Решение по делу № 2-656/2016 (2-4235/2015;) ~ М-4373/2015 от 21.12.2015

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 марта 2016 года                                 <адрес>

Куйбышевский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Алсыковой Т.Д.,

при секретаре <ФИО>11,

с участием представителя истца <ФИО>6, представителя ответчика <ФИО>5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по иску <ФИО>3 к <ФИО>4 о взыскании задатка,

У С Т А Н О В И Л :

<ФИО>3 обратилась в суд с иском, указав, что <дата> заключила с <ФИО>4 предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>32, по условиям которого, ответчик <ФИО>4 обязалась в срок до <дата> заключить основной договор купли-продажи квартиры. В соответствии с п.3 предварительного договора истец передала ответчику задаток в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской <ФИО>4 от <дата>. По истечению срока предварительного договора от <дата>, основной договор купли-продажи квартиры не был заключен в срок до <дата>. Ответчик по телефону 10 и <дата> пояснила, что не сможет заключить договор, поскольку не готовы документы на квартиру. Возвращать уплаченный задаток <ФИО>4 отказалась. <дата> ценным письмом истец направила ответчику требование о заключении договора купли-продажи. <дата> от ответчика получено письмо, в котором <ФИО>4 предложила продлить действие предварительного договора от <дата>.

Как полагает истец, со стороны ответчика было допущено нарушение условий предварительного договора, поскольку приобретение квартиры предполагалось производить, в том числе, и за счет кредитных средств, а срок одобрения кредита (период, в течение которого заемщик вправе подыскать квартиру и получить на ее приобретение кредит в банке), истек. Поскольку неисполнение договора произошло по вине продавца, то в силу п.2 ст.381 ГК РФ ответчик должна возвратить задаток в двойном размере - <данные изъяты> рублей. Кроме того, ответчик должен возместить судебные расходы.

С учетом изложенного истец <ФИО>3 просит суд взыскать с ответчика <ФИО>4 в ее пользу задаток в размере <данные изъяты> рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей, расходы на оформление доверенности в размере <данные изъяты> рублей.

Истец <ФИО>3, будучи надлежаще извещенной о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, в адресованном суду заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца по доверенности <ФИО>6 исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить их в полном объеме, возражая против доводов ответчика, пояснил, что согласно условиям предварительного договора, <ФИО>3 должна была оплатить цену квартиры, в том числе, за счет кредитных средств банка. Положительное решение о предоставлении <ФИО>3 ипотечного кредита (под залог приобретаемой квартиры) было принято Сбербанком <дата>. Решение об одобрении кредита действовало до <дата>, что подтверждается справкой банка.

Таким образом, на дату истечения срока договора – <дата>, истец имела возможность приобрести и оплатить квартиру – предмет договора. При этом право собственности ответчика на квартиру было зарегистрировано только <дата>.

Следовательно ответчик не выполнила своих обязательств по предварительному договору от <дата>, и основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине ответчика.

Сведения, указанные в уведомлении ООО АН «<ФИО>13» от <дата>, недостоверны, поскольку по состоянию на <дата> заявка истца на предоставление кредита была одобрена. Кроме того, такие сведения относятся к банковской тайне, никаких устных уведомлений агентство от Сбербанка РФ получать не могло.

При предоставлении ипотечного кредита поручитель не требуется, поскольку кредит выдается под залог недвижимости. Приобретение права собственности на основании договора купли-продажи возможно только в случае, если продавцу принадлежит право собственности на продаваемый товар, а необходимым условием для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества является государственная регистрация права собственности.

Таким образом, позиция ответчика, утверждающей, что для регистрации права собственности она обратилась <дата> только потому, что пошла навстречу истцу и такое условие не обусловлено в предварительном договоре, не основана на законе, а напротив, свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика, не предпринявшей своевременных мер для заключения основного договора.

Ответчик <ФИО>4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще о времени и месте судебного разбирательства, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика по доверенности <ФИО>5 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении в полном объеме.

Возражая против удовлетворения иска, пояснил, что ответчик с исковыми требованиями не согласна в полном объеме, свою вину в том, что основной договор не был заключен, она не признает.

Ответчик <ФИО>4 с момента заключения предварительного договора и по настоящее время интерес к заключению договора не потеряла, напротив, исполнила свои обязательства по договору (п.5 договора), оплатив <данные изъяты> рублей застройщику ООО «<ФИО>2», о чем уведомила покупателя.

