Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-19695/2020 от 03.08.2020

Судья: Казарова Т.В.	дело № 33-19695/2020УИД 50RS0042-01-2019-006821-70

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Красногорск Московской области                             12 августа 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Фетисовой Е.С.,

судей Россинской М.В., Тереховой Л.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Симоновой Д.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Гуреева Максима Станиславовича на решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 19 декабря 2019 года по гражданскому делу №2-5643/2019 по иску Миронова Александра Леонидовича к Гурееву Максиму Станиславовичу о расторжении договора аренды земельных участков и жилого дома, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов, компенсации морального вреда, по встречному иску Гуреева Максима Станиславовича к Миронову Александру Леонидовичу о признании договора аренды незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения.

Заслушав доклад судьи Фетисовой Е.С.,

объяснения представителей Миронова А.Л. – Романовой Т.С. и Солдатенковой А.С., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Миронов А.Л. обратился в суд с иском к Гурееву М.С. о расторжении договора аренды земельных участков и жилого дома, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов, компенсации морального вреда.

В обоснование указал, что 5 января 2017 года между сторонами заключен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> а также жилого дома с последующим правом выкупа, расположенных по адресу: <данные изъяты> Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды установлен на 84 месяца - с 5 января 2017 года по 5 декабря 2023 года. Сторонами согласовано, что расчет будет производиться в течение 84 месяцев согласно графику арендных платежей: сумма арендных платежей первых три порядковых номера арендного платежа по договору составляет 27 000 рублей, сумма платежей, начиная с четвертого арендного платежа – 79 273, 86 рублей. В последующем по соглашению сторон с 5 сентября 2017 года сумма арендных платежей стала составлять 64 528, 44 рублей ежемесячно.

В соответствии с п. 3.3 договора арендные платежи должны осуществляться ответчиком в сроки и в суммах, указанных в п. 3.4 договора. Однако в нарушение указанных условий договора ответчиком допущена просрочка уплаты арендных платежей свыше четырех месяцев.

16 июля 2019 года Гурееву М.С. направлена претензия с предложением о погашении задолженности и о расторжении договора, которая оставлена без ответа.

Общая сумма задолженности по арендным платежам за период с 5 мая по 5 августа 2019 года составила 258 113,77 рублей, согласно расчета пени на основании п. 3.6 договора за период с 5 мая 2019 года по 24 августа 2019 года (111 дней) составили 335 547,91 рублей.

Также истец просил взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, расходы на представителя в сумме 30 000 рублей и по оплате госпошлины 9 137 рублей.

Гуреев М.С. иск не признал, предъявил встречный иск о признании договора аренды незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что сторонами не согласовано существенное условие смешанного договора аренды с правом выкупа о цене договора в части купли-продажи. Полагал, что из условий договора нельзя четко определить выкупную стоимость предмета аренды - 79 273 рублей (п.3.10. договора), или 4 200 000 рублей (п.3.10. договора), или 6 343 634,94 рублей (п.3.4. договора, график платежа), что влечет признание договора незаключенным.

Поскольку за время аренды Гуреев М.С. внес за предмет аренды денежные средства в размере 2 330 116,52 рублей, он не выкупает предмет аренды, полагал, что уплате подлежали арендные платежи за пользование предметом аренды исходя из суммы 27 000 рублей в месяц, то есть 702 000 рублей. В связи с этим просил взыскать с Миронова А.Л. неосновательное обогащение в размере 1 628 116, 52 рублей, исходя из расчета (2 330 116,52 – 702 000).

Решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 19 декабря 2019 года в удовлетворении встречного иска Гурееву М.С. отказано, исковые требования Миронова А.Л. удовлетворены частично.

Заключенный между сторонами договор аренды жилого дома и земельных участков расторгнут, с Гуреева М.С. в пользу Миронова А.Л. взыскана задолженность по арендным платежам в размере 258 113,77 рублей, неустойка – 80 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя – 15 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины – 9 137 рублей.

В апелляционной жалобе Гуреев М.С. просит об отмене решения суда как незаконного.

В заседание суда апелляционной инстанции Гуреев М.С. не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки судебной коллегии не сообщил.

Частью 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд апелляционной инстанции при наличии сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, а также то, что стороны извещались путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Московского областного суда, учитывая отсутствие данных о причинах неявки сторон, провел судебное заседание в отсутствие подателя жалобы.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 5 января 2017 года между Мироновым А.Л. (арендодателем) и Гуреевым М.С. (арендатором) заключен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, а также жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> расположенных по адресу: <данные изъяты> последующим правом их выкупа.

5 января 2017 года указанное имущество передано Гурееву М.С. по акту приема-передачи.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды установлен на 84 месяца - с 5 января 2017 года по 5 декабря 2023 года. Расчет между сторонами будет производиться в течение 84 месяцев согласно графику арендных платежей: сумма арендных платежей первых трех порядковых номера арендного платежа по договору составляет 27 000 рублей, сумма платежей, начиная с четвертого арендного платежа, составляет 79 273, 86 рублей (п.3.2, п.3.4).

