Решение по делу № 2-298/2014 (2-3252/2013;) ~ М-2891/2013 от 21.11.2013

Дело №2-298\2014 год

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2014 года      г. Клин, Московской области

Клинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кореневой Н.Ф.,

с участием адвоката Рублевой М.М.,

при секретаре Саргсян А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кондаковой Ю.В. к Обществу с ограниченной ответственностью Пигмалион», к Обществу с ограниченной ответственностью «Дионис», 3-е лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Клинский отдел, Савельев А.Г., о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества, о прекращении договора субаренды недвижимого имуществ и об освобождении нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Кондакова Ю.В., уточнив исковые требования, обратилась в суд с вышепоименованным иском, мотивируя его следующими доводами.

Кондакова Ю.В. является собственником недвижимого имущества:

- административно-бытового здания, назначение: нежилое, 3-х этажное, кадастровый (условный) номер /номер/, площадью /площадью/ кв.м., расположенное по адресу: /адрес/;

-здания физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2-х этажное, кадастровый (условный) номер /номер/, площадью /площадью/ кв.м., расположенное по адресу: /адрес/;

- земельного участка для размещения и обслуживания производственных зданий принадлежащих обществу на праве собственности, назначение: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, общей площадью /площадью/ кв.м., кадастровый условный номер /номер/, расположенный по адресу: /адрес/, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от /дата/ 2013 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от /дата/ 2013 года, выданные Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.

В свое время спорное имущество принадлежало ООО «Сплав», затем Гусеву М.В..

Решением арбитражного суда Московской области от /дата/ 2010 г. ООО «СПЛАВ» был признан несостоятельным (банкротом), было открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего должника был назначен Савельев А.Г.

Определением Арбитражного суда Московской области от /дата/ 2012 года была прекращена процедура конкурсного производства в отношении ООО «Сплав» и было введено внешнее управление сроком на 18 месяцев до /дата/ 13 года.

Определением Арбитражного суда Московской области от /дата/ 2012 года внешним управляющим ООО «Сплав» был утвержден Савельев А.Г..

Определением Арбитражного суда Московской области от /дата/ 2013 года производство по делу № /номер/ о признании ООО «СПЛАВ» несостоятельным (банкротом) было прекращено.

В период своего управления, /дата/ 2012 года, арбитражный управляющий Савельев А.Г., действующий от ООО «СПЛАВ», заключил договор аренды недвижимого имущества с ООО «Пигмалион» на срок до /дата/ 2016 года, предметом договора аренды, согласно п. 1.1. договора, являются:

- административно-бытовое здание, назначение: нежилое, 3-х этажное, кадастровый (условный) номер /номер/, площадью /площадью/ кв.м., расположенное по адресу: /адрес/;

-здание физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2-х этажное, кадастровый (условный) номер /номер/, площадью /площадью/ кв.м., расположенное по адресу: /адрес/;

- земельный участок для размещения и обслуживания производственных зданий принадлежащих обществу на праве собственности, назначение: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, общей площадью /площадью/ кв.м., кадастровый условный номер /номер/, расположенный по адресу: /адрес/.

Истица обращается в суд с иском и просит расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от /дата/ 2013 г. заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Сплав» и обществом с ограниченной ответственностью «Пигмалион» зарегистрированный в органах обязательной регистрации /дата/ 2012 года;

- прекратить действие договора субаренды недвижимого имущества от /дата/ 2013 года. заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Пигмалион» и обществом с ограниченной ответственностью «Дионис» о передаче во временное пользование здания физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение - нежилое, 2-х этажное, с кадастровым номером /номер/, инвентарный номер /номер/, площадью /площадью/ кв.м., расположенное по адресу: /адрес/;

- обязать Общество с ограниченной ответственностью «Пигмалион» освободить административно-бытовое здания, назначение: нежилое, 3-х этажное, кадастровый (условный) номер /номер/, площадью /площадью/ кв.м., расположенное по адресу: /адрес/ и здание физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2-х этажное, кадастровый (условный) номер /номер/, площадью /площадью/ кв.м., расположенное по адресу: /адрес/;

- обязать Общество с ограниченной ответственностью «Пигмалион» освободить административно-бытовое здание, назначение: нежилое, 3-х этажное, кадастровый (условный) номер /номер/, площадью /площадью/ кв.м., расположенное по адресу: /адрес/ и здание физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2-х этажное, кадастровый (условный) номер /номер/, площадью /площадью/ кв.м., расположенное по адресу: /адрес/.

