Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2379/2011 ~ М-1889/2011 от 29.04.2011

Дело № 2-2379/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

2 июня 2011 года г. Новосибирск

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи	Крейса В.Р.
при секретаре	Дробышевой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску к юр. лицо 1 о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,

У С Т А Н О В И Л:

обратилась в суд с указанным иском, просит признать за ним право собственности на долю в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения по <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.

В обоснование требований истец ссылается на то, что на основании постановления Мэрии г. Новосибирска № от ДД.ММ.ГГГГ войсковой части № был передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 4783 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка - <данные изъяты>. о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ войсковой части № выдано разрешение № на строительство нулевого цикла многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями, с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земельном участке по <адрес>;

ДД.ММ.ГГГГ между войсковой частью № и юр. лицо 1 заключен договор на выполнение функций застройщика, по условиям которого последнее приняло на себя исполнение обязанностей застройщика по строительству многоэтажного жилого дома с офисной частью по <адрес>, со сроком окончания работ ДД.ММ.ГГГГ Согласно заключенному договору юр. лицо 1 вправе привлекать денежные средства инвесторов для строительства.

Истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и юр. лицо 1 был заключен договор № об инвестиционной деятельности, предметом которого было финансирование строительства трехкомнатной <адрес> (стр.), площадью 72,81 кв.м., расположенной на 6 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, № (стр.), кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>.

Согласно п. 2.4. договора юр. лицо 1 обязано выполнить строительно-монтажные работы в срок до ДД.ММ.ГГГГ, и после сдачи объекта в эксплуатацию передать инвестору квартиру по акту приемки-передачи.

Свои обязательства по инвестированию квартиры истец выполнил в полном объеме. Ответчик принятых на себя обязательств не выполнил, в эксплуатацию жилой дом не сдан, квартира Истцу по акту приемки-передачи квартира не передана. В настоящее время строительство объекта полностью прекращено.

Согласно технико-эксплуатационных показателей, содержащихся в экспертном заключении № рабочего проекта, общая площадь дома, в том числе полезная площадь административной части (1836 кв.м.) и общая площадь квартир (8376,6 кв.м.) составляет 10212,6 кв.м. Таким образом, доля Истца в объекте незавершенного строительства составляет - <данные изъяты> /л.д.2-4/.

Ответчик юр. лицо 1 представил суду письменный отзыв, в которых полагал, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Между юр. лицо 1 и истцом ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № об инвестиционной деятельности предметом которого было финансирование строительства трехкомнатной <адрес> (строительный), площадью 72,81 кв.м., расположенной на 6 этаже жилого дома по адресу: <адрес> № (строительный). Согласно п. 2.4 договора юр. лицо 1 должно было выполнить строительно-монтажные работы в срок до ДД.ММ.ГГГГ и передать квартиру по акту приема-передачи истцу. До настоящего времени вышеуказанные работы не выполнены, квартира истцу не передана. Обязанность оплатить инвестиционный взнос истцом исполнена надлежащим образом, инвестиционный взнос оплачен в полном объеме. Считает, что истцом правильно определена доля. Согласно проекту общая площадь многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: составляет 102212,6 кв.м., соответственно доля истца в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект составляет <данные изъяты> /л.д.44/.

Истец и ее представитель в судебное заседание не явились, извещены, представили суду заявления, в которых просят рассмотреть дело в их отсутствие /л.д.41,42/.

Представитель ответчика юр. лицо 1 по доверенности в судебное заседание не явилась, извещена, представила суду заявление, в которых просит рассмотреть дело в ее отсутствие /л.д.43/.

Представитель третьего лица – войсковой части № в судебное заседание не явился, о времени рассмотрения дела извещался по адресу, указанному в иске.

Исследовав материалы дела, представленные доказательства, дав им оценку, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между юр. лицо 1 (Заказчик) и (Инвестор) был заключен договор № об инвестиционной деятельности (далее Договор), в соответствии с п.1.2 которого Инвестор обязался передать Заказчику денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства жилого дома, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором и по окончании действия договора передать инвестору квартиру с балконом (лоджией) соответствующей площади.

Объектом инвестиционной деятельности является жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> (адрес строительный и впоследствии может быть изменен) (п.1.4 договора).

Согласно п.п. 2.4, 2.6 Договора, юр. лицо 1 после сдачи дома в эксплуатацию обязалось передать для регистрации в собственность трехкомнатную <адрес>, общей площадью 72,81 кв.м., с балконом (лоджией) площадью 11,34 кв.м, расположенную на 6 этаже 12-этажного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Размер инвестиционного взноса определен сторонами в п. 4.1 договора в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 5-7).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.

Обязательства по внесению инвестиционного вклада истец исполнила в полном объеме, что подтверждается извещением /л.д.8/, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и Актом сверки взаимных расчетов от ДД.ММ.ГГГГ; данные обстоятельства не оспаривались ответчиком.

Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.

Как следует из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта «Многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по <адрес> (стр.) в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ земляные работы выполнены на 100%, фундамент - 100%, наружные и внутренние стены монолитные - 100%, кирпичные - 78%, перегородки кирпичные – 75,7%, СИБИТ – 60%, перекрытия и покрытия монолитные железобетонные – 100%, железобетонные многопустотные плиты – 79%, монолитные ж/б участки – 65%, кровля – нет, окна и балконные двери – 39,2%, двери входные трудносгораемые – нет, полы – нет, наружная отделка – нет, внутренняя отделка – нет, благоустройство территории – нет, внутренние инженерные сети – холодное водоснабжение 9,4%, горячее водоснабжение 7%, канализация 3,6%, водостоки – нет, пожарный водопровод 13,3%, электроснабжение - нет, наружные инженерные сети теплотрасса – 67%, водопровод – 67%, канализация – 100%, электроснабжение – нет (л.д. 20-22).

Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте – жилом доме по адресу: <адрес>, в котором расположена спорная квартира истца, полностью выполнены: фундамент, наружные стены; другие виды работ имеют разную степень готовности.

Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорная квартира, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ, указанных в акте незавершенного строительством объекте.

Правила ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей» исходя из назначения предмета строительства – жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.

Поскольку заключенный с истцом инвестиционный договор содержит элементы договора подряда, поэтому по смыслу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, и согласно гарантий, установленных ст.ст. 35,46 Конституции РФ, защита гражданских прав, которые нарушены или создана угроза их нарушения, осуществляется, в том числе, путем признания права.

Аналогично по смыслу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании постановления мэрии г. Новосибирска № от ДД.ММ.ГГГГ войсковой части № был передан в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью 4 783,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка – <данные изъяты>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (л.д. 15-16,18,19).

ДД.ММ.ГГГГ войсковой частью № получено разрешение № на строительство нулевого цикла многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земель ном участке по <адрес> (л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ между войсковой частью № и юр. лицо 1 заключен договор на выполнение функций заказчика застройщика, по условиям которого юр. лицо 1 приняло на себя исполнение обязанностей заказчика - застройщика по строительству многоэтажного жилого дома с административными помещениями по адресу: <адрес>, создаваемому на земельном участке с кадастровым номером – <данные изъяты>, правообладателем которого является войсковая часть, со сроком окончания работ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-13).

Соглашением к договору на выполнение функций заказчика-застройщика от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между войсковой частью № и юр. лицо 1 ДД.ММ.ГГГГ, срок окончания работ по строительству объекта перенесен на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14).

Из существа смыслового содержания положений ст.ст. 130, 133, 134, 131 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», созданный юр. лицо 1 за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. истца, на настоящий момент объект имеет стоимостное выражение, т.к. в него вложены затраты на общестроительные работы, оплата проектирования и разрешительных документов, он неразрывно связан с землей, и относится к недвижимым вещам, определенным в действующем законодательстве    понятием незавершенного строительством объекта, для которого законодателем установлены обязательные правила государственной регистрации прав на него.

