Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-184/2013 (2-7638/2012;) ~ М-5973/2012 от 28.09.2012

№2-184/13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

дата <адрес>

Промышленный районный суд <адрес> края

В составе:

Председательствующего судьи Бондаренко А.Н.

С участием: представителя истца ООО «Управляющая компания №3» Плотниковой О.Е., представителя ответчика Гриценко О.В. – Колесняк А.С.

при секретаре Зинченко А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Промышленного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ООО «Управляющая компания – 3» к Гриценко О. В. о признании недействительным отказа собственников помещений многоквартирного <адрес> от исполнения договора управления от дата г.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Управляющая компания – 3» обратилось в суд с иском, в котором просило признать недействительным отказ собственников помещений многоквартирного <адрес> от исполнения договора управления от дата г.

В судебном заседании представитель истца ООО «Управляющая компания №3» Плотникова О.Е. заявленные требования поддержала, суду пояснила, что между собственниками помещений в МКД по адресу: <адрес> и ООО «Управляющая компания-3», был заключен договор управления многоквартирным домом по итогам решений общего собрания собственников жилых помещений в указанном дом, вступивший в действие дата Срок действия договора определен до дата (п. 10.1). Согласно п. 10.2. настоящего Договора, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора управления по окончании срока его действия такого Договора считается продленным на один год на тех же условиях, какие были предусмотрены таким Договором. дата в адрес ООО «Управляющая компания-3» поступило Уведомление о расторжении договора управления в одностороннем порядке (без указания причин расторжения) с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме проведенного в форме заочного голосования от дата Согласно протоколу Собственники помещений, в числе прочих, приняли решение расторгнуть договор управления с ООО «Управляющая компания-3» и заключить договор управления многоквартирным домом с Некоммерческим фондом по комплексному управлению общим имуществом в многоквартирных домах «Мой Дом». В соответствии со ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений; в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование). Согласно ч.2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно ч.8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. В соответствии с ч.2 ст.8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Применительно к части 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. С учетом положений ст. 310 ГК РФ нормы, содержащиеся в п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, приобретают существенное правовое значение, поскольку в указанных пунктах предусматривается возможность собственников отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом. Таким образом, данная норма призвана обеспечить права собственников помещений лишь при неправомерном поведении управляющей организацией. Иными словами, односторонний отказ от исполнения имеющегося договора возможен лишь в случае, если доказано, что управляющая компания бездействует либо действует с нарушением норм договора или нормативных правовых актов. Заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организаций условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений. Из протокола от 11.07.2012г. общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> в <адрес> не следует, что ООО «Управляющая компания-3» допущены нарушения условий договора управления многоквартирным домом, которые в соответствии с ч.8.2 ст. 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Само по себе включение в повестку собрания вопроса о расторжении договора с Управляющей компанией, не свидетельствует о доказанности самого обстоятельства неисполнения либо ненадлежащего исполнения истцом принятых по договору обязательств. Как видно из вышеуказанного протокола вопрос о неисполнении либо ненадлежащем исполнении ООО «Управляющая компания-3» обязательств по договору управления не вносился и не обсуждался. То есть содержание протокола свидетельствует о том, что вопрос об отказе от услуг истца по управлению жилым домом по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей компанией принятых на себя обязательств собранием по существу не рассматривался, сведения о том, какие именно обязательства не исполнила Управляющая компания, в протоколе не отражены.

