Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1780/2017 ~ М-1737/2017 от 05.09.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 декабря 2017 года г.Тольятти, ул.Коммунистическая, 43

Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи Сафьяновой Ю.А.,

при секретаре Ожигановой М.А.,

в присутствии представителя истца (ответчика по встречному иску) Якуниной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1780/2017 по иску администрации г.о.Тольятти к Алумяну Самвелу Бениковичу о сносе самовольной постройки по адресу: г.Тольятти, Комсомольский район, ул.Гидротехническая, 3А, прекращении права собственности, встречному иску Алумяна Самвела Бениковича к администрации г.о.Тольятти о сохранении объекта в прежнем состоянии,

установил:

Администрация г.о.Тольятти обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором просила признать объект капитального строительства с кадастровым номером ... расположенный на земельном участке с кадастровым номером ..., площадью 174,5 кв.м., количество этажей 1, по адресу: ...., зарегистрированный на праве собственности за Алумяном С.Б., самовольной постройкой, установить, что решение по делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Алумяна С.Б. на данный объект, обязать Алумяна С.Б. снести самовольную постройку за свой счет и своими силами в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

08.12.2017 от требований к Управлению Росреестра по Самарской области истец отказался, о чем судом вынесено определение о прекращении производства по делу в этой части.

В обоснование требований истцом указано, что в администрацию г.о.Тольятти поступило заявление от Алумяна С.Б. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером ... в аренду на основании п.9 статьи 39.6 ЗК РФ. Из этого заявления следует, что на земельном участке расположен объект капитального строительства с кадастровым номером .... По сведениям, содержащимся в ЕГРН, здание с местоположением: .... принадлежит на праве собственности Алумяну С.Б. Истец указывает, что земельный участок был предоставлен ООО «Бархан» по договору аренды №1965 от 16.06.2009 для размещения объекта временного использования - торгового павильона (зона Ж-4). Условиями договора аренды данного земельного участка запрещено возводить объекты недвижимого имущества (капитальные строения). Разрешение на строительство объекта с кадастровым номером ... органом местного самоуправления не выдавалось, равно как и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Представитель истца Якунина А.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала, пояснив, что принадлежащий на праве собственности ответчику объект является самовольной постройкой, и в силу ст.222 ГК РФ подлежит сносу. Просила в удовлетворении встречных требований отказать.

Представители ответчика (Лесничий А.Ю. по доверенности от 04.10.2017 – л.д.119, Степанова И.А. по доверенности от 06.10.2017 – л.д.136) в судебное заседание не явились, также в судебное заседание не явилась представитель по доверенности от 20.12.2017 Вагизова А.А. извещена надлежащим образом, причины неявки не сообщила.

Ответчик Алумян С.Б., не согласившись с иском администрации г.о.Тольятти, обратился с встречным иском, в котором просит сохранить объект – магазин, одноэтажное нежилое здание площадью 174,5 кв.м., в прежнем состоянии и признать его не нарушающими права, законные интересы граждан и не создающим угрозу жизни и здоровью граждан. В обоснование встречного требования Алумян С.Б. указал, что им был приобретен спорный объект по договору от 25.02.2016, договор прошел государственную регистрацию, спорный объект уже существовал до приобретения его ответчиком. Алумян С.Б. ссылается, что спорный объект не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью.

Третье лицо - представитель Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки не сообщил.

Третье лицо - представитель ООО ПКФ «Омакс» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки не сообщил.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит иск администрации г.о.Тольятти обоснованным и подлежащим удовлетворению, встречный иск Алумяна С.Б. необоснованным и неподлежащим удовлетворению, по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 11 ЗК РФ, ст. 6 Закона Самарской области «О земле», ст. 7 Устава г.о. Тольятти органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из материалов дела следует, что 16.06.2009 между мэрией г.о.Тольятти и ООО «Бархан» был заключен договор №... аренды земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...., общей площадью 386 кв.м, в том числе 194 кв.м. – под объект временного использования – торговый павильон, 192 кв.м. – под санитарное содержание прилегающей территории (далее – земельный участок).