<ФИО>3 было отказано в предоставлении ипотечного кредита, поскольку объект недвижимости находился не в собственности продавца, а принадлежал на основании договора участия в долевом строительстве.

Несмотря на то, что регистрация права собственности продавцом на себя, а затем на покупателя не была обусловлена предварительным договором, ответчик <ФИО>4, способствуя скорейшему заключению основного договора и с целью предоставления истцу возможности получить ипотечный кредит без поручителя, <дата> обратилась в Управление Росреестра по <адрес> и подала документы на государственную регистрацию права.

<дата> <ФИО>7 в телефонном разговоре с истцом пояснила, что регистрация права назначена на <дата>, в связи с чем, предложила продлить предварительный договора в соответствии с п.12 предварительного договора. <ФИО>3 дала свое согласие и стороны договорились направить друг другу уведомления о согласии.

<дата> <ФИО>4 направила истцу уведомление с предложением продления срока предварительного договора. Кроме того, <дата> ответчик предложила истцу явиться для регистрации перехода права собственности и заключения основного договора, но истец не явилась в связи с возникшими сложностями в получении кредита.

<дата> <ФИО>4 получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: <адрес>32. После получения от <ФИО>3 требования о заключении основного договора, <дата> <ФИО>4 направила истцу телеграмму, указав, что в связи с неявкой последней на регистрацию права собственности и заключения основного договора <дата> требовала прибыть <дата> для заключения договора купли-продажи и регистрации права.

Кроме того, в подтверждение действительных намерений заключить основной договор <ФИО>4 <дата> посредством электронной записи осуществила предварительную запись на прием в Росреестр.

Несмотря на все предпринятые ответчиком действия, истец не явилась.

Таким образом, по мнению ответчика, <ФИО>3 с <дата> не предпринимала каких-либо действий к заключению договора купли-продажи, что свидетельствует об утрате ее интереса к заключению договора. Поскольку основной договор купли-продажи не был заключен из-за утраты интереса к заключению договора именно истцом, т.к. последняя уклонялась от его заключения, из-за отсутствия денежных средств и отказа банка в ипотечном кредитовании, у ответчика возникло право удержать переданную ей сумму задатка. Данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения иска.

Суд на основании ч.5 ст.167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей сторон, допросив свидетеля, исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п.п. 1, 2, 3 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

На основании п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В судебном заседании установлено, что <дата> между <ФИО>4 (продавец) и <ФИО>3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, что сторонами не оспаривается и подтверждается указанным договором от <дата>.

Согласно условиям предварительного договора, стороны обязуются в срок до <дата> заключить основной договор купли-продажи квартиры, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором, квартиру общей площадью 38,8 кв.м, находящуюся по адресу: <адрес>32 (п.1.1 договора); вышеуказанный объект принадлежит продавцу на основании Договора участия в долевом строительстве № С 5-32-51 от <дата> (п.1.2 договора); цена квартиры составляет <данные изъяты> рублей. Часть стоимости будет облачена покупателем за счет кредитных средств соответствующего банка (п.2.1 договора); в обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению прав собственности на объект покупатель передает продавцу, а продавец принимает от покупателя задаток в размере <данные изъяты> рублей (п.3 договора); участник долевого строительства <ФИО>4 обязуется в срок до <дата> оплатить <данные изъяты> рублей застройщику в ООО «<ФИО>2» (п.5 договора); по согласию сторон предварительный договор может быть продлен на срок не более 45 дней (п.12 договора).

Получение ответчиком задатка в размере <данные изъяты> рублей подтверждается также распиской <ФИО>4 от <дата>.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> <номер> усматривается, что собственником квартиры площадью 36,3 кв.м по адресу: <адрес>32, является <ФИО>4

В подтверждение своих доводов истец сослался на следующие доказательства.

Согласно требованию о заключении договора купли-продажи квартиры от <дата>, адресованному <ФИО>4, <ФИО>3 в соответствии с предварительным договором от <дата> требовала заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от <дата>.

Опись вложения в почтовое отправление, кассовый чек от <дата> годаподтверждают доводы истца о направлении указанного выше требования ответчику <ФИО>4

<дата> <ФИО>4 письменно уведомила <ФИО>3, что обязательства ею в рамках предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата> выполнены. Согласно п.12 договора предложила продлить срок действия договора.

