Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2887/2017 ~ М-2590/2017 от 05.10.2017

Дело № 2-2887(2017) копия

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 ноября 2017 года г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе председательствующего судьи Безматерных О.В., при секретаре Сюремовой Н.Н., с участием представителя истца ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «Строгановский посад» о признании права собственности на жилой дом,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ЗАО «Строгановский посад» о признании права собственности на индивидуальный жилой дом.

В обоснование исковых требований указано, что между истцом и ЗАО "Строгановский посад" ДД.ММ.ГГГГ. заключен инвестиционный договор, согласно которому застройщик ("Строгановский посад") обязалось осуществить строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>) и передать его по акту приема-передачи. В свою очередь истец принял на себя обязательство своевременно оплатить работу подрядчика в размере 4 928 322 руб. Оплата стоимости работ произведена истцом в полном объеме. Архитектурно-строительной инспекцией Пермского муниципального района дано разрешение на строительство объекта капитального строительства "Коттеджный поселок "Строгановский посад" в соответствии с проектной документацией. Одновременно с заключением договора ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка №, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство передать в собственность земельный участок с кадастровым номером № для жилищного строительства. Ответчиком был оформлен и передан истцу кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером №. Истцом обязательства по оплате выкупной цены земельного участка исполнены. Ответчик обязательства по передаче земельного участка в собственность истца, предусмотренные п. 2.1 договора купли-продажи не исполнил. На момент заключения указанных договоров земельный участок был обременен ипотекой в пользу банка. Кроме того, ответчиком не исполнены обязательства по передаче и строительству дома. ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи индивидуального жилого дома (объекта незавершенного строительства). Зарегистрировать право собственности на дом она не может, поскольку ЗАО "Строгановский посад" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Возведенный дом не нарушает законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям, предъявляемым к жилым одноквартирным домам и пригоден для проживания. С учетом изложенного, просит признать за ним право собственности на вновь созданный индивидуальный жилой дом, общей площадью 138 кв.м, из которых 82 кв.м. – жилая площадь (согласно техническому паспорту), расположенным на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>), площадью 1167 кв.м.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия.

Представитель истца ФИО5 поддержал заявленные требования, по изложенным в исковом заявлении доводам.

Ответчик ЗАО «Строгановский Посад» в лице конкурсного управляющего ФИО4 в судебное заседание своего представителя в суд не направило, извещено надлежащим образом, в материалы дела представлен письменный отзыв на исковое заявление. В письменном отзыве просит отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что признание права собственности на объект незавершенного строительства невозможно. Между ответчиком и «Россельхозбанком» заключен договор ипотеки на земельный участок. Недопустимо не принимать во внимание единство судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Считает, что ипотека распространяется на здания, сооружения. Никаких прав на земельный участок не зарегистрировано. Все имущественные требования должны быть рассмотрены в рамках дела о банкротстве, требования должны быть заявлены в деле о банкротстве (л.д. 97-99).

Третье лицо ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" не направило представителя в судебное заседание, извещено о времени и месте судебного разбирательства.

Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом, представило письменный отзыв на иск (л.д.94-95).

Суд, выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с абзацем 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК).

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При этом в случае, если недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в силу п. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обладают органы местного самоуправления.

В соответствии с ч. 1 ст. 64 Закона "Об ипотеке", если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружение залогодателя. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (ч. 1 ст. 65 Закона "Об ипотеке").

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» преобразовано в ЗАО «Строгановский посад».

Судом установлено, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ЗАО "Строгановский посад" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим назначен ФИО4 (л.д.53-54).

ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Строгановский посад» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, по условиям которого продавец взял на себя обязательство передать в собственность покупателя земельный участок, а продавец обязался оплатить договорную цену земельного участка в размере 771 678 рублей (л.д. 10-13).

ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО "Строгановский посад" и ФИО1 подписан акт приема-передачи земельного участка (л.д. 19).

ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Строгановский посад» (Застройщик) и ФИО1 (Инвестор) был заключен еще один договор, а именно инвестиционный договор №, согласно которому застройщик ("Строгановский посад") обязалось осуществить строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>) и передать его по акту приема-передачи. В свою очередь истец принял на себя обязательство своевременно оплатить работу подрядчика в размере 4 928 322 руб. (л.д. 21-26).

ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО "Строгановский посад" и ФИО1 подписан акт приема-передачи жилого дома (объекта незавершенного строительства), расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> (л.д. 37).

ФИО1 свои обязательства по договору исполнила полностью, что подтверждается справкой ЗАО «Строгановский посад» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.36).

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок в ним от ДД.ММ.ГГГГ. № следует, что ДД.ММ.ГГГГ. на основании договора об ипотеке (залоге) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. №.10 и дополнительных соглашений к нему от ДД.ММ.ГГГГ. №, от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ., от ДД.ММ.ГГГГ № зарегистрирована ипотека в пользу ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» на срок с ДД.ММ.ГГГГ. Собственником земельного участка с кадастровым номером № является ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (л.д.75).

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером № (предыдущий №) следует, что участок расположен на землях населенных пунктов, разрешенное использование для жилищного строительства (л.д. 14-18).

Из заключения специалиста ООО "Стройлаборатория" в отношении объекта по адресу: <адрес> следует, что дом соответствует требованиям, предъявляемым к жилым одноквартирным домам, пригоден для постоянного проживания.

Согласно договору об ипотеке земельных участков №.10 от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» передал ОАО «Россельхозбанк» в залог земельные участки, свободные от расположенных на них объектах недвижимого имущества, в том числе земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 77-79).

Судом установлено, что деятельность ответчика ЗАО "Строгановский посад" была связана со строительством коттеджного поселка "Строгановский посад", для чего ответчиком был использован принадлежащий ему на праве собственности земельный участок. Данный участок был предоставлен в залог ОАО "Россельхозбанк" в обеспечение кредитных обязательств ЗАО "Строгановский посад". С целью строительства коттеджного поселка земельный участок был размежеван на участки меньшей площадью, в том числе участок с кадастровым номером №, который был предоставлен истцу по договору купли-продажи. Кроме того, именно на этом участке по заказу истца ответчиком был возведен спорный объект, строительство которого осуществлялось в соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство, генеральным планом. Переход права собственности на земельный участок от ответчика к истцу не состоялся.

Вместе с тем, указанные обстоятельства не могут служить препятствием для признания за истцом права собственности на жилой дом, возведенный в соответствии с требованиями действующего законодательства, на участке, предназначенном для этих целей, с согласия собственника участка и залогодержателя. Возведенный жилой дом построен в соответствии с проектом, разрешением на строительство, генеральным планом, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам. Доказательств иного суду не представлено.

Доводы ответчика о невозможности рассмотрения дела вне рамок дела о банкротстве подлежат отклонению. Предметом исковых требований не является имущество, включенное в конкурсную массу должника. Предметом ипотеки является земельный участок, но не жилой дом, вновь созданный истцом на этом участке с соблюдением требований законодательства. Кроме того, требования в настоящем деле в отношении земельного участка не заявлялись. В связи с этим по смыслу положений ч. 1 ст. 65, ст. 69 Закона "Об ипотеке" запись об ипотеке земельного участка не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности на возведенный на этом участке жилой дом.

Доводы стороны ответчика о том, что единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов автоматически влечет отчуждение части принадлежащего ответчику земельного участка, что недопустимо, принимая во внимание запрет, установленный законодательством о банкротстве, также подлежат отклонению. В силу прямого указания закона, а именно ст. 38 Закона «Об ипотеке» и ст. 353 ГК РФ, приобретение лицом, за которым признано право собственности на задание, права на земельный участок возможно только при условии соблюдения интересов как ответчика - должника в конкурсном производстве, так и залогодержателя. При таком положении, поскольку спорное строение в собственность ответчика не поступало, в конкурсную массу не включено, признание за истцом права собственности на него не лишает АО «Строгановский посад» возможности реализации своих прав на земельный участок в порядке, предусмотренном законодательством.

Установив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что за истцом следует признать право собственности на спорный объект по основаниям ст. 222 ГК РФ.

Согласно п.п. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности и внесения сведений о жилом доме в ГКН.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья: /подпись/

Мотивированное решение составлено 13 декабря 2017 года.

Судья:/подпись/

Копия верна

Судья Пермского районного суда: Безматерных О.В.