООО «Прогресс-Н».

Как пояснила представитель ответчика секция жилого дома, в которой находится объект, на который претендует истец, построена, но не введена в эксплуатацию.

Из вышеперечисленного следует, что финансирование завершения строительства будет осуществляться за счет средств, вырученных от непроданных квадратных метров в объекте, за счет доплаты со стороны участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно п.5 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Поскольку Федеральным законом №214-ФЗ установлены правила, обязательные для сторон, договор долевого участия должен соответствовать требованиям этого закона и содержать обязательные условия, предусмотренные для данного вида договора.

Так из положений статьи 4 указанного закона прямо следует, что договор долевого участия является возмездной сделкой, в которой должны быть указаны не только условия о цене договора, но и обязательные условия по ее уплате застройщику в определенном порядке и сроки.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Согласно части 3 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Предлагаемый к заключению истцами договор не соответствует указанным требованиям закона, поскольку влечет освобождение истцов от финансирования участия в строительстве дома за счет возложения таких обязанностей на других лиц.

Материалами дела подтверждается, что ответчик ООО «Прогресс-Н» взял обязательства перед Министерством строительства Самарской области удовлетворить права дольщиков, а порядок и способ удовлетворения требований определен ответчиком на условиях софинансирования. Объект с параметрами, указанными в договоре долевого строительства между Буряк Н.А. и ООО «<данные изъяты>» не существует, истец требует заключить с ним договор на объект с иными параметрами большей площади без софинансирования, однако заключение договора с истцом на иных льготных условиях повлечет нарушение прав других граждан, включенных в реестр участников долевого строительства.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований истца следует отказать полностью.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Буряк Н.А. к ООО «Прогресс-Н» об обязании заключить договор долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., секция <данные изъяты>, восьмой этаж по адресу: <адрес>, стоимостью 2 004 520руб. без дополнительных условий по софинансированию – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд г.Самара в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Судья: подпись

.

.

.