Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-206/2013 (2-3061/2012;) от 11.12.2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 19 марта 2013 года

Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Коробейникова А.А.,

при секретаре Умаровой А.М.,

с участием:

ответчика Пономаренко Р.В.,

представителя ответчика Пономаренко Т.В. - Пономаренко Р.В., действующего на основании доверенности от -- года,

в присутствии представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - ОАО «АИЖК») Зубрика А.А., действующего на основании доверенности от 07.11.2012 года,

представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - ОАО «АИЖК») Ковалева П.С., действующего на основании доверенности от 07.11.2012 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № --- по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Пономаренко Р – В-- и Пономаренко Т—В-- об обращении взыскания на квартиру, принадлежащую Пономаренко Р—В--, расположенную по адресу: ---, определении размера суммы, подлежащей уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества на 21 февраля 2013г. в размере 4 842 287,14 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу 3 827 523,02 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом 964 764,12 рублей, пени в размере 50 000 рублей, а также начиная с 25 марта 2013 г. и по день реализации квартиры определении подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, определении способа реализации квартиры расположенной по адресу: --- путем продажи с публичных торгов, начальную стоимость квартиры в размере 5 061 400 рублей, взыскании с Ответчиков в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с исковым заявлением к Пономаренко Т.В. и Пономаренко Р.В. об обращении взыскания на квартиру, принадлежащую Пономаренко Р—В--, расположенную по адресу: ---- определении размера суммы, подлежащей уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества на --- в размере 4 842 287,14 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу 3 827 523,02 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом 964 764,12 рублей, пени в размере 50 000 рублей, а также начиная с 25 марта 2013 г. и по день реализации квартиры определении подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, определении способа реализации квартиры расположенной по адресу: --- путем продажи с публичных торгов, начальную стоимость квартиры в размере 5 061 400 рублей, взыскании с Ответчиков в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что в соответствии с условиями договора займа № --- г. ЗАО «Первая ипотечная Компания «Ставрополья» (займодавцем) в пользу Пономаренко Р.В. и Пономаренко Т.В. (заемщикам) был предоставлен ипотечный жилищный заем на сумму 3 960 000 руб. на срок 240 месяцев для приобретения в собственность квартиры по адресу: ---

05 апреля 2007 г. по договору купли-продажи недвижимости, зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю от -- г., Пономаренко Р.В. как покупатель приобрел указанную выше квартиру.

Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному приобретаемой квартирой, были удостоверены закладной, составленной с залогодателем (покупателем Пономаренко Р.В.) и выданной УФРС по СК первоначальному залогодержателю — ЗАО «Первая ипотечная Компания «Ставрополья».

12.04.2007 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о государственной регистрации ипотеки за номером --

Залогодержателем и кредитором закладной в настоящее время является истец. В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

-- г. заём в сумме 3 960 000 руб. зачислен на счет ответчика (покупателя) в соответствии с платежным поручением № --

Ответчики совершали платежи по май 2010 г. несвоевременно и не в полном объеме с нарушением графика платежей. После указанной даты ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы займа и процентов за пользование им вообще не производились.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии с пунктом 5.I Закладной и пунктом 4.4.1 договора займа было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в соответствии с письмом от --. Данное требование ответчиками не было исполнено.

Согласно п. 7.1 закладной истцом был предъявлен иск об определении размера сумм, подлежащих уплате ответчику из стоимости заложенного реализуемого недвижимого имущества по состоянию на 23.11.2010 г. в размере 4 276 096,09 рублей, в том числе 3 827 523,02 руб — остаток неисполненных обязательств по основному долгу, 327 764,90 руб. - сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом, 120 808,17 руб. - неустойка (пеня) из расчета 0,2% в день от суммы просроченного платежа.

В соответствии со ст. 50 Закона «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Согласно ст. 56 Закона заложенное имущество, на которое обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

На основании изложенного истец обратился с указанным иском в суд об обращении взыскания на заложенную квартиру, определении размера сумм, подлежащих уплате истцу, определении способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определении начальной продажной стоимости квартиры в размере 4 400 000 руб.