Свой иск Кондакова Ю.В., ссылаясь на нормы действующего законодательства, мотивирует тем, что при смене собственника имущества сданного в аренду все права и обязанности Арендодателя по договору аренды переходят к новому собственнику в том же объеме и на тех же условиях, что и было у предыдущего собственника, т.е. новый собственник становится правопреемником предыдущего собственника. ООО «Пигмалион» сдало указанное имущество во вторичную аренду без согласия на то собственника этого имущества, тогда как право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Субаренда - это вторичная аренда. Заключение договора аренды одна из форм распоряжения имуществом, право на которое есть исключительно у собственника имущества, который вправе дать согласие арендатору на заключение договора субаренды либо отказать в этом.

Наличие согласия арендодателя, которое должно быть безусловным к исполнению, не может меняться другими положениями договора. Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных указаний на то, в какой форме должно быть получено такое согласие, но однозначно оно должно быть получено. Согласие должно быть выражено явно, четко и конкретно, поэтому, по мнению истицы, арендатор обязан был получить согласие на передачу имущества в субаренду.

Неоднократно и предыдущий собственник - ООО «Сплав», и настоящий собственник предупреждали ООО «Пигмалион» о своем несогласии с передачей имущества в субаренду и необходимости расторжения договора субаренды, поскольку имущество передавалось в пользование ООО «Пигмалион», а своего согласия на передачу имущества в субаренду собственники не давали. Однако арендатором данные требования были проигнорированы.

Согласно п. 2.2 договора аренды арендатор обязан осуществлять беспрепятственный доступ представителей арендодателя в здание с целью проверки его эксплуатации. Арендатором неоднократно было нарушено указанное условие договора. За период с /дата/ по /дата/ 2013 года включительно арендатор, которого неоднократно извещали о необходимости предоставить доступ для осмотра собственником, ни разу не предоставил помещение для осмотра, что является неоднократным, грубым нарушением норм законодательства и условий договора.

Согласно п. 1.1 договора субаренды недвижимого имущества от 21.01.2013 г. здание физкультурно-оздоровительного комплекса передается Субарендатору для использования с зарегистрированной деятельностью Арендатора. Однако ООО «Пигмалион» в настоящее время здание комплекса используется для проведение ночных развлекательных мероприятий с продажей спиртных напитков. Указанной деятельности нет среди зарегистрированной деятельности Арендатора, коим является ООО «Пигмалион». Если договором аренды указаны цели, для которых имущество передается в аренду, и при этом отсутствует ссылка на то, что арендатор вправе сдавать имущество в целях и на условиях по своему усмотрению, то договором субаренды не может быть изменено целевое назначение использования имущества. Собственник определил, для какого конкретно использования он передал имущество в аренду, соответственно арендатор не вправе выходит за пределы этих условий и передавать имущество по своему усмотрению в субаренду, для целей, не указанных в договоре аренды, имущество должно использоваться в соответствии с зарегистрированной деятельностью Арендатора, вне зависимости от того, что это не совпадает с зарегистрированной деятельностью субарендатора. Соответственно, использование имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества дает арендодателю право требования досрочного расторжения договора.

Собственник имущества неоднократно предупреждал Арендатора о необходимости предоставления документов, подтверждающих соблюдение норм противопожарной и электрической безопасности, а также просил предоставить имущество на осмотр на предмет соблюдения надлежащего санитарного состояния. Данные требования также были неоднократно проигнорированы Арендатором.

Таким образом, в совокупности все нарушения, по мнению истицы, дают ей безусловное право как арендодателю, на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды, поскольку использование имущества не в соответствии с заявленными целями, при не предоставлении доказательств со стороны арендатора соблюдения противопожарных и санитарных норм, отсутствия допуска собственника для осмотра на предмет целевого и надлежащего использования, предоставление имущества в субаренду без согласия собственника и передача его в пользование неизвестным лицам, напрямую нарушают ее права и законные интересы как собственника имущества, данное поведение арендатора и субарендатора является злоупотреблением права и не отвечает принципам делового оборота.