При рассмотрении дела суд руководствуется ст.131 ГК РФ, положениями параграфов 1-3 главы 37 ГК РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главой 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общими нормами Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи.

Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.

В силу положений п. 2 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ, приостановление строительной деятельности по строительству объектов капитального строительства более чем на 6 месяцев влечет обязательную консервацию объекта капитального строительства.

При установленных судом фактических обстоятельствах по делу, суд приходит к выводу, что по существу, это означает приостановление выполнений обязательственных правоотношений, создает угрозу неисполнения и прекращения строительных обязательств перед заказчиками в договорные сроки и возникновение у истца (заказчика), являющегося потребителем, вложившего денежные средства на строительство жилого дома в силу положений ст. 12, 729,218 ГК РФ, ст. 25, ч. 4 п.1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гарантий согласно ст. 46, 35 Конституции РФ право требовать судебного признания за собой права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, возведенный, в т.ч. на денежные средства истца.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможность приобретения вещных прав и на предмет спорного договора, поскольку не предусмотрено никаких законодательных запрещений, объект действующего договора, относящегося по своей природе к договорам бытового строительного подряда при установленных судом обстоятельствах обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик незавершенного строительством объекта не влияет на объем прав будущего собственника-истца, поскольку объектом прав является идеальная доля участников строительства, вложивших с строительство денежные средства на возведение причитающейся для них по договору доли в строящемся объекте недвижимости, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение проектной площади квартиры, являющейся предметом договора и подлежащей передаче дольщику-потребителю, к сумме проектной площади всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте, также подлежащих передаче заказчикам-дольщикам после завершения строительства по договорам. Неделимая общая площадь мест общего пользования передается всем собственникам возведенного объекта пропорционально их долей собственности индивидуально определенной доли в виде конкретных помещений.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, учитывая состояние объекта незавершенного строительства, полную оплату по договору истцом, необходимость достройки дома, суд приходит к выводу о том, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит закону и соразмерен степени и характеру возникшей угрозы нарушения его прав, соответствует требованиям самозащиты нарушенного права согласно ст. 14 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 35 и 46 Конституции РФ, с учетом принципа справедливости и реализации конституционного права истца на защиту права собственности на вложенные в строительство денежные средства и созданный на них материальный объект, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать передачи ему в собственность результата незавершенной ответчиком работы пропорционально причитающейся по договору с ответчиком доли в незавершенном строительстве, возведенном на денежные средства истца по договору об инвестиционной деятельности.

Судом установлено, что в обусловленный срок обязательства по строительству многоквартирного дома со стороны ответчика не исполнены, что им не оспаривается.

Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявлении иска в суд о защите своих имущественных прав.

Согласно условий заключенного между сторонами договора об инвестиционной деятельности, общая площадь однокомнатной квартиры, подлежащей передаче истцу после завершения строительства, оплата за строительство которой полностью уплачена истцом по договору, должна составлять 72,81 кв.м, что следует из указанного договора.

Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Истцом представлено суду экспертное заключение № «<данные изъяты>» по рабочему проекту объекта сумма полезной площади административной части и общей площади квартир составляет 10212, 6 кв.м. /л.д.23-34/.

Как следует из отзыва ответчика, согласно проекту общая площадь многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>, составляет 10212,6 кв.м; следовательно, их соотношение в виде круглой простой дроби будет составлять <данные изъяты>, поэтому на вышеуказанную идеальную долю на основании договора № об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ суд признает за истцом право общей долевой собственности в существующем объекте незавершенного строительства – в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения, по адресу: <адрес> (строительный).

Учитывая право требования истца на передачу ему результата незавершенной работы, а также, что строительство осуществлялось с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования к юр. лицо 1 удовлетворить.

Признать за право собственности на долю в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> стр., расположенном на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.

    Решение может быть обжаловано в десятидневный срок в Новосибирский областной суд, с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г.Новосибирска.

Председательствующий

Подлинник решения от 02.06.2011г. находится в материалах гражданского дела №2-2379/11 в Октябрьском районном суде.