21.02.2013 представителем истца Зубриком А.А. в порядке статьи 39 ГПК РФ было подано заявление об уточнении иска, согласно которому истец просил определить размер сумм, подлежащих истцу из стоимости заложенного имущества на 21.02.2013 в размере 4 842 287,14 руб., из которых 3 827 523, 02 руб. - остаток неисполненных обязательств, 964 764,12 руб. - сумма неуплаченных процентов, 50 000 руб. - пени, а также, начиная с 25.03.2013 г. и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14 % годовых по основному долгу. Определить способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов, начальную стоимость квартиры в размере 5 061 400 руб. и взыскать расходы по госпошлине в сумме 4 000 руб.

В судебном заседании представители истца Зубрик А.А., действующий на основании доверенности от 07.11.2012 года, Ковалев П.С., действующий на основании доверенности от 07.11.2012 года, поддержали заявленные требования и просили их удовлетворить в полном объеме, дополнительно представили график задолженности ответчиков, указав период, с начала которого со стороны ответчиков прослеживалось ненадлежащее исполнение обязательств.

Ответчик Пономаренко Р.В. не согласился с заявленными исковыми требованиями и просил в их удовлетворении отказать в полном объёме по основаниям, изложенным в письменных возражениях, согласно которым ОАО «АИЖК» не является правопреемником ЗАО «Первая ипотечная Компания «Ставрополья», поскольку не имеется доказательств совершения купли-продажи закладной или уступки права (требования).

Согласно разделу 2.1 Постановления Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» основными функциями кредитора является, в том числе, предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения.

По мнению ответчика, ЗАО «---» реализовало в пользу истца требования, фактически складывающиеся в сфере отношений, регулирование которых должно осуществляться с помощью норм банковского законодательства, которая подлежит лицензированию. Требование лицензирования, а равно наличие кредитной организации или осуществляющей аналогичные функции на стороне кредитора в кредитном договоре распространяется как на сам кредитный договор, так и на все действия, выступающие объектами обязательств по предоставлению кредита и его возврату.

Согласно ст. 7 Закона "О персональных данных" операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом. Однако подобное имело место при купле-продаже закладной истцом, что противоречит специальному банковскому законодательству. Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ в Постановлении от 23 февраля 1999 г. N 4-П гражданин является экономически слабой стороной и нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны, то есть для кредиторов, материально-правовые основания для обращения истцом взыскания на заложенное имущество отсутствуют.

Таким образом, ответчик полагает, что у истца отсутствует право на иск, ссылаясь также на п. 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", где указано на запрет кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами при его заключении. У истца не имеется специального разрешения на осуществление предусмотренных законом банковских операций; условия передачи прав кредитора третьим лица не согласованы с заемщиками в договоре займа, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для замены кредитора, поскольку уступка права требования возврата кредита и уплаты процентов субъектам небанковской сферы противоречит банковскому законодательству.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии с п. 2 ст. 388 ГК РФ не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Осуществление банковских операций производится только на основании лицензии, выдаваемой Банком России в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, указанных в частях девятой и десятой настоящей статьи и в Федеральном законе "О национальной платежной системе" (статья 13 ФЗ от 02.12.1990 г. N 395-1).

Из разъяснений п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17 следует, что под финансовой услугой следует понимать услугу, оказываемую физическому лицу в связи с предоставлением, привлечением и (или) размещением денежных средств и их эквивалентов, выступающих в качестве самостоятельных объектов гражданских прав (предоставление кредитов (займов), открытие и ведение текущих и иных банковских счетов, привлечение банковских вкладов (депозитов), обслуживание банковских карт, ломбардные операции и т.п.).

Гражданин выступает потребителем финансовой услуги, предоставляемой банком. При этом, соблюдение банковской тайны также относится к качеству финансовой услуги, оказываемой банком гражданину-потребителю. Соответственно уступка требования банком прав по кредитному договору, заключенному с гражданином, другому лицу, не обладающему специальным правовым статусом, которым обладал первоначальный кредитор, нарушает права гражданина как потребителя.

