Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4805/2021 от 30.06.2021

50RS0039-01-2021-007899-34

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 сентября 2021 года                                г. Раменское

    Раменский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Ермиловой О.А.

при секретаре Еникеевой А.Д.

    рассмотрев в судебном заседании гражданское дело №2-4805/2021 по иску ООО "Никитское" к ИП ФИО2, ФИО1, ФИО3, 3-и лица ФКУ «Центравтомагистраль», администрация Раменского г.о. Московской области о нечинении препятствий в пользовании арендованными помещениями,

у с т а н о в и л:

    Истец ООО «Никитское» обратилось в суд с иском об обязании ответчиков ИП ФИО2, ФИО1, ФИО3 не чинить ООО "Никитское" препятствий в пользовании арендованными помещениями, общей площадью 238.9 кв.м., расположенными на 1-м этаже нежилого здания с кадастровым номером <номер>, по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что истец является арендатором указанных нежилых помещений, предоставленных ответчиками по договору аренды от <дата>. и субаренды от <дата>., помещения должны были использоваться истцом под размещение кафе «Помпончик», однако ответчик оказывает на истца давление с целью расторжения договоров и чинит истцу препятствия в осуществлении уставной деятельности, что нарушает его (истца) права как арендатора имущества, о чем он просит защиты на основании ст. 304 ГК РФ.

Определением Арбитражного суда <адрес> дело передано по подсудности в суд общей юрисдикции.

Представители истца ФИО6 и ФИО7 по доверенности в судебном заседании поддержали исковые требования.

    В судебном заседании ИП ФИО2, он же представитель ответчика ФИО1 по доверенности, и ответчик ФИО3 заявленные требования не признали, указали, что ответчик не чинит препятствий истцу.

3-е лицо представитель ФКУ «Центравтомагистраль», в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее направлял в арбитражный суд письменные объяснения, которыми указал, что в нежилом здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером <номер>, по своему назначению имеется кафе как объект придорожного сервиса, которые в соответствии с п. 5.1.111 ГОСТ 33062-2014 должны быть обеспечены безопасным и удобным доступом с устройством переходно-скоростных полос, поскольку расположено вблизи автодороги общего пользования федерального значения М-5 «Урал». Указанные съезды были закрыты/ограничены до момента их приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства. По вопросу организации подъезда к земельному участку с кадастровым номером <номер> рекомендовано обратиться в администрация Раменского г.о. Московской области.

    3-е лицо представитель Администрации Раменского г.о. Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Дело постановлено рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, заслушав участников процесса, проверив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Негаторным иском защищается право пользования и распоряжения индивидуально-определенной вещью, принадлежащей истцу на основании, предусмотренном законом.

Согласно абзацу 2 пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд определяет обстоятельства, имеющие значение по негаторному иску: 1) наличие у истца права собственности, иного вещного права или обязательственного права, наделяющего носителя полномочиями по пользованию и (или) владению индивидуально-определенным имуществом (например, вытекающими из договора аренды, найма и др.); 2) факт нахождения имущества во владении истца; 3) противоправность поведения ответчика, создающего препятствия к осуществлению полномочий пользования и распоряжения.

    В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Как усматривается из материалов дела и установлено в судебном заседании ответчики ФИО3 и ФИО1 (далее Арендодатели) являются собственниками, в ? доле каждый, нежилого здания-магазина общей площадью 861.9 кв.м., с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, с.<адрес> земельного участка, площадью 3000 кв.м., с кадастровым номером <номер>, почтовый адрес: <адрес>

Вышеуказанное недвижимое имущество было передано в аренду ответчику ИП ФИО2 по договору аренды от <дата>. сроком по <дата>

Право аренды зарегистрировано в ЕГРН от <дата>.

В состав указанного здания-магазина входит нежилое помещение, площадью 238.9 кв.м., с кадастровым номером <номер>, расположенное на 1-м этаже.

ИП ФИО2 (далее Арендодатель) заключил с истцом ООО «Никитское» (далее Арендатор) договор субаренды <номер> (далее Договор) указанного нежилого помещения площадью 238.9 кв.м., с кадастровым номером <номер> (далее Арендованное имущество), от <дата>. сроком по <дата>.

Помещение передано по акту <дата>.

Целью субаренды служит размещение Обществом кафе быстрого обслуживания «Помпончик» (п. 2.3. Договора и Приложение 1 «Дизайн наружной рекламы»).

Согласно п. 3.1. Договора арендная плата состоит из постоянной и переменной части. По истечении 12 мес. аренды постоянная часть платы составила 212 539.78 руб.

Согласно п. 3.2 переменная часть арендной платы складывается из компенсации Арендатором Арендодателю расходов на оплату фактически понесенных Арендодателем расходов по оплате коммунальных услуг и эксплутационных расходов Арендодателя. При этом к коммунальным услугам относятся: электроснабжение, водоснабжение, прочие услуги по обслуживанию Здания…по действующим тарифам спец. организаций поставщиков соответствующих услуг.

Из п. 5.1.2. и 5.1.3 Договора арендодатель обязался не препятствовать Арендатору использовать Недвижимое имущество в соответствии с целевым назначением и обеспечить беспрепятственный доступ в Объектам в течении всего срока аренды.

в п.5.4.1 Договора предусмотреть, что Арендатор имеет право использовать Недвижимое имущество в соответствии с условиями настоящего Договора, а также пользоваться местами общего пользования, в том числе парковкой перед Зданием.

    Доп. соглашением <номер> от <дата>. к Договору, ввиду введенных карантинных мер гос. органами, сторонами был изменен порядок расчета арендной платы.

    Доп. соглашением <номер> от <дата>. к Договору, ввиду сложной эпидемиологической обстановкой в стране и установлением бетонных блоков, запрещающих въезд к недвижимому имуществу, стороны изменили размер постоянной части арендной платы и установили ее в размере 120 000 руб.

До настоящее времени договор сторонами не расторгнут и является действующим.

    Согласно выписке из ЕГРЮЛ Общество одним из видов уставной деятельности имеет: деятельность рестораторов и услуг по доставке продуктов питания, деятельность ресторанов и кафе, ресторанов быстрого питания и самообслуживания…

Обращаясь с данным иском, истец прилагал к иску документы и указывал на обстоятельства того, что субарендодатель направлял в адрес истца письма о необходимости подписания акта о досрочном расторжении договора субаренды, в связи с форс-мажорными обстоятельствами и невозможностью эксплуатации помещения.

Судом установлено, что между сторонами первоначально возник вопрос по причине предъявленных ФКУ Автодор требований к придорожному сервису организованному ООО Никитское в виде кафе «Помпончик».

Первоначально письмом от <дата>. ФКУ «Центравтомагистраль» в адрес ФИО1 указано, что из-за отсутствия оборудованного съезда на земельный участок с кадастровым номером <номер>, они были закрыты до момента их приведения в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Далее Письмом от <дата>. Арендодатель ИП ФИО2, ссылаясь на п. 7.3 Договора просит ООО «Никитское» расторгнуть договор по причине форс-мажорных обстоятельств и решить проблему перекрытия въездов путем привлечения юристов и получением ТУ.

    Письмом от <дата>. Арендодатель ИП ФИО2, повторно просит Общество о расторжении договора по обоюдному согласию и просит дать Гарантийное письмо и договор Поручительства с компенсацией всех затрат связанных с разблокировкой въезда на земельный участок, в том числе затрат по выполнению ТУ.

    Как указывают стороны в настоящем судебном заседании блоки перекрывающие подъезд к кафе убраны.

    Актом от <дата>. ООО «Центр мониторинга и контроля», составленным в рамках заключенного с истцом договора оказания услуг <номер> от <дата>., подтверждаются доводы иска о чинении ответчиком препятствий в пользовании истцом Арендованным имуществом. Так в акте указано, что <дата>. Арендодатель требовал освободить арендуемое помещение, отключил водоснабжение объекта, <дата>. Арендодатель требовал закрытия кафе в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке, <дата>. Арендодатель установил перед крыльцом кафе блокирующий проход в виде автомобиля Лада гос. знак <номер>, сигнальной ограждающей лентой и металлическим устройством с замком на входную дверь (фото прилагаются).