Пунктом 3.8, 3.10 договора предусмотрено, что при условии внесения всех платежей, предусмотренных договором, а также возможных штрафных санкций, арендатор имеет право выкупа предмета аренды. Выкупная стоимость предмета аренды при условии выполнения пунктов 3.4, 3.6 договора, уплачиваемая арендатором арендодателю, по окончании срока аренды составляет 79 273,86 рублей, а при просрочке оплаты по пункту 3.4 договора более чем на один месяц, выкупная стоимость недвижимого имущества будет составлять 4 200 000 рублей.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

29 июля 2017 года между сторонами заключено дополнительное соглашение, которым стороны согласовали, что с 8 порядкового номера арендного платежа, размер арендного платежа изменен на сумму 64 528,44 рублей ежемесячно.

В соответствии с п. 3.3 договора арендные платежи должны осуществляться Гуреевым М.С. в сроки и в суммах, указанных в п. 3.4 договора.

Судом установлено, что обязательства по оплате договора аренды исполнялись Гуреевым М.С. не надлежащим образом, в связи с чем 16 января 2019 года Миронов А.Л. направил в его адрес досудебную претензию с требованием о расторжении договора, погашении задолженности и пени.

Руководствуясь ст. 309-310, 431, 432, 606-614 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт возникновения между сторонами отношений по аренде земельных участков и строения, а также факт наличия задолженности в указанном в расчете Миронова А.Л. размере, суд первой инстанции, расторгнул договор аренды, взыскав с Гуреева М.С. задолженность по арендным платежам в размере 258 113,77 рублей, поскольку ответчиком не представлено доказательств оплаты.

Разрешая требования о взыскании договорной неустойки, судом первой инстанции были применены положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем размер испрашиваемой неустойки снижен до 80 000 рублей ввиду ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства.

В силу ст.ст. 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пользу Миронова А.Л. взысканы расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах, а также расходы по оплате государственной пошлины, с учетом принципа пропорциональности.

Поскольку Мироновым А.Л. не доказан факт несения физических и нравственных страданий, в удовлетворении его иска в данной части судом отказано.

Отказывая Гурееву М.С. в удовлетворении встречного иска о признании договора не заключенным и взыскании неосновательного обогащения, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе утвержден график и суммы арендных платежей, отдельно согласована выкупная стоимость. Стороны согласовали условие о выкупе предмета аренды в пунктах 3.8, 3.10, исходя из которых выкупная стоимость предмета аренды при условии выполнения пунктов 3.4, 3.6 договора, уплачиваемая арендатором арендодателю, по окончании срока аренды составляет 79273,86 рублей, а при просрочке оплаты по пункту 3.4 договора более чем на один месяц, выкупная стоимость недвижимого имущества будет составлять 4200000 рублей.

Пунктом 3.8 договора предусмотрено, что при условии внесения всех платежей, предусмотренных договором, а также возможных штрафных санкций, арендатор имеет право выкупа предмета аренды.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что по условиям договора выкупной платеж не является частью арендных платежей, в связи с чем доводы Гуреева М.С. о необходимости исчисления арендных платежей из суммы 27 000 рублей в месяц и возникновении на стороне арендодателя неосновательного обогащения – судом отклонены.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они являются законными, обоснованными, подтверждены фактическими обстоятельствами дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" также разъяснено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 3 статьи 154 и пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы Гуреева М.С., изложенные во встречном исковом заявлении о том, что договор аренды является договором купли-продажи, а также о том, что арендные платежи должны были составлять 27 000 рублей ежемесячно. Данные доводы были предметом оценки суда первой инстанции и были мотивированно отклонены судом.

Оснований для иной оценки исследованных доказательств судебная коллегия не усматривает, поскольку буквальное толкование спорного договора подтверждает выводы, изложенные в судебном решении.

Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (ч. 4 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установлено, что за период с 5 мая 2019 года по 5 августа 2019 года арендатором не были осуществлены 4 ежемесячных платежа в предусмотренной договором сумме – по 64 528,44 рублей, что составляет 258 113,78 рублей, в связи с чем с ответчика правомерно взыскана задолженность и неустойка.

Факт указания в договоре о том, что в случае оплаты всех арендных платежей у арендатора возникает право выкупа предмета договора, не освобождает Гуреева М.С. от оплаты предусмотренных договором арендных платежей, в том числе и в случае отказа от последующего выкупа земли и дома.

Суд при разрешении спора верно определил юридически значимые для дела обстоятельства, правильно применил нормы материального и процессуального права, в связи с чем оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 19 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гуреева Максима Станиславовича – без удовлетворения.

Председательствующий

судьи