Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-306/2021 ~ М-247/2021 от 17.05.2021

Дело № 2-306/2021

УИД 25RS0022-01-2021-000455-30

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

с.Покровка                                                 6 июля    2021 года

Октябрьский район

Приморский край

Октябрьский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи                                                     Севостьяновой Е.Н.,

при секретаре                                                  Слепченко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яворской О.М. к Администрации Октябрьского муниципального округа Приморского края о признании состоявшимся договора купли-продажи земельного участка и признании права собственности на земельный участок,

                         у с т а н о в и л :

Яворская ОМ. обратилась с иском к Администрации Октябрьского муниципального округа Приморского края о признании состоявшимся договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:11:200201:554 и признании права собственности на данный земельный участок.

В обоснование иска Яворская О.М. указала, что является собственником части жилого дома – квартир <адрес>. Данная часть дома находится в четырех квартирном доме, имеет отдельный вход на прилегающий к части жилого дома земельный участок, не имеет с другими частями жилого дома общих внутридомовых помещений, коммуникаций и инженерных сетей. На указанном земельном участке, кроме основного строения (квартиры) расположены строения вспомогательного использования (гараж, сарая, дровяник и другие помещения). ДД.ММ.ГГГГ заключила договор с Администрацией Покровского Сельского поселения №, по которому администрация передала истцу в собственность земельный участок площадью 470 кв.м, кадастровый №, выкупной стоимостью 5695 руб. 93 коп., которая полностью оплачена. ДД.ММ.ГГГГ через Октябрьское отделение КГАУ «МФЦ Приморского края» обратилась в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права и п государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра Приморского края принято решение об отказе в государственной регистрации со ссылкой на то, что часть дома не обладает признаками отдельно стоящего строения, как объекта индивидуально-определенного здания – жилого дома, так как часть жилого дома расположена в многоквартирном доме. В соответствии со ст.16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, в настоящее время осуществить государственную регистрацию перехода права и права собственности на земельный участок не представляется возможным. Собственником <адрес> в <адрес> и прилегающего к ней земельного участка с кадастровым номером № является Г.В.. Собственниками <адрес> данного дома и прилегающего к ней земельного участка с кадастровым номером № являются К.А. и К.Н.

Собственником <адрес> и прилегающего к <адрес> земельного участка с кадастровым номером № является истец Яворская О.М.. Из положений п.2 ст.218 ГК РФ, п.1 ст.420 ГК РФ, п.1 ст.432 ГК РФ, п.1 ст.549 ГК РФ, п.1 ст.554 ГК РФ, п.1 ст.556 ГК РФ,ст.305 ГК РФ следует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным, если он совершен в простой письменной форме путем составления документов, выражающих его содержание, и подписанных лицом или лицами, совершающими сделку, а также, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Считает, что договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ содержит все необходимые условия, позволяющие установить объект недвижимости, подлежащий передаче в собственность, его местоположение, а также условия о выкупной цене. Факт исполнения договора подтвержден самим договором, являющимся актом приема-передачи земельного участка, и справкой об оплате за проданный участок. Просит признать состоявшимся договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Администрацией Покровского сельского поселения, и признать за истцом право собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

В судебном заседании представитель истца Богоденко О.И. исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Истец Яворская О.М., представитель ответчика Администрации Октябрьского муниципального округа, третьи лица К.А., К.Н., Г.В., Управление Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явились, будучи извещенными времени и месте его проведения.

Представитель ответчика Администрации Октябрьского муниципального округа, третьи лица К.А., К.Н., Г.В. в заявлениях о рассмотрении дела в их отсутствие указали, что не возражают против удовлетворения иска Яворской О.М..

Оценив заявленные требования, выслушав представителя истца Богоденко О.Ю., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Государственная регистрация права на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона №218-ФЗ от 13 июля 2015 г «О государственной регистрации недвижимости» (далее Федеральный закон N 218-ФЗ).

Согласно ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в числе прочего, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно положениям части 3 статьи 15 названного Федерального закона государственная регистрация прав осуществляется при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора по заявлению сторон договора.

В соответствии с ч.4 ст.1 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", предусмотренные в том числе статьями 558, 560 ГК РФ правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения) не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного Закона. Однако, сохранено требование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество (статьи 8.1, 131 ГК).

Таким образом, с 01.03.2013 на основании заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации). Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры). В таком случае договор представляется в регистрирующий орган в качестве основания для такой регистрации (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Согласно ст.14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

По договору № от ДД.ММ.ГГГГ продавец Администрация Покровского сельского поселения передал, а покупатель Яворская О.М. принял на праве собственности земельный участок площадью 470 кв.м с кадастровым номером 25:11:200102:554 (л.д.27-28).