    В настоящем судебном заседании ответчик не оспаривал факт отключения им кафе истца от водоснабжения.

    Однако как указано выше и следует из п. 3.2 Договора услуги водоснабжения включаются в переменную часть арендной платы, данный вид услуг поставляется спец. организацией- поставщиком соответствующих услуг, в связи с чем действия ответчика по отключению водоснабжения кафе противоречат условиям Договора.

Суд приходит к выводу о том, что требование истца об обязании ответчиков не чинить препятствия в пользовании помещением является обоснованным.

Упомянутое в ч. 1 ст. 620 ГК РФ создание препятствий пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества подразумевает фактические действия (бездействие) со стороны арендодателя, которые препятствуют потреблению арендатором полезных свойств арендованной вещи (например, при аренде помещений создание препятствий в доступе в помещения или в потреблении необходимых коммунальных ресурсов).

Вышеуказанные действия ответчика находятся в прямом противоречии с положениями условий Договора, изложенных в п.п. 5.1.2. и 5.1.3, и создают препятствия истцу в пользовании Арендованным имуществом.

Дополнительно судом установлено, что актом <номер> от <дата>., составленным с участием ответчиков, произведен осмотр магазина с КН <номер> и прилегающей территории земельного участка с КН <номер>, зафиксированы выявленные нарушения, выданы требования собственника, затребованы объяснения с целью решения вопроса дальнейшего функционирования Объекта либо временной его приостановке работы.

В свою очередь, истец предоставил суду положительное Заключение о независимой оценке пожарного риска (НОР) в здании кафе <номер>-НОР от <дата>., подтвердившее, что администрация кафе Помпончик обеспечивает соблюдение необходимого противопожарного режима.

Кроме того, судом установлено, что ИП ФИО2 предъявил в Арбитражный суд <адрес> иск к ООО «Никитское» о расторжении договоры аренды имущества <дата>. <номер> и об обязании освободить помещения (дело № <номер>).

    Таким образом, судом установлено, что истец на законном основании имеет в пользовании Арендованное имущество, но действиями ответчика ему чинятся препятствия в осуществлении уставной деятельности и организации работы кафе «Помпончик» по адресу указанного нежилого помещения площадью 238.9 кв.м., с кадастровым номером <номер>, расположенного в    нежилом здании-магазина общей площадью 861.9 кв.м., с кадастровым номером <номер>, по адресу: <адрес>.

Доводы ответчика и его возражения на исковые требования сводятся фактически к корректировке сложившихся взаимоотношений сторон по исполнению/неисполнению условий Договора субаренды <номер> от <дата>., соблюдению/нарушению условий Договора, а также расторжению Договора по соглашению сторон либо в одностороннем порядке, установлению иного порядка и размера Арендной платы, коммунальных платежей и т.п., что не входит в предмет негаторного иска.

Между тем, оснований для воспрепятствования истцу реализации своей уставной деятельности и на основании действующего договора субаренды у ответчика не имеется, что позволяет суду сделать вывод об удовлетворении иска в полном объеме.

При удовлетворении иска в порядке ст. 98 ГПК РФ следует взыскать с ИП ФИО2, ФИО1, ФИО3 в пользу ООО "Никитское" расходы по делу по оплате госпошлины в сумме 6000 руб. по 1/3 части с каждого, т.е. по 2000 руб. с каждого.

    Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить полностью.

Обязать ИП ФИО2, ФИО1, ФИО3 не чинить ООО "Никитское" препятствий в пользовании арендованными помещениями, общей площадью 238.9 кв.м., расположенными на 1-м этаже нежилого здания с кадастровым номером <номер>, по адресу: <адрес>

Взыскать с ИП ФИО2, ФИО1, ФИО3 в пользу ООО "Никитское" расходы по делу по оплате госпошлины в сумме 6000 руб. по 1/3 части с каждого, т.е. по 2000 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Мотивированное решение изготовлено 20 октября 2021 года