Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2249/2017 ~ М-2323/2017 от 31.07.2017

Дело № 2-2249/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2017 года г. Саранск

Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе:

председательствующего – судьи Парамонова С.П.,

с участием секретаря судебного заседания – Крутских В.В.,

с участием в деле:

истца – Банка ВТБ 24 (Публичное акционерное общество),

ответчиков: Химича Д. О.,

Общества с ограниченной ответственностью «Управление строительства» в лице представителя Макушкиной О. Н., действующей по доверенности от 19.01.2017 года,

Третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банка ВТБ 24 (ПАО) к Химичу Д. О. и Обществу с ограниченной ответственностью «Управление строительства» о признании расторжения договора участия в долевом строительстве от 21.08.2014 года №77-К (У-В) недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, приведении сторон в первоначальное положение, возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия обязанности по внесению в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 21.08.2014 года №77-К (У-В), заключенного между Химичем Д. О. и ООО «Управление строительства» и обременения в виде ипотеки в пользу ВТБ24 (ПАО), о взыскании с Химича Д. О. государственной пошлины в размере 6000 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Банк ВТБ 24 (ПАО) обратился в суд с иском к Химичу Д. О. и Обществу с ограниченной ответственностью «Управление строительства» о признании расторжения договора участия в долевом строительстве от 21.08.2014 года №77-К (У-В) недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, приведении сторон в первоначальное положение, возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия обязанности по внесению в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 21.08.2014 года №77-К (У-В), заключенного между Химичем Д. О. и ООО «Управление строительства» и обременения в виде ипотеки в пользу ВТБ24 (ПАО), о взыскании с Химича Д. О. государственной пошлины в размере 6000 рублей.

В обоснование исковых требований указал, что 21 августа 2017 года между Банком ВТБ 24 (ПАО) и Химич Д.О. заключен кредитный договор № 634/0818-000274. По условиям раздела 4,7 кредитного договора, истец выдал ответчику кредит в размере 3959000 рублей. Срок кредитования 182 месяца, процентная ставка 12,75 % годовых, целевое назначение кредита: на строительство и приобретение прав на оформление в собственность объекта недвижимости, путем оплаты по Договору участия в долевом строительстве № 77-К (У-В) от 21 августа 2014 года по адресу: <адрес>, жилой комплекс переменной этажности с помещениями общественного назначения «<данные изъяты>».

Государственная регистрация договора № 77-К (У-В_ участия в долевом строительстве и ипотеки в силу закона в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) произведена 25 августа 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, кадастровый номер 13-13-01/190/2014-284.

В связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства Химич Д.О. направил в ООО «Управление строительства» ходатайство об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия.

15 февраля 2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия внесена запись о погашении регистрации Договора долевого участия. Запись о наличии ограничения в виде ипотеки в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) отсутствует.

Распоряжением заместителя Главы Администрации городского округа Саранск от 25 декабря 2015 года № 2564-рз многоквартирному дому, расположенному на земельных участках по адресу: <адрес>, присвоен номер №.

Банк не был уведомлен о состоявшейся сделке, согласие Банка на совершение указанной сделки также не было получено. Каких-либо согласий на распоряжение заложенным правом, а также на изменение или расторжение Договора долевого участия Банком не выдавалось.

Банка как залогодержатель с заявлением о прекращении ипотеки не обращался. Задолженность по кредитному договору до настоящего времени не погашена и составляет 3995473 руб. 27 коп.

Расторжение договора долевого участия и погашение записи об ипотеке не соответствует требованиям пункта 1 статьи 25, пункта 1 статьи 37 ФЗ « Об ипотеке» и абзац 1 пункта 2 статьи 218, пункта 2 стать 346, пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиям кредитного договора и нарушает права и законные интересы Банка как залогодержателя.

На основании изложенного просит суд, признать расторжение договора участия в долевом строительстве № 77-К (У-В) от 21 августа 2014 года недействительной сделкой и применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение и возложив на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия обязанность по внесению в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 77-К (У-В) от 21 августа 2014 года, заключенного между Химичем Д. О. и ООО «Управление строительства» и обременения в виде ипотеки в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО); взыскать с Химича Д. О. расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

В судебное заседание представитель истца Банка ВТБ 24 (ПАО), ответчик – Химич Д.О., представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, третье лицо – Барышев Н.В. не явились, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили. При этом Барышев Н.В. представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика- ООО «Управление строительства» Макушкина О.Н. возразила относительно удовлетворения искового заявления по основаниям изложенным в письменных возражениях, просила в иске Банка ВТБ 24 (ПАО) отказать.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 21 августа 2014 года между ООО «Управление строительства» и Химичем Д. О. заключен договор участия в долевом строительстве №77-К (У-В) на объект долевого строительства - жилое помещение (квартира №), расположенная по адресу: <адрес>.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что ООО «Управление строительства» обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику квартиру, а участник обязуется уплатить цену договора и принять квартиру.

В пункте 3.3 стороны установили, что цена договора на дату его подписания составляет 6091750 рублей.

Согласно пункту 3.5 договора Химич Д.О. в течение пяти рабочих дней с даты регистрации договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия оплачивает сумму в размере 2132750 рублей.

Согласно пункту 3.6 договора денежная сумма в размере 3959000 рублей оплачивается Химичем Д.О. за счет кредитных средств, предоставляемых Банком ВТБ 24 (ПАО).