Также указал, что определением Ленинского районного суда г. Ставрополя от - г. было разъяснено решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от -. В соответствии с данными разъяснениями запись о государственной регистрации ипотеки квартиры считается прекращенной (погашенной). Следовательно, при прекращении договора залога недвижимости (ипотеки) и погашении записи о государственной регистрации права у суда отсутствует возможность удовлетворять требование об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку залоговое обеспечение уже не имеет места.

Согласно уточненному иску от 21.02.2013 г. истец просит определить размер суммы, подлежащей взысканию с ответчиков в размере 4 842 287, 14 руб., из которых сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом составляет 964 764, 12 руб. При этом просит определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых с 25.03.2013 г. по день реализации квартиры.

Однако, решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от - г. констатировано прекращение договора займа и договора залога с - г., поэтому с - г. на сумму основного долга по займу не подлежат начислению проценты за пользование заемными средствами, а также размер договорной неустойки.

В судебном заседании ответчик Пономаренко Р.В. дополнительно представил оригинал свидетельства о регистрации права № -- г., из которого следует, что в отношении объекта права — квартиры ---, принадлежащей на праве собственности Пономаренко Р.В., не имеется записи о существующих ограничениях (обременениях) права. Письменные возражения своего представителя поддержал и просил в удовлетворении иска отказать.

Ответчик Пономаренко Т.В. в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом уведомлена о дате и времени судебного заседания. Представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав мнение сторон, их представителей, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Судом по делу установлены следующие обстоятельства.

-- между ЗАО «Первая ипотечная Компания «Ставрополья» (займодавцем), с одной стороны, и Пономаренко Р.В. и Пономаренко Т.В. (заемщикам), с другой стороны, был заключен договора займа (при ипотеке в силу закона) № -- по которому ответчикам был предоставлен ипотечный жилищный заем на сумму 3 960 000 руб. на срок 240 месяцев для приобретения в собственность квартиры по адресу: ---

05 апреля 2007 между -И. (продавцом) и Пономаренко Р.В. (покупателем) был подписан договор купли-продажи квартиры № ---. В тот же день по передаточному акту при купле-продаже квартиры ответчик принял от продавца вышеназванную квартиру.

- в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю зарегистрирован договор купли-продажи и переход права собственности по нему, №№ регистрации --, --

- между ЗАО «- «-» (залогодержателем) и Пономаренко Р.В., Пономаренко Т.В. составлена закладная и выдана залогодержателю в обеспечение обязательств по договору займа № - от - на сумму 3 960 000 рублей. В тот же день в 10 ч. 00 мин. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о государственной регистрации ипотеки № 26-26-12/015/2007-931.

24.04.2007 заем в сумме 3 960 000 руб. зачислен на счет Пономаренко Р.В. (покупателя) в соответствии с платежным поручением № 198.

- на основании договора купли-продажи № - от - произошла смена владельца закладной с передачей прав по закладной от ЗАО «--» в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (истцу) с остатком неисполненных обязательств должника по основному долгу на дату передачи прав 3 960 000 рублей.

- истец обратился к ответчикам с письменным требованием № - о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (пункт 5.I Закладной и пункт 4.4.1 Договора займа) в связи с тем, что ответчики совершали платежи несвоевременно и не в полном объеме с нарушением графика платежей, а с мая 2010 года ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы займа и процентов за пользование займом ответчиками вообще не производились.

- г. Октябрьским районным судом города Ставрополя было вынесено решение по делу № - по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Пономаренко Т.В. и Пономаренко Р.В. об удовлетворении исковых требований: обратить взыскание на квартиру принадлежащую Пономаренко Р.В., расположенную по адресу: --- определить размер сумм, подлежащих уплате ответчику из стоимости заложенного реализуемого недвижимого имущества в размере 4 276 096,09 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 3 827 523,02 руб., процентов за пользование кредитом - 327 764,90 руб., пени в размере 120 808,17 руб., начиная с 24.11.2010 года и по день реализации квартиры; определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа и расходы по реализации заложенного имущества; определить способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов и начальную продажную стоимость квартиры в размере 5 061 400 рублей. Решение суда вступило в законную силу 31.01.2012 г.

