Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-106/2014 (2-2175/2013;) ~ М-2001/2013 от 20.11.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2014 года Павлово-Посадский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Ромичевой Г.Г., при секретаре Шашиной Ю.О., с участием представителей истца Ватуля О.В., адвоката Белых Н.В., ответчика Ивановой Т.А., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № 2-106

по иску Белошицкой Г.Н. к Ивановой Т.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности и регистрации права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и

по встречному иску Ивановой Т.А. к Белошицкой Г.Н. о взыскании произведенных затрат, выплаченных ранее денежных средств, судебных расходов, компенсации морального вреда, -

установил:

Белошицкая Г.Н. обратилась в суд с иском к Ивановой Т.А. (с учетом уточнений от 13.12.2013г. и дополнений к иску от 03.02.2014г.) о расторжении договора купли - продажи земельного участка площадью 20400 кв.м. с кадастровым номером №, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ней и ответчиком 03.10.2012г., о прекращении права собственности ответчика и регистрации ее права собственности на этот земельный участок, признании за истцом права собственности на этот земельный участок, а также о взыскании с Ивановой Т.А. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.01.2013г. по 03.02.2014г. в размере ХХ.ХХ коп. В обоснование своего иска Белошицкая Г.Н. ссылается на то, что она исполнила свои обязательства по договору купли-продажи и передала ответчику 03.10.2012г. спорный земельный участок, ответчица 22.10.2012г. зарегистрировала право собственности на этот земельный участок. В соответствии с п. 5.3 цена земельного участка по договору должна быть выплачена покупателем продавцу в течение 90 дней с момента регистрации права собственности покупателя на приобретаемый земельный участок, т.е. до 22.01.2013г. Однако ответчик Иванова Т.А. свои обязательства по договору купли-продажи не исполнила, так как из обусловленной договором купли-продажи стоимости земельного участка в размере ХХ. оплатила только ХХ, в том числе ХХ рублей до подписания договора купли-продажи земельного участка. Указанное нарушение является существенным, поскольку истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи. В соответствии с п. 3.3.1 договора купли-продажи от 03.10.2012г. продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты земельного участка либо отказаться от исполнения договора, если покупатель в нарушение договора отказывается принять или оплатить земельный участок. Истец считает, что расторжение договора и возврат ей земельного участка является единственным возможным способом защиты ее права, поскольку ответчик не имеет денежных средств для оплаты полученного в собственность земельного участка. Истец просит суд также взыскать с ответчика проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25%.

Ответчик Иванова Т.А. исковые требования Белошицкой Г.Н. в части расторжения договора купли-продажи земельного участка, прекращения права собственности и регистрации права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок не оспорила, в удовлетворении исковых требований о взыскании с нее процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25% просила отказать.

Иванова Т.А. предъявила встречный иск (с учетом уточнений от 14.03.2014г.) о взыскании с Белошицкой Г.Н. 1/4 части произведенных ею затрат в размере ХХ руб. на неотделимые улучшения земельного участка, т.е. ХХ руб., ссылаясь на то, что она произвела ряд неотделимых улучшений приобретенного земельного участка, в том числе она потратила ХХ. на рекламу, ХХ. на межевание участков и определение координат для размещения информационных конструкций, ХХ. на установку изгороди вокруг земельных участков, ХХ. на планировку и отсыпку дороги к земельным участкам, ХХ. на аренду открытой складской площадки, ХХ. на аренду офиса продаж, ХХ. на зарплату специалистам по интернет-коммуникациям, строительству, архитектуре и сельхозпроизводству, ХХ. на аренду транспорта, ХХ. на разработку концепции развития, предварительной проектной документации, ХХ. на выплату землевладельцам, что увеличило рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность земельного участка. Она также просила суд взыскать в Белошицкой Г.Н. предоплату по договору купли-продажи земельного участка в размере ХХ руб., выплаченные Белошицкой Г.Н. в счет оплаты земельного участка, денежную компенсацию морального вреда в размере ХХ руб., судебные издержки в полном объеме.