Плановый срок ввода жилого дома в эксплуатацию определен как IV квартал 2015 года (пункт 5.1 договора).

Указанный договор 25 августа 2014 года зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия

Между Банком ВТБ 24 (закрытым акционерным обществом) и Химичем Д.О. 21 августа 2014 года заключен кредитный договор № 634/0818-0000274, целевым назначением которого является: приобретение прав на оформленный в собственность объект недвижимости (квартира №, расположенная по адресу: <адрес>) путем платы по Договору участия в долевом строительстве. Сумма кредита составила 3959000 рублей, срок возврата кредита 182 месяца. Обеспечением по данного договору выступил залог прав требований по договору участия в долевом строительстве.

Химич Д.О. выполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве от 21 августа 2014 года №77-К (У-В) и платежным поручением № 82 от 28 августа 2014 года перечислил на счет ООО «Управление строительства» денежные средства в размере 6091750 рублей (л.д. 24).

Распоряжением заместителя Главы Администрации городского округа Саранск от 25 декабря 2015 года № 2564-рз многоквартирному дому, расположенному на земельных участках по адресу: <адрес>, присвоен номер №.

Ввиду нарушения сроков передачи квартиры № расположенной по адресу: <адрес>, Химич Д.О. в письме от 15 июня 2016 года уведомил ООО «Управление строительства» об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 21 августа 2014 года № 77-К (У-В) и расторжении договора в одностороннем порядке.

Указанное уведомление от 15 июня 2016 года было вручено ООО «Управление строительства» 11 июля 2016 года, что подтверждается отметкой о регистрации входящего документа.

В связи с расторжением договора участия в долевом строительстве от 21 августа 2014 года № 77-К (У-В) в одностороннем порядке ООО «Управление строительства» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия с заявлением о внесении записи в ЕГРП о расторжении договора.

14 марта 2017 года сообщением №04-04/2838 регистрирующий орган уведомил заявителя о прекращении регистрации договора долевого участия в строительстве от 21 августа 2014 года № 77-К (У-В) 15 февраля 2017 года.

Истец считает расторжение договора недействительным.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариального удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 упомянутого Закона; истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным Законом о государственной регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

Согласно пункту 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Согласно статье 2 вышеназванного закона государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 –ФЗ «Об участии в долевом строительстве» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 9 указанного закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (пункт 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 –ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Как установлено судом, все требования действующего законодательства об основаниях и порядке расторжения договора участия в долевом строительстве вследствие одностороннего отказа от него участника в данном случае были соблюдены, предусмотренные законом документы представлены Обществом с заявлением о государственной регистрации прекращения договора.

Согласно пункту 5 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 –ФЗ «Об участии в долевом строительстве» если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Платежным поручением № 60 от 30 августа 2017 года на сумму 2500000 рублей и платежным поручением № 15 от 25 августа 2017 года на сумму 2500000 рублей ООО «Управление строительства» выплатило Химичу Д. О. денежные средства по соглашению от 10 июля 2017 года.

В силу части 1 статьи 4 Закона № 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда (часть 4 статьи 29 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Наличие регистрационной записи об ипотеке, возникшего из договора участия в долевом строительстве, в данном случае не является препятствием для внесения записи о расторжении указанного договора и у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные статьей 20 Закона № 122-ФЗ основания для отказа в государственной регистрации права.

Доводы истца о невозможности внесения записи о расторжении Договора участия в долевом строительстве без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Закона № 122-ФЗ, пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке, отклоняется.

Названными нормами установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае – договор долевого участия в строительстве.

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора. Расторжение Договора долевого участия в строительстве и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

При таких обстоятельствах, поскольку реализация участником права на односторонний отказ от договора не поставлена в зависимость от получения согласия залогодержателя права требования по такому договору, а регистрация прекращения договора участия в долевом строительстве - от регистрации прекращения ипотеки (залога права требования), то суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Банка ВТБ 24 (ПАО) к Химичу Д. О. и Обществу с ограниченной ответственностью «Управление строительства».

При указанных обстоятельствах, учитывая, что оснований для признания расторжения договора участия в долевом строительстве от 21.08.2014 года №77-К (У-В) недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, приведении сторон в первоначальное положение, возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия обязанности по внесению в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 21.08.2014 года №77-К (У-В), заключенного между Химичем Д. О. и ООО «Управление строительства» и обременения в виде ипотеки в пользу ВТБ24 (ПАО) не усматривается, не подлежат удовлетворению и производное от него требование о взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

Исходя из изложенного, оценивая, в соответствии со статьей 67 ГПК Российской Федерации, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Банка ВТБ 24 (ПАО) к Химичу Д. О. и Обществу с ограниченной ответственностью «Управление строительства» о признании расторжения договора участия в долевом строительстве от 21.08.2014 года №77-К (У-В) недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, приведении сторон в первоначальное положение, возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия обязанности по внесению в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 21.08.2014 года №77-К (У-В), заключенного между Химичем Д. О. и ООО «Управление строительства» и обременения в виде ипотеки в пользу ВТБ24 (ПАО), о взыскании с Химича Д. О. государственной пошлины в размере 6000 рублей, оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Мордовия через Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий С.П. Парамонов

Мотивированное решение изготовлено 28 сентября 2017г.