Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5461/2016 ~ М-4985/2016 от 02.06.2016

Мотивированное решение изготовлено 10.11.2016 г. Дело №2-5461/2016 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

03 ноября 2016 года г. Екатеринбург

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Волкоморова С.А. при секретаре судебного заседания Лукьяненко О.В.,

с участием истца – Клименко М.Б., представителя истца – Матяж К.А., действующей на основании ордера *** от ***,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Клименко О. к Резниковой О.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании уплаченных по договору денежных средств и возмещении убытков,

установил:

Клименко М.Б. обратилась в суд с иском к Резниковой О.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании уплаченных по договору денежных средств и возмещении убытков, в обоснование исковых требований указала следующее.

18 июля 2015 года между Резниковой О.В. (продавцом) и Клименко М.Б. (покупателем) заключён договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, согласно которому продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество, состоящее из жилого дома, площадью 35,5 кв.м., и земельного участка под номером 249, площадью 1374 кв.м., находящихся по адресу: *** на земельном участке кроме данного жилого дома находится также объект незавершенного строительства – дом, имеющий площадь 108 кв.м.

Согласно пунктам 3, 4 договора стоимость отчуждаемого имущества составляет <***> руб., в том числе, жилого дома – <***> руб., земельного участка – <***> руб. Расчёты между сторонами осуществляются путём ежемесячного перечисления Резниковой О.В. денежных средств в сумме <***> руб. на карту Сбербанка России не позднее 26-го числа каждого месяца.

01 августа 2015 года Резникова О.В. передала Клименко М.Б. ключи от жилого дома. Документы в отношении жилого дома и земельного участка истцу не передавались. Акт приёма-передачи недвижимого имущества стороны не составляли.

Истец считает, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка должен быть расторгнут в судебном порядке, поскольку ответчиком существенно нарушены его условия. Оказалось, что жилой дом не пригоден для проживания: его износ составляет почти 100%, год постройки – 1920, в нём отсутствуют газоснабжение, водоснабжение и канализация. Недостроенный жилой дом также не пригоден для проживания. В стене дома имеются трещина, щели, полы и перекрытия сгнили. Отсутствует электричество, водо- и газоснабжение. Истец, заключая договор, рассчитывал проживать в недостроенном жилом доме и производить его ремонт. Однако Клименко М.Б. при покупке дома не было известно об указанных существенных недостатках, которые невозможно устранить без соразмерных расходов или затрат времени.

В октябре 2015 года Резникова О.В. стала требовать оплаты истцом денежных средств за жилой дом в сумме <***> руб. Истец предложил расторгнуть договор, но Резникова О.В. ответила отказом.

Истец за свой счет оплатил строительные и ремонтные работы на общую сумму <***> руб., в ходе которых произведены неотделимые улучшения: изготовлена каменная отопительная печь, выполнено бурение скважины, заменены двери, отремонтированы помещения. Одновременно с этим, после заключения договора, истец произвёл платежи на общую сумму <***> руб.

В конце декабря 2015 года Клименко М.Б. выехала из жилого дома, поскольку проживать в нём было невозможно, а также в связи с давлением со стороны ответчика, настаивавшего на продаже жилого дома. В январе 2016 года ответчик самовольно сменил замки на воротах, в жилом доме и в недостроенном доме, после чего вселил в дом посторонних лиц на условиях найма жилого помещения, которые пользуются домом по настоящее время. Согласно пункту 11 договора в жилом доме помимо ответчика зарегистрированы по месту жительства пять человек: К., Л., П., Б., Е. Ответчик по условиям договора обязался снять указанных лиц с учёта до 01.09.2015 г. Однако до настоящего времени указанные лица находятся на регистрационном учёте.

16 февраля 2016 года Клименко М.Б. направила Резниковой О.В. требование о расторжении договора, ответ на которое не получен.

На основании изложенного и статей 450, 452, 475, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации Клименко М.Б. просит суд расторгнуть заключённый *** между ней и Резниковой О.В. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ***, применить последствия расторжения договора – взыскать с Резниковой О.В. в пользу Клименко М.Б. денежные средства, уплаченные по договору, в сумме <***> руб., стоимость неотделимых улучшений в сумме <***> руб., в счёт возмещения расходов по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав <***> руб., подачу иска <***> руб. <***> коп.

В судебном заседании истец и его представитель на удовлетворении исковых требований по основанию, предмету и доводам, изложенным в заявлении, настаивали и пояснили, что договор подлежит расторжению в связи с существенным нарушением его условий продавцом. Клименко М.Б., заключая договор, рассчитывала на то, что строительство недостроенного дома будет завершено, после чего она начнёт в нём проживать. Осмотрев его перед приобретением, она не обнаружила очевидных недостатков. Однако впоследствии выяснилось, что объект незавершенного строительства не пригоден для проживания и требует капитального ремонта. В частности, знакомые строители сообщили ей, что фундамент «ведёт», имеются трещины, пол начал гнить.

Ответчик – Резникова О.В., извещенная о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, направила заявление, в котором просила рассмотреть дело в своё отсутствие и пояснила, что после заключения договора купли-продажи Клименко М.Б. стала допускать просрочки платежей. В 2016 году она освободила дом и вообще прекратила осуществлять платежи. С исковыми требованиями о взыскании денежных средств не согласна, против расторжения договора не возражает.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, привлечённого к участию в деле определением суда от 07.10.2016 г. и извещенного о дате, времени и месте судебного заседания, Осинцева Е.Л., действующая на основании доверенности №08-17/87 от 02.08.2016 г., в суд не явилась, просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что ответчик и третье лицо извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие Резниковой О.В. и представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Заслушав истца и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что *** между Резниковой О.В. (продавцом) и Клименко М.Б. (покупателем) заключён договор купли-продажи с рассрочкой платежа (далее – Договор), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество, состоящее из жилого дома и земельного участка под номером 249, находящееся по адресу: ***.

Жилой дом имеет общую площадь 35,3 кв.м., условный номер ***

Земельный участок относится к категории земель населённых пунктов, имеет площадь 1374 кв.м., разрешенное использование – под существующий индивидуальный жилой дом. Кадастровый номер земельного участка ***

Согласно пункту 3 Договора отчуждаемое недвижимое имущество продаётся покупателю за <***> руб., в том числе, земельный участок за <***> руб., жилой дом за 2000000 руб.

В пунктах 4-6 Договора стороны предусмотрели порядок оплаты: покупатель оплачивает не позднее 26-го числа каждого месяца деньги в размере <***> руб. путём перечисления на карту Сбербанка продавца. Оплата происходит до полного погашения стоимости дома с земельным участком.

Согласно пункту 11 Договора в указанном жилом доме зарегистрированы граждане Резникова О.В., К., Л., П., Б., Самедов М., которые сохраняют право пользования жилым помещением. Продавец обязуется снять с учёта зарегистрированных лиц до 01 сентября 2015 года.

22 июля 2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области произведена государственная регистрация права собственности Клименко М.Б. на жилой дом и земельный участок, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведены записи регистрации *** и ***.

Как утверждает истец в исковом заявлении и не оспаривается ответчиком, передача Резниковой О.В. недвижимого имущества Клименко М.Б. состоялась 01.08.2015 г. При этом стороны не составляли акт приёма-передачи недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

15 февраля 2016 года Клименко М.Б. почтой направила Резниковой О.В. претензию, в которой потребовала расторгнуть Договор в связи с существенным нарушением его условий продавцом, вернуть уплаченные денежные средства в сумме <***> руб., а также произвести компенсацию понесённых расходов – стоимости произведённых неотделимых улучшений на сумму <***> руб. В качестве существенных нарушений, являющихся основаниями для расторжения Договора, Клименко М.Б. указала непригодность жилого дома для проживания ввиду отсутствия в нём отопления и водоснабжения, невыполнение продавцом пункта 11 о снятии с регистрационного учёта зарегистрированных в нём граждан, не передачу продавцом домовой книги (л.д. 24-26).