Истица полагает, что ответчики нарушили нормы действующего законодательства, что в соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ и п. 5.2.4 договора аренды является основанием для досрочного расторжения договора аренды недвижимого имущества по инициативе арендодателя.

В судебном заседании представитель истицы, Исакович Т.Н., поддержала иск по основаниям, указанным в заявлении, ссылаясь на представленные документы, просила иск удовлетворить. Дополнительно суду пояснила, что ООО «Сплав» не был поставлен в известность о том, что помещение будет сдано в субаренду. Помещение используется с нарушениями правил пожарной безопасности, что существенно нарушает условия договора аренды, в помещении не работает пожарная сигнализация, не имеется средств первой пожарной безопасности. Собственнику ограничивается доступ в помещение. Административное здание находится в аварийном состоянии, помещение не отапливается, там была произведена перепланировка. Собственник согласия на перепланировку не давал.

Представитель ООО «Пигмалион» адвокат Рублева М.М. и Петушков В.П. с иском не согласились. Рублева М.М. представила письменные объяснения по иску с приложенными документами, приобщены к материалам дела(л.д.54-57т.2, л.д.4-8 т.3). Рублева М.М. поддержала свои письменные возражения на иск. Дополнительно сообщила, что обстоятельства, на которые ссылается истец, не являются законными. ООО «Пигмалион» использует помещение по назначению, арендная плата вносится своевременно. Ответчик не были уведомлен о том, что будут производиться осмотры. При подписании договора аренды, собственник уже дал свое согласие на заключение договоров субаренды (л.д.58-64 т.2)

Петушков В.П. суду пояснил, что когда имущество вернулось в ООО «Сплав» от Сбербанка, то оно находилось в очень плохом состоянии, это имущество было восстановлено за счет средств арендатора и инвестиций. Считает, что имеется злоупотребление прав собственника со стороны Кондаковой Ю.В. Считает, что представленные истицей документы не являются основанием для расторжения договора аренды, эти основания надуманные. Арендодатель представил документы, которые не являются надлежащим доказательствами в обоснование завяленных требований. Нарушений существенных условий договора аренды со стороны ООО «Пигмалион» не имеется, иск не подлежит удовлетворению.

Представитель ООО «Дионис» в судебном заседании не присутствовал, уведомлен, суду представлены письменные объяснения по иску, против удовлетворения иска не возражают. Из письменных объяснений генерального директора ООО «Дионис» следует, что факты, изложенные истцом в исковом заявлении действительно имели место быть. При заключении договора субаренды ни ООО «Пигмалион», ни ООО «Дионис» не получали письменного либо устного согласия собственника имущества. ООО «Дионис» использовало Здание для проведения ночных развлекательных мероприятий, несмотря на то, что согласно договору, Здание передавалось в субаренду в соответствии с зарегистрированной деятельностью Арендатора, при этом зарегистрированная деятельность Арендатора и Субарендатора не совпадает.

ООО «Дионис» знало о несогласии собственника с тем, что имущество передано в субаренду, а также о несогласии собственника с целевым использованием субарендатором Здания и предлагало Арендатору ООО «Пигмалион» разрешить данный вопрос с собственником имущества, получить его согласие на субаренду путем внесения изменений в подп. б п. 1.1. договор аренды, но ООО «Пигмалион» проигнорировало данное предложение, пояснив, что урегулирует с собственником данный вопрос.

ООО «Пигмалион» действительно не предоставлял доступ Арендодателю в административно -хозяйственное здание. ООО «Пигмалион» не отапливало данное здание, система отопления в нем находится в аварийном состоянии, что повлекло за собой и неудовлетворительное состояние самого здания. Также ООО «Пигмалион» запретило ООО «Дионис» допускать в Здание физкультурно-оздоровительного комплекса Арендодателя, обосновав это производством реконструкции здания, несогласованной с собственником. Данная реконструкция проводилась ООО «Дионис» с согласия ООО «Пигмалион».