Представитель ответчика Гриценко О.В. – Колесняк А.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, суду пояснила, что взаимоотношения собственников многоквартирного жилого <адрес> и ООО «Управляющая компания - 3» складывались на основании договора управления от дата срок действия договора заканчивается дата Однако собственники, неудовлетворенные работой управляющей компании приняли решение расторгнуть досрочно вышеуказанный договор. дата было проведено общее собрание собственников помещений МКД № по <адрес> в <адрес>, на котором была дана неудовлетворительная оценка деятельности ООО «Управляющая компания-3» и принято решение провести повторное Общее собрание собственников в форме заочного голосования, на котором рассмотреть вопрос о выборе способа управления и смене управляющей организации. Такое решение было принято в ходе голосования и оно было оформлено протоколом Общего собрания от дата, о чем управляющая компания была уведомлена дата На основании вышеуказанного уведомления ООО «Управляющая компания-3» расторгла договора с ресурсоснабжающими организациями, обслуживающими организациями и городским расчетным центром с дата, чем фактически признали договор управления с нашим домом расторгнутым. Вновь выбранная управляющая организация Фонд «Мой Дом» заключила договор управления с собственниками помещений многоквартирного <адрес> в <адрес>, а также договора на поставку коммунальных ресурсов, договора на обслуживание нашего дома и приступила к исполнению договора управления с дата Невыполнение условий договора управления со стороны ООО «Управляющая компания-3» заключается в следующем-несмотря на многочисленные жалобы на ремонт кровли и включение ремонта кровли в утвержденный план работ управляющей компании в 2011 и в 2012 годах, ремонт произвели только над квартирой № по предписанию Государственной жилищной инспекции по СК. Протекающая кровля над остальными 16 квартирами так и не была выполнена до сентября 2012 г., хотя сметы на данные работы согласованы руководством управляющей компании и на лицевом счете дома на эти цели имелись достаточные денежные средства; ненадлежащим образом содержится общее имущество, о чем свидетельствуют предписания Государственной жилищной инспекции по СК о несоблюдении жилищных нормативов, которые управляющей компанией так и не выполнены ( к примеру Предписание № от дата)-в соответствии с п 2.2. Договора управления управляющая организация обязана выполнять работы по контролю за своевременным внесением собственниками помещений установленных обязательных платежей и взносов, п. 3.2.3. -управляющая организация должна взыскивать с должников сумму неплатежей. Такая работа управляющей компанией практически не проводилась, а задолженность по строке содержание и ремонт дома составляет более 120000 рублей. А это те деньги, на которые необходимо произвести ремонт цоколя, отмостки, гнилой трубы водоснабжения в подвале, ремонт внутридомовой системы отопления, устройства изоляции провалов в подвале, которые могут привести к обрушению стен дома; в соответствии с п. 3.1.3. Договора управления управляющая компания обязана разъяснять жильцам правила пользования системами водопровода и канализации. Такая работа вообще не проводилась, следствием чего являются частые засоры канализации и затопления по вине жильцов; в приложении № к договору управления указан перечень услуг и работ по управлению домом существенная часть которых вообще управляющей компанией не выполняется, а именно: п.4 осуществление контроля за качеством предоставляемых услуг (отсутствует договор ресурсоснабжения с МУП «Водоканал»), п.6 осуществление письменных уведомлений заказчиков и пользователей помещений о порядке управления домом, изменениях размеров платы и др., п.13 подготовка предложений о проведении капитального ремонта, п. 15 подготовка перечней и стоимости работ, п. 16 уведомление об условиях договора управления заказчиков, приобретающих права владения на помещение. Просила суд отказать в удовлетворении иска.

Ответчик Гриценко О.В. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствии ответчика. На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, дата года, между Управляющей организацией ООО «Управляющая компания-3» и собственниками помещений МКД по адресу: <адрес> по итогам решений общего собрания собственников жилых помещений был заключен договор управления многоквартирным домом (договор вступил в действие дата г.) (л.д. 7-11).

По условиям договора от дата ООО «Управляющая компания-3» обязалось оказывать услуги по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме обеспечить предоставление коммунальных услуг, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления, предусмотренную договором.

Срок действия договора от дата – до дата года.

Пунктом 10.2 договора установлено, что при отсутствии заявления одной из сторон договор о прекращении договора управления по окончании срока его действия такой договор считается продленным на один год на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Согласно п. 7.1.1 договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе собственника в случае принятием общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе иного управления или иной управляющей организации, о чем управляющая организация должна быть предупреждена не позже чем за три месяца до прекращения договора, путем предоставления её копии протокола общего собрания.

дата общим собранием собственников многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, проведенным в форме заочного голосования было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом дата года. Согласно протоколу собственники помещений приняли решение заключить договор управления многоквартирным домом с Некоммерческим фондом по комплексному управлению общим имуществом в многоквартирных домах «Мой Дом».

дата от уполномоченных собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> в <адрес> в адрес ООО «Управляющая компания-3» поступило уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора управления от дата г.

Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией и не ограничивает возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

П. 2 ст. 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме. Осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.

П. 8 ст. 162 ЖК РФ предусматривает возможность изменения или расторжения договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (ст. 450 ГК РФ).

П. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от дата № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № от дата, сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу, ни Гражданскому кодексу не противоречит.

Анализ совокупности норм законодательства, с учетом характера и субъективного состава участников правоотношений, не свидетельствует о том, что выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе, как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что на протяжении длительного времени, начиная с 2011 г., на работу ООО «Управляющая компания - 3» от жильцов <адрес> в <адрес> управляющему ООО «Управляющая компания - 3», поступали жалобы на плохую работу по обслуживанию выше указанного дома (л.д. 116-117; 118;119).

Из протокола от дата года, общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> следует, что было проведено общее собрание собственников, на котором согласно листу регистрации, присутствовали собственники помещений, обладающие в совокупности 5127,5 кв. метров голосов. Всего поступило 93 решения, в количестве 3994.0 голосов, что составляет 77, 9% от общего числа голосов. <адрес> помещений в многоквартирном <адрес>,5 кв. м. Кворум имеется.

Первым вопросом повестки дня, указано расторжение договора управления с ООО «Управляющая компания - 3. По результатам голосования было принято решение (75% голосов), расторгнуть договор управления с ООО «Управляющая компания - 3.

Вторым вопросом повестки дня, указано изменение способа управления многоквартирным домом. По результатам голосования было принято изменить способ управления многоквартирным домом.

Третьим вопросам повестки дня, указан заключение договора управления с Некоммерческим фондом по комплексному управлению общим имуществом в многоквартирных домах «Мой Дом». Сроком на 1 год. По результатам голосования было принято решение (75% голосов), выбрана управляющая организация – Некоммерческим фондом по комплексному управлению общим имуществом в многоквартирных домах «Мой Дом.

Протокол от дата г., истцом не оспаривается.

Свои исковые требования, о признании решения общего собрания недействительным, истец аргументирует тем, что односторонний отказ от исполнения обязанностей по договору управления многоквартирным домом ведет к нарушению ведения законной деятельности по управлению многоквартирным домом, нарушению финансово – хозяйственной деятельности, а так же причинение ущерба в виде нарушения финансовой стабильности управляющей компании, которая в свою очередь. Связана договорными обязанностями не только с поставщиками энергоресурсов, но и с подрядными организациями, осуществляющими в том числе функции по содержанию и ремонту многоквартирного дома, уборке придомовой территории, вывозу ТБО. При этом, ни каких доказательств в подтверждение данного факта, истец суду не представил.

Согласно ст. ст. 246, 247 Гражданского кодекса РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников общей собственности.

В соответствии с ч.2, ч.3 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права.

Согласно ст. 44 ЖК РФ, выбор способа управления многоквартирным домом, является исключительной компетенцией общего собрания собственников жилых помещений.

Согласно ст. 45 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников, а так же порядок уведомления и принятых решениях, устанавливается общим собранием собственников. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания, являются внеочередными. Внеочередные общие собрания, могут быть созваны по инициативе любого из данных собственников. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в многоквартирном доме о проведении такого собрания.

В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Исходя из выше изложенного, суд приходит к выводу, о том, что ООО « Управляющая компания-3», не является лицом, которому в соответствии с действующим законодательством предоставлено право оспаривать данное решение общего собрания.

В судебном заседании установлено, что ни один из собственников жилых помещений в многоквартирном доме, как принимавшим участие в голосовании, так и не принимавшим участие в голосовании на общем собрании собственников, проходившим дата г., не обжаловал в установленные законом сроки решение, принятое на данном собрании, и не уполномочивал ООО «УК-3» на оспаривание решения общего собрания собственников от его имени.

На основании выше изложенного суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ООО « Управляющая компания - 3» необходимо отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ООО «Управляющая компания – 3» к Гриценко О. В. о признании недействительным отказа собственников помещений многоквартирного <адрес> от исполнения договора управления от дата г., признании данного договора действующим отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда путем подачи апелляционной жалобы через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца с момента составления решения в окончательной форме.

Судья: подпись А.Н. Бондаренко

Копия верна. Судья: А.Н. Бондаренко