Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-6454/2019 от 18.06.2019

Дело № 2- 6454/2019

УИД 35RS0010-01-2017-016588-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Вологда                                            27 сентября 2019 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

судьи Шиловой Ю.А.,

с участием:

- представителя истца по доверенности Козича Р.В.,

- представителя ответчика администрации г. Вологды Чебыкиной Ю.Ю.,

при секретаре Стремецкой О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Васильченко А. А. к администрации города Вологды, акционерному обществу «Вологодский оптико-механический завод» о внесении изменений в договор аренды земельного участка, разделе земельного участка,

    у с т а н о в и л:

Васильченко А.А. обратился в суд с иском к администрации города Вологды, акционерному обществу «Вологодский оптико-механический завод» (далее – АО «ВОМЗ») о признании договора аренды земельного участка ничтожным.

Требования мотивировал тем, что ему на праве общей долевой принадлежат помещения, находящихся в здании, расположенном по адресу: <адрес>. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым №, площадью 28 302 кв.м, по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: объекты розничной торговли.

На основании распоряжения Департамента земельных отношений Вологодской области от 29.09.2010 № между Департаментом (арендодатель) и АО «ВОМЗ» (арендатор) 17.12.2010 заключен договор аренды № земельного участка, занятого зданием, сооружением с множественностью лиц на стороне арендатора сроком до 29.09.2059.

Данный участок был образован в 2009 году путем перераспределения земель государственной собственности и предоставлен АО «ВОМЗ» для эксплуатации и обслуживания строений и сооружений корпуса № 1 завода.

Установленный вид разрешенного использования указанного земельного участка изменен на основании постановления Администрации города Вологды от 16.05.2014 № с вида разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания здания корпуса № 1» на вид разрешенного использования «объекты розничной торговли».

Решением Вологодского городского суда от 17.10.2017 он включен с 29.01.2016 в состав арендаторов указанного земельного участка по договору аренды от 17.12.2010.

Ссылаясь на то, что для эксплуатации здания необходим участок меньшей площадью, чем определен договором, а также на нарушение положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при заключении оспариваемого договора, изменив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просил произвести раздел земельного участка с кадастровым №, площадью 28 302 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с сохранением исходного земельного участка с кадастровым № в измененных границах по точкам координат, определенным заключением судебной землеустроительной экспертизы, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ» (далее – ООО ««СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ»), внести изменения в пункт 1.1 договора аренды от 17.12.2010 № в отношении площади земельного участка с кадастровым №, установив площадь данного участка в размере 18 681 кв.м.

Решением Вологодского городского суда от 03.10.2018, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 23.01.2019, исковые требования Васильченко А.А. были удовлетворены.

Постановлением Президиума Вологодского областного суда от 27.05.2019 состоявшиеся судебные акты по делу были отменены с направлением дела новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, с учетом изменения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец Васильченко А.А. просил произвести раздел земельного участка с кадастровым №, площадью 28 302 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с сохранением исходного земельного участка с кадастровым № в измененных границах и на земельный участок, площадью 9621 кв.м по точкам координат, определенным заключением судебной землеустроительной экспертизы, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ» (далее – ООО ««СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ»), установить, что для эксплуатации здания, расположенного по адресу: <адрес>, необходим земельный участок, площадью 18 861 кв.м. по точкам координат, определенным заключением судебной землеустроительной экспертизы, проведенной ООО «СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ»; обязать администрацию г. Вологды внести изменения в договор аренды от 17.12.2010 №, определив в качестве предмета договора земельный участок с кадастровым №, площадью 18681 кв.м, после постановки участка на кадастровый учет, распространив действие внесенных изменений на отношения с даты заключения указанного договора.

Определением, внесенным в протокол судебного заседания от 08.07.2019, к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «ОПМ «Парма», ООО «К-1», Попова О.В., ООО «Луч», Кутузова С.А., Титова О.А., Челпанов Ю.В., ООО «Сорус».

Истец Васильченко А.А. в судебное заседание не явился. Его представитель по доверенности Козич Р.В. измененные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика АО «ВОМЗ» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом.

Представитель ответчика администрации города Вологды по доверенности Чебыкина Ю.Ю. пояснила, что для удовлетворения исковых требований необходимо доказать возможность раздела исходного земельного участка, при этом образуемые земельные участки должны отвечать требованиям земельного и градостроительного законодательства.