В период пользования Зданием ни ООО «Пигмалион» ни ООО «Дионис» каких-либо мер по соблюдению требований пожарной безопасности в соответствии с правилами противопожарного режима в РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.04.2012 г. № 390 и электрической безопасности не принимали. В здании отсутствует противопожарная сигнализация, первичные средства пожаротушения не закупались, имеющиеся в Здании первичные средства пожаротушения не имеют сертификатов, не имеют паспортов и порядковых номеров, учет наличия периодичности осмотра и перезарядки огнетушителей не производился, помещения не защищены автоматической пожарной сигнализацией и т.д..

С /дата/ 2013 г. ООО «Дионис» не пользуется Зданием физкультурно-оздоровительного комплекса.

ООО «Дионис» не выдавало кому-либо доверенности на ведение судебных дел, доверенности, имеющиеся в материалах дела и представленные в судебное заседание являются недействительными.

Требования Кондаковой Ю.В. считают законными и обоснованными. ООО «Дионис» не имеет возможности пользования зданием физкультурно-оздоровительного комплекса в связи с тем, что данным объектом пользуются иные лица, которые также препятствуют ООО «Дионис» в пользовании Зданием.

3-е лицо Савельев А.Г. в судебном заседании не присутствовал, уведомлен, никаких документов об уважительности причин неявки в суд не представил.

Савельев А.Г. в судебном заседании /дата/ 2014 года был допрошен в качестве свидетеля, пояснил суду, что он от имени ООО «Сплав» заключал с ООО «Пигмалион» договор аренды с целью восстановления платежеспособности и сохранности имущества должника, получения денежных средств для управления и расчета с должниками. Иных источников финансирования не было в процедуре банкротства. Состояние объекта не было аварийным, но здание оно было в запущенном состоянии. Система водоснабжения и отопления полностью пришли в негодность. Это было в тот момент, когда собственником этого имущества был Сбербанк. Здание не использовалось с /дата/ 2010 года по /дата/-/дата/ 2012 года. Договора заключались для сохранения имущества. Заключался подрядный договор с ООО «Ист-строй» для устранения технических неисправностей, осуществление ремонта в здании за счет арендной платы, предметом договора было восстановление системы отопления, водоснабжения, электричества. Подрядная компания выполнила объем работ, значительно превышающие условия договора. Не было восстановлено отопление в административном здании. Оба здания были отремонтированы. Договор субаренды - это было обязательное условие ООО «Пигмалион», они хотели сдавать в субаренду отдельные помещения и комплекс в целом без согласия собственника.

3-е лицо Управление Росреестра просило рассмотреть дело в отсутствие их представителя.

Выслушав стороны проверив материалы дела, с учетом представленных сторонами доказательств, оценив их в совокупности на основании ст.60, 67 ГПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от /дата/ 2013 года, Кондакова Ю.В. является собственником административно-бытового здания, назначение: нежилое, 3-х этажное, кадастровый (условный) номер /номер/, площадью /площадью/ кв.м., расположенное по адресу: /адрес/ (л.д.12).

Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от /дата/ 2013 года, Кондакова Ю.В. является собственником здания физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2-х этажное, кадастровый (условный) номер /номер/, площадью /площадью/ кв.м., расположенное по адресу: /адрес/ (Л.д.13).

Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от /дата/ 2013 года, Кондакова Ю.В. является собственником земельного участка для размещения и обслуживания производственных зданий принадлежащих обществу на праве собственности, назначение: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, общей площадью /площадью/ кв.м., кадастровый условный номер /номер/, расположенный по адресу: /адрес/ (л.д.14, 15-20).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Согласно п. 1.1 договора аренды недвижимого имущества, заключенного /дата/ 2012 года между ООО «Сплав», в лице внешнего управляющего Савельева А.Г., и ООО «Пигмалион», Арендодатель передает Арендатору во временное пользование объекты недвижимого имущества: - здание административно-бытовое, назначение: нежилое, 3-х этажное, кадастровый (условный) номер /номер/, инв.номер /номер/, площадью /площадью/ кв.м., расположенное по адресу: /адрес/, принадлежащее арендодателю на праве собственности. Здание передается в аренду в существующем техническом и санитарно-гигиеническом состоянии, пригодным на момент сдачи для использования в соответствии с зарегистрированной деятельность Арендатора; - здание физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2-х этажное, кадастровый (условный) номер /номер/, инв. номер /адрес/, площадью /площадью/ кв.м., расположенное по адресу: /адрес/, принадлежащее арендодателю на праве собственности. Здание передается в аренду в существующем техническом и санитарно-гигиеническом состоянии, пригодным на момент сдачи для использования в соответствии с зарегистрированной деятельность Арендатора; - земельный участок для размещения и обслуживания производственных зданий принадлежащих обществу на праве собственности, назначение: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, общей площадью /площадью/ кв.м., кадастровый условный номер /номер/, расположенный по адресу: /номер/, принадлежащее арендодателю на праве собственности.

