Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-69/2021 (2-491/2020;) ~ 2-452/2020 от 17.11.2020

2-69/2021

УИД24RS0021-01-2020-000799-30

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

25 февраля 2021 года Иланский районный суд Красноярского края в гор.Иланском

В составе: председательствующего судьи Шепелевой Н.Ю.,

при секретаре Прейс О.С.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Половка Ольги Павловны к Петросяну Артему Валериковичу и АО «Железнодорожная торговая компания» (третье лицо- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю) о признании недействительным договора купли-продажи, переводе прав покупателя на истца,

У С Т А Н О В И Л:

Половка О.П. обратилась в суд с иском (с учетом изменения исковых требований от 12.01.2021 года) о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи № от 05.08.2020 года и признании недействительным договора купли-продажи № от 05.08.2020 года, в обоснование исковых требований ссылаясь на принадлежность ей на праве собственности нежилого здания по адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> №, кадастровый №. 05.08.2020 года АО «ЖТК» произвело отчуждение указанного земельного участка в собственность Петросяна А.В. на основании договора купли-продажи №/ДКП, при этом было нарушено предусмотренное ст.35 ЗК РФ преимущественное право истца на покупку спорного земельного участка. Кроме того, полагает, что право собственности на спорный земельный участок перешло к Половка Г.М. по договору купли-продажи здания, так как договор купли-продажи от 31.08.2004 года содержит условие о том, что приобретая имущество, покупатель одновременно, без каких-либо дополнительных выплат приобретает права на земельный участок кадастровый № по адресу: <адрес>, площадью 6066,07 кв.м.

Истец Половка О.П., а также ответчик Петросян А.В. и представитель третьего лица Росреестра по Красноярскому краю, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства не просили.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В судебном заседании представитель истца Половка О.П.- Коркина Л.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, ссылаясь на вышеизложенное. Полагает, что обязанность истца внести на банковский счет суда уплаченную покупателем стоимость покупки распространяется лишь на споры между участниками общей долевой собственности на жилой дом, и не применима к оспариванию сделки по отчуждению земельного участка.

Представитель ответчика АО «ЖТК» Тявина Я.Н., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, указав, что ОАО «ЖТК» являлось собственником спорного земельного участка, продажу которого осуществляло посредством открытого аукциона, по результату которого 05.08.2020 года с Петросяном А.В. был заключен оспариваемый истцом договор купли-продажи. Истец, имея на спорном земельном участке объект недвижимости, длительное время не оформил соответствующим образом право собственности либо право аренды на используемую им часть земельного участка. Земельный налог либо арендные платежи не производил. Полагает, что исковые требования заявлены истцом с пропуском предусмотренного ч.3 ст.250 ГК РФ трехмесячного срока исковой давности. Кроме того, требование о признании недействительным договора купли-продажи считает ненадлежащим способом защиты права, поскольку такое требование не влечет положительного для истца результата. В подтверждение намерения приобрести спорный участок истцом, в подтверждение платежеспособности, на депозит суда не зачислена стоимость спорного земельного участка. Кроме того, на спорном земельном участке расположен еще один, принадлежащий АО «ЖТК» на праве собственности объект недвижимости, который также являлся объектом купли-продажи по оспариваемой сделке, оснований претендовать на который у истца не имеется.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно п. п. 1 - 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу ч.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В судебном заседании установлено, что АО «ЖТК» являлось собственником земельного участка по адресу: <адрес> №, кадастровый №, площадью 6066 кв.м., а также расположенного на нем нежилого здания магазина 21, площадью 90,4 кв.м. инвентарный №, лит.Б. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается записями о регистрации в ЕГРП от 23.10.2007 года № и №.

Кроме того, на спорном земельном участке расположено нежилое здание кадастровый №, адрес: <адрес>, площадью 356,4кв.м., собственником которого является Половка О.П. на основании договора дарения от 01.03.2016 года. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 11.03.2016 года запись о регистрации №.

22.05.2020 года на электронной торгово-закупочной площадке был размещен открытый аукцион «19/20 (№) на право заключения договора купли-продажи принадлежащих АО «ЖТК» нежилого здания магазина 21 и земельного участка площадью 6066 кв.м. Протоколом конкурсной комиссии № от 23.06.2020 года рассмотрения аукционных заявок аукцион № (№) признан несостоявшимся, так как заявок не поступило.

30.06.2020 года Петросян А.В. обратился к АО «ЖТК» с коммерческим предложением о приобретении вышеуказанных объектов недвижимости.