Арендодатель предоставил земельный участок для эксплуатации объекта временного использования – торговый павильон, сроком на 5 лет (п.1.1.1).

Согласно п.1.2.6 договора в отношении этого земельного участка установлены ограничения в виде выполнения обязательств по соблюдению установленных норм и правил в охранных зонах и коридорах инженерных коммуникаций, в соответствии с действующим законодательством РФ в пользу правообладателей инженерных сетей и коммуникаций, а также запрета на возведение капитальных строений.

В п.1.2.7. договора указана категория земель, к которой относится земельный участок – земли населенных пунктов.

В кадастровом паспорте земельного участка от 17.11.2009 содержатся сведения о виде разрешенного использования - для размещения объекта временного использования – торгового павильона (зона №Ж-4). Аналогичные сведения содержатся в ЕГРЮЛ по состоянию на 02.10.2017.

25.07.2017в администрацию г.о.Тольятти от Алумяна С.Б. поступило заявление о заключении с ним договора аренды земельного участка сроком на 49 лет. В качестве основания ответчик указал на приобретение им находящегося на земельном участке объекта капитального строительства «Магазин», назначение «нежилое здание» площадью 174,5 кв.м на основании договора купли-продажи продажи от 25.02.2016 (л.д.7). В этом заявлении ответчик также просил привести вид разрешенного использования в соответствии с основным видом разрешенного использования, и поменять его с «для размещения объекта временного использования – торгового павильона» на «магазины», основание для этого ответчик указал п.9 ст.39.6 ЗК РФ.

22.08.2017 администрацией г.о.Тольятти было отказано в удовлетворении этого заявления со ссылкой на наличие обременения в виде аренды, на отсутствие разрешения на строительство спорного объекта (л.д.206). Данный отказ ответчиком не оспаривался в соответствии с законодательством.

Из материалов, представленных Управлением Росреестра по Самарской области, следует, что по договору от 25.02.2016 Е. продала, а Алумян С.Б. купил магазин, назначение: нежилое здание, общей площадью 174,5 кв.м, расположенный по адресу: г.... (далее – спорный объект) (л.д.83-85).

Государственная регистрация права собственности Алумяна С.Б. на спорный объект была произведена 03.03.2016.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ по состоянию на 15.09.2017 правообладателем спорного объекта – магазина с назначением: нежилое здание, общей площадью 174,5 кв.м, расположенного по адресу: ...., является Алумян С.Б.

Установлено ограничение в виде аренды на период с 06.04.2016 по 20.03.2021 с ООО ПКФ «Омакс» по договору №... от 06.04.2016 (л.д.94-99).

Согласно п.10 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), объект капитального строительства - это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с частью 10 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо разрешения на строительство.

В соответствии с частью 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства; строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Из материалов дела следует, что администрацией г.о.Тольятти не выдавалось разрешение на строительство объекта капитального строительства, расположенного по адресу: .... (л.д.13).

В силу ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Из анализа положений ст.222 ГК РФ следует, что возведение строения на земельном участке, не предоставленном в этих целях в установленном законом порядке, является самостоятельным признаком самовольного характера возведенного строения.

Судом установлено и не оспорено ответчиком, что Алумяну С.Б. не предоставлялся земельный участок для возведения на нем капитального строения, а по договору аренды №... от 16.06.2009 был предоставлен в аренду земельный участок площадью 386 кв.м для использования в целях эксплуатации объекта временного использования - торгового павильона (п.1.1.1 договора) и без права возведения на нем капитальных строений (п.1.2.6 договора).