- Ленинским районным судом города Ставрополя договор займа № - от -, заключенный между Пономаренко Р.В., Пономаренко Т.В. и истцом, был признан прекращенным с момента вступления в законную силу решения Октябрьского районного суда города Ставрополя от -- г. (с -). Решение Ленинского районного суда города Ставрополя вступило в законную силу -12 г.

-- года определением Октябрьского районного суда города Ставрополя решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от -- г. по делу № -- было отменено по новым (вновь открывшимся) обстоятельствам. Определение вступило в законную силу.

-- определением Ленинского районного суда города Ставрополя по заявлению Пономаренко Р.В. разъяснено решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от -- г. с указанием на необходимость погашения (аннулирование) записи № ----- о государственной регистрации ипотеки квартиры. Определение Ленинского районного суда города Ставрополя о разъяснении решения вступило в законную силу -- г.

-- Пономаренко Р.В. было выдано свидетельство о регистрации права № -- г. на квартиру, расположенную по адресу: --- в отношении которой не имеется обременений.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходит из следующего.

Основанием подачи иска в суд об обращении взыскания на заложенную квартиру для истца послужило неисполнение ответчиками обязательств по договору займа № 276-ДЗ от 04.04.2007 и неисполнение требования о досрочном погашении заемных обязательств.

Как следует из нормы статьи 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со статьей 75 Закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

В силу статья 77 Закона жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

К залогу жилого дома или квартиры соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В соответствии со статьей 50 Закона залогодержатель (истец) вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 7.1 закладной основаниями обращения взыскания на заложенное имущество являются:

а) просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа согласно п.п. г) и д) п. 5.1 настоящих условий (в том числе, просрочка очередного ежемесячного платежа более чем на 30 дней; просрочка очередного ежемесячного платежа более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна);

б) не удовлетворение должником требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 дней, считая от даты получения уведомления о таком требовании;

в) в иных случаях, предусмотренных законом.

Как было указано в исковом заявлении, обязательства по выплате аннуитетных платежей перестали полностью исполняться ответчиками с 10.05.2010, количество просроченных дней по состоянию на 23.11.2010 составило 207 календарных дней.

Согласно сведениям о фактических платежах ответчиков последние систематически не исполняли обязательства надлежащим образом.

Так, 18.02.2008 г. ответчиками произведен платеж, следующий платеж произведен 10.04.2008 г., то есть с просрочкой более чем на 30 дней.

Следующий платеж произведен только 05.06.2008 г., то есть с просрочкой почти на два месяца. После очередного платежа ответчиков от 26.06.2008 г. следующий платеж произведен только 06.08.2008 г., то есть опять с просрочкой более чем на 30 дней. Следующий платеж был произведен ответчиками только 18.09.2008 г., то есть опять с существенной просрочкой.

В судебном заседании от 18.03.2013 года представители истца пояснили, что до момента полного неисполнения ответчиками заемных обязательств, ответчики и ранее (до 10.05.2010) не исполняли обязательства по договору займа.

Как установлено судом, ответчики совершали платежи несвоевременно и не в полном объеме ещё с июня 2008 года. То есть в течение 2008 года (12 месяцев) ответчиками просрочка очередного ежемесячного платежа допускалась более трёх раз. По состоянию на декабрь 2008 года уже имела место просрочка в выплате очередного ежемесячного платежа более трех раз, а периоды просрочки при этом неоднократно составляли более 30 дней (п. 7.1 закладной).

Таким образом, истец был вправе обратиться с иском об обращении взыскания на заложенное имущество еще с января 2009 года. В этой связи судом не принимается довод ответчиков об отсутствии у истца права на иск в процессуальном смысле.

Согласно статье 51 Закона «Об ипотеке» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

В соответствии со статьей 54 Закона в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 Закона.

Согласно статье 54.1 Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, в том числе графики погашения задолженности к договору займа № --- и периоды просрочки ответчиками обязательств по внесению аннуитетных платежей суд с достоверностью установил отсутствие незначительного характера нарушений в действиях ответчиков, в связи с чем допущенные ответчиками нарушения заемного обязательства требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество соразмерны стоимости заложенного имущества. Об этом свидетельствуют как неоднократность в ненадлежащем исполнении обязательств по внесению платежей (с декабря 2009 года), так и длительность просрочки в полном неисполнении обязательств по внесению платежей.