Имущество передается в аренду с /дата/ 2012 года по /дата/ 2016 года (л.д.21-29).

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу….. если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно копии договора субаренды недвижимого имущества, заключенного /дата/ 2013 года между ООО «Пигмалион» и ООО «Дионис» - здание физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2-х этажное, кадастровый (условный) номер /номер/, инв. номер /номер/, площадью /площадью/ кв.м., расположенное по адресу: /адрес/, принадлежащее Арендатору (ООО «Пигмалион») на праве долгосрочной аренды ( л.д.30-33), передано в субаренду ООО «Дионис». Срок аренды с /дата/ 2012 года по /дата/ 2016 года. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра(л.д.33, 97-240).

Согласно нормам действующего гражданского законодательства, одним из условий субаренды является наличие согласия арендодателя, которое должно быть безусловным к исполнению и не может меняться другими положениями договора. Поэтому условия п.1.3 Договора аренды недвижимого имущества, заключенного /дата/ 2012 года между ООО «Сплав» и ООО «Пигмалион», о том, что Арендатор вправе передавать арендуемое Здание, помещения в нем в пользование или субаренду третьим лицам без письменного разрешения Арендодателя, противоречит закону. Согласие арендатора на передачу принадлежащего ему имущества в субаренду должно быть выражено явно, четко и конкретно. Судом было установлено, что Кондакова Ю.В. согласия на передачу принадлежащего ей на праве собственности имущества в субаренду, не выдавала. Кроме того, в договоре аренды имеется пункта 5.2.4, согласно которому, предоставление и пользование Помещения (полностью или отдельной ее части) третьим лицам без письменного разрешения Арендатора является основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе Арендодателя.

Суд соглашается с доводами истицы и ее представителя, что содержание п. 1.3. договора аренды в той редакции, в которой он указан в договоре аренды, является ничтожным. Также суд полагает, что содержание одного пункта договора не может противоречить содержанию другого пункта этого же договора, касающиеся одного предмета. Частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Суду были представлены документы, согласно которым, предыдущий собственник ООО «Сплав» и настоящий собственник Кондакова Ю.В. неоднократно предупреждали ООО «Пигмалион» о своем несогласии с передачей имущества в субаренду и необходимости расторжения договора субаренды, поскольку имущество передавалось в пользование ООО «Пигмалион», собственники своего согласие на передачу имущества в субаренду не давали.

Поэтому суд полагает, что истцом доказано одно из обстоятельств, которое послужило основанием для обращения в суд с заявление о досрочном расторжении договора аренды, арендатором были нарушены требования п. 2 ст.615 ГК РФ, что в соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ и п. 5.2.4 договора аренды является основанием для досрочного расторжения договора аренды недвижимого имущества по инициативе арендодателя.

Согласно заключению специалиста ( л.д.101-163 т.2), административно-бытовое здание по конструктивным параметрам находится в предаврийном состоянии(ограничено работоспособном). Система отопления находится в аварийном состоянии (л.д.106 т.2). В здание физкультурно-оздоровительного комплекса выявлено расхождение планировки помещений санузлов на 1 этаже с Техническим паспортом ГУП МО «МОБТИ» на /дата/ 2011 года, произведена перепланировка и переустройство помещений № /номер/, № /номер/, № /номер/, №№ /номер/- /номер/(л.д.104, т.2)

Органом надзорной деятельности управления надзорной деятельности ГУ МЧС России по Московской области №46 была проведена внеплановая выездная проверка в отношении Кондаковой Ю.В., о чем был составлен акт проверки от /дата/ 2014 года, протоколы об административных правонарушениях в области пожарной безопасности от /дата/ 2014 года. Кондаковой Ю.В. было выдано предписание № /номер/ по устранению нарушений обязательных требований пожарной безопасности. Согласно постановлению №/номер/ о наложении административного взыскания за нарушение требований пожарной безопасности от /дата/ 2014 года, Кондакова Ю.В. признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст.20.4 ч1, ст.20.4 ч.3, ст.20.4 ч.4 КоАП РФ, привлечена к административной ответственности в виде административного штрафа в размере /сумма/ рублей ( л.д.192-209).