Справка Сбербанка России от <дата> подтверждает, что <ФИО>3 <дата> подана заявка на одобрение ипотечного кредита. Данная заявка была одобрена <дата> и закрыта <дата> по истечению срока ввода заявки в соответствии с нормативными документами Банка.

Настаивая на отказе в удовлетворении исковых требований, ответчик сослалась на показания свидетеля <ФИО>8, показавшей суду, что она является сотрудником агентства недвижимости ООО АН «<данные изъяты>». <ФИО>3 обратилась в агентство для приобретения недвижимости. С ней работала риэлтор <ФИО>14, которая подготовила документы для предоставления кредита, подобрала клиенту объект недвижимости, затем они обратились к ней – свидетелю, в головной офис для дальнейшей работы. При оформлении ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости <ФИО>3 было отказано в его выдаче, поскольку у <ФИО>4 отсутствовала регистрация права собственности на квартиру. В связи с чем, <ФИО>4 занялась регистрацией права собственности на квартиру, что заняло много времени, регистрация состоялась только <дата>. Сведения об отказе в выдаче <ФИО>3 кредита поступили от сотрудника Сбербанка РФ, поскольку агентство готовило документы на кредит, является постоянным партнером банка. После получения СМС – сообщения об отказе в выдаче кредита, она позвонила в Сбербанк и ей пояснили, что кредит может быть одобрен при наличии права собственности продавца на объект недвижимости. <ФИО>3 дней за 10 до истечения срока предварительного договора попросила <ФИО>4 оформить право собственности на квартиру, однако, ответчик не успела этого сделать до <дата>, право собственности было зарегистрировано только <дата>. В Росреестр они ходили для регистрации договора <дата>. но <ФИО>12 тогда не явилась, <ФИО>4 сообщила, что разговаривала с <ФИО>3 о встрече. Без свидетельства о праве собственности на квартиру, зарегистрировать переход права собственности не удалось бы.

Суд не находит оснований не доверять показаниям данного свидетеля, поскольку они не противоречат иным доказательствам по делу, свидетель предупреждена об уголовной ответственности за дачу ложных показаний.

В подтверждение своих доводов ответчик <ФИО>4 представила свидетельство о государственной регистрации ее права собственности на квартиру, общей площадью 36,3 кв.м по адресу: <адрес>32, согласно которому государственная регистрация права собственности состоялась <дата>, о чем сделана запись регистрации <номер>.

Также суду представлено уведомление на имя продавца <ФИО>9 от <дата> от имени ООО АН «<ФИО>15», которым доведено до сведения адресата, что <ФИО>3 отказано со стороны Сберанка в возможности приобретения спорной квартиры в связи с отсутствием должного поручителя по ипотечному кредиту. Указано, что продавец, пойдя навстречу покупателя, принял решение произвести регистрацию договора участия в долевом строительстве № <номер> от <дата> и получения права собственности, для возможности приобретения покупателем объекта недвижимости без должного поручителя.

Оценивая данное уведомление от <дата>, суд относится к нему критически, поскольку оно обращено к продавцу <ФИО>4 и в нем описаны действия этого же продавца, совершенного в интересах истца. Текст уведомления противоречит показаниям свидетеля, показавшей, что по сведениям Сбербанка РФ истцу было отказано в кредите, поскольку не было зарегистрировано право собственности истца на спорный объект недвижимости, а также справки Сбербанка РФ от <дата>, согласно которой по состоянию на <дата> ипотечный кредит для истца был одобрен.

Из договора участия в долевом строительстве № <номер> от <дата> усматривается, что данный договор заключен между ООО «<ФИО>16» и <ФИО>9, объектом, подлежащим передаче участнику долевого строительства является однокомнатная квартира общей площадью по проекту 37,16 кв.м с лоджией площадью 2 кв.м. Цена договора: <данные изъяты> рублей, которые <ФИО>4 должна была уплатить до <дата>, <данные изъяты> рублей – до <дата>.

Согласно чеку и ордеру <ФИО>7 оплачено ООО «<данные изъяты>» <данные изъяты> рублей – <дата>, <данные изъяты> рублей - <дата>.

По справке ООО «<данные изъяты>» от <дата>, задолженность <ФИО>4 перед ООО «<данные изъяты>» по оплате по договору участия в долевом строительстве № <номер> от <дата> отсутствует. ООО «<данные изъяты> не возражает против уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве № <номер> от <дата>.