Представители ответчика Белошицкой Г.Н. со встречным иском не согласились, ссылаясь на то, что Иванова Т.А. не произвела никаких неотделимых улучшений приобретенного земельного участка, увеличивших его рыночную стоимость, необходимости в межевании земельного участка не было, так как границы земельного участка были установлены ранее, забор не является капитальным и неотделимым улучшением земельного участка, Белошицкая Г.Н. возражала против его строительства, договор купли-продажи расторгается по вине Ивановой Т.А., полученные ею во исполнение договора ХХ руб. возврату не подлежат.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, суд находит, что иск Белошицкой Г.Н. является обоснованным и подлежащим удовлетворению в части, встречный иск Ивановой Т.А. также подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям:

Как установлено в судебном заседании 03.10.2012г. между Белошицкой Г.Н. и Ивановой Т.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 20400 кв.м. с кадастровым номером №, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

03.10.2012г. между Белошицкой Г.Н. и Ивановой Т.А. был подписан передаточный акт, в соответствии с которым истец передала ответчику в собственность указанный земельный участок, а ответчик принял вышеуказанное имущество в таком виде, в котором оно есть на день подписания настоящего акта.

Таким образом, истец исполнила свои обязательства по договору купли-продажи от 03.10.2012г.

По условиям заключенного договора (п. 5.1) цена земельного участка составила ХХ рублей. В соответствии с п. 5.2 в цену земельного участка включается авансовый платеж в размере ХХ рублей, который выплачен продавцом покупателю до подписания настоящего договора. Из объяснений сторон и материалов дела следует, что фактически ХХ. были выплачены Ивановой Т.А. Белошицкой Г.Н. до подписания договора купли-продажи земельного участка, после подписания договора купли-продажи земельного участка Иванова Т.А. выплатила 17.05.2013г. Белошицкой Г.Н. еще ХХ руб.

В соответствии с п. 5.3 цена земельного участка по договору должна быть выплачена покупателем продавцу в течение 90 дней с момента регистрации права собственности покупателя на приобретаемый земельный участок.

22.10.2012г. Иванова Т.А. зарегистрировала право собственности на земельный участок площадью 20400 кв.м. с кадастровым номером №, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, запись регистрации № от 22.10.2012г.

Однако в нарушение п. 5.3. заключенного договора купли-продажи оплата оставшейся стоимости земельного участка в размере ХХ руб. ответчиком по договору купли-продажи не произведена до настоящего времени.

Из материалов дела установлено, что в октябре 2012 года Ивановой Т.А. было заключено девять договоров купли-продажи земельных участков по адресу: <адрес> стоимость каждого земельного участка составила ХХ руб. Оплата стоимости земельных участков не произведена Ивановой Т.А. до настоящего времени ни по одному из заключенных ею договоров купли-продажи.

В соответствии с п.3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами илидоговором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ следует, что в договоре могут быть предусмотрены условия, позволяющие стороне требовать в одностороннем порядке расторжения договора при существенном нарушении договора другой стороной. Следовательно, основанием одностороннего расторжения договора могут выступать не только случаи, названные в законе, но и случаи, названные в конкретном договоре.

В соответствии с п. 3.3.1 заключенного сторонами договора купли-продажи земельного участка продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты земельного участка либо отказаться от исполнения договора, если покупатель в нарушение договора отказывается принять или оплатить земельный участок.

Таким образом, в п. 3.3.1 договора купли-продажи спорного земельного участка от 03.10.2012г. предусмотрено условие о праве продавца на расторжение договора в случае отказа покупателя от исполнения своих обязательств, в том числе по оплате приобретенного земельного участка.