Третьи лица – Кутузов В.Ф., Силашин А.А., Берсенев В.В., Богданов А.Ю., Оботуров С.Н., Кошкин В.И., Попов В.Б., Мясоедова С.В., Просяниюк В.П., Воробъева Н.Д., представители третьих лиц – ЗАО «Австрофор», ООО «Набус», ООО «НОРДСИТИ», ПАО «Банк СГБ», Департамент имущественных отношений Вологодской области, Управление Росреестра по ВО, ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» по Вологодской области, ООО «Большой Кит», ООО «ОПМ «Парма», ООО «К-1», Попова О.В., ООО «Луч», Кутузова С.А., Титова О.А., Черпанов Ю.В., ООО «Сорус», в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

    Суд, заслушав представителя истца, ответчика, приходит к следующему.

    Материалами дела подтверждено, что Васильченко А.А., наряду с третьими лицами, привлеченными к участию в деле, принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, находящиеся в здании по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым №, площадью 28 302 кв.м с видом разрешенного использования: «объекты розничной торговли».

    Данный участок образован в 2009 году вследствие раздела земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного органом местного самоуправления из земель государственной собственности АООТ «ВОМЗ» (правопредшественник АО «ВОМЗ») в 1997 году на праве постоянного (бессрочного) пользования, для эксплуатации и обслуживания строений и сооружений корпуса № завода.

    Распоряжением Департамента земельных отношений Вологодской области от 29.09.2010 № прекращено право постоянного (бессрочного) пользования АО «ВОМЗ» земельным участком.

    17.12.2010 на основании указанного распоряжения Департамент имущественных отношений администрации <адрес> (арендодатель) и АО «ВОМ3» (арендатор) заключили договор аренды № земельного участка, занятого зданием, сооружением со множественностью лиц на стороне арендатора сроком до 29.09.2059.

    В соответствии с пунктом 1.1 договора стороны определили предмет договора: земельный участок с кадастровым №, местоположение: <адрес>, площадью 28 302 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания здания корпуса                №. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Вид разрешенного использования указанного земельного участка изменен на основании постановления Администрации города Вологды от 16.05.2014 № с вида разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания здания корпуса № 1» на вид разрешенного использования «объекты розничной торговли».

Решением Вологодского городского суда от 17.10.2017, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 20.09.2017, иск администрации города Вологды о взыскании с Васильченко А.А. арендной платы за данный участок удовлетворен частично в сумме 114 709,20 руб. (при заявленном истцом размере - 174 910,53 руб.).

При этом судом принят во внимание расчет ответчика, определенный в соответствии с заключением экспертизы, проведенной ООО «СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ» 28.06.2017, согласно которому заявленная при расчете арендной платы площадь земельного участка не соответствует площади реально необходимой для обслуживания объекта розничной торговли, площадь земельного участка, необходимого и фактически используемого для эксплуатации этой части здания, определена экспертом, с учетом площадей, которые собственниками помещений не используются по причине нахождения на них иных сооружений, в размере 18 391 кв.м.

Впоследствии Департамент имущественных отношений администрации города Вологда направил в адрес Васильченко А.А. проект дополнительного соглашения к договору аренды № земельного участка.

Васильченко А.А., выражая свое несогласие с условиями дополнительного соглашения, 16.08.2017 направил письмо в Департамент имущественных отношений Администрации г. Вологды, в котором указал на несогласие с условиями договора аренды в части размера земельного участка, предоставленного для эксплуатации здания и просил сформировать участок в границах, необходимых для эксплуатации здания по адресу: <адрес>.

Требования Васильченко А.А. были оставлены администрацией г. Вологды без рассмотрения по существу со ссылкой организацию работы по понуждению его к заключению дополнительного соглашения к договору в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Вологодского городского суда от 17.10.2017 исковые требования администрации г. Вологды об урегулировании разногласий, возникших между Васильченко А.А. и администрацией города Вологды при заключении дополнительного соглашения от 17.07.2017 № к договору аренды № земельного участка, занятого зданием, сооружением с множественностью лиц на стороне арендатора, и их согласовании на условиях, предложенных органом местного самоуправления удовлетворены.

    При новом рассмотрении дела до принятия к производству требований внесении изменений в договор аренды земельного участка, истец вновь обратился в Администрацию города Вологды с заявлением о формировании земельного участка в границах, необходимых для эксплуатации здания и внесении изменений в договор аренды.

    В соответствии с ответом администрации г. Вологды от 30.08.2019 основания для внесения изменений в договор аренды отсутствуют до разрешения судом спора о разделе земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

    Пункты 2-11 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют вопросы пользования земельными участками, раздел которых невозможен, указывая на то, что неделимость земельного участка является основанием для установления права общей долевой собственности или заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении таких участков.

    Статья 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает административный порядок раздела земельного участка. Однако данная норма не запрещает раздел земельного участка в судебном порядке в случае наличия спора о причинах такого раздела и (или) о границах, образуемых в результате раздела земельных участков. Возможность раздела земельного участка в судебном порядке прямо предусмотрена подпунктом 2 пункта 4 статьи 11.2, статьей 64 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, в силу подпункта 2 пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в том числе, в случае образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.

Пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами.

Таким образом, при недостижении согласия арендаторами по вопросу раздела единого земельного участка, находящегося в аренде, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с соответствующими исковыми требованиями.

При этом, если исходный земельный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, у собственника объекта недвижимости имеются основания для инициирования процесса раздела земельного участка.

Как следует из ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу приведенных выше норм существование между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков, такие разногласия подлежат оценке судом исходя из результатов проведенных кадастровых работ, сложившегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, соображений разумности и справедливости.

В данном случае основанием заявленных Васильченко А.А. исковых требований является то обстоятельство, что при заключении в 2010 году в отношении земельного участка с кадастровым № договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора границы этого земельного участка были определены без учета требований закона о предоставлении в аренду собственнику недвижимости земельного участка, необходимого для эксплуатации здания по адресу: <адрес>.

При этом, по мнению истца, при таком положении на собственников помещений здания необоснованно возлагается обязанность по содержанию части земельного участка, не предназначенной по своему функциональному назначению для обслуживания объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 42.8 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» при выполнении комплексных кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельных участков оно определяется исходя из сведений, содержащихся в документах, предусмотренных частью 10 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельных участков оно определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таких земельных участках местоположение их границ определяется в соответствии с требованиями земельного законодательства и градостроительного законодательства с учетом границ, существующих на местности пятнадцать и более лет и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, красных линий, которые обозначают существующие границы территорий общего пользования.

В соответствии с положениями на положения абзаца 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ, действующей на момент заключения договора, размер площади заявленного обществом земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Исходя из изложенных положений законодательства, земельный участок должен быть сформирован и предоставлен, в том числе по договору аренды, для целей эксплуатации принадлежащего собственнику объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для осуществления такой эксплуатации, в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Для проверки доводов истца о значительном превышении площади земельного участка, определенной договором аренды от 17.12.2010, в сравнении с площадью, необходимой и фактически используемой для эксплуатации корпуса № 1 здания № по <адрес> по его ходатайству судом назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ООО «СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ».

В соответствии с заключением экспертизы от 29.06.2018 необходимая для эксплуатации первого корпуса здания № по <адрес> земельного участка составляет 18 681 кв.м. <адрес> рассчитана посредством исключения из площади участка, определенной договором аренды 28 302 кв.м: площади территорий общего пользования (проходы, проезды) с иными зданиями, - 4347 кв.м, а также территории, фактически не используемой для эксплуатации здания: неблагоустроенные части территории, заросшие кустарником и травой, несанкционированные свалки мусора, территория, расположенная под зданием трансформаторной подстанции, территория, по которой проходит часть наземного сооружения – теплотрассы, расположенной по части земельного участка, фактически не используемой собственниками помещений здания, территория, используемая исключительно для прохода в здание, расположенное на земельном участке с кадастровым №. На участках, где не определено фактическое использование, граница установлена с отступом на один метр от стен здания.

Кроме того, установлено, что площадь застройки на указанном земельном участке по фундаменту составляет 11 698 кв.м, что соответствует Правилам землепользования и застройки города Вологды, утвержденным решением Вологодской городской Думы от 26.06.2009 №. Земельный участок находится в территориальной зоне Ц-1 (зона делового, коммерческого и общественного назначения). В соответствии с пунктом 27 статьи 3 указанных Правил, максимальный процент застройки на земельный участках с видом разрешенного использования – объекты розничной торговли, составляет 80 %. При определенном варианте установления границ и площади участка, необходимой и фактически используемой для эксплуатации и обслуживания на нем здания, площадь застройки составит 64 %, что соответствует Правилам.

По результатам дополнительной судебной экспертизы определен вариант раздела земельного участка № с указанием характерных точек координат исходного земельного участка с учетом уточненной площади и образуемого земельного участка.

При этом согласно дополнениям к землеустроительной экспертизе и с учетом уточнения координат образуемых земельных участков доступ к земельному участку, площадью 18681 кв.м, используемому для эксплуатации здания, расположенного по адресу: <адрес> со стороны Говоровского проезда осуществляется через образуемый земельный участок площадью 9621 кв.м и земель общего пользования, доступ с других сторон осуществляется посредством земель общего пользования (неразграниченная государственная собственность).

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в том числе свидетельствующих о том, что раздел земельного участка приведет к необоснованному ограничению в использовании собственниками помещений земельного участка по своему функциональному назначению, с учетом установленного вида разрешенного использования, материалы дела не содержат.