Одним из условий договора аренды ( п. 2.2) является то, что арендатор обязан осуществлять беспрепятственный доступ представителей арендодателя в здание с целью проверки его эксплуатации.

Как следует из представленных материалов дела, арендатор неоднократно допускал нарушение указанного условия договора. Суд установил, что предыдущий и настоящий собственник вышеуказанного недвижимого имущества неоднократно извещали арендатора о предоставлении доступа в Здания для осмотра на предмет его надлежащего использования. Извещения посылались на юридический адрес арендатора и по адресу арендованного имущества заказными телеграммами с уведомлением (л.д.37-77, 84-89 т.1, л.д.14-44, 65-71 т.2). В указанное в телеграммах время и даты, собственники прибывали для осмотра своего имущества по адресу: /адрес/, но доступ для осмотра помещений обеспечен не был, о чем собственник составлял соответствующие акты, которые не были оспорены ответчиками. По данному факту представитель собственника обращался с заявлением в Клинское УВД, а также в Клинскую городскую прокуратуру с жалобой на бездействия сотрудников милиции (Л.д.80-83). Таким образом, за период с /дата/ по /дата/ 2013 года включительно арендатор, которого неоднократно извещали о необходимости предоставить доступ для осмотра собственником, ни разу не предоставил помещение для осмотра, что является грубым нарушением норм законодательства и условий договора. Суд соглашается с данными доводами стороны истца.

Согласно условиям договора аренды недвижимого имущества от /дата/ 2012 года (п. 1.1.). арендодатель передает Арендатору во временное пользование объекты недвижимости для использования в соответствии с зарегистрированной деятельностью Арендатора.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ зарегистрированной деятельностью ООО «Пигмалион»(л.д.120-125) является:

деятельность такси,

розничная торговля моторным маслом,

неспециализированная оптовая торговля пищевыми продуктами, включая напитки и табачные изделия,

оптовая торговля топливом, розничная торговля в неспециализированных магазинах преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки и табачными изделиями,

прочая розничная торговля в неспециализированных магазинах,

розничная торговля фармацевтическими товарами,

розничная торговля медицинскими товарами и ортопедическими изделиями, подготовка к продаже собственного недвижимого имущества, покупка и продажа собственного недвижимого имущества,

сдача в наем собственного недвижимого имущества,

деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом,

управление недвижимым имуществом,

консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления, рекламная деятельность,

предоставление прочих услуг.

Согласно п. 1.1 договора субаренды недвижимого имущества от /дата/ 2013 г. здание физкультурно-оздоровительного комплекса передается Субарендатору для использования с зарегистрированной деятельностью Арендатора.

В настоящее время здание комплекса используется для проведения ночных развлекательных мероприятий. Это следует и из объяснений ответчика ООО «Дионис». Указанной деятельности нет среди зарегистрированной деятельности Арендатора, ООО «Пигмалион».

В соответствии с законодательством арендатор не вправе передать права в большем объеме, чем имеет сам, если это не предусмотрено договором. Соответственно если договором аренды указаны цели, для которых имущество передается в аренду, и при этом отсутствует ссылка на то, что арендатор вправе сдавать имущество в целях и на условиях по своему усмотрению, то договором субаренды не может быть изменено целевое назначение использования имущества. Собственник определил, для какого конкретно использования он передал имущество в аренду, соответственно арендатор не вправе выходит за пределы этих условий и передавать имущество по своему усмотрению в субаренду, для целей, не указанных в договоре аренды. Соответственно, использование имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества дает арендодателю право требования досрочного расторжения договора. Кроме того, в договоре субаренды не содержится условий о передаче комплекса для использования в соответствии с зарегистрированной деятельностью Субарендатора или иными целями, а соответственно имущество должно использоваться в соответствии с зарегистрированной деятельностью Арендатора, вне зависимости от того, что это не совпадает с зарегистрированной деятельностью субарендатора.

Согласно сообщению ОАО «Мосэнергосбыт» отключений и ограничений электрической энергии ООО «Пигмалион» не производилось

Согласно договору № /номер/. «Об оказании услуг охраны» от /дата/ 2014 года, ООО «Пигмалион» заключила с ООО «ЧОО «Багира-Авангард» договор по организации и осуществлению внутренней охраны территории по адресу: /адрес/ (Л.д.24-29, т.3) )

Согласно Договору № /номер/ на выполнение работ по монтажу автоматической системы обнаружения пожара и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре от /дата/ 2014 года, ООО «Пигмалион» заключило договор с ООО «Альянс-Плюс» на выполнение работ по монтажу автоматической системы обнаружения пожара и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре на объекте: помещения ООО «Пигмалион», расположенном по адресу: /адрес/ (л.д.12-15 т.3). Договор действует до /дата/ 2014 года.

Как следует из материалов дела и установлено судом, собственник имущества неоднократно предупреждал Арендатора о необходимости предоставления документов, подтверждающих соблюдение норм противопожарной и электрической безопасности, а также предоставить имущество на осмотр на предмет соблюдения надлежащего санитарного состояния, однако эти требования также были проигнорированы Арендатором.

Собственник неоднократно предупреждал арендатора о своем намерении заключить договор с охранной организацией, для чего просил освободить помещение для охраны, которое находится на территории земельного участка, принадлежащего собственнику и не переданного арендатору по договору аренды, передать ключи от въездных ворот и предоставить списки лиц и транспортных средств, имеющих право на въезд на территорию земельного участка, но это требование также было проигнорировано арендатором.

В совокупности все нарушения дают безусловное право арендодателю на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды, поскольку использование имущества не в соответствии с заявленными целями, при не предоставлении доказательств со стороны арендатора соблюдения противопожарных и санитарных норм, отсутствия допуска собственника для осмотра на предмет целевого и надлежащего использования и при этом предоставляя имущество в субаренду без согласия собственника и передача в пользование неизвестным лицам, напрямую нарушают права и законные интересы собственника имущества, так как данные недобросовестные действия могут привести к гибели объектов недвижимости.

Суд соглашается с доводами истца о том, что такое поведение арендатора и субарендатора является злоупотреблением права и не отвечает принципам делового оборота.

Собственник не только может, но и обязан производить осмотр сданных в аренду помещений, следить за надлежащим из использованием и соблюдением арендатором правил пожарной безопасности и иных требований законодательства, поскольку собственник имущества несет ответственность перед государством, а неправомерные действия арендатора могут привести к применению в отношении собственника штрафных санкций со стороны органов надзора и иных органов, на что собственник явно не рассчитывал при заключении договора. Судом установлено наличие существенных нарушений условий договора аренды, а потому есть все правовые основания для расторжения этого договора. Судом установлен факт того, что на собственника наложены штрафные санкции за несоблюдение правил пожарной безопасности.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в том числе и договоры.

В соответствии со ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями принятых на себя обязательств, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В силу положений п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Невыполнение арендатором условий договора является основанием для возбуждения в одностороннем порядке вопроса о расторжении договора в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В адрес ответчика ООО «Пигмалион» было направлено уведомление о добровольном, в течении 15 дней с момента получения настоящего уведомления, расторжении договора аренды недвижимого имущества от /дата/ 2013 года, заключенного между ООО «Сплав», с одной стороны, и ООО «Пигмалмон», другой стороны (л.д.83, т.1). Данное уведомление было направлено в адрес ответчика /дата/ 2013 года ( л.д.85). С иском в суд о расторжении договора аренды истица обратилась /номер/ 2013 года ( л.д.5, т.1).

В силу ст. ст. 606, 611, 614, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в порядке и сроки, установленные соглашением сторон.

На основании п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Судом установлено и подтверждено материалами дела неоднократное нарушение обязательств по договору аренды, что является основанием для его расторжения. Доводы представителей ответчика о том, что Кондакова Ю.В. стала собственником указанных помещений только в /дата/ 2013 года, а договор аренды был заключен в /дата/ 2012 года, что она уже получила имущество с договором субаренды, а на заключение этого договора Савельев А.Г., конкурсный управляющий ООО «Сплав» давал согласие, и прежний собственник претензий не высказывал, не имеют правового значения, поскольку, в силу закона, при смене собственника имущества сданного в аренду все права и обязанности Арендодателя по договору аренды переходят к новому собственнику в том же объеме и на тех же условиях, что и предыдущий собственник, новый собственник становится правопреемником предыдущего собственника. Новый собственник вправе ставить вопрос о расторжении договора в случае существенного нарушения условий договора аренды либо если этот договор противоречит нормам действующего законодательства. Судом были установлены обстоятельства, они подтверждены документально, что ответчик ООО «Пигмалион» существенно нарушал условия договора аренды. Этот факт подтвердил и ответчик ООО «Дионис». Есть заключение специалиста, в котором указано, что была произведена перепланировка помещений и в них проведена реконструкция без согласия собственника. Представленные ООО «Пигмалион» договор «Об оказании услуг охраны» от /дата/ 2014 года и договор на выполнение работ по монтажу автоматической системы обнаружения пожара и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре от /дата/ 2014 года, были заключены в период, когда дело уже находилось в производстве суда, что подтверждает доводы истицы о том, что охрана здания не налажена и необходимо провести работы по пожарной безопасности.

Суд полагает, что истицей представлено достаточно доказательств в обоснование заявленных требований. Истица неоднократно просила обеспечить доступ в принадлежащее ей недвижимое имущество, и ответчик мог решить эти вопросы во внесудебном порядке, но возник конфликт, который стороны не смогли разрешить миную судебное разбирательство. Суд полагает, что у истицы имеется правовые основания ставить вопрос о расторжении договора аренды, поскольку ООО «Пигмалион» пользуется арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора. Собственник недвижимого имущества обязан в течении всего периода действия договора аренды следить за принадлежащим ему недвижимым имуществом, следить за соблюдение арендатором правил пожарной безопасности, учитывая, что арендатор использовал помещения для массовых мероприятий, поскольку собственник несет за это ответственность.

Оценив в совокупности все обстоятельства дела, суд полагает, что имеются основания для досрочного расторжения договора аренды, согласно ст.450 и ст.619 ГК РФ. Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Поскольку суд принял решение о расторжении договора аренды, то соответственно арендатор должен освободить помещения и передать их непосредственно собственнику.

Согласно представленным документам, в ходе рассмотрения дела, договор субаренды, заключенный между ООО «Пигмалион» и ООО Дионис», видимо был расторгнут, что подтверждается выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на /дата/ 2014 года и по состоянию на /дата/ 2014 года ( л.д.36-37 т.3). Этот факт подтвердили представители ООО «Пигмалион». Суд полагает, что требования Кондаковой Ю.В. о прекращении действия договора субаренды недвижимого имущества от /дата/ 2013 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Пигмалион» и Обществом с ограниченной ответственностью «Дионис» о передаче во временное пользование здания физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2-хэтажное, кадастровый (условный) номер /номер/, площадью /площадью/ кв.м., расположенного по адресу: /адрес/, следует оставить без удовлетворения, поскольку нет предмета спора, стороны сами прекратили действие договора субаренды.

Руководствуясь ст.ст.194,197- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от /дата/ 2012 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Сплав» и Обществом с ограниченной ответственностью «Пигмалион», зарегистрированный в органах обязательной регистрации /дата/ 2013 года, номер регистрации /номер/.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Пигмалион» освободить:

- административно-бытовое здание, назначение: нежилое, 3-хэтажное, кадастровый (условный номер) /номер/, площадью /площадью/ кв.м, расположенное по адресу: /адрес/;

- здание физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2-хэтажное, кадастровый (условный) номер /номер/, площадью /площадью/ кв.м., расположенное по адресу: /адрес/.

Исковые требования Кондаковой Ю.В. о прекращении действия договора субаренды недвижимого имущества от /дата/ 2013 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Пигмалион» и Обществом с ограниченной ответственностью «Дионис» о передаче во временное пользование здания физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2-хэтажное, кадастровый (условный) номер /номер/, площадью /площадью/ кв.м., расположенного по адресу: /адрес/, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд через Клинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Ф. Коренева