Согласно пункту 5 статьи 54.1 Закона «Об ипотеке» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Требованию данной нормы полностью корреспондирует условие пункта 7.1 закладной.

В силу статьи 56 Закона заложенное имущество, на которое обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов, если иное не предусмотрено Законом.

Вместе с тем, из приведенных норм законодательства и условий закладной следует, что обращение взыскания возможно лишь на недвижимое имущество, находящееся в залоге у истца. Следовательно, при отсутствии обременения в виде залога на спорное имущество не может быть обращено взыскание в порядке, приведенном ранее.

Судом не установлено оснований для возможного удовлетворения иска по причине прекращения на момент вынесения решения как основного (заемного) обязательства, так и дополнительных (обеспечивающих исполнение основного) обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Решением Ленинского районного суда города Ставрополя от -- договор займа № -- от - был признан прекращенным с момента вступления в законную силу решения Октябрьского районного суда города Ставрополя от ---

В решении суд указал следующее:

«...Истцы предоставили заложенное недвижимое имущество в счет исполнения заемных обязательств, что прекращает само основное обязательство, а также дополнительные обязательства в виде залога.

… Обращение взыскания на заложенное имущество предполагает получение ответчиком денежных средств от реализации недвижимости с торгов. При таких условиях получение от истцов ответчиком дополнительно и ежемесячных платежей и начисляемой неустойки по действующему договору займа означало бы получение двойной выгоды, что не основано на законе.

… Кроме того, при разрешении требования истцов о признании договора займа прекращенным суд приходит к выводу также и о прекращении правоотношений по залогу, основанных на закладной на квартиру от 12.04.2007 г., по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

… В соответствии с пунктом 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, а также в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Таким образом, из смысла приведенных норм следует, что залог выступает как способом обеспечения исполнения основного обязательства, так и является дополнительным обязательством, и его действие прекращается, если основное обязательство прекратилось в силу обстоятельств, влекущих прекращение основного обязательства — договора займа.

Возврат заемщиками (истцами) суммы долга или иное предусмотренное договором займа надлежащее исполнение заемного обязательства также прекращает действие залогового обязательства с прекращением договора залога.

… В судебном заседании установлено, что договор займа № -- от -- г. был прекращен в связи с вынесенным решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от -- г.

До настоящего времени со стороны ответчика не было совершено действий по обращению к истцам и подаче совместного с заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке. Обстоятельство уклонения залогодержателя (ответчика) от подачи заявления, обстоятельство наличия государственной регистрации обременения объекта недвижимости при том, что по установленным Гражданским кодексом РФ основаниям данное обременение прекращено, нарушает права и законные интересы истцов, учитывая, что в силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права...

Таким образом, одновременно с прекращением договора займа как основного обязательства будет прекращено и дополнительное обязательство, обеспечивающее исполнение основного — залог...».

Судом сделан вывод о том, что залог (ипотека) выступает как способом обеспечения исполнения основного обязательства, так и является дополнительным обязательством, и его действие прекращается, если основное обязательство прекратилось в силу обстоятельств, влекущих прекращение основного обязательства - договора займа № --

Как следует из решения Ленинского районного суда города Ставрополя от -- при рассмотрении данного дела в судебном заседании принимал участие представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по доверенности --

Решение суда сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу 30.11.2012 г.

Согласно пункту 2 статьи 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии со статьей 25 Закона «Об ипотеке» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Определением Ленинского районного суда города Ставрополя от -- было удовлетворено заявление Пономаренко Р.В. о разъяснении решения Ленинского районного суда города Ставрополя от --, вынесенное по делу № --. Суд разъяснил, что данное решение влечет погашение (аннулирование) записи о государственной регистрации ипотеки квартиры, расположенной по адресу: г--- (ипотеки в силу закона), номер регистрации --, дата регистрации -- года.