Установлено и не оспорено ответчиком, что до настоящего времени вид разрешенного использования земельного участка под размещение временного сооружения не изменен, поэтому в силу ст. 222 ГК РФ спорное строение следует отнести к самовольной постройке, учитывая, что приведенная норма закона предписывает, что право собственности на объект недвижимости исключительно производно от прав на земельный участок. Поэтому факт того, что строение имеет признаки объекта недвижимости, не имеет значения для разрешения спора.

Приходя к выводу о том, что спорный объект является самовольной постройкой, суд учитывает, что объект в нарушение ст. 42 Земельного кодекса РФ возведен на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, что является основанием для признания спорной постройки самовольной.

Принадлежащий ответчику спорный объект подпадает под действие ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с положениями ст. 7 ЗК РФ, 35 - 40 ГрК РФ постройка считается созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом и при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, Земельный кодекс РФ устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории, а также в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Однако какие-либо доказательства подтверждающие изменение вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен спорный объект, принадлежащий Алумяну С.Б., не представлено (л.д.205).

При этом не принимаются судом доводы ответчика о том, что договор купли-продажи спорного объекта от 25.02.2016 никем не был оспорен, недействительным не признан, что право собственности на него зарегистрировано в ЕГРП, действия Управления Росреестра по Самарской области по регистрации перехода права собственности не оспорены, что указанное строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а также ссылка ответчика на то, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не являются нарушением, влекущим снос строения, что спорный объект расположено в зоне Ж-4, в которой разрешено строительство подобных объектов, поскольку не опровергают выводов суда о том, что принадлежащий ответчику спорный объект возведен на земельном участке, не предоставленном в этих целях заявителю в установленном законом порядке, а потому является по данному критерию самовольной постройкой.

О самовольном характере приобретенного Алумяном С.Б. строения свидетельствуют также факт его возведения без получения разрешения на строительство (л.д.13), отсутствие доказательств ввода его в эксплуатацию в установленном законом порядке.

По этим же основаниям нельзя признать Алумяна С.Б. добросовестным приобретателем, поскольку согласно ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Вместе с тем, в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель (п. 23 Постановления №10/22). При этом в п.24 Постановления №10/22 отмечается, что, если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

В связи с вышеизложенными выводами суда не подлежат удовлетворению встречные требования Алумяна С.Б., обоснованные тем, что сохранение спорного объекта не нарушает прав и охраняемых законом интересов иных лиц.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК Российской Федерации (определение от 28.03.2017 №609-О).

Также Конституционный Суд Российской Федерации отмечал, что указанная в статье 222 ГК Российской Федерации санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения от 29 января 2015 года N 101-О, от 24 марта 2015 года N 658-О, от 27 сентября 2016 года N 1748-О и др.).

Действующие нормы гражданского законодательства не предполагают возможность сохранения самовольно возведенных объектов, как объектов возведенных с нарушением требований закона, независимо от их правообладателя ввиду того, что самовольно возведенное строение является объектом изначально созданным с нарушением действующих норм закона, и поэтому ничьи права на самовольную постройку не могут быть защищены законом.

Алумяна С.Б. нельзя признать добросовестным приобретателем и потому, что он при проявлении внимательности и осмотрительности мог и должен был знать, что земельный участок под приобретаемым им спорным объектом предоставлен (без каких-либо объектов) исключительно для временного сооружения - торгового павильона, и на этом земельном участке в принципе не может быть объектов недвижимости.

Доводы Алумяна С.Б. о том, что сам факт регистрации права собственности на спорное строение в ЕГРП исключает предъявление иска об его сносе по основаниям, предусмотренным ст. 222 ГК РФ, основан на неправильном толковании закона и противоречит разъяснениям Верховного Суда РФ по данному вопросу (п. 23 Постановления №10/22).

Также не принимаются как основанные на неправильном толковании закона доводы о том, что Алумян С.Б. не является надлежащим ответчиком по иску, т.к. он не возводил спорное строение, а купил его у Е.. (абз.2 п.24 Постановления №10/22).

