Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2292/2020 ~ М-2179/2020 от 19.10.2020

УИД № 63RS0030-01-2020-003586-14

производство №2-2292/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 декабря 2020 г. Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе

председательствующего Головачевой О.В.,

с участием помощника Авдеевой И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации г. о. Тольятти к Амелькиной К.А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка,

у с т а н о в и л :

администрация г. о. Тольятти обратилась к Амелькиной К.А. с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате, что между мэрией г. о. Тольятти и ООО «Эритрейд» заключен договор аренды земельного участка № 446 от 28.06.2002 г. Согласно договору аренды истец передал в аренду земельный участок площадью 1641 кв. м., с кадастровым номером ... (ранее кадастровый номер ...), расположенный по адресу: ...

Вышеуказанный земельный участок зарегистрирован на праве муниципальной собственности.

Учитывая переход права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, предоставленному по договору аренды земельного участка №446 от 28.06.2002 г. на основании ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, Амелькина К.А. стала арендатором земельного участка.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка и ст. 614 ГК РФ ответчик обязан своевременно вносить арендную плату.

Задолженность по арендной плате и пеням ответчиком не погашена. В соответствии с п. 5.2. договора аренды в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные условием договора, арендодатель начисляет пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности.

На день обращения в суд с исковым заявлением задолженность по договору аренды за период с 27.12.2017 г. по 30.06.2020 г. составляет в размере 144647,63 руб., пени за просрочку платежей за период с 11.01.2018 г. по 04.08.2020 г. составляет 69889,92 руб., которые истец просит взыскать с ответчика.

В судебном заседании представитель истца Осяева Е.П. исковое заявление поддержала по основаниям, изложенным выше, показала, что администрация осуществлялся осмотр земельного участка, который в 2009 г. использовался под пивоварню. Актом осмотра земельного участка от 06.08.2020 г. установлено, что здание, расположенное за земельном участке, собственником которого является Амелькина К.А., не эксплуатируется. В силу действующего законодательства на нового собственника перешли обязанности по договору аренды, заключенного с прежним арендатором земельного участка. Так как добровольно собственник объекта, расположенного на земельном участке муниципалитета оплату не производит, истец просит взыскать заявленные суммы.

Ответчик Амелькина К.А. в судебное заседание не явилась, воспользовавшись положениями ст. 48 ГПК РФ на представление её интересов представителем. В предыдущем судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ответчика Амелькина С.В. исковые требования не признала, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером ... и по настоящее время зарегистрировано ограничение прав в пользу ООО «Эритрейд», основанием ограничения указан договор аренды N 446 от 28.06.2002 г. для дальнейшей эксплуатации здания дома быта, заключенный с мэрией г. Тольятти.

Данная запись в Едином государственном реестре недвижимости не изменена, а доказательств того, что прежний собственник объекта недвижимости уведомил собственника земельного участка об отчуждении объекта недвижимости, и, таким образом, выбыл из обязательств по аренде земельного участка, истец не представил.

13.08.2019 г. в ЕГРЮЛ внесена запись 6196313080144 о прекращении юридического лица (исключение из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица) ООО «Эритрейд».

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ, если договор аренды подлежал государственной регистрации, то и перемена лиц в таком обязательстве подлежит государственной регистрации.

На протяжении всего времени владения зданием администрация г. о. Тольятти - собственник земельного участка, никаких писем, уведомлений, предложений, требований, проектов договоров аренды в адрес ответчика не направляла, с понуждением заключить договор аренды земельного участка, уполномоченный орган также не обращался.

С расчетом суммы ответчик также не согласен.

Представитель ответчика ссылается на то, что в соответствии ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) О государственной регистрации недвижимости (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2020), государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 32 Закона N 218-ФЗ о регистрации, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН) в случае принятия ими решений (актов) об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 22 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (ред. от 03.12.2019), сведения о виде разрешенного использования земельного участка вносятся в кадастр недвижимости.

В собственности Амелькиной К.А. находится, согласно здание (Лит.А) - Дом быта по указанному выше адресу.

Применив коэффициент за вид разрешенного использования земельного участка равный 1, установленный для производственных видов деятельности, в нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка с ....

Договор аренды земельного участка№ 446 от 28.06.2002 г., заключен между ООО «Эритрейд» и мэрией г. Тольятти, в соответствии с Распоряжением мэрии № 2986-1/р от 26.06.2002 г. наземельный участок пригодный для дальнейшей эксплуатации здания Дома быта. В соответствии с картой градостроительного зонирования (приложение 1 к Правилам землепользования и застройки г. о. Тольятти)земельный участок с ... расположен в территориальной зоне Ц-5 «Зона объектов торговли», п. 5 земли под объектами бытового обслуживания. В соответствии с выпиской из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности № 490/5.1-1 от 27.08.2018 г., вид деятельности - производство продуктов питания, на который ссылается истец при расчете арендной платы, не входит в виды целевого (функционального и разрешенного) использования земельного участка.

По мнению ответчика, для определения размера арендной платы за использование земельных участков должен быть выбран пункт 5.3 «Земельные участки под объектами бытового обслуживания» в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, где применяется понижающий коэффициент.

По расчету ответчика размер арендной платы должен составлять 2268,18 руб., а пени взысканию не подлежат, так как требования об уплате суммы истец в адрес ответчика не направлял.

Суд, выслушав объяснения сторон, изучив представленные доказательства, пришел к следующему.

Судом установлено, что 28.06.2002 г. между мэрией г. о. Тольятти и ООО «Эритрейд» заключен договор аренды земельного участка № 446 от 28.06.2002 г. Согласно договору аренды истец передал в аренду земельный участок площадью 1641 кв. м., с кадастровым номером ... (ранее кадастровый ...), расположенный по адресу: .... (л.л.д.7,8).

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка №446 от 28.06.2002 г.. между указанными лицами изменен порядок оплаты и размер арендной платы (л.д.9).

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером ... расположен по адресу: ..., имеет вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации здания дома быта. Границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены. Правообладателем указанного земельного участка является муниципалитет.

На земельный участок зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Эритрейд», на основании договора аренды земельного участка № 446 от 28.06.2002 г. (л.л.д. 11-15).

19.07.2002 г. и по настоящее время зарегистрировано ограничение прав в пользу ООО «Эритрейд», основанием ограничения указан договор аренды N 446 от 28.06.2002 г. для дальнейшей эксплуатации здания дома быта, заключенный с мэрией г. Тольятти.

Сведениями из Единого государственного реестра недвижимости подтверждено, что на основании договора купли-продажи осуществлен переход прав на здание, расположенное на земельном участке, от А. к ООО «Эритрейд», на основании договора купли-продажи от 01.12.2017 г. от ООО «Эритрейд» к Амелькину А.Э., а 27.12.2017 г. на основании договора дарения от А.. к Амелькиной К.А.

Таким образом, объект, принадлежащий Амелькиной К.А. с 27.12.2017 г., располагается на земельном участке администрации г. о. Тольятти, и имеющееся обременение в виде договора аренды сохранено.

Согласно ст. 271 п. 2 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичные положения закона применяются при переходе прав на объект недвижимости и при дарении (отчуждении).

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ следует, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Совокупность изложенных норм материального права приводит к выводу о то, что собственник здания Амелькина К.А. приобретает права на земельный участок, аналогичные тем, которые существовали при заключении договора аренды земельного участка № 446 от 28.06.2002 г. между ООО «Эритрейд» в лице А. и мэрией г. Тольятти.

Довод ответчика о том, что у неё нет обязанности производить оплату арендных платежей за использование земельного участка, суд находит не состоятельным, поскольку обязанность производить оплату за используемый земельный участок прямо установлена приведенными выше нормами права. Кроме того, ст. 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из разъяснений, изложенных в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Стороны не оспаривают, что земельный участок, на котором находится объект, принадлежащий Амелькиной К.А., располагается в территориальной зоне Ц-5 «Зона объектов торговли». Разрешенным видом использования земельного участка является дальнейшее использование под Дом быта, то есть под объект бытового обслуживания.

Из Акта использования земельного участка от 11 марта 2099 г. следует. что он использовался для изготовления и продажи пива, поскольку вывеска на здании «ООО «Частная пивоварня» и фототаблицы, приложенные к Акту осмотра (обследования) земельного участка от 11.03.2009 г., подтверждали, что здание для целей бытового обслуживания не используется.

Актом осмотра земельного участка от 06.08.2020 г. подтверждено, что на земельном участке имеется нежилое здание. При визуальном осмотре здания специалистами администрации г. о. Тольятти установлено, что оно не функционирует, находится в заброшенном состоянии.

В соответствии со ст. 41 Решения Думы городского округа Тольятти Самарской области от 24.12.2008 N 1059 (ред. от 23.09.2020, с изм. от 07.10.2020) "О Правилах землепользования и застройки городского округа Тольятти" в Зоне делового, общественного и коммерческого назначения располагаются объекты бытового обслуживания населения.

Земельный участок с кадастровым номером ... располагается в территориальной зоне Ц5 «Зона объектов торговли».

Ссылка А. о размещении объекта на землях под объектами бытового обслуживания не состоятельна, поскольку в зоне Ц-5 Правилами землепользования и застройки городского округа Тольятти не предусмотрено размещение объектов бытового обслуживания.

Доводы А. о необходимости применения понижающего коэффициента не состоятельны, поскольку здание для бытовых нужд не используется.

Из расчета администрации г. о. Тольятти, выполненного на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, утвержденной постановлением мэра г. о. Тольятти от 23.07.2004 г. №94-1/п «Об утверждении Положения «О Порядке определения размера арендной платы за землю в г. Тольятти», следует, что размер арендной платы за период с 27.12.2017 г. по 30.06.2020 г. составляет 144647, 63 руб.

Суд полагает, что указанный расчет произведен правильно, и принимает его в качестве доказательства заявленных требований истца.

Пунктом 5.3 Договора аренды сторонами согласована неустойка, которая заключается в начислении пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности. Расчет пени произведен правильно, с учетом условий Договора аренды, составляет 69889,92 руб. за период с 11.01.2018 г. по 04.08.2020 г. Указанный размер пени подлежит взысканию с ответчика, которым фактически расчет не оспорен, не заявлено о снижении пени, не указаны основания для их снижения. Суд также учитывает, что договор аренды заключен с А. – представителем ответчика, с которым согласованы условия аренды.

Ссылка ответчика на необходимость применения понижающего коэффициента

В соответствии со ст. 103 ч.1 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Госпошлина от присужденной суммы составляет 5435,37 руб., и подлежит взысканию с ответчика, не в пользу которой состоялось решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковое заявление администрации г. о. Тольятти удовлетворить.

Взыскать с Амелькиной К.А. в пользу администрации городского округа Тольятти задолженность по договору аренды за период с 27.12.2017 г. по 30.06.2020 г. в размере 144647 рублей 63 копейки и пени за просрочку платежей за период с 11.01.2018 г. по 04.08.2020 г. в размере 69889 рублей 92 копейки.

Взыскать с Амелькиной К.А. госпошлину в доход местного бюджета в сумме 5435,37 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Комсомольский районный суд г. Тольятти.

Судья О.В. Головачева.

Решение в окончательной форме изготовлено 18.12.2020 г. Судья-