При этом судом было указано, что одновременно с прекращением договора займа как основного обязательства прекращается дополнительное обязательство, обеспечивающее исполнение основного — залог, что однозначно свидетельствуют о прекращении ипотеки (залога недвижимости) на квартиру, расположенную по адресу: ---, и аннулирование закладной.

В свою очередь, прекращение залога указанной квартиры влечет за собой погашение (аннулирование) записи номер ---- о государственной регистрации ипотеки (залоге недвижимости).

Как указал суд в определении: «... согласно закладной (раздел 4 «Обязательство, обеспеченное ипотекой») в качестве основания возникновения ипотеки и внесения записи в ЕГРП послужил договор займа --; номер государственной регистрации ипотеки квартиры ---

Кроме того, как указано в пункте 2.4 договора купли-продажи квартиры от 05.04.2007 г., отчуждаемая квартира считается находящейся в залоге у займодавца в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа с момента регистрации договора купли-продажи. В этом же пункте договора указывается на то, что квартира не будет находиться в залоге у продавца, то есть залог недвижимости не обеспечивает обязательства по договору купли-продажи.

Согласнопункту 2.6 договора купли-продажи права займодавца по договору займа на получение исполнения по денежному обязательству и право залога на квартиру удостоверяются закладной. В силу пункта 5.2 договора купли-продажи его действие определялось до полного исполнения продавцом и покупателем обязательств в соответствии с пунктами 4.1, 4.3.1, 4.3.2. Согласно условиям данных пунктов квартира была передана покупателю и принята им по передаточному акту при купле-продаже квартиры, а денежные средства в полном объеме переданы и перечислены на лицевой счет покупателя в день подписания договора.

Таким образом, обязательства из договора купли-продажи квартиры от 05.04.2007 прекращены в связи с их исполнением обеими сторонами, что указывает и на прекращение самого договора купли-продажи.

Согласно абзацу 2 пункта 5.2 договора купли-продажи обязательства покупателя в части ипотеки квартиры действуют до даты полного исполнения покупателем обеспеченных ипотекой денежных обязательств.

… Прекращение договора займа № 276-ДЗ от 04.04.2007 г. с одновременным прекращением договора залога по нему решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 29.10.2012 г. должна влечь правовые последствия, связанные с прекращением способа обеспечения исполнения заемных обязательств — залога, то есть влечь погашение записи о государственной регистрации ипотеки.

Таким образом, в связи с прекращением договора займа № --- и залога недвижимости (ипотеки квартиры) запись о государственной регистрации ипотеки подлежит погашению».

При вынесении определения Ленинского районного суда города Ставрополя от 15.02.2013 о разъяснении решения суда в судебном заседании принимал участие представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по доверенности Зубрик А.А.

Данное определение суда также не обжаловалось сторонами и вступило в законную силу 05.03.2013 года.

В соответствии с частью 2 статьи 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Такие же разъяснения содержатся в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении».

Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 ГПК РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда).

В силу изложенного суд при рассмотрении настоящего дела обязан учесть выводы, изложенные в решении Ленинского районного суда города Ставрополя от -- и определении Ленинского районного суда города Ставрополя от ---, а также принять как установленные и не подлежащие доказыванию обстоятельства, приведенные в данных судебных актах.

Также судом учтено, что истец по настоящему делу, принимавший участие при вынесении указанных судебных актов, не воспользовался своим процессуальным правом на обжалование судебных актов суда первой инстанции в соответствии со статьями 320 и 331 ГПК РФ (часть 2 статьи 12 ГПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 2 Закона 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Суду в рамках настоящего дела ответчиками представлено свидетельство о регистрации права № ---- г. на квартиру, расположенную по адресу: ---, из которого следует отсутствие записей в ЕГРП о существующих ограничениях (обременениях) в отношении объекта недвижимости.

Доказательств иного в порядке статьи 56 ГПК РФ истец не предоставил.

Таким образом, на момент вынесения решения у суда отсутствуют основания полагать, что квартира по адресу: г---- находится в залоге у истца по настоящему делу, поскольку запись о регистрации залога недвижимости (ипотеки) погашена в ЕГРП.

