Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3766/2019 ~ М-2722/2019 от 25.07.2019

Дело № 2- 2766/2019

Поступило в суд 25.07.2019

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М      Р О С С И Й С К О Й       Ф Е Д Е Р А Ц И И

10 октября 2019г.                                   г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе:

Председательствующего                    Семенихиной О.Г.

При секретаре                            Мусихиной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шумахер Н. А. к Комаровой О. В., Флинку К. И. о погашении записи об ипотеке,

У С Т А Н О В И Л:

Шумахер Н.А. обратилась в суд с иском к Комаровой О.В., Флинку К.И. о погашении записи об ипотеке в отношении жилого дома по адресу: <адрес>. В обоснование исковых требований указано, что истцом у ответчиков приобретено по договору купли-продажи вышеуказанное жилое помещение. Расчет за жилой дом производился наличными денежными средствами и средствами материнского капитала. Комарова О.В. денежные средства за принадлежащую ей долю получила в полном объеме при подписании договора купли-продажи; Флинк К.И. часть денежных средств получал за счет средств материнского капитала, в связи с чем, до момента полного расчета с ним было наложено спорное ограничение. ДД.ММ.ГГГГ на счет Флинка К.И. было произведено перечисление средств в размере 385 026,00 руб. из средств материнского капитала. Истец и Флинк К.И. подали заявления в Управление Росреестра по Новосибирской области о снятии ограничения. Заявление принято не было в связи с тем, что Комарова О.В. не подала такого заявления и не явилась в орган регистрации. От совершения указанных действий Комарова О.В. отказывается, в связи с чем, предъявлен настоящий иск.

В судебном заседании Шумахер Н.А. исковые требования поддержала по указанным в иске основаниям. Дополнительно, с учетом возражений ответчика Комаровой О.В., указывала, что по условиям договора купли-продажи объекта недвижимости, ? доля в праве собственности на него Комаровой О.В. была оценена в сумме 700 000 руб.; такая же стоимость была установлена в отношении принадлежащей Флинку К.И. ? доли. Продавцу Флинку К.И. при подписании договора была передана сумма в размере 314 974 руб., оставшаяся сумма в размере 385 026 руб. должна была быть перечислена в безналичном порядке на его счет Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации в Новосибирском районе Новосибирской области за счет средств материнского (семейного) капитала. Расчет с Комаровой О.В. был произведен в полном объеме при подписании договора купли-продажи, о чем указано в самом договоре. При передаче денежных средств Комарова О.В. поставила покупателей в известность о наличии у нее долга в размере 39 000 руб. по оплате поставленного газа газоснабжающей организации. По соглашению между сторонами Комарова О.В. из полученных ею за жилой дом денежных средств передала Шумахер Н.А. 39 000 руб. для оплаты задолженности, а Шумахер Н.А., в свою очередь, обязалась погасить эту задолженность, о чем была написала расписка. В дальнейшем Шумахер Н.А. стало известно от поставщика газа, что помимо основной задолженности в размере 39 000 руб., за Комаровой О.В. числится задолженность по оплате пени в размере около 100 000 руб. Задолженность по основному долгу ею не была погашена в связи с чем, что внесенная денежная сумма пошла на по погашение в первую очередь задолженности по пене, обязанность по оплате которой Шумахер Н.А. на себя не брала. От своих обязательств по оплате задолженности в размере 39 000 руб. истец не отказывается, обязуется исполнить после того, как ответчиком будет погашена пеня. В настоящее время в связи с наличием долга по оплате за газ, поставщиком энергии поставка газа в спорный жилой дом не осуществляется. Комарова О.В. после того, как была уведомлена о наличии долга по пене и о том, что основной долг Шумахер Н.А. не погашен, стала требовать возврата полученной суммы в размере 39 000 руб., указывая на то, что не подаст заявление о погашении ипотеки до ее возврата. Истец считает действия ответчика злоупотреблением правом, так как на момент подписания договора купли-продажи жилого дома у нее была полностью сумма в размере 700 000 руб., составляющая стоимость доли Комаровой О.В. Расчет с последней был произведен в указанной сумме, а отношения по погашению задолженности за газ не входит в предмет договора купли-продажи, являются самостоятельными отношениями между продавцом и покупателем, которые не влияют на ограничение в виде ипотеки. Просит прекратить обременение в виде ипотеке в силу закона в отношении спорного недвижимого имущества, являвшегося предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик Комарова О.В. исковые требования не признала. В обоснование возражений ссылалась на то, что при подписании договора купли-продажи жилого дома между нею и покупателем Шумахер Н.А. состоялось соглашение о том, что Шумахер Н.А. погасит за нее долг по потребленному газу перед поставщиком коммунальной услуги в размере 39 000 руб. В силу этого соглашения Шумахер Н.А. написала ей расписку о таком обязательстве и передала Комаровой О.В. 661 000 руб., из которой была вычтена сумма задолженности за газ. Так как Шумахер Н.А. не произвела оплату за газ, она считает, что расчет за долю в праве собственности на дом произведен не в полном объеме, в связи с чем, отказывается от подачи в регистрирующий орган заявление о погашении ипотеки.

