Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-9454/2018 от 12.02.2018

Судья Павловская И.Н. дело N 33-9454/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 марта 2018 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Лободенко К.В.,

судей Морозовой Н.А., Перовой М.В.,

по докладу судьи Морозовой Н.А.,

при секретаре Рысине А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Кочур Д.Г. на основании доверенности Антипенкова В.В. на решение Крыловского районного суда Краснодарского края от 25 декабря 2017 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Кочур Д.Г. обратилась в суд с иском к Королю А.В. о расторжении договора аренды земельного участка, аннулировании регистрационной записи об обременении земельного участка.

В обоснование требований указано, что Кочур Д.Е. на основании договора дарения является собственницей земельного участка площадью 78000 кв.метров с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>. Как следует из выписки ЕГРП земельный участок обременен арендой на основании договора № 1 от 22 мая 2007 года, аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенного между Беляковой Т.П. и Королем А.В. сроком на 15 лет. В настоящее время истица, как собственник, решила самостоятельно по своему усмотрению использовать земельный участок. В настоящее время она не собирается сдавать данный земельный участок в аренду, а также заключать с Король А.В. договор аренды. В связи с этим истицей в адрес Король А.В. было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, а также соглашение о расторжении договора аренды. До настоящего времени ответ ею не получен. Таким образом, истицей соблюден претензионный порядок.

Просит суд расторгнуть договор аренды № 1 от 22 мая 2007 года земельного участка площадью 78000 кв.м, кадастровый номер <...>, местоположение: <...>, заключенный между Беляковой Т.П. и Королем А.В. сроком на 15 лет; аннулировать регистрационную запись об обременении земельного участка в виде записи о регистрации договора аренды № 1 от 22 мая 2007 года земельного участка площадью 78000 кв. метров, кадастровый номер <...>, местоположение: <...>., заключенного между Беляковой Т.П. и Королем А.В.

В судебном заседании представитель Кочур Д.Г. на основании доверенности Антипенков В.В. уточнил исковые требования, просил суд расторгнуть договор аренды № 1 от 22 мая 2007 года земельного участка площадью 78000 кв.метров, кадастровый номер <...>, расположенного по адресу: <...> заключенный между Беляковой Т.П. и Королем А.В. сроком на 15 лет, в связи с существенными нарушениями условий договора аренды, невыплата арендной платы более двух раз подряд арендатором; аннулировать регистрационную запись об обременении земельного участка в виде записи о регистрации договора аренды № 1 от 22 мая 2007 года земельного участка площадью 78000 кв.метров. кадастровый номер <...>, расположенного по адресу: <...>., заключенного между Беляковой Т.П. и Король А.В.

В судебном заседании представитель Короля А.В. на основании доверенности Сусь Д.Н. исковые требования не признал.

Решением Крыловского районного суда Краснодарского края от 25 декабря 2017 года исковое заявление Кочур Д.Г. к Королю А.В. о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, оставлено без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель истца выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении уточненных требований доверителя. В обоснование жалобы указывает, что судом допущены нарушения норм материального права и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель Короля А.В. на основании доверенности Сусь Д.Н. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав мнение представителя Кочур Д.Г. на основании доверенности Антипенкова В.В., представителя Короля А.В. на основании доверенности Сусь Д.Н., судебная коллегия усмотрела основания для отмены судебного решения.

Из материалов дела следует, что 13 марта 1997 года Кочур Г.Н. приобрел у Беляковой Т.П. земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в <...>, площадью 78000 кв.метров.

Согласно договору дарения от 28 июня 2017 года собственницей вышеуказанного земельного участка является Кочур Д.Г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, запись регистрации № <...> от 07 июля 2017 года.

Вышеуказанный земельный участок обременен договором аренды № 1 от 22 мая 2007 года.

В соответствии со статьёй 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии со ст. 450 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции указал, что в соответствии с материалами дела, прежний собственник земельного участка - Кочур Г.Н. обращался в суд с требованием к Королю А.В. о взыскании задолженности по арендной плате, решением Крыловского районного суда от 10 декабря 2013 года исковые требования Кочур Г.Н. удовлетворены частично, взыскана задолженность по арендной плате, в части расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и погашении регистрационной записи в ЕГРП сведений об аренде исковые требования оставлены без удовлетворения.