<дата> между <ФИО>4 и ООО Агентство недвижимости «<ФИО>17» заключен договор об оказании услуг в отношении объекта недвижимости – квартиры по адресу: <адрес>32, принадлежащий заказчику на основании договора участия в долевом строительстве № <номер> от <дата>, что подтверждается указанным договором об оказании услуг.

Из представленного талона № <номер> следует, что <ФИО>4 осуществила предварительную запись на <дата> в 11-05 час для регистрации прав, сделок об отчуждении имущества в территориальном отделе <номер> филиала ФГБУ «<данные изъяты>» по <адрес> по адресу: <адрес>.

Из копии телеграммы от <дата> года следует, что <ФИО>4 направила <ФИО>3 требование прибыть в Росреестр на регистрацию основного договора и регистрации перехода права собственности <дата> в 10-45 час. по адресу: <адрес>. Квитанция и товарный чек от <дата> подтверждают направление данной телеграммы. Согласно уведомлению от <дата> телеграмма не доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является, оставлено извещение дежурному общежития.

Оценив представленные доказательства, анализируя установленные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании двойной суммы задатка.

Суд находит подтвержденными доводы истца о вине продавца в том, что основной договор не был заключен, так как именно ответчиком не было своевременно зарегистрировано право собственности на продаваемую квартиру.

Из содержания предварительного договора следует, что стороны намеревались совершить куплю-продажу конкретного объекта недвижимости – квартиры по адресу: <адрес>32, а не заключить договор об уступке прав требования по договору долевого строительства.

Поскольку в силу п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, то право собственности продавца на объект недвижимости должно быть зарегистрировано в установленном порядке при заключении договора купли-продажи.

В этой связи несостоятельны доводы ответчика о том, что регистрацию своего права собственности она осуществила, желая помочь истцу получить кредит, поскольку эти доводы не основаны на законе.

По мнению суда, ответчик после заключения предварительного договора должна была принять меры к заключению основного договора, в том числе, зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Ответчик свое право собственности не зарегистрировала, что препятствовало заключению основного договора и свидетельствует о ее вине в неисполнении предварительного договора.

Судом установлено, что ответчик полностью внесла сумму по договору участия в долевом строительстве <дата>, предварительный договор заключила <дата>. Суду не указаны причины, объективно препятствовавшие ответчику зарегистрировать свое право собственности на продаваемую квартиру до истечения срока действия предварительного договора, не представлено доказательств таких препятствий.

Доводы ответчика о том, что истец не явилась на регистрацию <дата>, уклонялась от заключения основного договора, несостоятельны, опровергаются пояснениями самой <ФИО>4, изложенными в письменном возражении на иск, ее предложением о продлении срока предварительного договора, а также сведениями Банка об одобрении заявки истца на ипотечный кредит, действовавшей на момент заключения предварительного договора и на момент истечения срока предварительного договора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что за неисполнение предварительного договора от <дата> ответственна ответчик <ФИО>4, получившая задаток в сумме <данные изъяты> рублей, поэтому она в силу п.2 ст.381 ГК РФобязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка – <данные изъяты> рублей.

Доводы ответчика об утрате истцом интереса к заключению договора суд находит не соответствующими установленным обстоятельствам дела.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы

Поскольку расходы истца в части оплаты услуг нотариуса не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, то в удовлетворении требований истца о возмещение расходов по оплате услуг нотариуса сумме <данные изъяты> рублей следует отказать.

В соответствии со статьей 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Расходы истца по оплате услуг представителя подтверждены соглашением <номер> об оказании юридической помощи.

На основании приведенных норм закона и доказательств, суд с учетом небольшой сложности настоящего дела, объема представленных представителем истца документов, количества судебных заседаний, в которых он принял участие, считает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей, считая названный предел разумным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск <ФИО>3 удовлетворить частично.

Взыскать с <ФИО>4 в пользу <ФИО>3 задаток в размере <данные изъяты> рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении заявления <ФИО>3 в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в <данные изъяты> областной суд через Куйбышевский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                 Т.Д. Алсыкова

Копия верна

Решение в окончательной форме составлено «_________________»

Судья Т.Д.Алсыкова

Решение на «____________________» в законную силу не вступило

Судья Т.Д.Алсыкова

Подлинник решения находится в гражданском деле Куйбышевского районного суда <адрес> <номер> по иску <ФИО>3 к <ФИО>4 о взыскании задатка

Секретарь с\з <ФИО>11