Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-50/2015 (2-5624/2014;) ~ М-5643/2014 от 09.10.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 января 2015г. г.Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.А.,

при секретаре Казаковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 – 50/15 по исковому заявлению Кравт Е. В. к ООО «ГОРА» о взыскании арендных платежей, коммунальных платежей и обязании привести помещение в первоначальное состояние,

У С Т А Н О В И Л:

Кравт Е.В. обратился в суд с иском к ООО «ГОРА» о взыскании арендных платежей, коммунальных платежей и обязании привести помещение в первоначальное состояние, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Кравтом Е.В. и ООО «ГОРА» был заключен договор аренды № нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт приема-передачи помещения, каких-либо замечаний арендатором не указано.

Арендная плата за объект аренды установлен в сумме <данные изъяты> рублей в месяц, подлежит начислению с ДД.ММ.ГГГГ В п. 7.3 Договора указано, что порядок внесения арендных платежей производится по формуле: первый месяц и последний месяц аренды оплачиваются арендатором в течение двух календарных дней с даты подписания договора.

В период действия договора ответчиком произведены арендные платежи в сумме <данные изъяты> рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. оплата должна была быть произведена в сумме <данные изъяты> рублей. Задолженность составила <данные изъяты> рублей.

Пунктом 8.2 договора предусмотрено взыскание пени в размере <данные изъяты>% от суммы долга за каждый день просрочки оплаты арендных платежей.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено две претензии, по месту нахождения юридического лица и по месту нахождения объекта аренды.

Пунктом 12.2 договора аренды предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем внесудебном порядке путем направления арендатору письменного уведомления не позднее, чем за <данные изъяты> календарных дней до даты расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд допускает просрочку уплаты арендных платежей более чем на 4 календарных дня.

В досудебной претензии ответчику было указано на одностороннее расторжение договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ

Правовым последствием расторжения договора аренды является обязательство по передаче объекта аренды по акту - приема передачи.

ДД.ММ.ГГГГ при осмотре объекта аренды совместно с кадастровым инженером Р.К., было установлено, что без согласия Кравта Е.В. в арендуемом помещении ООО «ГОРА» была произведена реконструкция помещения, а именно, произведен перенос лестницы соединяющей цокольный этаж с первым этажом, объединены помещения на <данные изъяты> этаже, образовано новое помещение.

На основании п. 8.4 договора аренды, за нарушение порядка пользования помещением предусмотрен штраф в сумме <данные изъяты> рублей за каждое нарушение.

В нарушение п. ДД.ММ.ГГГГ ответчик не исполняет обязанности по оплате текущих коммунальных платежей, которая составляет <данные изъяты> рублей.

В претензии, направленной истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ., было предложено передать объект аренды ДД.ММ.ГГГГ. по акту приема-передачи, а также предложено явиться ДД.ММ.ГГГГ. в <данные изъяты> в управление Росреестра по <адрес> для подачи документов для исключения из ЕГРП записи об аренде по договору аренды.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Кравт Е.В. просил суд взыскать с ООО «ГОРА» в его пользу сумму долга по арендным платежам в сумме <данные изъяты> рублей, пени в сумме <данные изъяты> рублей, штраф в сумме <данные изъяты> рублей, задолженность по коммунальным платежам в сумме <данные изъяты> рублей, возложить на ООО «ГОРА» в течение <данные изъяты> дней с момента вступления решения суда в законную силу вернуть по акту приема-передачи помещение в первоначальное положение, а именно: осуществить обратный перенос лестницы, а также осуществить восстановление положений комнат внутри объекта аренды в то положение, которое указано в кадастровом паспорте, выполненном при подписании договора аренды, исключить из ЕГРП существующее обременение нежилого помещения по адресу: <адрес>, кадастровый номер № в виде аренды, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендатор ООО «ГОРА», ИНН <данные изъяты> основание государственной регистрации: договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № №.

В судебном заседании представитель истца А.Н., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Учредитель ООО «ГОРА», генеральный директор Н.В., и его представитель А.П, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ возражали против удовлетворения требований истца, указали, что арендные платежи выплачивались до регистрации договора аренды в регистрирующем органе, коммунальные платежи истец взыскивать не вправе, перепланировка с истцом была согласована, поэтому помещение не подлежит возврату в первоначальное положение и штраф не подлежит начислению, обременение не может быть снято, так как истец с таким требованием в Росреестр не обращался.

Представитель ООО «Гостиный двор» А.А., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, полагал требования о взыскании коммунальных платежей и исключении из ЕГРП записи об обременении нежилого помещения не подлежащими удовлетворению, как не основанные на законе, решение вопроса о взыскании денежных требований оставил на усмотрение суда. Также полагал, что требования заявлены ненадлежащим истцом.

Кравт Е.С., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица в судебное заседание не явилась, представитель А.Н., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., полагала требования истца подлежащими удовлетворению.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Кравт Е.В. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.16 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ. между Кравтом Е.В. (арендодателем), в лице представителя ИП Кравт Е.С., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., и ООО «ГОРА» (арендатором) был заключен договор № аренды недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование недвижимое имущество – нежилое помещение № № площадью <данные изъяты> кв.м., из которых <данные изъяты> кв.м. подвальный этаж и <данные изъяты> кв.м. первый этаж, расположенное по адресу: <адрес>.

Договор заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ. (п.11.1).

Согласно п. 1.4 договора, объект аренды отмечен на поэтажном плане (кадастровом паспорте), являющемся приложением № к договору аренды.

Из п. 7.1 – 7.3 договора следует, что размер арендной платы в месяц составляет <данные изъяты> рублей, арендная плата начисляется с ДД.ММ.ГГГГ. Перечисление первого арендного платежа, а также авансового платежа за последний месяц аренды осуществляется арендатором в течение 2 календарных дней с даты подписания договора сторонами.

Пункт 7.4 договора предусматривает, что арендная плата уплачивается до <данные изъяты> числа текущего месяца в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в разделе <данные изъяты> договора аренды.

За задержку арендных платежей (п. 8.2), арендатор уплачивает арендодателю пени в размере <данные изъяты>% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

За нарушение порядка использования объекта аренды арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере <данные изъяты> рублей за каждый выявленный факт нарушения использования (п. 8.4).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами подписан акт приема – передачи нежилого помещения. Помещение принято арендатором к использованию без замечаний.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что ООО «ГОРА» по указанному договору аренды была произведена оплата ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ. в сумме <данные изъяты> рублей, что подтверждается платежными поручениями.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. арендатор должен был оплатить <данные изъяты> рублей, фактически оплатил <данные изъяты> рублей. Сумма задолженности по арендным платежам составила <данные изъяты> рублей.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах, учитывая, что ответчик не исполнил своих обязательств по оплате арендных платежей, сумма невыплаченных арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. составила <данные изъяты> рублей, поскольку платеж за сентябрь ДД.ММ.ГГГГ. подлежал уплате <данные изъяты> числа месяца.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «ГОРА» от представителя Кравт Е.В. была направлена претензия о наличии задолженности по арендным платежам за ДД.ММ.ГГГГ., оплата поступила ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ООО «ГОРА» от представителя Кравт Е.В. была направлена претензия о наличии задолженности по арендным платежам за два месяца в сумме <данные изъяты> рублей, наличии задолженности по коммунальным платежам, а также проведения строительных работ без согласования с арендодателем. В уведомлении предлагалось устранить допущенные нарушения в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Факт отправления указанных уведомлений подтверждается почтовыми квитанциями.

ДД.ММ.ГГГГ. Кравт Е.В. направил ООО «ГОРА» уведомление о расторжении договора аренды на основании п. 12.2 договора, в связи с неоплатой арендных платежей более двух раз подряд, с ДД.ММ.ГГГГ

Указанное уведомление было направлено по месту расположения объекта аренды и по месту нахождения юридического лица, однако получено арендатором не было.

При разрешении споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица, (Постановлением Пленума ВАС России от 30.07.2013г. № 61), следует учитывать, что в силу подпункта "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица отражается в едином государственном реестре юридических лиц для целей осуществления связи с юридическим лицом.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 ГК РФ).

Согласно п. 12.2 договора аренды, договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке путем направления арендатору письменного уведомления не позднее чем за 15 календарных дней до даты расторжения в случае (п.12.2.1), если арендатор более двух раз подряд допускает просрочку уплаты арендной платы более чем на 4 календарных дня относительно срока, установленного договором.

Арендодатель вправе расторгнуть договор в соответствии с настоящим пунктом только после предварительного направления арендатору письменного уведомления о необходимости устранения нарушений договора, если данные нарушения не будут устранены арендатором в разумный срок, который должен быть указан в уведомлении.

Арендодателем ответчику было направлено уведомление о необходимости устранения допущенных нарушений в виде уплаты просроченных платежей за два месяца в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Данное нарушение устранено не было, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ. Кравт Е.В. направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Вместе с тем указанные последствия наступают на будущее время и не прекращают договорных обязательств должника, срок исполнения которых уже наступил. Следовательно, кредитор вправе требовать с должника суммы имущественных санкций, образовавшиеся до момента расторжения договора в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

Судом установлено, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору аренды по оплате арендных платежей, нарушил условия договора, в связи с чем, истец правомерно, соблюдя процедуру одностороннего расторжения договора, уведомил ответчика о расторжении договора. Договор расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ

На основании п. 8.2 договора аренды за задержку арендных платежей, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере <данные изъяты>% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Нормой ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды недвижимого имущества на срок свыше года подлежит государственной регистрации. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

На основании изложенного в пользу истца подлежит взысканию пени в сумме <данные изъяты> рублей, исчисленные за период со ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ., т.е. момента расторжения договора.

На основании п. 8.4 договора аренды, за нарушение порядка использования объекта аренды арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере <данные изъяты> рублей за каждый выявленный факт нарушения использования.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ объект аренды был осмотрен кадастровым инженером Р.К., который составил кадастровый паспорт арендуемого объекта. Из кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что в нежилом помещении была произведена реконструкция, выразившаяся в переносе лестницы, соединяющей цокольный (подвальный) этаж с первым этажом. После реконструкции образовано новое помещение № №, площадью <данные изъяты> кв.м., прежние помещения были объединены.

Из п. 6.1 договора аренды следует, что с письменного согласия арендодателя арендатор вправе осуществлять за счет собственных средств строительно - ремонтные работы, неотделимые улучшения объекта аренды, включая перепланировку внутренних помещений, возведение перегородок, внутреннюю отделку помещений, входящих в объект аренды, установку, монтаж и подключение к инженерным сетям всего необходимого арендатору оборудования и т.д.

До начала производства работ (п. 6.2.1, 6.5), арендатор передает арендодателю проектную документацию для согласования.

Суду не предоставлено доказательств согласования выполненной реконструкции с арендодателем.

Учитывая, что за нарушение порядка использования объекта договором аренды предусмотрен штраф в размере <данные изъяты> рублей за каждый выявленный факт нарушения использования, таких фактов выявлено два, требования о взыскании суммы штрафа являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 333 ГПК РФ, и разъяснениями, содержащимся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 29.09.1994г. /с изменениями и дополнениями, внесенными постановлениями Пленума № 6 от 25.04.1995г., № 10 от 25.10.1996г., № 2 от 17.01.1997г., № 32 от 21.11.2000г., № 11 от 10.10.2001г./, суд вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательств должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной, заслуживающий уважения интерес ответчика.

Из договора аренды следует, что между сторонами имелась договоренность о производстве реконструкции помещения, перепланировке, поскольку в п. 6.2.1 договора аренды оговаривается предоставление проекта на устройство монолитного участка межэтажного перекрытия, устройство лестничного марша входной группы.

Такими образом, учитывая, что арендодателю было известно о намерении арендатора произвести перепланировку арендуемого помещения, однако согласование в письменном виде ответчиком получено не было, с учетом принципа разумности и справедливости, а также соблюдения баланса интересов сторон, суд приходит к выводу о возможности снижения штрафных санкций до <данные изъяты> рублей.

В соответствии с абзацем первым статьи 622 ГК РФ при прекращении Договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном Договором.

Из раздела 3 договора аренды следует, что при прекращении действия договора аренды, объект аренды полежит возврату арендодателю по акту о возврате объекта аренды.

Объекта аренды должен быть передан Арендодателю в том же состоянии, в котором он был передан в аренду, с учетом нормального износа, а также произведенных арендатором неотделимых улучшений.

Учитывая, что суду не предоставлены доказательства получения согласования истца на проведение реконструкции помещения, отсутствуют согласования на проведение реконструкции, перепланировки органов местного самоуправления, требования истца об обязании ООО «ГОРА» возвратить нежилое помещение в первоначальное состояние, а именно осуществить перенос лестницы и восстановить положение помещений внутри объекта в состояние, указанное в кадастровом паспорте при подписании договора аренды, подлежат удовлетворению.

Требования Кравта Е.В. о взыскании с ООО «ГОРА» задолженности по коммунальным платежам в размере <данные изъяты> рублей удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 210 ГК РФ предусматривает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

Частью 3 статьи 154 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 этой статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Жилищный кодекс, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусмотрел, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 ЖК РФ), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения.

Между тем Гражданский кодекс и Жилищный кодекс не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений.

В договоре аренды, на который ссылается истец, ТСЖ «Содружество» участия не принимало, в договоре аренды указано на несение расходов арендатором на основании счетов, выставленных поставщиками коммунальных услуг, истец не является поставщиком коммунальных услуг, расходы по оплате предоставленных коммунальных услуг не нес, соответственно право взыскания таких платежей не приобрел.

Кроме того, в качестве обоснования суммы взыскания истцом предоставлен акт сверки взаимных расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., который Кравт Е.В. не подписан, соответственно не согласован. Квитанций об оплате данных услуг суду не представлено.

Требования истца об исключении из ЕГРП существующего обременения нежилого помещения по адресу: <адрес>, кадастровый номер № в виде аренды, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ., арендатор ООО «ГОРА», ИНН №, основание государственной регистрации: договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 457, предусмотрено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в том числе функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к которым в том числе отнесены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Данным пунктом также предусмотрено, что правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457, предусмотрено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в том числе функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к которым в том числе отнесены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Данным пунктом также предусмотрено, что правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу п. 1 ст. 19 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (п. 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. Кравт Е.В. подано заявление о государственной регистрации соглашения о расторжении аренды в отношении нежилого помещения, являющегося объектом аренды.

Заявление о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды, в Росреестр предоставлено не было.

Данные обстоятельства следуют из уведомления Росреестра о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ предоставленного суду представителем истца.

Таким образом, учитывая, что истец не обращался в установленном законом порядке в регистрирующий орган с заявлением о прекращении обременения, отказ им получен не был, действия Росреестра не оспариваются, истец не просит возложить обязанность на Росреестр по снятию обременения, требования истца в заявленной им редакции удовлетворению не подлежат.

Кроме того, действующим законодательством прямо указан орган, осуществляющий функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к числу которого суд не относиться. Требования о признании обременения отсутствующим, не заявлялись.

Доводы ответчика о том, что исковое заявление предъявлено ненадлежащим истцом, поскольку договор аренды заключен в пользу третьего лица – ИП Кравт Е.С., суд не принимает во внимание.

Действительно, разделом 7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора производить арендные платежи на расчетный счет арендодателя, в лице представителя арендодателя ИП Кравт Е.С. и расчетный счет принадлежит ИП Кравт Е.С.