Не основанной на законе является и ссылка ответчика на то, что документы при государственной регистрации права Алумяна С.Б. на спорный объект прошли правовую экспертизу, и потому не могут быть предметом рассмотрения по настоящему спору. В соответствии с п. п. 23, 24 Постановления №10/22 Пленума ВС РФ факт регистрации права собственности ответчика на спорное строение, не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку установлено, что возведенное спорное строение имеет все признаки самовольной постройки.

Доказательств того, что ответчиком предпринимались меры, направленные на легализацию спорного объекта строительства, не представлено (п.26 Постановления №10/22). Обращение 25.07.2017 Алумяна С.Б. с заявлением о заключении договора аренды земельного участка и просьбой изменить вид разрешенного использования, в удовлетворении которого было отказано (л.д.206), не является в смысле п. 3 ст. 222 ГК РФ совершением действий, направленных на получение разрешения на строительство или получение акта ввода объекта в эксплуатацию.

Возражения Алумяна С.Б. о том, что согласно ст.39.20 ЗК РФ он имеет преимущественное право выкупа земельного участка, не принимаются судом.

Положения части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предусматривают, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как видно из материалов дела, собственником земельного участка не было принято решение о передаче земельного участка ответчику в собственность или аренду (л.д.206).

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку (п.23 Постановления №10/22).

Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.

Удовлетворяя исковые требования администрации г.о.Тольятти и отказывая в удовлетворении встречного иска Алумяна С.Б., суд исходит из того, что последним допущены существенные нарушения условий договора аренды земельного участка, выразившиеся в его использовании не по целевому назначению.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что принадлежащий на праве собственности Алумяну С.Б. торговый павильон относится к объектам капитального строительства, законных оснований для возведения которого на земельном участке не имелось, поскольку согласно кадастровому паспорту земельного участка он предназначен для размещения и эксплуатации временного торгового павильона. Условиями договора аренды от 16.06.2009 собственником земельного участка был установлен запрет на возведение на нем капитальных строений.

Доводы ответчика о том, что торговый павильон отвечает требованиям безопасности и не угрожает жизни и здоровью граждан, представляя при этом заключения: №... ООО «Пронс» по обследованию строительных конструкций спорного объекта (л.д.151-167), №... ООО «Центр аудита пожарной безопасности» о соответствии спорного объекта требованиям пожарной безопасности (л.д.168-183), №... ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» о соответствии спорного объекта государственным санитарным нормам и правилам (л.д.184-185), №... о соответствии требованиям по освещению, шуму, микроклимату (л.д.186-194), правового значения для разрешения настоящего спора не имеют.

В соответствии с пунктом 3 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

На основании вышеизложенного, спорный объект недвижимости возведен и эксплуатируется в качестве магазина на земельном участке, не отведенном для целей, связанных со строительством, и без получения на это необходимых разрешений, таким образом, объект недвижимости является самовольной постройкой и подлежит сносу за счет Алумяна С.Б.

При этом суд принимает во внимание, что в зимнее время затруднительно произвести снос самовольной постройки, суд считает возможным установить ответчику срок для этого – в течение 2 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В силу разъяснений, данных в п.23 Постановления №10/22, решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Поэтому указание об этом в резолютивной части не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56,194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования администрации г.о. Тольятти к Алумяну Самвелу Бениковичу - удовлетворить.

Признать объект капитального строительства с кадастровым номером ..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером ..., площадью 174,5 кв.м., количество этажей 1, по адресу: ...., зарегистрированный на праве собственности за Алумяном Самвелом Бениковичем., самовольной постройкой.

Обязать Алумяна Самвела Бениковича снести самовольную постройку за свой счет и своими силами в течение 2 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречных требований Алумяна Самвела Бениковича к администрации г.о.Тольятти о сохранении объекта в прежнем состоянии - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд г.о.Тольятти в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Сафьянова Ю.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 декабря 2017 года.

Судья Сафьянова Ю.А.