Письменный ответ на данную претензию истец до настоящего времени не получил, поэтому вправе обратиться в суд с иском о расторжении Договора.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, в силу положений п.п. 1-2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель недвижимости, которому передан товар ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель недвижимости вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Оценивая доводы истца о наличии в приобретённом недвижимом имуществе неустранимых недостатков, суд принимает во внимание, что в Договоре стороны не предусмотрели условия, касающиеся качества земельного участка и расположенного на нём жилого дома. Следовательно, в рассматриваемом случае имеет правовое значение пригодность земельного участка для осуществления деятельности, соответствующей его разрешенному использованию, - индивидуального жилищного строительства, пригодность жилого дома для проживания в нём.

Суд отмечает, что ни в исковом заявлении, ни в судебном заседании истец не привёл каких-либо доводов в обоснование непригодности земельного участка для осуществления деятельности, связанной с его разрешенным использованием. Доказательства, подтверждающие непригодность земельного участка для разрешенного использования и жилого дома для проживания, истец вопреки ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представил, об их наличии и истребовании не заявил, поэтому суд полагает, что таковых не имеется.

В силу ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. №47 утверждено Положение «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее – Положение). В порядке, установленном Положением, жилой *** в *** не признан межведомственной комиссией непригодным для проживания.

Согласно представленному суду ЕМУП «Бюро технической инвентаризации» техническому паспорту здания (строения) по ***, ***, по состоянию на 24.05.2007 г., здание имеет назначении и использование – жилое, число этажей – 1, общую площадь – 35,3 кв.м., жилую площадь – 22,2 кв.м., печное отопление, электроосвещение (открытую проводку), газоснабжение и оборудовано телефонной связью. Физический износ здания на 30.08.2010 г. составляет 59%.

Таким образом, исходя из сведений, содержащихся в техническом паспорте, жилой дом отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям разделом II Положения.

В силу пункта 41 Положения отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одноэтажном жилом доме не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Более того, суд учитывает, что наличие или отсутствие в жилом помещении электроосвещения, газоснабжения, водоснабжения, канализации Клименко М.Б. могла обнаружить непосредственно перед совершением сделки в ходе осмотра. Какие-либо специальные познания и навыки для этого не требуются.

Наличие неустранимых недостатков в объекте незавершенного строительства, на что ссылается истец, как и существование в действительности самого недостроенного дома на земельном участке с кадастровым номером ***, материалами дела, в том числе Договором, не подтверждается.

При таких обстоятельствах суд не усматривает существенного нарушения требований к качеству приобретённого истцом у ответчика недвижимого имущества.

Нарушение ответчиком пункта 11 Договора, выразившееся в непринятии мер по снятию Резниковой О.В., К., Л., П., Б., У. с регистрационного учёта в жилом доме, а также непредоставление истцу домовой книги по смыслу ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются существенными, а, значит, не могут выступать основаниями для расторжения Договора. Возможность восстановления нарушенных прав Клименко М.Б. не утрачена. Истец, как собственник недвижимого имущества, вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о восстановлении или выдаче новой домовой книги, а также в суд с иском о признании перечисленных граждан утратившими право пользования жилым помещением и (или) выселении их из жилого помещения.

Учитывая изложенное, суд считает, что законные основания для отказа Клименко М.Б. от исполнения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 18.07.2015 г., расторжения данного договора и возврата ей денежных средств в сумме <***> руб., уплаченных за недвижимое имущество, возмещения стоимости неотделимых улучшений в сумме <***> руб., расходов по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав в сумме <***> руб. отсутствуют, в связи с чем отказывает в удовлетворении исковых требований к Резниковой О.В. в полном объёме.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В удовлетворении исковых требований Клименко М.Б. отказано, поэтому не имеется оснований для возмещения истцу судебных расходов по оплате государственной пошлины

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ *** ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░