Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-272/2021 (3а-1824/2020;) ~ М-978/2020 от 20.11.2020

3а- 272/2021

50OS0<данные изъяты>-14

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    17 мая 2021 года                                                                    г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Гриценко О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-272/2021 по административному исковому заявлению Балакаева Константина Валентиновича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

    Балакаев К.В. обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

    Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве долевой собственности нежилого помещения значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

    Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве долевой собственности нежилого помещения, равного его рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчетах об оценке: <данные изъяты> по состоянию на 01 октября 2018 года, <данные изъяты> по состоянию на 04 сентября 2020 года.

    Представитель административного истца и заинтересованных лиц <данные изъяты> в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении первоначально заявленных требованиях; заключение <данные изъяты>. просил признать недопустимым доказательством по делу, как содержащее существенные методологические ошибки; по тем же основаниям ходатайствовал о проведении по делу повторной оценочной экспертизы.

    Представитель Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности <данные изъяты> в судебное заседание явилась, заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривала, оставила решение на усмотрение суда.

    Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривает, оставляет решение на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в их отсутствие.

    При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

    Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, допросив эксперта <данные изъяты> приходит к следующему.

    Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

    В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

    Материалами дела подтверждается, что Балакаев К.В. является долевым собственником нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

    В силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Московской области от 18 октября 2014 года № 126/2014-ОЗ «О единой дате начала применения на территории Московской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» в отношении спорного нежилого здания административный истец является плательщиком налога на имущество, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

    Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 004д от 29.03.2019г. по состоянию на 1.10.2018г. утверждена кадастровая стоимость нежилого помещения в размере <данные изъяты> рублей.

    Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 176_10.09.2020 от 22.09.2020 г.    «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на 04.09.2020 г. утверждена кадастровая стоимость нежилого помещения в размере <данные изъяты> руб.

    Поскольку административный истец является долевым собственником нежилого помещения и плательщиком налога, исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объекта оценки затрагивают его права и обязанности.

    Считая кадастровую оценку нежилого помещения завышенной, нарушающей права, Балакаев К.В. обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, к которому приложил отчеты оценщика <данные изъяты> <данные изъяты> которыми рыночная стоимость принадлежащего истцу нежилого помещения по состоянию на 01 октября 2018 года и на 04 сентября 2020 года определена в ином размере, ниже кадастровой стоимости.

    В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

    В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

    Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от 18 декабря 2020 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>».

    Согласно заключению эксперта <данные изъяты>. оценщиком при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости нежилого помещения были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01.10.2018 г. определена в размере <данные изъяты> рублей, по состоянию на 04.09.2020 г. определена в размере <данные изъяты> рублей.

    Оценив судебную оценочную экспертизу в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость нежилого помещения, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки; оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усматривает.

    Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подходов.

    Эксперт <данные изъяты> поддержала содержащиеся в заключении выводы, дополнив, что эксперт верно определил класс здания, в котором находится исследуемый объект, эксперт ссылается на классификацию согласно Справочнику Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2018 год) под научным руководством Лейфера Л.А., так как в данном справочнике предложена классификация в большей степени отвечающая ценообразованию на рынке коммерческой недвижимости. Здание, в котором располагается исследуемый объект, представляет собой торговый центр, построенный в 2015 году, также данное здание имеет свою автостоянку на 300 машиномест, следовательно, все характеристики указывают на то, что исследуемый объект относится именно к высококлассной торговой недвижимости. Физические характеристики объектов могут отличаться между собой, что прямо предусмотрено п. 22 ФСО №7. Экспертом были отобраны максимально схожие/близкие объекты-аналоги, которые представлены на рынке Московской области на дату исследования. Правила отбора аналогов по нескольким характеристикам (не только по площади), в рамках сравнительного подхода представлены на стр. 104, 119, в рамках доходного подхода представлены на стр. 135, 154 заключения. В результате отбираются более сопоставимые с объектом исследования аналоги. Так как эксперт в рамках сравнительного подхода приводит все аналоги к характеристикам объекта исследования, тем самым эксперт устраняет данные отличия между объектами-аналогами и объектом исследования. Экспертом была применена корректировка на площадь, тем самым данные отличия нивелируются. Аналоги относятся к одному сегменту рынка, что и объект исследования, и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Фактор направления и удаленности экспертом был учтен, только на основании доступных эксперту источников. Эксперт имеет право самостоятельно выбирать источники, методологию. Корректировка на направление и удаленность от МКАД была применена экспертом согласно «Сводному обзору стоимости коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД по итогам III квартала 2018 года и по итогам II квартала 2020 года» где у определенного города выявлена средняя стоимость по тому или иному назначению. Данная корректировка включает в себя корректировки, как на направление, так и на удаленность от МКАД. Кроме того данные обзоры представлены за каждый квартал и корректировка на дату предложения применена экспертом также согласно данным обзорам ПФК. Все произведенные расчеты, а также выводы сделанные экспертом обоснованы и подтверждены. Таким образом, вся использованная для расчета информация подтверждена, все расчеты проведены корректно, в соответствии с методологией оценки. Заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ и в соответствии с требованиями оценочного законодательства в части методологии оценки.

    Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость спорного нежилого помещения является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке по состоянию на 1.10.2018г. и 4.09.2020г. соответственно, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

    Поскольку административным истцом оспаривается кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная Актами ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 176_10.09.2020 от 22.09.2020 г. и № 004д. от 29.03.2019г., надлежащим административным ответчиком по требованиям об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта будет являться государственное бюджетное учреждение Московской области "Центр кадастровой оценки", являющееся в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 23 мая 2017 года N 372/17 "О переходе к проведению государственной кадастровой оценки в Московской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30 ноября 2017 года N 13ВР-1766 "О проведении государственной кадастровой оценки ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 29 ноября 2016 года N 356-РП/44 "О создании и установлении штатной численности работников ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" учреждением, основными видами деятельности которого являются определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

    Соответственно, в удовлетворении исковых требований к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Росреестра по Московской области, не осуществлявшим государственную оценку и не утверждавшим оспариваемый результат кадастровой стоимости земельного участка, как к ненадлежащим ответчикам, следует отказать.

    Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

    Исковое заявление Балакаева Константина Валентиновича к ГБУ Мо «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

    Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., равной рыночной стоимости, в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01 октября 2018 года.

    Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., равной рыночной стоимости, в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 04 сентября 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

    В удовлетворении исковых требований Балакаеву Константину Валентиновичу к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Росреестра по Московской области отказать в полном объеме.

    На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья                                                                                С.В. Першина

                 Мотивированное решение изготовлено 26.05.2021г.