Вместе с тем, собственником нежилого помещения является Кравт Е.В., который предоставил по договору аренды принадлежащее ему нежилое помещение ООО «ГОРА» для осуществления коммерческой деятельности. Перечисление арендных платежей на расчетный счет ИП Кравт Е.С. является способом исполнения обязательств по указанному договору, который согласован сторонами договора. ИП Кравт Е.С. действовала от имени Кравт Е.В. на основании доверенности, с правом получения денежных средств по договору аренды, в связи с чем, Кравт Е.В. имеет право требования по договору аренды в отношении принадлежащего ему имущества.

Доводы о том, что договор аренды не является расторгнутым в одностороннем порядке, поскольку истцом нарушена процедура расторжения договора, указанная в договоре аренды, неосновательны.

ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «ГОРА» была направлена претензия о наличии задолженности по арендным платежам за два месяца в сумме <данные изъяты> рублей, наличии задолженности по коммунальным платежам, а также проведения строительных работ без согласования с арендодателем. В уведомлении предлагалось устранить допущенные нарушения в срок до ДД.ММ.ГГГГ Факт отправления указанных уведомлений подтверждается почтовыми квитанциями.

ДД.ММ.ГГГГ. Кравт Е.В. направил ООО «ГОРА» уведомление о расторжении договора аренды на основании п. 12.2 договора, в связи с неоплатой арендных платежей более двух раз подряд, с ДД.ММ.ГГГГ

Из п. 12.2 договора аренды, следует, что договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке путем направления арендатору письменного уведомления не позднее чем за <данные изъяты> календарных дней до даты расторжения в случае (п.12.2.1), если арендатор более двух раз подряд допускает просрочку уплаты арендной платы более чем на 4 календарных дня относительно срока, установленного договором.

Арендодатель вправе расторгнуть договор в соответствии с настоящим пунктом только после предварительного направления арендатору письменного уведомления о необходимости устранения нарушений договора, если данные нарушения не будут устранены арендатором в разумный срок, который должен быть указан в уведомлении.

Таким образом, требования п. 12.2. были истцом соблюдены. Срок, установленный в п. 12.2. подлежит исчислению с даты направления уведомления, а не с даты его получения. Риск последствий неполучения уведомления по месту регистрации ложится на юридическое лицо.

Ссылка на то, что п. 12.4 договора аренды содержит условие о расторжении договора в одностороннем порядке путем уведомления за <данные изъяты> дней, что не согласуется с п. 12.2 договора, и указанный пункт истцом соблюден не был несостоятельна. Истцом, в качестве основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, указан п. 12.2. договора, что является правом истца, условия данного пункта Кравтом Е.В. соблюдены.

Доводы ответчика о том, что все согласования собственника помещения на реконструкцию объекта аренды, в лице его представителя, были получены, однако не оформлены в письменном виде, суд не принимает во внимание.

Представитель Кравта Е.В. указывает на отсутствие каких-либо согласований в отношении реконструкции нежилого помещения.

Судом установлено, право собственности на объект незавершенный строительством - нежилое помещение н8, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., было признано за В.П. и И.Б. на основании решения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было дано ДД.ММ.ГГГГ

Из технического паспорта дома, предоставленного ООО МПФ «Гостиный двор» следует, что дом был введен в эксплуатацию без учета выполненной ООО «ГОРА» реконструкции, соответственно данная реконструкция на момент рассмотрения настоящего гражданского дела не узаконена.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «ГОРА» в пользу Кравт Е. В. задолженность по арендным платежам в сумме <данные изъяты> рублей, пени в сумме <данные изъяты> рублей, штраф в сумме <данные изъяты> рублей.

Обязать ООО «ГОРА» привести нежилое помещение № № расположенное по адресу: <адрес> положение соответствующее кадастровому паспорту на день заключения договора аренды.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через ленинский районный суд г. Самары в течение месяца.

Решение принято в окончательном виде 21.01.2015г.

Судья Е.А.Борисова

Копия верна

Судья &#0;