Возражения третьего лица ООО «НордСити» относительно раздела земельного участка не могут быть приняты во внимание, поскольку, по сути, основаны лишь на предположениях о возможном нарушении права в будущем, которое в силу положений гражданского процессуального права не подлежит защите.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Материалами дела подтверждено, что при формировании земельного участка площадью, установленной договором аренды, размеры участка определены с учетом вида разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания строений и сооружений корпуса № 1 завода», то есть для завода ВОМЗ.

Вместе с тем, на основании постановления Администрации города Вологды от 16.05.2014 № указанный вид разрешенного использования участка изменен на вид разрешенного использования «объекты розничной торговли», то есть собственники здания использует его для осуществления розничной торговли.

В связи с этим, у собственников здания отсутствует необходимость в использовании земельного участка той площади, которая была предоставлена заводу.

Указанные обстоятельства являются существенным изменением условий договора аренды.

Руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, оценив доказательства по делу по правилам статьи 67 ГПК РФ, а также учитывая доказанность истцом делимости исходного земельного участка, соответствие вновь образуемых земельных участков требованиям земельного и градостроительного законодательства, соображения разумности и справедливости, а также тот факт, что внесение изменений в договор аренды является следствием раздела земельного участка, суд приходит к выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения исковых требований о разделе земельного участка и внесении изменений в договор аренды в части площади земельного участка.

Вместе с тем оснований для распространения действия внесенных изменений на отношения с даты заключения договора суд не усматривает, поскольку в силу п. 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования Васильченко А. А. удовлетворить частично.

Произвести раздел земельного участка с кадастровым №, площадью 28 302 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с сохранением исходного земельного участка с кадастровым № в измененных границах по точкам координат, определенным заключением судебной землеустроительной экспертизы, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ»:

точка 1 (№), точка 2 (№), точка 3 (№), точка 4 (№), точка 5 (№), точка 6 (№), точка 7 (№), точка 8 (№), точка 9 (№), точка 10 (№), точка 11 (№), точка 12 (№), точка 13 (№), точка 14 (№), точка 15 (№), точка 16 (№), точка 17 (№), точка 18 (№), точка 19 (№), точка 20 (№), точка 21 (№), точка 22 (№), точка 23 (№), точка 24 (№), точка 25 (№), точка 26 (№), точка 27 (№), точка 28 (№), точка 29 (№), точка 30 (№), точка 31 (№), точка 32 (№), точка 33 (№), точка 34 (№), точка 35 (№), точка 36 (№), точка 37 (№), точка 38 (№), точка 39 (№), точка 40 (№), точка 41 (№), точка 42 (№), точка 43 (№), точка 44 (№), точка 45 (№), точка 46 (№), точка 47 (№), точка 48 (№), точка 49 (№), точка 50 (№), точка 51 (№), точка 52 (№), точка 53 (№), точка 54 (№), точка 55 (№), точка 56 (№), точка 57 (№), точка 58 (№), точка 1 (№).

Установить границы образуемого земельного участка площадью 9621 кв.м из земельного участка с кадастровым №, по адресу: <адрес>, по точкам координат, определенным заключением судебной землеустроительной экспертизы, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ»:

Номерахарактерныточек	X	Y	Номерахарактерныхточек	X	Y
4	№	№	№	№	№
3	№	№	№	№	№
2	№	№	№	№	№
1	№	№	№	№	№
58	№	№	№	№	№
57	№	№	№	№	№
56	№	№	№	№	№
55	№	№	№	№	№
59	№	№	№	№	№
60	№	№	№	№	№
61	№	№	№	№	№
62	№	№	№	№	№
63	№	№	№	№	№
64	№	№	№	№	№
65	№	№	№	№	№
66	№	№	№	№	№
4	№	№	№	№	№
№	№	№
44	№	№	№	№	№
43	№	№	№	№	№
42	№	№	№	№	№
41	№	№	№	№	№
40	№	№	№	№	№
39	№	№	№	№	№
38	№	№	№	№	№
37	№	№	№	№	№
36	№	№	№	№	№
35	№	№	№	№	№
34	№	№	№	№	№
33	№	№	№	№	№
32	№	№	№	№	№
31	№	№	№	№	№
30	№	№	№	№	№
29	№	№	№	№	№
28	№	№	№	№	№
27	№	№	№	№	№
26	№	№	№	№	№
25	№	№	№	№	№
24	№	№	№	№	№
23	№	№	№	№	№
22	№	№	№	№	№

После постановки вновь образованного земельного участка на кадастровый учет внести изменения в пункт 1.1 договора аренды от 17.12.2010 № в отношении площади земельного участка с кадастровым №, по адресу: <адрес>, установив площадь данного участка в размере 18 681 кв.м.

В удовлетворении исковых требований в большем объеме отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                           Ю.А. Шилова

Мотивированное решение изготовлено 30.09.2019