Согласно апелляционному определению судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 марта 2014 года решение Крыловского районного суда от 10 декабря 2013 года оставлено без изменения.

Кроме этого, установлено, что 07 октября 2015 года Арбитражным судом Краснодарского края вынесено решение по иску Кочур Г.Н. о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 78000 кв. метров, исковые требования в части расторжения договора аренды оставлены без рассмотрения.

Пятнадцатым Арбитражным Апелляционным судом 10 января 2016 года вынесено постановление, согласно которому решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 октября 2015 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Кочур Г.Н. без удовлетворения.

Суд первой инстанции указал, что статья 617 ГК РФ предусматривает сохранение договора аренды в силе при изменении сторон.

Так, в соответствии с ч.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Кроме того, информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года п.23 разъяснено, что «в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду».

Таким образом, при указанных обстоятельствах, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований Кочур Д.Г.

Однако судебная коллегия по гражданским делам не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку полагает, что судом не верно истолкованы данные решения, согласно которым иск оставлен без рассмотрения (тем самым процессуальное решение об отказе в иске не выносилось), лишь по тому, что истцом не были представлены доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Вместе с тем, суд первой инстанции достоверно установил, что по ходатайству в ходе суд разбирательства был опрошен прежний собственник земельного участка Кочур Г.Н., который пояснил, что с 2013 года и по настоящее время Король А.В. не выплачивает установленную договором арендную плату, т.е. на протяжении 4-х лет, при этом имеется вступившее в законную силу решение Крыловского районного суда, в соответствии с которым с Короля А.В. в пользу Кочур Г.Н. взыскана арендная плата за 2010-2012 годы, не знать об этом ответчик не мог, но никаких мер к ее выплате не принял.

Факт невыплаты арендной платы с 2013 года по настоящее время подтвердил, представитель ответчика, не представив никаких доказательств невозможности ее выплаты, причем условия выплаты арендной платы являются обязателыми согласно условиям договора вне зависимости от того, кто является собственником данного участка.

Указанные обстоятельства в соответствии со ст. 619 ГК РФ свидетельствуют о существенном нарушении условий договора аренды, а именно арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством, которое, предусматривает требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы земельным законодательством.

Согласно нормам статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Ответственность сторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам ответственности, к договору аренды (земельного участка) применимы нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обеспечение исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании договора дарения Кочур Д.Г. является собственником земельного участка площадью 78000 кв.м, кадастровый номер <...>, границы земельного участка имеют следующее местоположение: <...>.

На основании ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Феде по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

В силу указанного, в адрес Короля А.В. было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, а также соглашение о расторжении договора аренды, которое ответчиком было проигнорировано.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть осмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора были представлены в материалы дела, как и представлены доказательства нарушения условий договора аренды, а именно не выплата арендной платы в течение 4 лет, однако судом первой инстанции были оставлены без внимания, что и послужило вынесением незаконного решения.

Поскольку решение Крыловского районного суда Краснодарского края от 25 декабря 2017 года об отказе в удовлетворении уточненного искового заявления Кочур Д. Г. к Королю А. В. о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, то его нельзя признать законным и обоснованным.

При установлении оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции вправе в соответствии с п.2 ст.328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении заявленных истцом уточненных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу представителя Кочур Д.Г. на основании доверенности Антипенкова В.В. удовлетворить.

Решение Крыловского районного суда Краснодарского края от 25 декабря 2017 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Уточненное исковое заявление Кочур Д.Г. о досрочном расторжении договора аренды, аннулирования регистрационной записи об обременении земельного участка удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор аренды № 1 от 22 мая 2007 года земельного участка площадью 78000 кв.м., кадастровый номер <...>, границы земельного участка имеют местоположение: <...>., заключенный между Беляковой Т.П. и Королем А.В. сроком на 15 лет, в связи с существенными нарушениями условий договора аренды, невыплата арендной платы более двух раз подряд арендатором.

Аннулировать регистрационную запись об обременении земельного участка в виде регистрации договора аренды № 1 от 22 мая 2007 года земельного участка площадью кадастровый номер <...>, границы земельного участка имеют местоположение: <...>., заключенного между Беляковой Т.П. и Королем А.В.

Председательствующий:

Судьи: