Решения по делу № 2-452/2015 (2-3691/2014;) ~ М-2833/2014 от 25.09.2014

Дело № 2-452/15

З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 29 июля 2015 г.

Индустриальный районный суд г. Перми в составе:

Федерального судьи Запара М.А.,

при секретаре Лучниковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АКБ «Российский капитал» (ОАО) к Селеткову А.А., третье лицо: ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» (ЗАО), о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

АКБ «Российский капитал» (ОАО) обратилось в суд с иском к Селеткову А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» и Селетковым А.А. был заключен кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 3 386 400 руб., сроком на 180 календарных месяцев в целях приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Пунктом 2.1. кредитного договора предусмотрено, что во исполнение принятых на себя обязательств ЗАО «Банк ЖилФинанс» предоставил кредит заемщику в безналичной форме, перечислив сумму кредита на лицевой счет, открытый на имя заемщика. За пользование кредитом заемщик уплачивает проценты в размере 13,5% годовых с первого числа месяца, следующего за месяцем подписания сторонами дополнительного соглашения к кредитному договору и до последнего числа месяца, в котором осуществлена регистрация ипотеки на квартиру; 11,75% годовых с первого числа месяца, следующего за месяцем регистрации ипотеки на квартиру, до даты окончания срока исполнения денежного обязательства. Таким образом, в связи с исполнением ответчиком условий кредитного договора по регистрации ипотеки на квартиру и выдачи банку закладной процентная ставка по кредиту установлена в размере 11,75% годовых. Согласно п. 2.7.4. кредитного договора и п.3 дополнительного соглашения заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные на кредит, путем осуществления ежемесячных платежей не позднее 15 числа каждого месяца, размер которых составляет 43 607,49 руб. В нарушение требований кредитного договора, заемщик допускает просрочку исполнения обязательств по кредитному договору с ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.6.2. кредитного договора, при нарушении сроков возврата кредита и/или процентов по кредиту, заемщик обязан уплатить кредитору пени в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Согласно п.5.2.8. кредитного договора, при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязательств по кредитному договору, банк имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за кредит, суммы штрафов и пеней, предусмотренных договором. Пунктом 5.5. кредитного договора предусмотрено, что при неисполнении требования кредитора о досрочном возврате кредита в течение 30 календарных дней, считая с даты истечения срока, установленного для досрочного возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, а так же сумм неустойки, банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество заемщика. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком его обязательств по кредитному договору, ДД.ММ.ГГГГ., в адрес заемщика было направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных сумм неустоек. Однако, заемщик требование о досрочном погашении кредита в установленный срок не исполнил. Как следствие просрочки исполнения обязательств, у ответчика сформировалась задолженность по кредитному договору, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составила 2 762 622,34 руб., из которых: основной долг 2 482 786,30 руб., проценты 107 084,92 руб., неустойка за неисполнение обязательства по возврату кредита 172 751,12 руб. ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Первая Ипотечная Компания- Регион» и Селетковым А.А. был заключен договор купли- продажи квартиры <адрес>, с использованием кредитных средств. Предмет залога приобретается покупателем за счет кредитных средств, предоставленных покупателю ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» согласно кредитному договору. Пунктом 4 договора купли- продажи предусмотрено, что с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру, квартира считается находящейся в залоге (ипотеке) у ЗАО «Банк ЖилФинанс». В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры №. предмет залога оценен в 3 234 000 руб. Пунктом 1 ст.77 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удовлетворены закладной. ДД.ММ.ГГГГ. к кредитному договору № составлена и выдана закладная. Согласно п. 5.5. кредитного договора, при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств, предусмотренных кредитным договором, банк вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. Пунктом 10.4 кредитного договора предусмотрено, что требования кредитора (владельца закладной)из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг, начисленные проценты, неустойку, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, а также судебные расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Начальная продажная цена предмета залога при его реализации в судебном порядке установлена соглашением сторон в размере 3 234 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» (далее «продавец») и АКБ «Российский Капитал» (ОАО) (далее «покупатель») был заключен договор № купли- продажи закладных, в соответствии с которым все права и обязанности по кредитному договору №, заключенному между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» и Селетковым А.А.(далее «заемщик»), а также все права и обязанности по договору, обеспечивающему исполнение обязательств заемщика по кредитному договору, были уступлены АКБ «Российский капитал» (ОАО). В соответствии с п. 2.1.3. договора № купли- продажи закладных заемщику было направлено уведомление о состоявшейся продаже закладной. Таким образом, АКБ «Российский капитал» (ОАО) с момента приобретения права собственности на закладную является новым кредитором по кредитному договору №

На основании изложенного, АКБ «Российский капитал» (ОАО) просит взыскать с Селеткова А.А. задолженность по кредитному договору №. в размере 2 762 622,34 руб.; обратить взыскание на предмет залога по кредитному договору ДД.ММ.ГГГГ: квартиру, расположенную по адресу: <адрес> установив начальную продажную цену предмета залога в размере 3 234 000 руб. путем реализации с публичных торгов; взыскать с Селеткова А.А. в пользу АКБ «Российский капитал» расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 013,11 руб.

Истец исковые требования уточнил, указав, что, в силу ст. 450 ГК РФ, в связи с нарушением заемщиком обязательств по своевременному возврату кредита и отказом удовлетворить заявленные требования в досудебном порядке, просит расторгнуть кредитный договор №, взыскать с Селеткова А.А. задолженность по кредитному договору №. в размере 3 384 730, 19 руб., в том числе, основной долг – 2 482 786,30 руб., проценты – 258926,35 руб., пени по просроченной ссуде 335 786,02 руб., пени по просроченным процентам 307 231,52 руб.; обратить взыскание на предмет залога по кредитному договору №.: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену предмета залога в размере 3 234 000 руб. путем реализации с публичных торгов; взыскать с Селеткова А.А. в пользу АКБ «Российский капитал» расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 123,65 руб.

АКБ «Российский капитал» (ОАО) извещено о дате и времени рассмотрения дела, представитель в суд не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Селетков А.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом по адресу, имеющемуся в материалах дела. Ранее возражал против удовлетворения иска в части определения начальной продажной цены квартиры, поскольку стоимость квартиры составляет 4 800 000 руб., согласно отчета об оценке №. Кроме того, истцом произведен не верный расчет суммы задолженности, поскольку не учтен платеж в сентябре в размере 100 000 руб.

ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» (ЗАО) извещено о дате и времени рассмотрения дела, представитель в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении рассмотрения дела не направил.

Судом принято решение о рассмотрении дела в порядке заочного судопроизводства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО Банк Жилищного Финансирования» и Селетковым А.А. был заключен кредитный договор № (л.д.35- 47), по условиям которого кредитор ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» предоставил заемщику Селеткову А.А. кредит в размере 3 386 400 руб., не срок 180 календарных месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, а заемщик обязуется своевременно возвратить полученную денежную сумму (сумму основного долга) и уплатить проценты на нее, в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Пунктом 1.2. кредитного договора предусмотрено, что кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, стоимостью 5 110 000,00 руб. Приобретение квартиры должно быть осуществлено путем заключения договора купли-продажи квартиры, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, сторонами по которому будут выступать ОП ЗАО «ПИК- Регион» г.Пермь в качестве продавца и заемщика в качестве покупателя.

В соответствии с договором купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Селетков А.А. приобрел у ЗАО «Первая Ипотечная Компания- Регион» в собственность квартиру <адрес> (л.д.64- 67).

Пунктом 2.4. кредитно договора предусмотрено, что за пользование кредитом заемщик уплачивает проценты в размере 13,5% годовых, с первого числа месяца, следующего за месяцем подписания сторонами дополнительного соглашения к кредитному договору и до последнего числа месяца, в котором осуществлена регистрация ипотеки на квартиру; 11,75% годовых, с первого числа месяца, следующего за месяцем регистрации ипотеки на квартиру, до даты окончания срока исполнения денежного обязательства.

Таким образом, в связи с исполнением ответчиком условий кредитного договора по регистрации ипотеки на квартиру и выдачи банку закладной, процентная ставка по кредиту установлена в размере 11,75% годовых.

В соответствии с п. 2.1. кредитного договора, кредит был предоставлен заемщику Селеткову А.А. в безналичной форме, путем перечисления всей суммы кредита на счет заемщика в ЗАО «Банк ЖилФинанс», что подтверждается копией платежного поручения №. (л.д.62).

Условиями договора предусмотрено погашение заемщиком кредитной задолженности с процентами путем внесения ежемесячных аннуитетных платежей, размер и сроки внесения которых, определены разделом 2 кредитного договора, а также, графиком платежей (л.д.59).

В нарушение условий договора, Селетков А.А. свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполняет, ДД.ММ.ГГГГ допускает просрочку исполнения обязательств по кредитному договору.

Согласно п. 5.2.5., 5.2.6. кредитного договора, кредитор вправе потребовать от заемщика полного (частичного) досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате заемщиком кредита, уплаты начисленных процентов на кредит, сумм неустойки (пени, штрафы), предусмотренных настоящим договором, в случае: просрочки уплаты очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 15 рабочих дней, при нарушении сроков внесения платежей по денежному обязательству более 3 раз в течение 12 месяцев, даже ели каждая просрочка менее 15 рабочих дней.

Пунктом 6.2. кредитного договора предусмотрено, что в случае нарушения заемщиком срока возврата кредита и/или срока уплаты процентов за пользование кредитом заемщик выплачивает кредитору неустойку в размере 0,5% от неуплаченной/ несвоевременно уплаченной заемщиком суммы, за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем, который установлен настоящим договором как предельный срок исполнения соответствующей обязанности заемщика.

Таким образом, займодавец исполнил свои обязательства в полном объеме, ответчик принятые на себя обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом.

ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования», именуемое в дальнейшем «продавец», и АКБ «Российский капитал» (ОАО), именуемое в дальнейшем «покупатель», был заключен договор купли- продажи закладных (л.д.15-24), согласно которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель- принять и оплатить закладные, указанные в п1.3 настоящего договора, на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с п. 1.3 договора купли продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ., перечень закладных с подробными характеристиками каждой закладной и удостоверяемых ею прав, с учетом ограничений, указанных в п.1.8 настоящего договора, а также стоимость закладных (цена каждой закладной) указываются в соответствующем Реестре закладных, являющихся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно реестра закладных, передаваемых по договору (л.д.25- 34), право требования задолженности по кредитному договору № с Селеткова А.А., перешло к АКБ «Российский капитал».

Кроме того, п. 10.4 кредитного договора предусмотрено, что требования кредитора (владельца закладной) из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг по сумме обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку, начисленную на просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки прочие расходы, вызванные неисполнением или не надлежащим исполнением обязательств заемщиком по настоящему договору и закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению заемщика.

В соответствии с п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального Закона «Об ипотеке (залога недвижимости)», право истца на закладную основывается на сделке по передаче прав по закладной и отметки в закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной ЗАО «Банк Жилищного Финансирования».

Согласно ст. 50 Федерального закона от 16.07. 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залога недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, законным владельцем закладной в настоящее время является АКБ «Российский Капитал» (ОАО).

ДД.ММ.ГГГГ. истец направил в адрес Селеткова А.А. требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и неустоек (л.д.107). Селетковым А.А. требование о досрочном погашении кредитной задолженности не исполнено.

По расчетам истца, задолженность Селеткова А.А. по кредитному договору №., составляет 3 384 730, 19 руб., в том числе, основной долг – 2 482 786,30 руб., проценты – 258926,35 руб., пени по просроченной ссуде 335 786,02 руб., пени по просроченным процентам 307 231,52 руб.