В силу пункта 3 статьи 25 Закона «Об ипотеке» при погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Таким образом, при прекращении обязательств займа и правоотношений залога, направленных на обеспечение исполнения ответчиками заемных обязательств, аннулирование закладной, на основании которой истец обратился в суд с настоящим иском, основания для удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущество отсутствуют.

Не подлежат удовлетворению и требования истца об определении размера сумм, подлежащих выплате истцу из стоимости заложенного имущества на 21.02.2013 в размере 4 842 287,14 руб., из которых 3 827 523, 02 руб. - остаток неисполненных обязательств, 964 764,12 руб. - сумма неуплаченных процентов, 50 000 руб. - пени, а также, начиная с 25.03.2013 г. и по день реализации квартиры об определении подлежащими выплате процентов за пользование кредитом в размере 14 % годовых по основному долгу; об определении способа реализации квартиры путем продажи с публичных торгов и начальной стоимости квартиры в размере 5 061 400 руб.

Данные требования направлены на исполнение решения суда в случае удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное имущество. По своей сути, они не носят самостоятельного характера и имеют правовое значение лишь при наличии залога на недвижимое имущество, на которое обращается взыскание.

Право заявления таких требований обусловлено положениями пункта 2 статьи 54 Закона «Об ипотеке», согласно которым, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в ЕГРП заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации и т.д.

Таким образом, данные требования возможны к удовлетворению лишь при удовлетворении основного требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

Это соответствует принципу исполнимости судебных актов. При отсутствии у истца права залога на спорное недвижимое имущество такая цель не может быть достигнута судом, поскольку отсутствует сама по себе возможность обратить взыскание на заложенное имущество, то есть решение суда заведомо не исполнимо.

В Определении Конституционного Суда РФ № 22-О от 20.02.2002 указывается, что правосудие как важнейший элемент правопорядка по самой своей сути является таковым, если обеспечивает справедливое разрешение дела и эффективное восстановление в правах. Правовая позиция Конституционного Суда РФ подлежит обязательному учету в нормотворческой и правоприменительной практике судов (Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2010 г. N3-В10-1).

Само по себе определение судом сумм долга, подлежащих уплате истцу, процентов за пользование займом, способа реализации заложенного имущества и его начальной продажной цены без возможности обратить взыскание на квартиру, не способно обеспечить восстановления прав истца, помимо формального подтверждения данного факта судом; не повлечет исполнения ответчиками обязательств перед ним.

Пунктом 1 статьи 348 ГК РФ не предусмотрено необходимости одновременного предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства, указанные требования могут предъявляться в суд отдельно друг от друга, даже если залогодателем является не должник по обязательству, а третье лицо. То есть, это является исключительным правом истца.

Однако в ходе судебного разбирательства истцом не было заявлено об изменении предмета спора в порядке статьи 39 ГПК РФ: не заявлено самостоятельных требований об исполнении обязательств по договору займа (о взыскании суммы основного долга и начисленной до момента прекращения займа неустойки с ответчиков).

Согласно статье 196 ГПК РФ суд не вправе самостоятельно выйти за пределы заявленных требований.

Кроме того, право истца на определение подлежащими выплате процентов за пользование кредитом в размере 14 % годовых по основному долгу с 25.03.2013 и вовсе не может возникнуть, поскольку данное условие вытекает из договора займа № 276-ДЗ от 04.04.2007, который считается прекращенным с 31.01.2012 года. Прекращение договора влечет прекращение обязательств по нему в части договорного размера процентов за пользование займом.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 11, 12 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Пономаренко Р-В- и Пономаренко Т- В- об обращении взыскания на квартиру, принадлежащую Пономаренко Р- В-, расположенную по адресу: --- определении размера суммы, подлежащей уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества на 21 февраля 2013г. в размере 4 842 287,14 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу 3 827 523,02 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом 964 764,12 рублей, пени в размере 50 000 рублей, а также начиная с 25 марта 2013 г. и по день реализации квартиры определении подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, определении способа реализации квартиры расположенной по адресу: ---- путем продажи с публичных торгов, начальную стоимость квартиры в размере 5 061 400 рублей, взыскании с Ответчиков в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 25 марта 2013 года.

Судья А.А. Коробейников

решение суда не вступило в законную силу