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.33) и уведомления ДД.ММ.ГГГГ. об отказе в государственной регистрации (л.д.34) следует, что в установленном законом порядке покупатель Яворская О.М. и продавец земельного участка Администрация Покровского сельского поселения обратились в регистрирующий орган по поводу государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:11:200102:554, однако в регистрационных действиях было отказано, поскольку, по мнению Управления Росреестра по Приморскому краю, предоставленные документы по форме и содержанию противоречат действующему законодательству, в том числе ст.39.3 ЗК РФ, п.1, п.2, п.13 ст.39.20 ЗК РФ, ст.16 ЖК РФ, а также ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч.2 Закона 189-ФЗ). В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч.3 указанного Закона №189-ФЗ).

Из правоустанавливающих документов усматривается, что принадлежащие истцу жилые помещения (<адрес> в <адрес> являются частью четырех квартирного жилого дома, сведения о которых как об объектах недвижимости внесены в соответствии с действующим законодательством как в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, так и в государственный кадастр недвижимости.

Договор купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Яворской О.М. и Администрацией Покровского сельского поселения, никем не оспорен, в установленном законом порядке не расторгнут, не признан недействительным и на сегодняшний день является действующим. Согласно пункту 6.4 Договора, он одновременно является актом приёма-передачи в собственность земельного участка покупателю.

Справкой от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что истец исполнила свои обязательства по данному договору (произвела оплату).

Представленные суду доказательства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ состоялся и должен быть исполнен в части осуществления перехода права собственности к истцу, что предусмотрено п.4.2.4 указанного договора.

Из схемы расположения земельных участков (л.д.23) следует, что жилой дом по <адрес> в <адрес> состоит из четырех квартир. Каждая квартира имеет отдельных выход. Принадлежащая Яворской О.М. на праве собственности часть жилого дома в виде <адрес> является изолированной и может эксплуатироваться отдельно от других частей дома.

Кроме того, из предоставленных суду сведений об основных характеристиках объекта недвижимости ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по ПК следует, что Яворская О.М. является собственником <адрес> в <адрес>, а также прилегающего к <адрес> земельного участка с кадастровым номером № (с ДД.ММ.ГГГГ). Собственником <адрес> в <адрес> и прилегающего к ней земельного участка с кадастровым номером № является Голяшов В.А. (с ДД.ММ.ГГГГ). Собственниками <адрес> данного дома и прилегающего к ней земельного участка с кадастровым номером 25:11:200:102:555 являются К.А. и К.Н. (с ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, четыре квартиры в четырех квартирном жилом доме находятся в собственности граждан, в том числе две из четырех квартир принадлежат истцу. Из сформированных и состоящих на кадастровом учете прилегающих к дому четырех земельных участков три находится в собственности граждан, в том числе участок, прилегающий к <адрес>, уже принадлежит Яворской О.М. на праве собственности.

При таких обстоятельствах Яворская О.М. владеет жилым помещением (квартирой №), которое изолировано от других помещений жилого дома и не содержит в себе мест общего пользования; части дома имеют самостоятельные выходы и не имеют элементов общего имущества. Фактически квартира Яворской № является обособленной и изолированной частью жилого дома (как и принадлежащая истцу на праве собственности квартира №), может эксплуатироваться отдельно от других частей жилого дома, фактически является самостоятельным объектом недвижимости, что предоставляет Яворской О.М. право приобрести в собственность земельный участок с кадастровым номером № под указанной частью дома, так же как и ДД.ММ.ГГГГ ею приобретен в собственность земельный участок с кадастровым номером № под другой частью жилого дома – квартирой №.

Учитывая отсутствие сведений о формировании и постановке на кадастровый учет единого земельного участка для эксплуатации указанного жилого дома, а также то обстоятельство, что земельные участки под другими частями дома (под квартирами №) сформированы, поставлены на кадастровый учет и на них оформлено право собственности, а договор купли-продажи спорного земельного участка является действующим, суд признает за Яворской О.М. право собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:11:200102:554.

Таким образом, суд удовлетворяет иск Яворской О.М. в полном объеме.

При этом суд учитывает, что установленный законом срок для защиты прав и законных интересов в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства РФ, Яворской О.М. пропущен (с учетом того, что уведомление об отказе в регистрационных действиях принято ДД.ММ.ГГГГ). Устранение причин, препятствующих государственной регистрации прав при изложенных выше обстоятельствах невозможно. Исходя из этого, суд считает, что Яворской О.М. избран верный способ защиты своих прав.

руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд

                    р е ш и л :

Удовлетворить иск Яворской О.М. к Администрации Октябрьского муниципального округа Приморского края о признании состоявшимся договора купли-продажи земельного участка и признании права собственности на земельный участок.

Признать состоявшимся договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, № от ДД.ММ.ГГГГ по купле-продаже земельного участка площадью 470 кв.м для ведения личного подсобного хозяйства в границах участка, указанных в кадастровом паспорте. Местоположение участка: <адрес>, кадастровый номер участка №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.

Признать за Яворской О.М. право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 470 кв.м по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд путем подачи жалобы через Октябрьский районный суд Приморского края в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 9 июля 2021 года.

Судья                                                                                       Е.Н.Севостьянова