Ответчик Флинк К.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, не сообщил о причине неявки в судебное заседание, не просил об отложении рассмотрения дела.

        Суд, исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцами Комаровой О.В., Флинком К.И., и покупателями Шумахер Н.А., действовавшей от своего имени и от имени несовершеннолетней дочери фио 1, Шумахером Н.А., фио 2, действовавшим от своего имени и от имени несовершеннолетней дочери фио 1, был заключен договор №... купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>, и земельного участка по этому же адресу. В соответствии с пунктом 1.2. договора, жилой дом и земельный участок принадлежали продавцам Комаровой О.В. и Флинку К.И. в равных долях по ? доле в праве собственности за каждым.

Пунктом 1.2. договора купли-продажи было предусмотрено, что цена отчуждаемых объектов определена сторонами в размере 1 400 000 руб.

Согласно пункту 2.1.1 договора цена принадлежащей Комаровой О.В. ? доли в праве собственности на указанный жилой дом и земельный участок составляет 700 000 руб.; цена принадлежащей Флинку К.И. ? доли составляет 700 000 руб.

Порядок расчета предусмотрен пунктом 2.4. договора, в соответствии с которым денежная сумма в размере 1 014 974 руб. уплачивается покупателями продавцам за счет собственных средств при подписании настоящего договора, при чем, денежная сумма в размере 700 000 руб. передана продавцу Комаровой О.В. при подписании настоящего договора в присутствии нотариуса. Расчет с продавцом Комаровой О.В. произведен полностью. Денежная сумма в размере 314 974 руб. передана продавцу Флинку К.И. при подписании настоящего договора в присутствии нотариуса.

Пунктом 2.4.2. договора предусмотрено, что денежная сумма в размере 385 026 руб. (объем средств материнского (семейного) капитала будет перечислена в безналичном порядке на счет Флинка К.И. после подачи владельцем сертификата заявления о распоряжении средствами материнского капитала.

В пункте 2.6. договора стороны установили, что с момента передачи объектов покупателям и до их полной оплаты объекты будут находиться в залоге у продавца согласно п.5 ст.488 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 2.7. договора стороны договорились после получения продавцом Флинком К.И. полной оплаты объекта в течение 7 дней совместно обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о снятии обременения в виде залога на указанные объекты и погашении записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.

На отметке регистрирующего органа в договоре видно, что ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности истца и других покупателей на указанные объекты недвижимости с обременением в виде ипотеки в силу закона (регистрационная запись об ипотеке №...).

Шумахер Н.А. обратилась в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении приобретенного жилого дома и земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом принято решение об отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке, в связи с тем, что не представлены заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке от залогодержателей.

Основанием обращения истца в суд явилось исполнение своих обязательств перед продавцами по оплате жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи, отсутствие долга перед продавцом Флинком К.И., обеспечением которого являлось приобретенное недвижимое имущество.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора купли-продажи недвижимости подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, положениями главы 23 Гражданского кодекса РФ об обеспечении исполнения обязательств и специальными нормами, содержащимися в главе 30 Гражданского кодекса РФ, а также положениями Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п.1 ст.130, п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п.1 ст.551 и п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

На основании п.1 ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с ч.2 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в том числе, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В силу п.1 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ч.2 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно пункту 2.4. договора купли-продажи денежная сумма в размере 700 000 руб. передана продавцу Комаровой О.В. при подписании настоящего договора в присутствии нотариуса. Расчет с продавцом Комаровой О.В. произведен полностью. Денежная сумма в размере 314 974 руб. передана продавцу Флинку К.И. при подписании настоящего договора в присутствии нотариуса. Пунктом 2.4.2. договора предусмотрено, что денежная сумма в размере 385 026 руб. (объем средств материнского (семейного) капитала будет перечислена в безналичном порядке на счет Флинка К.И. после подачи владельцем сертификата заявления о распоряжении средствами материнского капитала.

Договор купли-продажи подписан сторонами, в том числе, Комаровой О.В., без каких-либо замечаний, не оспорен, не признан недействительным. Требований о взыскании задолженности по договору продавцами к покупателям не предъявлялось.

В силу буквального толкования договора, расчет с продавцом Комаровой О.В. был произведен полностью до подписания договора.

Из ответа на запрос суда ГУ Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Ленинском районе г.Новосибирска (межрайонное) следует, что ДД.ММ.ГГГГ по платежному поручению №... средства материнского капитала на основании заявления Шумахер Н.А. от ДД.ММ.ГГГГ были перечислены в сумме 385 026 руб. на счет продавца Флинк К.И. (...

