Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2835/2018 от 26.09.2018

Судья Михеева Т.А. дело № 33-162835

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 октября 2018 года                               город Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Коротченковой И.И.,

судей Ларионовой С.В., Наместниковой Л.А.

при секретаре Касьяновой В.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сканченко Г.А., Сканченко М.В. к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения,

по апелляционной жалобе администрации г. Орла на решение Советского районного суда г. Орла от 08.08.2018, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Коротченковой И.И., выслушав возражения на апелляционную жалобу истцов Сканченко Г.А., Сканченко М.В. и их представителя, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия

установила:

Сканченко Г.А., Сканченко М.В. обратились в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения.

Исковые требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками по № доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

<дата> произошло обрушение части дома, в связи с чем, дальнейшая эксплуатация дома невозможна.

<дата> главой администрации г. Орла вынесено постановление
№ об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений, в связи с чем, истцам было направлено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, размер возмещения был определен согласно отчету о досудебной оценке, составленному по инициативе администрации г. Орла.

Поскольку истцы не согласны заключить соглашение на предложенных условиях, с учетом уточненных исковых требований, просили суд:

- взыскать с администрации г. Орла в пользу каждого из истцов по № руб. в счет стоимости № доли в праве общей долевой собственности в квартире, общей площадью № кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом; № руб. в качестве убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления; № руб. в качестве компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Рассмотрев возникший спор, суд, постановил указанное выше решение.

Администрация г. Орла не согласилась с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное, вынесенное с нарушением норм материального права.

Указывает на то, что заключение ООО «Независимая оценка» по определению возмещения стоимости доли квартиры и земельного участка в праве общей долевой собственности, размера убытков, связанных с переездом, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, противоречит правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от <дата>.

В вышеприведенном заключении судебной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения и общего имущества (земельного участка) определена отдельно. Стоимость доли в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является завышенной. Правильность расчета стоимости доли в праве на земельный участок также вызывает сомнения.

Считает ошибочным вывод суда о взыскании расходов за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку допустимые доказательства того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к признанию его аварийным, в материалах дела отсутствуют.

На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

По правилам ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности: лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в редакции от 23.07.2013 № 249-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу ст. 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Из изложенного следует, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком, носит рекомендательный характер, иная стоимость объекта оценки может быть установлена судом в случае наличия у сторон по делу разногласий относительно оценки.

В подпункте «з» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с ч. 4 ст. 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

Материалами дела подтверждается и установлено судом, что
Сканченко Г.А., Сканченко М.В. на праве общей долевой собственности (по № доли) принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>,
<адрес>, общей площадью № кв.м., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от <дата>.

Жилой <адрес> в <адрес> <дата> постройки расположен на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация и обслуживание жилого дома, с кадастровым номером № общей площадью № кв.м.

<дата> произошло обрушение части <адрес> в <адрес> (в том числе части квартиры истцов), в связи с чем, дальнейшая эксплуатация дома невозможна.

Заключением городской межведомственной комиссии администрации
г. Орла № от <дата> жилой <адрес> в <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения указанного жилого дома были признаны непригодными для проживания.

Постановлением Администрации г. Орла № от <дата> указанный жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу.

Из материалов дела следует, что <дата> главой администрации
г. Орла вынесено постановление № об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений.

В судебном заседании было установлено, что истцам было предложено заключить соглашение об изъятии указанного жилого помещения за сумму № руб., в том числе стоимость доли земельного участка № руб., а также расходы граждан на переезд, наем временного жилья, услуги риэлтора, госпошлина при покупке и продаже квартир № руб., определенные по инициативе ответчика в досудебном порядке независимым оценщиком ИП Кондратовым С.В. (Т. 2 л.д. 76-90).

Сканченко Г.А., Сканченко М.В. представили в судебное заседание заключение № об оценке рыночной стоимости объекта права от <дата>, составленное ИП Медведевым С.Л., согласно которому рыночная стоимость квартиры составляет № руб., размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения составляет № руб., размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома составляет № руб.

В связи с наличием спора между сторонами о выкупной стоимости жилого помещения, судом была назначена судебная экспертиза, согласно заключению экспертов ООО «Независимая оценка» № от <дата>, рыночная стоимость долей истцов в праве общей долевой собственности в квартире, общей площадью № кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с учетом в ее составе доли в праве собственности на общее имущество и земельный участок составляет № руб.; размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления (возможных затрат на переезд, поиска другого помещения для приобретения, услуг по оформлению прекращения права собственности и регистрации права собственности на новое жилое помещение, и др.) составляет № руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составляет №.

Суд первой инстанций, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями ст.ст. 15, 210 ГК РФ, ст.ст. 32, 158 ЖК РФ, ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, установив, что земельный участок, на котором находится принадлежащее истцам недвижимое имущество, изъят для муниципальных нужд; на дату приобретения в частную собственность первого помещения в доме он нуждался в капитальном ремонте, который не проводился с момента постройки здания в <дата>, в то время как на администрацию возложена обязанность осуществлять капитальный ремонт, а также техническое обслуживание жилого дома, удовлетворил иск, определив размер компенсации выкупной цены и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Положениями ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Как следует из заключения экспертов ООО «Независимая оценка», перед ними судом ставился вопрос об определении рыночной стоимости долей истцов в принадлежащей им квартире с учетом стоимости их доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, исходя из площади квартиры.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры истцов, а соответственно и принадлежащих им в праве собственности долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, определялась экспертами вне разрыва от стоимости земельного участка, приходящегося на площадь принадлежащей им квартиры, следовательно, доводы жалобы в указанной части опровергаются выводами судебной экспертизы (Т.2 л.д. 127).

Доводы апелляционной жалобы о том, что расходы за непроизведенный капитальный ремонт не подлежат взысканию, поскольку допустимые доказательства тому, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к признанию его аварийным, в материалах дела отсутствуют, не влекут отмену судебного решения, как несостоятельные.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает в себя, в том числе убытки, причиненные собственнику его изъятием. При этом к числу убытков относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданами жилых помещений в доме, требующим капитального ремонта.

Как следует из представленных сторонами доказательств, первая квартира в указанном жилом доме была приватизирована в 1992 году ( т. 2 л.д. 206), следовательно, по состоянию на указанную дату жилой дом подлежал капитальному ремонту в соответствии с действующим законодательством.

Между тем сведения о том, что в <адрес> в <адрес> проводился капитальный ремонт, отсутствуют.

Таким образом, установив возникновение обязанности по производству капитального ремонта жилого дома у наймодателя задолго до признания жилого дома, в котором расположена доля в праве общей долевой собственности квартиры сторон, аварийным и подлежащим сносу (год постройки 1955), которая не была выполнена, суд пришел к правильному выводу, что имеются основания для включения суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, исходя из доли сторон, в выкупную цену жилого помещения.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, при этом исходит из следующего.

В Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2012 разъяснено, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

В материалы дела сторонами представлен технический паспорт жилого дома, из которого не усматривается, что в доме проводился капитальный ремонт ( т. 2 л.д. 151).

Из представленного в материалы дела заключения судебной строительно-технической экспертизы от <дата> ( т.2 л.д. 209), проведенной в рамках расследования уголовного дела, возбужденного по признакам
ч. 1 ст. 293 УК РФ (халатность, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение должностным лицом своих обязанностей) по факту обрушения жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что одной из причин обрушения части здания можно считать отсутствие организации в соответствии с рекомендациями заключения о техническом состоянии несущих конструкций жилого дома
ООО «Орелоблкоммунпроект» (шифр 16-189МС) своевременного выполнения в полном объеме страховочных мероприятий и ремонтных работ по восстановлению несущих строительных конструкций жилого дома, находящихся в аварийном и недопустимом техническом состоянии, с привлечением проектных и ремонтно-строительных организаций.

Как следует из материалов дела, <дата> Орловской городской межведомственной комиссией по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на основании заключения ООО «Орелоблкоммунпроект» о техническом состоянии основных конструкций жилого дома, принято заключение № о выявлении оснований для признания многоквартирного <адрес> подлежащим капитальному ремонту. При этом жилой дом был включен в адресную программу «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории <адрес>», утвержденную постановлением <адрес> от <дата> № Планируемый период капитального ремонта общего имущества жилого дома – <дата>.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что жилой дом нуждался в своевременном капитальном ремонте, который не был проведен.

С учетом изложенных выше обстоятельств, судебная коллегия соглашается с решением суда первой инстанции в указанной части.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом правильно, его выводы, изложенные в решении, являются мотивированными, соответствуют обстоятельствам дела и подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами, при этом нарушения норм материального права и норм процессуального права судом при разрешении спора по существу не допущено.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Орла от 08.08.2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Орла - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи