Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2573/2021 ~ М-2286/2021 от 27.09.2021

2-2573/2021

26RS0017-01-2021-004291-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2021 года                                                                          город Кисловодск

Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Домоцева К.Ю., при секретаре судебного заседания Мамышевой М.С., с участием представителя истцов Пермяковой Л.В., Пермякова А.А., Пермяковой Е.В., Кулинич Д.А. на основании доверенности Кукушкиной С.Н., представителей ответчиков администрации города-курорта на основании доверенности Масолова С.Ф., комитета имущественных отношений администрации города-курорта Айбазовой Ф.И., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по исковому заявлению Пермяковой Любови Викторовны, Пермякова Андрея Алексеевича, Любови Викторовны Пермяковой Елены Владимировны, Кулинич Дарьи Андреевны к администрации города-курорта Кисловодска, комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, Мерешко Ольге Константиновне о признании недействительным договора аренды земельного участка, исключении записи из ЕГРН,

установил:

Пермякова Л.В., Пермяков А.А., Пермякова Е.В., Кулинич Д.А. обратилось с иском к администрации города-курорта Кисловодска, комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, Мерешко О.К. о признании недействительным договора аренды земельного участка, исключении записи из ЕГРН.

В обосновании заявленных исковых требований истцы указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит <адрес>, кадастровый №, по <адрес>, в <адрес>, что подтверждается выпиской об объекте недвижимости из ЕГРН.

Мерешко О.К. на праве собственности принадлежит <адрес>, кадастровый №, по <адрес>, в <адрес>, что подтверждается выпиской об объекте недвижимости из ЕГРН.

Жилой дом, состоящий из двух квартир, расположен на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 1011кв.м., по адресу: <адрес>. Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под жилую застройку индивидуальную. В графе ограничение прав, сделка весь объект от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости Мерешко О.К. Основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Аренда (в том числе субаренда), на основании постановления Главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О переходе права на землю».

Истцы считают не правомерным регистрацию права в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на весь земельный участок с кадастровым номером №5, общей площадью 1011кв.м., по адресу: <адрес> за Мерешко О. К., так как на вышеуказанном земельном участке расположена не только <адрес>, но и <адрес> принадлежащая Пермяковой Л.В., Пермякову А.А., Пермяковой Л.В., Кулинич Д.А.

Постановлением главы администрации <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ. № «О переходе права на землю» Мерешко О.К. на правах аренды предоставлена часть земельного участка из земель поселений, находящегося по адресу: <адрес>, в <адрес>, для использования в целях: под индивидуальное домовладение, в границах указанных в кадастровом деле №, площадью 432 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ. между Комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и Мерешко О.К. был заключен договор аренды №ф на земельный участок с кадастровым номером №5, с видом разрешенного использования - под жилую застройку индивидуальную, расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением главы администрации <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ. № «Об утверждении проекта границ и предоставлении в аренду владельцам индивидуального жилого дома земельного участка по <адрес>» Пермяковой Л.В., Пермякову А.А.,Пермяковрой Л.В., Кулинич Д.А., предоставлен земельный участок площадью 579 кв.м сроком на 49 лет. Оформлено землеустроительное дело №, в котором имеется подпись согласия Мерешко О.В. Вместе с тем, договор аренды с комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска Пермякова Л.В., Пермяков А.А.,Пермякова Л.В., Кулинич Д.А. не заключали.

В настоящее время, истцы занялись упорядочиванием правоустанавливающих документов. В ходе подготовки документов к юридическому оформлению прав на земельный участок, из выписки ЕГРН на объект недвижимости на земельный участок с кадастровым номером №, стало известно о том, что весь земельный участок площадью 1011 кв.м на основании договора аренды №ф зарегистрирован за Мерешко О.К. сроком с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы обращались к Мерешко О.К. с просьбой расторгнуть договор аренды на земельный участок, объясняли, что в соответствии с действующим законодательством земельный участок должен перейти в общую долевую собственность собственников помещений собственников квартир, но получили устный отказ.

Истцы обращались в комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, который письмом № от ДД.ММ.ГГГГ. указал, что на основании ч.5 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ №189-ФЗ, земельный участок, который был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Также, указано, что Мерешко О.К. рекомендовано обратиться в МКУ «МФЦ г-к Кисловодска с заявлением о расторжении договора аренды.

По настоящее время договор аренды №ф не расторгнут, в едином государственном реестре имеется запись об ограничении прав на земельный участок.

Указанные обстоятельства нарушают права истцов на юридическое оформление прав на земельный участок, в соответствии с действующим законодательством.

На основании изложенного истцы просят суд: признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. №ф на земельный участок с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - под жилую застройку индивидуальную, расположенного по адресу: <адрес>; исключить запись из ЕГРН об ограничении прав в пользу Мерешко Ольги Константиновны номер государственной регистрации № с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истцов Пермяковой Л.В., Пермякова А.А., Пермяковой Е.В., Кулинич Д.А. на основании доверенности Кукушкина С.Н. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил суд об их удовлетворении.

Представители ответчиков администрации города-курорта Кисловодска на основании доверенности Масолов С.Ф., комитета имущественных отношений администрации города-курорта Айбазова Ф.И. в судебном заседании просили принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Истцы Пермякова Л.В., Пермяков А.А., Пермякова Е.В., Кулинич Д.А, ответчик Мерешко О.К., в судебное заседание не явились, об уважительности неявки суд не уведомили, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК, в судебное заседание не явился, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ, а также с учетом мнения участников процесса, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно требованию ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ Пермяковой Л.В., Пермякову А.А., Пермяковой Е.В., Кулинич Д.А. на праве общей долевой собственности принадлежит <адрес>, кадастровый №, по <адрес>, в <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ Мерешко Ольге Константиновне на праве собственности принадлежит <адрес>, кадастровый №, по <адрес>, в <адрес>.

Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1011кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с категорией земли населенных пунктов, видом разрешенного использования под жилую застройку индивидуальную. В графе ограничение прав, сделка весь объект от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости Мерешко Ольга Константиновна. Основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка №ф от ДД.ММ.ГГГГ. аренда на основании постановления Главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О переходе права на землю».

В соответствии с Постановлением главы администрации <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ. № «Об утверждении проекта границ и предоставлении в аренду владельцам индивидуального жилого дома земельного участка по <адрес>» Пермяковой Л.В., Пермякову А.А., Пермяковрой Л.В., Кулинич Д.А., предоставлен земельный участок площадью 579 кв.м сроком на 49 лет. Оформлено землеустроительное дело №, в котором имеется подпись согласия Мерешко О.В. Однако, договор аренды с комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска Пермякова Л.В., Пермяков А.А., Пермякова Л.В., Кулинич Д.А. не заключали.

Согласно письму комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска № от ДД.ММ.ГГГГ. указано, что на основании ч.5 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ №189-ФЗ, земельный участок, который был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Также, указано, что Мерешко О.К. рекомендовано обратиться в МКУ «МФЦ» г-к Кисловодска с заявлением о расторжении договора аренды.

В соответствии с ч.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договор.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с ч.1 ст.46 ГК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (ч. 1 ст. 407 ГК РФ). Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (ч. 2).

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Аналогичные положения содержатся и в ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

В п. 1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодекса, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии с п. 1 ст.168 ГК за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 этой статьи, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В силу п. 2 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок. Таким образом, земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

В заключение договора аренды на испрашиваемый земельный участок истцам было отказано Комитетом имущественных отношений в виду зарегистрированного права общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером 26:34:080308:544, расположенного на указанном земельном участке. Комитетом рекомендовано Мерешко O.K. обратиться в «МФЦ г-к Кисловодска» с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, на основании действующего законодательства, предусматривающего переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку договор аренды земельного участка с Мерешко O.K. был заключен до введения в действия Жилищного кодекса РФ, на основании ранее действующего законодательства была предусмотрена возможность оформления земельно-правовых отношений путем заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с п.6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В соответствии с п. 5 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Пункт 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняет, что согласно ч.1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.

Таким образом, право собственника помещений в многоквартирном доме на аренду части земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме, влечет недействительность (ничтожность) сделки (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019 № 09АП- 5734/2019-ГК по делу № А40-218109/2018). Поскольку земельный участок со дня введения в действие ЖК РФ является общей долевой собственностью жильцов многоквартирного дома, то в силу ст. 608 ГК РФ передача участка в аренду противоречит нормам жилищного и земельного законодательства, а также ГК РФ.

Договорные отношения, связанные с передачей земельного участка под многоквартирным домом в пользование на основании договора аренды земельного участка Мерешко O.K. могут лишить собственников помещений в многоквартирном доме по указанному адресу законного права использовать земельный участок в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома и объектов, входящих в состав общего имущества.

Таким образом, судом установлено, что наличие договора арены от ДД.ММ.ГГГГ. № на земельный участок с кадастровым номером 26:34:080308:5, с ограничением прав в пользу Мерешко О.К. нарушают права истцов, в связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании недействительным указанного договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 14 Закона N 218-ФЗ, основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении). Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке - государственной регистрации соглашения.

Учитывая приведённые нормы закона, а также доказанные в суде обстоятельства, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования Пермяковой Л.В., Пермякова А.А., Пермяковой Л.В., Кулинич Д.А. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

исковые требования Пермяковой Любови Викторовны, Пермякова Андрея Алексеевича, Любови Викторовны Пермяковой Елены Владимировны, Кулинич Дарьи Андреевны к администрации города-курорта Кисловодска, комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, Мерешко Ольге Константиновне о признании недействительным договора аренды земельного участка, исключении записи из ЕГРН - удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ., № заключенный между администрацией города-курорта Кисловодска в лице комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и Мерешко Ольгой Константиновной на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Исключить запись из Единого государственного реестра недвижимости об ограничении прав в пользу Мерешко Ольгой Константиновной номер государственной регистрации № с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия, путём подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.

Судья                                               К.Ю. Домоцев

Мотивированное решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                               К.Ю. Домоцев