Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-863/2022 ~ М-80/2022 от 14.01.2022

КОПИЯ

Дело № 2-863/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 апреля 2022 года

Пермский районный суд Пермского края

в составе председательствующего судьи Казакова М.В.,

при секретаре Кучевой А.С.,

с участием представителя истца Шемякина Р.А., действующего на основании доверенности, ответчика Мельникова А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Струкова ФИО8 к Мельникову ФИО9 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

установил:

Струков С.А. (далее – истец) обратился в суд с иском к Мельникову А.Ю. (далее – ответчик) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилого помещения (возникновение ипотеки в силу закона). Из договора купли-продажи следует, что истец приобрел нежилое помещение площадью 98 кв.м. без земельного участка, который бы позволял эксплуатацию объекта капитального строительства. Стоимость недвижимого имущества составила 2 500 000 рублей. До заключения договора ответчик убеждал истца, что этот объект стоит значительно дороже, обещал также в счет оплаты по данному договору отмежевать 30 соток земли непосредственно вокруг здания административного корпуса, но обещание не исполнил. Истец не имеет жизненного опыта, профессиональных знаний в сфере приобретения недвижимого имущества, следовательно, не мог реально оценить стоимость приобретаемого объекта недвижимого имущества. Кроме того, ответчик так и не отмежевал участок земли в 30 соток. Эксплуатировать в сельской местности здание, которое расположено в глубине земельного участка ответчика, невозможно, от центрального въезда на земельный участок, на котором ранее располагался пионерский лагерь «Чайка», до приобретенного объекта недвижимости 100-120 м. по внутренней дорожной сети ответчика. Соглашение о порядке проезда к объекту не заключено. Ответчик был обязан продать недвижимое строение с земельным участком под ним. Ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> где расположено несколько объектов недвижимого имущества, в том числе здание истца. Ответчик при продаже здания должен был размежевать земельный участок вокруг приобретенного истцом здания с целью обеспечить заезд к нему с дороги общего пользования. Ответчик, продавая нежилое помещение без земельного участка, который потенциально может быть продан другому лицу, нарушает принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости. Истец считает, что договор купли-продажи противоречит императивным нормам земельного законодательства и является в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой. На основании статьей 166-168 ГК РФ просит признать сделку от ДД.ММ.ГГГГ недействительной и применить последствия недействительности сделки, передать спорный объект недвижимого имущества ответчику, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, полученные ответчиком по договору, взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Истец Струков С.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца Шемякин Р.А. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, пояснил, что сделка, заключенная между истцом и ответчиком, является ничтожной ввиду того, что пострадали интересы третьего лица инвестора ФИО4, который был намерен с истцом организовать внутренний туризм. Отчуждение здания без земельного участка, на котором этоздание расположено, не допускается, поэтому заключенный договор купли-продажи является ничтожным.

Ответчик Мельников А.Ю. в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать, пояснил, что доступ к зданию истца свободен, истец может пользоваться зданием.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, материалы дела 2-526/2020, приходит к следующему выводу.

Исходя из положений статей 420, 421Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и на определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Стороны свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1). В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2).

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Мельниковым А.Ю. и ФИО5 заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Предметом договора является здание административного корпуса, лит. И, общей площадью 98 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровый №. Нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора дарения недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Из текста договора следует, что цена недвижимого имущества определена в размере 2 500 000 руб. Покупатель осмотрел приобретаемое нежилое помещение перед заключением настоящего договора. Дефектов и недостатков, о которых не был предупрежден продавцом, не обнаружено, состояние – удовлетворительное (п.1.1, 1.2, 1.3, 1.4). Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях (п.2.1.3) (л.д. 9-10). Денежные средства продавцом получены в полном объеме, что следует из расписок на договоре.

По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) здание административного корпуса, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>», с кадастровым номером № принадлежит Струкову С.А., право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-12, 24-25).

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 26779 кв.м., расположенный на землях особо охраняемых территорий для туристско-рекреационной деятельности по адресу: <адрес>, <адрес> принадлежит Мельникову А.Ю. На указанном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами № (л.д. 26-27).

Решением Пермского районного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Струкова С.А. к Мельникову А.Ю. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки по основаниям статей 178-179 ГК РФ отказано (л.д. 167-169 дело 2-526/2020).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Пермского районного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения (л.д. 207-210).

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

Требования истца о признании оспариваемого договора купли-продажи ничтожной сделкой обоснованы доводами о нарушении принципа единства земли и расположенного на ней объекта недвижимости; о нарушении прав третьего лица ФИО4; о посягательствах на публичные интересы граждан, в частности, посягательствах на права граждан на отдых внутри России; о том, что ответчик при продаже объекта недвижимости должен был размежевать земельный участок и сформировать для истца земельный участок под приобретаемым истцом объектом недвижимости с обеспечением доступа истца к объекту недвижимости; о том, что истец не имел жизненного опыта при приобретении объекта недвижимости, в связи с чем не мог оценить реальную стоимость объекта недвижимости; о том, что ответчик при продаже объекта недвижимости обещал отмежевать истцу 30 соток земли под объектом недвижимости.

Вместе с тем, указанные доводы не свидетельствуют о наличии оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным по указанным истцом основаниям (статья 168 ГК РФ).

Доводы истца о том, что истец не имел жизненного опыта при приобретении объекта недвижимости, в связи с чем не мог оценить реальную стоимость приобретаемого объекта недвижимости, а также о том, что ответчик при продаже объекта недвижимости обещал отмежевать истцу 30 соток земли под объектом недвижимости, были предметом судебной оценки, что следует из решения Пермского районного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, данные доводы не свидетельствуют о наличии основания для признания оспариваемой сделки недействительной в соответствии со статьей 168 ГК РФ как сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта.

Доводы истца о ничтожности оспариваемой сделкой в связи с тем, что ответчик при продаже объекта недвижимости должен был размежевать земельный участок и сформировать для истца земельный участок под приобретаемым истцом объектом недвижимости с обеспечением доступа истца к объекту недвижимости, подлежат отклонению как не основанные на законе. Действующее законодательство не содержит таких положений, в силу которых собственник объектов недвижимости обязан под угрозой признания сделки недействительной осуществить раздел земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, прежде чем продать эти объекты недвижимости иным лицам. Соответственно, по данным основаниям оспариваемая истцом сделка не может быть признана недействительной, поскольку, прежде всего, не нарушает требования закона или иного правового акта.

Доводы истца о недействительности сделки в связи с нарушением принципа единства земли и расположенного на ней объекта недвижимости подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном применении и толковании норм материального права.

Вопреки доводам истца в силу положений статьи 273, пункта 2 статьи 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в результате состоявшейся сделки в связи с приобретением истцом объекта недвижимости, расположенного на принадлежащем ответчику земельном участке, истец в силу прямого указания закона вправе приобрести права на земельный участок, занятый приобретенным объектом недвижимости и необходимый для его использования. Вместе с тем, такие требования истцом не предъявлены, при этом истец не лишен возможности защиты своих прав в данном случае, в том числе в судебном порядке. Избранный же истцом способ защиты права путем предъявления иска о признании сделки недействительной в данном случае не соответствует требованиям закона и характеру нарушения права и не приведет к восстановлению нарушенного права истца, права которого, по мнению самого истца, нарушены отсутствием прав на земельный участок под приобретенным зданием и отсутствием доступа к этому зданию, что прямо следует из искового заявления, дополнительных письменных пояснений и устных пояснений представителя истца в ходе разбирательства дела.

Доводы истца о недействительности оспариваемой сделки в связи с нарушением прав третьего лица ФИО4 подлежат отклонению, поскольку в удовлетворении ходатайства истца о привлечении ФИО4 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, судом отказано, т.к. суду не представлены доказательства того, что решение суда по заявленному иску может повлиять на права ФИО4; инвестиционное соглашение между истцом и ФИО4 суду не представлено; доказательства того, что решение суда по данному спору может повлиять на права ФИО4 суду также не представлены. Более того, правовое значение при разрешении заявленных исковых требований имеет совокупность юридических фактов, а именно: сделка должна нарушать требования закона или иного правового акта и посягать на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Наличие такой совокупности стороной истца не доказано: сделка, заключенная между истцом и ответчиком, не противоречит требованиям закона или иного правового акта, при этом отсутствует какой-либо охраняемый законом интерес третьего лица. Следует отметить, что под охраняемым законом интересом третьего лица по смыслу статьи 168 ГК РФ понимается то, что интерес третьего лица и необходимость его охраны основаны на положениях какого-либо закона, тогда как в данном случае интересы ФИО4 и истца основаны на инвестиционном соглашении, т.е. на сделке.

По этим же основаниям подлежат отклонению доводы истца о недействительности оспариваемой сделке в связи с посягательствами на публичные интересы (права граждан на отдых внутри России). Гипотетическая возможность осуществления истцом самостоятельно или с привлечением инвесторов какой-либо хозяйственной деятельности с использованием приобретенного объекта недвижимости указывает лишь на интересы самого истца в осуществлении такой деятельности, но не подтверждает наличие публичных интересов.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств исковые требования по заявленным в иске основаниям удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований Струкова С.А. в силу статьи 98 ГПК РФ не подлежат удовлетворению заявленные истцом требования о взыскании с ответчика судебных издержек по оплате госпошлины.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Струкова ФИО10 к Мельникову ФИО11 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №, применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:          Подпись                    М.В. Казаков

Копия верна. Судья:

Мотивированное решение составлено 14.04.2022

Судья:                                 М.В. Казаков

Подлинник подшит в гражданском деле № 2-863/2022 Пермского районного суда

УИД 59RS0008-01-2022-000121-67