Распоряжением №р от 20.07.2020 года генерального директора АО «ЖТК» предложение Петросяна А.В. одобрено, 05.08.2020 года между АО «ЖТК» и Петросяном А.В. заключен договор купли-продажи №/ДКП принадлежащих АО «ЖТК» нежилого здания магазина 21 и земельного участка площадью 6066 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> №. Регистрация в ЕГРН права собственности Петросяна А.В. на указанные объекты недвижимости произведена 31.08.2020 года, запись о регистрации №.

Суд не соглашается с доводами ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренном ч.3 ст.250 ГК РФ- три месяца. Оспариваемый договор купли-продажи заключен 05.08.2020 года. С исковым заявлением в суд Половка О.П. обратилась посредством почтовой связи 11.11.2020 года, то есть в пределах предусмотренного ч.3 ст.250 ГК РФ трехмесячного срока.

Истцом заявлено требование о переводе на истца прав и обязанностей по договору купли-продажи № от 05.08.2020 года. Однако, в подпункте "в" пункта 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" разъяснено, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю в праве собственности сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Таким образом, обстоятельством, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, является не только установление факта нарушения правил продажи доли, установленных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и наличие у истца денежных средств, необходимых для оплаты стоимости спорных земельных участков, поскольку цена договора является существенным условием договора, а истец, предъявляя требования о переводе прав по договору, фактически претендует на приобретение статуса покупателя, что, соответственно, влечет возникновение корреспондирующей обязанности по оплате предмета договора.

По смыслу вышеприведенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, невнесение денежных средств в указанном порядке и в том размере, который определен участниками договора купли-продажи является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае собственник здания, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные п. 1 ст. 454 ГК Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, при отчуждении спорного земельного участка Половка О.П. не уведомлялась о соответствующем волеизъявлении продавца. Вместе с тем только согласия истца на приобретение спорного земельного участка, недостаточно, поскольку истец в силу ст. 56 ГПК РФ должен доказать наличие денежных средств, необходимых для оплаты стоимости земельного участка, к тому же находящихся на счете Управления Судебного Департамента.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Однако, доказательства платежеспособности истцом не представлены, денежные средства достаточные для перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи № от 05.08.2020 года не внесены на банковский счет Управления Судебного департамента.

Доводы представителя истца о том, что требование о подтверждении платежеспособности истца не распространяется на данную ситуацию, ошибочны.

Кроме того, судом установлено, что на спорном земельном участке также расположено принадлежавшее АО «ЖТК» нежилое здание магазин 21, которое также являлось объектом купли-продажи, то, ввиду отсутствия у истца преимущественного права на приобретение нежилого здания магазина 21, не имеется и оснований претендовать на перевод прав и обязанностей по договору купли-продажи. Поскольку положения ч.3 ст.35 ЗК РФ применимы в случае продажи только одного земельного участка.

Пункт 3 ст.35 ГК РФ и ст.250 ГК РФ регламентируя преимущественное право покупки или аренды земельного участка, направлены на обеспечение единства судьбы земельного участка и зданий, сооружений на нем, подразумевает безусловную идентификацию местоположения здания, сооружения в пределах этого земельного участка, не предусматривая право лица требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в отношении иных объектов недвижимости, безотносительно баланса интересов сторон и самого назначения преимущественного права по смыслу ст.55 Конституции РФ.

Заявляя требование о признании недействительным договора купли-продажи № от 05.08.2020 года истец ссылается на отсутствие у АО «ЖТК» права на распоряжение спорным земельным участком, полагая, что право собственности на спорный земельный участок перешло к Половка Г.М. по договору купли-продажи здания от 31.08.2004 года. Однако, сделка по приобретению АО «ЖТК» права собственности на спорный земельный участок не была оспорена в установленном законом порядке, потому данные обстоятельства не являются предметом данного судебного разбирательства, истцом избран неверный способ защиты своих прав.

Более того, договор дарения от 01.03.2016 года, на основании которого Половка О.П. приобрела право собственности на нежилое здание кадастровый №, по адресу: <адрес>, не предусматривает переход к одаряемому прав на земельный участок.

Иных доводов для оспаривания договора купли-продажи истцом не названо и судом не усматривается. Также надлежит участь, что заявленные истцом требования о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи №/ДКП от 05.08.2020 года и признании недействительным договора купли-продажи № от 05.08.2020 года, являются взаимоисключающими, что также свидетельствует о неверно избранном истцом способе защиты своих прав и законных интересов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Половка Ольге Павловне в удовлетворении исковых требований о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи № от 05.08.2020 года и признании недействительным договора купли-продажи № от 05.08.2020 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения, с подачей апелляционной жалобы через Иланский районный суд. Дата изготовления мотивированного решения – 03.03.2021 года.

Председательствующий: Н.Ю. Шепелева