Проверив расчет задолженности, представленный истцом, суд находит его верным, поскольку истцом учтены все платежи, произведенные Селетковым А.А. в счет погашения задолженности по кредиту, в том числе последний платеж в ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 100 000 руб., о чем свидетельствует выписка с лицевого счета ответчика по произведенным им платежам в счет погашения кредитной задолженности.

В силу ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (договор займа), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется вернуть займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.

    В силу ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна быть возвращена, до дня её уплаты займодавцу, независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 ГК РФ. Поскольку кредитным договором предусмотрен иной размер процентов за несвоевременный возврат суммы займа, суд при определении размера данных процентов берет за основу кредитный договор. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Оценивая доказательства в совокупности, и, принимая во внимание, что ответчик принятые на себя обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом, суд приходит к выводу, что требования истца в части взыскания с ответчика Селеткова А.А. задолженности по кредитному договору подлежат удовлетворению, поскольку они основаны на положениях кредитного договора, и не противоречат положениям действующего гражданского законодательства.

Таким образом, в пользу АКБ «Российский капитал» (ОАО) с Селеткова А.А. следует взыскать задолженность по кредитному договору №., в размере 3 384 730, 19 руб., в том числе, основной долг – 2 482 786,30 руб., проценты – 258926,35 руб., пени по просроченной ссуде 335 786,02 руб., пени по просроченным процентам 307 231,52 руб.

Согласно кредитному договору, договору купли-продажи закладных, займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке заемщиком ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; требования займодавца удовлетворяются из стоимости заложенного имущества в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг по сумме обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательства, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств заемщика по договору и закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению заемщика.

Согласно ст. 337 ГК РФ, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено взыскание на заложенное имущество.

На основании ч. 2 ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

В соответствии с п. п. 1, 3, 5 ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

В силу ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель, вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п.п.4 п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Кредитный договор условий ограничивающих право истца на обращение взыскания, на заложенное имущество в случае ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств, не содержит.

Принимая во внимание, что ответчик длительное время не исполняет своих обязанностей по кредитному договору, о необходимости погашения задолженности по кредитному договору ответчик предупрежден, суд приходит к выводу, что требование АКБ «Российский капитал» (ОАО) об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.

В ходе рассмотрения дела, Селетковым А.А. представлен отчет об оценке № по определению рыночной стоимости <данные изъяты>комнатной квартиры по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., рыночная стоимость составляет 5 010 000 руб., ликвидационная стоимость объекта на дату оценки с учетом округления составляет 4 389 000,00 руб.

Возражая против представленного Селетковым А.А. отчета об оценке №., истец указал, что, в соответствии с подп.4 п.2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», стороны, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры №., оценили предмет залога в размере 3 234 000 руб. Однако, ответчик оспаривает размер начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации с публичных торгов, установленной по соглашению сторон, представил отчет об оценке №, с которым истец не согласен, поскольку данный отчет является недопустимым доказательством, указывающим на рыночную стоимость заложенного имущества, поскольку получен в порядке, не предусмотренном законом, составлен по поручению Селеткова А.А,, в его интересах, за его счет, что вызывает сомнение в его достоверности и объективности. Данный отчет представлен в суд с нарушением процессуального права, поскольку эксперт не был, согласно п.2 ст.80 ГПК РФ, предупрежден судом за дачу заведомо ложно заключения. Согласно п.2 ст.85 ГПК РФ, эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы, вступать в личные контакты с участниками процесса. Однако, ответчик, при заключении договора с ООО Агентство недвижимости «Эра», действовал в своих интересах, вступил в личный контакт с оценщиком, произвел плату из личных денежных средств, что ставит под сомнение незаинтересованность экспертного учреждения. Кроме того, высокая начальная цена, при стагнации рынка недвижимости в ДД.ММ.ГГГГ., указывает на низкую ликвидность объекта реализации, поскольку при низкой ликвидности существует высокая вероятность не реализовать имущество с публичных торгов при указанной цене, кредитор может оказаться в невыгодном положении.

Анализируя доводы представителя истца, представленный ответчиком отчет об оценке стоимости квартиры, при определении начальной продажной цены вышеуказанной квартиры, суд полагает необходимым исходить из оценки, указанной в отчете об оценке № в размере рыночной стоимости 5 010 000 руб., поскольку истец, при определении стоимости квартиры ссылается на отчет об оценке №., которым предмет залога оценен в 3 234 000 руб., указанный отчет составлен ДД.ММ.ГГГГ., то есть после оценки квартиры истцом прошло более <данные изъяты> лет, стоимость квартиры, являющейся предметом залога, на день вынесения судом решения, могла существенно измениться, следовательно, отчет на ДД.ММ.ГГГГ., об оценке квартиры в размере рыночной стоимости 5 010 000 руб., является наиболее достоверным о стоимости заложенной квартиры, на момент вынесения решения, оснований не доверять данному отчету, представленному ответчиком, оснований не имеется, так как данный отчет составлен, после осмотра квартиры, с учетом ее фактического состояния, является полным и достоверным.

При принятии решения об обращении взыскания на заложенное имущество, учитывая разногласия сторон по определению начальной, продажной цены заложенного имущества, суд, также принимает во внимание, что указание начальной, продажной цены заложенного имущества, в размере 3 234 000 рублей, согласованной сторонами при заключении кредитного договора, может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства, поскольку существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации, поэтому считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество, определив начальную, продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются торги, в размере 4008000 рублей, так как установление начальной, продажной цены именно в указанном размере будет, по мнению суда, соответствовать интересам сторон.

Кроме этого, в ходе осуществления исполнительного производства, при проведении публичных торгов начальная, продажная цена может быть снижена на 15%, если имущество не будет реализовано по указанной цене, согласно ст. 87 ФЗ « Об исполнительном производстве».

Учитывая выше изложенное, суд принимает за основу отчет об оценке №., которым рыночная стоимость квартиры определена в размере 5 010 000 руб.

При указанных обстоятельствах, суд определяет начальную продажную стоимость квартиры по адресу: <адрес>, в размере 4008000 руб. (5010 000 *80%= 4 008 000 руб.)

Таким образом, обратить взыскание следует на заложенное имущество –<данные изъяты>-комнатную квартиру, <адрес> принадлежащую Селеткову А.А., путем ее реализации с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры, с которой будут начинаться торги, в размере 4008 000 рублей.

Согласно пп 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч.2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Оценивая доказательства в совокупности, и, принимая во внимание, что принятые на себя обязательства Селетков А.А. по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом, ДД.ММ.ГГГГ г. платежи по кредитному договору не производятся, за исключением одного платежа ДД.ММ.ГГГГ., суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении кредитного договора, подлежат удовлетворению, поскольку они основаны на положениях кредитного договора, которые не противоречат положениям действующего гражданского законодательства.

В силу ст. 450 ГК РФ, в связи с нарушением заемщиком обязательств по своевременному возврату кредита и отказом удовлетворить заявленные требования в досудебном порядке, кредитный договор №., заключенный между ЗАО Банк Жилищного Финансирования» и Селетковым А.А., следует расторгнуть.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 123,65 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд,

р е ш и л :

Взыскать в пользу АКБ «Российский капитал» (ОАО) с Селеткова А.А. задолженность по кредитному договору №., в размере 3 384 730, 19 руб., в том числе, основной долг – 2 482 786,30 руб., проценты – 258926,35 руб., пени по просроченной ссуде 335 786,02 руб., пени по просроченным процентам 307 231,52 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 123,65 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество <данные изъяты>комнатную квартиру, <адрес>, принадлежащую Селеткову А.А., путем ее реализации с открытых торгов, определив начальную продажную цену квартиры, с которой будут начинаться торги, в размере 4 008 000 рублей.

Расторгнуть кредитный договор №., заключенный между ЗАО Банк Жилищного Финансирования» и Селетковым А.А..

Ответчик вправе подать в Индустриальный районный суд г. Перми заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

На заочное решение сторонами может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Перми в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Федеральный судья: М.А. Запара