Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1071/2011 ~ М-1142/2011 от 14.06.2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июля 2011 года г.Тула

Пролетарский районный суд г.Тулы в составе:

председательствующего Стеганцевой И.М.,

при секретаре Соболевой О.Н.,

рассмотрев в помещении Пролетарского районного суда г.Тулы в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1071/11 по иску Сонина В.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛАДА» об обязании передать квартиры и осуществить государственную регистрацию права собственности на них,

установил:

Сонин В.Н. обратился в суд с иском к ООО «ЛАДА» об обязании передать квартиры и осуществить государственную регистрацию права собственности на них. В обоснование заявленных требований, указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (Участником долевого строительства) и ООО «ЛАДА» (Застройщиком), заключены договора № № и № № долевого участия в строительстве жилого дома, в соответствии с условиями которого он (истец) взял на себя обязательство по оплате строительства 5-ти секционного монолитно-кирпичного переменной этажности многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, пересечение ул. Вильямса и ул. Кутузова, а Застройщик обязался предоставить однокомнатную квартиру общей площадью 41,82 кв.м на пятом этаже, в секции № 1, номер на площадке 2, сусловным номером 255 и трехкомнатную квартиру общей площадью 76,37 кв.м на пятом этаже, в секции № 1, номер на площадке 1, сусловным номером 256. Денежный взнос за квартиры составил 1460246 руб. и 2666642 руб. соответственно.

Он (истец), как участник долевого строительства, выполнил обязанности полностью. Жилой дом введен в эксплуатацию.

Однако квартиры и ключи от них ему (истцу) не переданы, передаточные акты не подписаны, право собственности на квартиры не оформлено в связи с тем, что ответчик обуславливает передачу квартир необходимостью внесения доплаты за площадь лоджий. С условием о новой цене он не согласен, поскольку в соответствии с жилищным законодательством площадь лоджии не входит в общую площадь жилого помещения. Считает, что ответчик не вправе удерживать квартиры до такой оплаты.

Просил суд:

обязать ООО «ЛАДА» передать ему (истцу) по передаточному акту квартиру № 238 в доме № 45б по ул.Кутузова г.Тулы (строительный адрес: г.Тула, Пролетарский район, пересечение улиц Кутузова и Вильямса), ключи от указанной квартиры в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу;

обязать ООО «ЛАДА» передать ему (истцу) по передаточному акту квартиру № 237 в доме № 45б по ул.Кутузова г.Тулы (строительный адрес: г.Тула, Пролетарский район, пересечение улиц Кутузова и Вильямса), ключи от указанной квартиры в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу;

обязать ООО «ЛАДА» осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру № 238 в доме № 45б по ул.Кутузова г.Тулы (строительный адрес: г.Тула, Пролетарский район, пересечение улиц Кутузова и Вильямса);

обязать ООО «ЛАДА» осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру № 237 в доме № 45б по ул.Кутузова г.Тулы (строительный адрес: г.Тула, Пролетарский район, пересечение улиц Кутузова и Вильямса).

Истец Сонин В.Н. в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, в письменном заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося в судебное заседание истца.

Представитель истца по доверенности Садыков Т.Э. в судебном заседании исковые требования поддержал. Указал, что при рассмотрении ранее судом гражданского дела по иску Сонина В.Н. к ООО «ЛАДА» о взыскании неустойки (решение от 05.04.2011), судом установлен факт надлежащего исполнения истцом денежных обязательств по данным договорам долевого участия в строительстве, поэтому данный факт не подлежит доказыванию при рассмотрении настоящего дела. Указал, что истец не желает расторгнуть договоры долевого участия в строительстве.

Представитель ответчика ООО «ЛАДА» по доверенности Никитина Е.М. в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что единственным основанием для неподписания ООО «ЛАДА» актов приема-передачи квартир является невнесение истцом доплаты за спорные квартиры в связи с увеличением площади однокомнатной квартиры до 45,1 кв.м по сравнению с проектной площадью 41,82 кв.м, трехкомнатной квартиры до 81,0 кв.м по сравнению с проектной площадью 76,37 кв.м. В случае доплаты истцом 114528,74 руб. за однокомнатную квартиру и 161667,40 руб. за трехкомнатную квартиру ответчик готов передать ему квартиры, ключи от них, подписать акты приема-передачи и оформить право собственности на квартиры. Уточнила, что при рассмотрении ранее гражданского дела, на решение по которому ссылается истец, она признавала факт надлежащего исполнения истцом денежных обязательств по договорам долевого участия в строительстве в сумме 4126 888 руб. (1460246 руб. + 2666642 руб.). Полагала, что для установления, входит ли площадь балкона (как холодного помещения) в общую площадь жилого помещения следует руководствоваться договором долевого участия в строительстве, а не жилищным законодательством. Указала, что ООО «ЛАДА» не желает расторгнуть договор долевого участия в строительстве.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы данного гражданского дела, а также гражданского дела № 2-449/11 по иску Сонина В.Н. к ООО «ЛАДА» о взыскании неустойки, суд приходит к следующим выводам.

Не подлежит удовлетворению требования истца обязать ответчика передать по передаточным актам спорные квартиры и ключи от них в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Судом достоверно установлены следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛАДА» (Застройщиком) и Сониным В.Н. (Участником долевого строительства) заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Тула, Пролетарский район, пересечение ул. Вильямса и ул. Кутузова, согласно которому Застройщик принял на себя обязательство обеспечить строительство вышеуказанного жилого дома и ввести его в эксплуатацию не позднее I квартала 2009 года и передать Участнику долевого строительства однокомнатную квартиру на 5-м этаже в секции № 1, номер на площадке 2, с условным номером 255, общей площадью 41,82 кв.м с учетом площади холодных помещений (п. 1.1 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛАДА» (Застройщиком) и Сониным В.Н. (Участником долевого строительства) заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Тула, Пролетарский район, пересечение ул. Вильямса и ул. Кутузова, согласно которому Застройщик принял на себя обязательство обеспечить строительство вышеуказанного жилого дома и ввести его в эксплуатацию не позднее I квартала 2009 года и передать Участнику долевого строительства трехкомнатную квартиру на 5-м этаже в секции № 1, номер на площадке 1, с условным номером 256, общей площадью 76,37 кв.м с учетом площади холодных помещений (п. 1.1 договора).

Под площадью, право на которую приобретает Участник долевого строительства, подразумевается сумма общих полезных площадей квартиры, указываемых по результатам обмера отделением по г.Туле Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», далее «общая площадь квартиры» (п. 3.1.2 договора).

Денежный взнос Участника долевого строительства за однокомнатную квартиру составлял 1460 246 руб., а за трехкомнатную квартиру – 2666642 руб., из расчета стоимости одного кв.м общей площади 34917,40 руб., и рассчитывался исходя из проектной площади квартиры, указанной в п.1.1 договора, с учетом площади холодных помещений.

Участник долевого строительства, осуществив оплату в полном объеме, приобретает право на получение 41,82 кв.м и 76,37 кв.м площади в виде квартиры соответственно (п.5.1 договоров).

По результатам обмера жилого дома отделением по г.Туле Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» стороны уточняют размер «общей площади квартиры», передаваемой Участнику долевого строительства.

Стороны допускают отклонение общей площади квартиры по результатам замеров отделением по г.Туле Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» от площади, указанной в предмете настоящего договора.

В случае отклонения общей площади квартиры от площади квартиры по данным замеров отделением по гор.Туле Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» до 1 кв.м перерасчет стоимости квартиры не производится.

В случае отклонения площади квартиры более 1 кв.м перерасчет стоимости квартиры производится на основании общей площади квартиры по техпаспорту.

Уточненная общая площадь квартиры, а также номера квартир фиксируется в дополнительном соглашении, подписываемом сторонами настоящего договора (п.8.1 договора).

Внесение истцом 4126 888 руб. (1460246 руб. + 2666642 руб.) подтверждено платежными документами и не оспаривается ответчиком.

Жилой дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено разрешением, выданным администрацией г.Тулы.

В соответствии с техническим паспортом на 268-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г.Тула, ул.Кутузова, д. 45б от ДД.ММ.ГГГГ спорные квартиры имеют следующие размеры площадей.

Трехкомнатная квартира с номером 237: жилая – 48,3 кв.м (три комнаты 17,6, 13,1 и 17,6 кв.м); вспомогательная – 29,2 кв.м (коридор 12,1 кв.м, ванная 4,2 кв.м, кухня 11,0 кв.м, туалет 1,9 кв.м); площадь лоджии – 3,5 кв.м; общая – 77,5 кв.м; всех помещений, включаемых в площадь – 81,0 кв.м.

Однокомнатная квартира с номером 238 имеет следующие размеры площадей: жилая – 21,4 кв.м (одна комнат 21,4 кв.м); вспомогательная – 20,1 кв.м (коридор 6,0 кв.м, санузел 4,5 кв.м, кухня 9,6 кв.м); площадь лоджии – 3,6 кв.м; общая – 41,5 кв.м; всех помещений, включаемых в площадь – 45,1 кв.м.

Перечисленные площади спорных квартир отображены также на поэтажном плане технического паспорта.

Ранее Пролетарским районным судом г.Тулы рассматривалось гражданское дело №2-449/11 по иску Сонина В.Н. к ООО «ЛАДА» о взыскании неустойки.

Судебным решением от 05.04.2011 с ответчика в пользу истца взыскана неустойка в сумме 360000 руб.

Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 05.05.2011 вышеуказанное решение суда изменено в части указания подлежащей ко взысканию суммы неустойки, ее размер снижен до 200000 руб.

Указанным судебным решением установлен факт надлежащего исполнения истцом взятых им по вышеуказанному договору обязательств по оплате строительства жилого помещения, указанного в договоре, в сумме 4126888 руб.

В соответствии с п.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом, рассматривающим настоящее дело, установлено, что объекты долевого строительства – квартиры до настоящего времени истцу не переданы, акты приема-передачи ответчиком не подписаны.

Согласно обоюдным объяснениям сторон передача квартир Дольщикам была предварительно согласована и назначена на ДД.ММ.ГГГГ.

Представителем истца в суд представлены экземпляры актов приема-передачи квартир: № 238, согласно которому площадь квартиры с холодными помещениями составляет 45,1 кв.м, общая площадь – 41,5 кв.м, жилая – 21,4 кв.м; стоимость квартиры составляет 1574774,74 руб.; № 237, согласно которому площадь квартиры с холодными помещениями составляет 81,0 кв.м, общая площадь – 77,5 кв.м, жилая – 48,3 кв.м; стоимость квартиры составляет 2828309,40 руб.

Из перечисленных доказательств усматривается, что стоимость квартир увеличилась на 114528,74 руб. и 161667,40 руб. соответственно.

На актах приема-передачи квартир отсутствуют дата и подпись ответчика, имеется подпись истца.

Согласно ст.8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» передача объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется подписываемым сторонами передаточным актом или иным документом о передаче.

Исходя из смысла данной нормы и п. 8.2 договора долевого участия в строительстве, акт приема-передачи по своей правовой природе является документом, подтверждающим окончание строительства и готовность объекта долевого участия к передаче.

Отсутствие существенных недостатков при строительстве квартиры подтверждается указанным выше разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Истцом не заявлялись доводы неподписания акта приема-передачи квартиры, связанные с наличием в квартире строительных недостатков как таковых.

Представитель ответчика сообщил суду, что единственным условием неподписания актов приема-передачи квартир и фактической их непередачей является невнесение истцом в пользу ООО «ЛАДА» суммы доплаты в размере 114528,74 руб. и 161667,40 руб. соответственно.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что жилое помещение, являющееся предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ, готово к передаче участнику долевого строительства, однако не передано ему по его же вине.

Так, суд не может согласиться с позицией истца о неправильном расчете ответчиком общей площади квартир и необоснованном увеличении стоимости квартир.

В обосновании своей позиции истец ссылается на норму ч. 5 ст. 15 ЖК РФ о том, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Действительно, этой правовой нормой площадь лоджии не включена в общую площадь квартиры.

В письме Минрегиона РФ от 09.10.2009 № 33350-ИП/08 «Об общей площади квартир» указано, что расчетная стоимость 1 кв.м общей площади квартир, указанной в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, определяется по следующим правилам.

Общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.

На основании норм жилищного законодательства истец полагает, что при расчете стоимости однокомнатной квартиры необходимо исходить из ее общей площади (41,5 кв.м) без учета площади лоджии (3,6 кв.м), определенной по результатам обмеров БТИ, а не из площади всех помещений, включаемых в площадь здания (45,1 кв.м); при расчете стоимости трехкомнатной квартиры необходимо исходить из ее общей площади (77,5 кв.м) без учета площади лоджии (3,5 кв.м), определенной по результатам обмеров БТИ, а не из площади всех помещений, включаемых в площадь здания (81,0 кв.м)

Суд считает, что данное мнение истца не основано на законе.

Исходя из смысла статьи 4 ЖК РФ и статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются указанным законом, а не нормами ЖК РФ.

Более того, из смысла Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» следует, что показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации, официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Следовательно, является необоснованной ссылка истца на нормы жилищного законодательства при толковании понятия «общая площадь» квартиры, в том смысле, которое оно имеет в договоре долевого участия.

При разрешении данного спора необходимо руководствоваться ст.421 ГК РФ о свободе в заключении договора.

Поскольку законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не содержит императивных правовых норм об объекте, подлежащем передаче дольщику, в части установления его площади, а также составляющих частей этой площади, постольку суд в силу ст. 431 ГК РФ при рассмотрении данного спора руководствуется буквальным толкованием условий договора, заключенного истцом с ответчиком.

Суд согласен с позицией ответчика, что лоджии, находящиеся в квартирах, подлежащих передаче истцу, относятся к холодным помещениям, которые входят в общую площадь этих квартир.

Так, исходя из толкования п.1.1, 3.1.2, 8.1, 8.2 договора, в их логической взаимосвязи, суд считает, что при заключении договора стороны исходили из того, что площадь лоджии, являющейся холодным помещением, включалась в общую площадь квартиры.

Данный вывод подтверждается также путем сопоставления площадей, указанных в проектных планах квартир, приложенных к договорам, из которых усматривается, что проектная площадь квартир составляла 41,82 кв.м и 76,37 кв.м соответственно. Такая же величина площади указана и в самих договорах долевого участия в строительстве. На планах не обозначена площадь лоджий и туалета. Из величин площадей комнат, указанных на плане следует, что в общую площадь квартиры 41,82 кв.м помимо площадей кухни (9,22 кв.м), коридора (5,76 кв.м), жилой комнаты (20,95 кв.м), санузла (4,3 кв.м), (их суммарная площадь составляет 40,23 кв.м) входит площадь в размере 1,59 кв.м (41,82 кв.м – 40,23 кв.м); в общую площадь квартиры 76,37 кв.м помимо площадей кухни (10,76 кв.м), коридора (11,64 кв.м), жилых комнат (17,27 кв.м, 13,16 кв.м и 16,98 кв.м), ванной (3,91 кв.м), (их суммарная площадь составляет 73,72 кв.м) входит площадь в размере 2,65 кв.м (76,37 кв.м – 73,72 кв.м).

Исходя из данных сведений суд делает вывод, что в площади 41,82 кв.м и 76,37 кв.м включены площади лоджий и туалета.

Истец, подписав договоры долевого участия в строительстве и приложения к ним, согласился с тем, что площадь лоджий входит в площадь 41,82 кв.м и 76,37 кв.м, оплаченных им по договорам, а, следовательно, согласился с оплатой стоимости лоджий из расчета стоимости одного кв.м площади – 34917,40 руб. (41,82 кв.м х 34917,40 руб. = 1460 246 руб.; 76,37 кв.м х 34917,40 руб. = 2666642 руб.).

При замерах БТИ фактическая площадь построенных квартир с учетом площади лоджий составила 45,1 кв.м и 81,0 кв.м, в связи с чем ответчик увеличил стоимость квартир до 1574774,74 руб. и до 2828309,40 руб., рассчитав ее из первоначально установленной стоимости одного кв.м – 34917,40 руб. (45,1 кв.м х 34917,40 руб. = 1574774,74 руб., 81,0 кв.м х 34917,40 руб. = 2828309,40 руб.).

Суд считает, что такие действия ответчика основаны на условиях договора (п. 8.1), поэтому являются правомерными. При этом у истца возникла обязанность произвести доплату в сумме 114528,74 руб. и 161667,40 руб. Обязанность ответчика передать квартиры возникает после полной оплаты истцом ее стоимости (п.5.1 договора).

Истец, подписав акты приема-передачи квартир с указанными в нем новыми площадями и увеличенной стоимостью, фактически согласился произвести доплату, однако, до настоящего времени не выполнил данную обязанность.

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ одним из оснований возникновения обязательств является договор.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании данных норм суд приходит к выводу о том, что является правомерным отказ ответчика от подписания актов приема-передачи квартир и от фактической их передачи по мотиву неисполнения истцом обязательства по договору, выразившегося в невнесении суммы доплаты в размере 114528,74 руб. и 161667,40 руб. соответственно.

Необоснованно мнение истца о том, что ответчиком подтвержден факт полного исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве, то есть в сумме 4403084,14 руб. (1574774,74 руб. + 2828309,40 руб.).

Из вышеуказанного решения суда от 05.04.2011 следует, что данный факт признан представителем ответчика только в части уплаты истцом первоначальной договорной стоимости в сумме 4126888 руб., но не доплаты в связи с увеличением площади квартир по сравнению с величиной проектной площади.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для обязания ответчика передать истцу квартиры и ключи от них. Следовательно, данные требования не подлежат удовлетворению.

В связи с отказом в удовлетворении указанных требований невозможно обязать ответчика произвести государственную регистрацию права собственности истца на квартиры, поскольку, исходя из смысла п.п. 3.1.6, 8.1 договора долевого участия в строительстве, указанные действия могут быть произведены только после завершения взаиморасчетов в связи с отклонением фактической площади квартир от проектной.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░» ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ № 237 ░ № 238 ░ ░░░░ № 45░ ░░ ░░.░░░░░░░░ ░.░░░░ (░░░░░░░░░░░░ ░░░░░: ░.░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░.░░░░░░░░ ░ ░░.░░░░░░░░) ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ № 237 ░ № 238 ░ ░░░░ № 45░ ░░ ░░.░░░░░░░░ ░.░░░░ (░░░░░░░░░░░░ ░░░░░: ░.░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░.░░░░░░░░ ░ ░░.░░░░░░░░) ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░ ░ ░░░░░░░ 10 ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░