Исходя из условий договора, ипотека в отношении спорного недвижимого имущества была установлена в связи с продажей принадлежавшей продавцу Флинку К.И. ? доли с отсрочкой платежа- до перечисления средств материнского (семейного) капитала по сертификату, держателем которого являлась фио 3 С момента поступления на счет продавца Флинка К.И. остатка денежных средств, составляющих стоимость его доли в праве на проданное истцу недвижимое имущество, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ считается полностью исполненным, а значит и обязательство, обеспеченное ипотекой, с этого же момента исполнено в полном объеме, что является основанием для прекращения ипотеки.

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения. В силу общего правила о распределении бремени доказывания при наличии в договоре купли-продажи недвижимого имущества записи о том, что расчет с продавцом произведен в полном объеме до подписания договора купли-продажи, обязанность опровергнуть данное условие договора лежит на продавце Комаровой О.В. оспаривающей юридический факт.

Таких доказательств, отвечающих принципу достоверности и достаточности, суду представлено не было.

Условий о том, что ипотекой обеспечивались обязательства покупателей по оплате стоимости принадлежавшей Комаровой О.В. ? доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок в связи с тем, что денежные средства за ее долю были переданы в неполном объеме, договор купли-продажи не содержит.

В судебном заседании ответчиком Комаровой О.В. не оспаривалось, что на момент заключения договора купли-продажи у покупателя Шумахер Н.А. имелись денежные средства для оплаты ее доли в размере 700 000 руб. При передаче денежных средств была достигнута договоренность о том, что имеющуюся у Комаровой О.В. задолженность по оплате коммунальных платежей в сумме 39 000 руб. погасит Шумахер Н.А. за счет тех денежных средств, которые предназначались продавцу.

Эти же обстоятельства были подтверждены свидетелем фио 4, являвшейся риэлтором, сопровождающим сделку между сторонами. Так свидетель указала, что при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, в ее присутствии, между продавцом Комаровой О.В. и покупателем фио 3 состоялось соглашение о том, что фио 3 погасит долг Комаровой О.В. по коммунальным платежам в размере 39 000 руб. за счет тех средств, которые передавались покупателем продавцу. По этому соглашению Шумахер Н.А. написала расписку Комаровой О.В. о том, что погасит долг по газификации в размере 39 000 руб., расписка была передана Комаровой О.В. После передачи расписки Шумахер Н.А. передала Комаровой О.В. денежные средства за ее долю за вычетом указанных в расписке 39 000 руб. Комарова О.В. подтвердила, что расчет за проданную долю с нею произведен в полном объеме и подписала договор купли-продажи.

Существование указанного соглашения подтверждается распиской Шумахер Н.А. от ДД.ММ.ГГГГ о том, что она обязуется погасить задолженность за Комарову О.В. в размере 39 000 руб. за газификацию, претензий по данной задолженности не имеет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 ст.420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 названного Кодекса).

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Оценивая доводы сторон, указанные нормы закона, суд приходит к выводу о том, что помимо договора купли-продажи жилого дома и земельного участка стороны заключили еще один договор о распределении обязанностей по погашению задолженности по оплате коммунальной услуги- газа. По второму договору обязанность по оплате задолженности взяла на себя Шумахер Н.А. за счет тех средств, которые предназначались Комаровой О.В. в счет оплаты за проданное недвижимое имущество.

По правилам ст.337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Договор купли-продажи не содержит условий о том, что ипотекой обеспечена также уплата залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение расходов по коммунальным платежам.

Следовательно, возражение Комаровой О.В. о том, что Шумахер Н.А. не погасила ее долг по коммунальной услуге, в силу чего, должна возвратить переданные для этой цели денежные средства в размере 39 000 руб., не связано с неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой стоимости ? доли в праве собственности на недвижимое имущество, указанное в договоре купли-продажи.

Других доказательств неисполнения покупателями обязанности перед Комаровой О.В., предусмотренной договором купли-продажи, суду представлено не было, в связи с чем суд признает обременение прекращенным.

Обязательства сторон, возникшие из соглашения о распределении обязанностей по оплате задолженности по коммунальной услуге, предметом настоящего спора не являлись, не влияют на правоотношения сторон, вытекающие из залогового обязательства, в силу чего, не имеют юридического значения для разрешения того спора, который был заявлен истцом.

Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Погасить регистрационную запись об ипотеке недвижимого имущества- жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, установленной договором №... купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между продавцами Комаровой О.В., Флинком К.И., и покупателями Шумахер Н.А., действовавшей от своего имени и от имени несовершеннолетней дочери фио 1, Шумахером Н.А., фио 2, действовавшим от своего имени и от имени несовершеннолетней дочери фио 1, регистрационная запись об ипотеке №... от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 1-го месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 17.10.2019.

Судья-                            О.Г.Семенихина