Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2117/2018 ~ М-2136/2018 от 04.10.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 ноября 2018 года                                                                                             г. Тула

Пролетарский районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Громова С.В.,

при секретаре Дикаревой О.А.,

с участием

представителя истца Абрамова Е.В. по доверенности Казанцевой А.Г.,

представителя ответчика МИЗО Тульской области по доверенности Гайнединовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-2117/2018 по иску Абрамова Евгения Валентиновича к администрации г. Тулы, Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о признании права собственности на объект нежилого здания,

установил:

Абрамов Е.В. обратился в суд с иском к администрации г. Тулы о признании права собственности на самовольно возведенное строение. В обоснование заявленных требований указал, что ООО «СТАЛЬМЕТ» был возведен, а позже введен в эксплуатацию объект недвижимости – магазин, расположенный по адресу: <адрес>. Постановлением Главы администрации Пролетарского района Управы г. Тулы № № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СТАЛЬМЕТ» был предоставлен земельный участок в аренду для размещения и эксплуатации магазина по вышеуказанному адресу сроком на пять лет. ДД.ММ.ГГГГ между МУП «Тульский городской центр градостроительства и землеустройства» и ООО «СТАЛЬМЕТ» заключен договор аренды земельного участка № №. В соответствии с договором купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «СТАЛЬМЕТ» и Кузнецовой Н.Н., ООО «СТАЛЬМЕТ» приняло на себя обязательство передать в собственность Кузнецовой Н.Н. объект недвижимости – магазин, расположенный по адресу: <адрес>. По условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. Кузнецова Н.Н. продала Абрамову Е.В. купленное ей нежилое здание магазин общей площадью 79,9 кв.м. по адресу: <адрес>, расположенное на земельном участке площадью 94 кв.м. Договор купли-продажи был составлен в письменной форме, факт передачи денег и получения их продавцом подтверждается им самим в договоре. Договор подписывался в присутствии нотариуса и удостоверен нотариусом г. Тулы Каримовой О.И. за реестровым № №. Истец и продавцы не успели обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на объект недвижимости. Правоподтверждающими документами истец считает Постановление № 156 от 16.01.2002 «О признании строения расположенного по адресу: <адрес> пригодными к эксплуатации» выданного Главой администрации Пролетарского района Управы г. Тулы, и акт государственной приемочной комиссии о готовности объекта к эксплуатации от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденный Главой администрации Пролетарского района Управы г. Тулы. ДД.ММ.ГГГГ Абрамов Е.В. обратился в Управление Росреестра по Тульской области с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Тульской области было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права на недвижимое имущество, поскольку представленные документы не являются подтверждающими право собственности. Киреевским районным судом Тульской области ДД.ММ.ГГГГ было вынесено решение о взыскании с Абрамова Е.В. задолженности по арендной плат за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, в районе дома №№. Истец полностью погасил задолженность. ДД.ММ.ГГГГ Абрамовым Е.В. подано заявление в МИЗО Тульской области о заключении договора аренды. В ответе указано, что согласно договора аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 94 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, был предоставлен для размещения и эксплуатации магазина из комплексных конструкций ООО «Стальмет» на 5 лет. По истечении указанного срока договор приобрел статус бессрочного, возобновленного на неопределенный срок. Поскольку на протяжении ряда лет арендатором Абрамовым Е.В. не исполнялись условия договора, он относиться к недобросовестным арендаторам, у Министерства нет правовых оснований на перезаключение с ним договора аренды на новый срок и заключения соглашения о переходе прав и обязанностей по настоящему договору аренды земельного участка за Абрамовым Е.В. Просил признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание (магазин), общей площадью 79,9 кв.м., количество этажей – 1, расположенный на земельной участке с кадастровым № № по адресу: <адрес>

Определением судьи от 08.10.2018 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.

Истец Абрамов Е.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика – администрации г. Тулы и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Лукина (Кузнецова Н.Н.) в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены своевременно в соответствии с требованиями ст. ст. 113-116 ГПК РФ, возражений по заявленным требованиям не представили.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Ростреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

В судебном заседании представитель истца Абрамова Е.В. по доверенности Казанцева А.Г. исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика - МИЗО Тульской области по доверенности Гайнединова А.С. в судебном заседании просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством. Пояснила, что ранее уведомление о расторжении договора аренды Абрамову Е.В. не направляло, с требованием о расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположено строение (магазин), Министерство в судебном порядке не обращалось.

Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1), каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им (часть 2), никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 3).

На основании ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 Статьи).

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу он приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Исходя из положений ст. ст. 550, 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Требование о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом установлено, что постановлением Главы администрации Пролетарского района Управы г. Тулы № № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СТАЛЬМЕТ» был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: ул. М.Мазая в районе дома № 1, расположенный на землях общего пользования, сроком на 5 лет, для размещения и эксплуатации магазина из комплексных конструкций.

ДД.ММ.ГГГГ между МУП «Тульский городской центр градостроительства и землеустройства» и ООО «СТАЛЬМЕТ» заключен договор № № аренды земельного участка по адресу: <адрес> в районе дома № №, с разрешенным использованием – для размещения и эксплуатации магазина из комплексных конструкций, с правом пролонгации договора.

Решением государственной приемочной комиссии предъявленный ООО «СТАЛЬМЕТ» к приемке магазин «Продукты», расположенный по адресу: <адрес> признан пригодным к эксплуатации, что подтверждено актом от ДД.ММ.ГГГГ государственной приемочной комиссии.

По данным технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ вновь выстроенное строение лит.А – магазин, площадью79,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, было выстроено с отступлением от проектного плана.

Постановлением Главы администрации Пролетарского района Управы г. Тулы № № от ДД.ММ.ГГГГ строение под лит.А - магазин (основной площадью 65,8 кв.м., общеполезная площадь -79,9 кв.м.) по адресу: <адрес>, признано выстроенным без нарушения градостроительных норм и пригодным к эксплуатации; директору ООО «СТАЛЬМЕТ» (Кулешову В.А.) в целях реализации Постановления было необходимо зарегистрировать право на недвижимое имущество в установленном порядке.

Как следует из выписки из ЕГРН, строение: лит.А –магазин, площадью79,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, поставлено на кадастровый учет, однако право собственности на данный объект, в том числе переход права собственности, в установленном порядке зарегистрировано не было

<адрес> между ООО «СТАЛЬМЕТ» (Продавец) и Кузнецовой Н.Н. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого здания – магазина, общей площадью 79,9 кв.м., находящийся на участке площадью 94 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, находящемся в аренде у Продавца на основании договора аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ.

<адрес> между Кузнецовой Н.Н. (Продавец) и Абрамовым Е.В. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого здания – магазина, общей площадью 79,9 кв.м., находящегося на участке площадью 94 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, находящемся в аренде у Продавца на основании договора аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Главы г. Тулы от ДД.ММ.ГГГГ № № Комитету по управлению имуществом Управы г. Тулы, ООО «СТАЛЬМЕТ», ПБОЮЛ Абрамову Е.В. было дано разрешение заключить между собой соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ от ООО «СТАЛЬМЕТ» к ПБОЮЛ Абрамову Е.В., и осуществить его государственную регистрацию. Установлено, что обязанность по уплате арендной платы по договору аренды вышеуказанного земельного участка за пользование земельным участком ООО «СТАЛЬМЕТ» прекращается, а ПБОЮЛ Абрамова Е.В. наступает с момента перехода права собственности на торговый павильон, расположенный по ул. М.Мазая.

ДД.ММ.ГГГГ деятельность Абрамовым Е.В. в качестве индивидуального предпринимателя прекращена.

Суд также принимает во внимание, что решением Киреевского районного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску МИЗО Тульской области к Абрамову Е.В. в пользу Министерства взыскана задолженность по арендной плате за аренду земельного участка в размере 203257,76 руб. и пени в размере 2032,57 руб.

Из содержания решения суда следует, что предметом судебного разбирательства являлись обязательства Абрамова Е.В. перед МИЗО Тульской области по арендной плате за земельный участок, находящийся в аренде у Абрамова Е.В. по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № за период с ДД.ММ.ГГГГ года. Требования МИЗО Тульской области были удовлетворены частично, и взыскана арендная плата за 3-летний период, предшествующий обращению в суд с иском.

Кроме того, своим сообщением за № № от ДД.ММ.ГГГГ на обращение Абрамова Е.В. о перезаключении договора аренды в связи со сменой собственника (ООО «СТАЛЬМЕТ») МИЗО Тульской области со ссылкой на ст. 621 ГК РФ подтвердило, что договор аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ по истечении его срока действия (5 лет) приобрел статус бессрочного, возобновленного на неопределенный срок.

Согласно сведениям в Едином государственном реестре недвижимости договор аренды земельного участка площадью 94 кв.м., расположенный по адресу: г<адрес>, не расторгался и является действующим.

Доказательств, свидетельствующих о прекращении договора аренды земельного участка, суду не представлено.

Судом также установлено, что Абрамов Е.В. обратился в государственный регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - нежилого здания (магазин), общей площадью 79,9 кв.м., находящегося на участке площадью 94 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Решением регистрирующего органа 13.09.2018 государственная регистрация права собственности была приостановлена по тем основаниям, что заявителем не было представлено документов, подтверждающих такое право.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.    Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Суд отмечает, что признание права собственности на объект недвижимого имущества в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Договором № № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка по адресу: <адрес> предусмотрено целевое его использование, а именно, для размещения и эксплуатация магазина из комплексных конструкций.

Представленный истцом технический паспорт на нежилое здание (магазин), общей площадью 79,9 кв.м., находящееся на участке площадью 94 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, свидетельствует о том, что здание расположено на бутовом ленточном фундаменте, и состоит именно из комплексных конструкций.

Ни в одном из документов, представленных суду, нет указаний на то, что данная постройка носит временный характер. Напротив, постановлением главы администрации Пролетарского района Управы г. Тулы № № от ДД.ММ.ГГГГ года на руководителя ООО «СТАЛЬМЕТ» была возложена обязанность зарегистрировать право на недвижимое имущество в установленном порядке.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание положения ст. 35 Земельного кодекса РФ, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании требований, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Абрамова Евгения Валентиновича удовлетворить.

            Признать за Абрамовым Евгением Валентиновичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание (магазин), общей площадью 79,9 кв.м., количество этажей – 1, расположенный на земельной участке с кадастровым № № по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Пролетарский районный суд г. Тулы в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий                                                                             С.В. Громов