Иванова Т.А. более чем на один год просрочила оплату стоимости земельного участка, истец Белошицкая Г.Н. и ее представитель Ватуля О.В. неоднократно просили Иванову Т.А. произвести оплату проданного ей земельного участка, однако ответчица оставшуюся стоимость участка не оплатила и до настоящего времени не имеет денежных средств для оплаты этого земельного участка.

Указанные действия Ивановой Т.А. суд рассматривает как фактический отказ оплатить полученное по договору купли-продажи имущество, поэтому суд находит, что в соответствии с п.3.3.1 договора купли-продажи от 03.10.2012г. имеются основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Суд учитывает также то, что нарушение договора со стороны Ивановой Т.А. является существенным, поскольку истец по первоначальному иску в значительной степени лишилась того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора: Белошицкая Г.Н. является пенсионером по возрасту, не работает, проживает одна, значительная часть ее пенсии уходит на лечение и оплату жилищно-коммунальных услуг за дом, на вырученные от продажи земельного участка денежные средства она планировала приобретать лекарственные средства, а также продукты питания и оплачивать бытовые расходы.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с нарушением Ивановой Т.А. условия договора об оплате товара, Белошицкая Г.Н. письмом от 04.10.2013г. уведомила Иванову Т.А. о намерении расторгнуть договор купли-продажи. Поскольку никакого ответа от Ивановой Т.А. в тридцатидневный срок получено не было, по истечении указанного срока, т.е. с соблюдением порядка, предусмотренного п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, она обратилась в суд.

С учетом изложенного исковые требования Белошицкой Г.Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 03.10.2012г. подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с п. 1 ст. 1104 Гражданского кодекса РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. Согласно ст. 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку договор купли-продажи спорного земельного участка расторгнут, спорный земельный участок находится у Ивановой Т.А. без установленных законом или договором оснований, поэтому он должен быть возвращен продавцу, право собственности Ивановой Т.А. и его регистрация в ЕГРП должны быть прекращены, за Белошицкой Г.Н. должно быть признано право собственности на спорный земельный участок.

Исковые требования Белошицкой Г.Н. о взыскании с Ивановой Т.А. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.01.2013г. по 03.02.2014г. (один год 14 дней) в размере ХХ руб. ХХ коп., исходя из учетной ставки рефинансирования Центрального Банка РФ в размере 8,25%, в связи с неисполнением ответчицей обязанности по уплате стоимости приобретенного земельного участка в размере ХХ руб., не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке, суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Взыскание процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, в частности, пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар.

Однако в данном случае были удовлетворены исковые требования Белошицкой Г.Н. о расторжении договора купли-продажи, т.е. применена другая ответственность за несвоевременную оплату по договору купли-продажи.

В соответствии с п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Таким образом Белошицкая Г.Н. вправе требовать только возмещения причиненных ей убытков, к которым проценты по ст.395 Гражданского кодекса РФ не относятся.

Встречные исковые требования Ивановой Т.А. о взыскании с Белошицкой Г.Н. 1/4 части произведенных ею затрат в размере ХХ руб. на неотделимые улучшения девяти проданных ей в октябре 2012г. земельных участков, т.е. ХХ руб., взыскании ХХ руб., полученных Белошицкой Г.Н. по договору купли-продажи земельного участка, денежной компенсации морального вреда в размере ХХ руб. подлежат удовлетворению в части взыскания с Белошицкой Г.Н. полученных от Ивановой Т.А. ХХ рублей по договору купли-продажи от 03.10.2012 г. (ХХ. до подписания договора купли-продажи и ХХ. полученные 17.05.2013г.) по следующим основаниям:

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В силу п.5 ст. 453 Гражданского кодекса РФ вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора, только сторона, невиновная в расторжении договора в связи с существенным нарушением договора одной из сторон.

Поскольку в данном случае виновна в неисполнении обязательств по договору и в расторжении договора только Иванова Т.А., оснований для взыскания в ее пользу 1/4 части понесенных ею убытков при реализации своих проектов в отношении приобретенных в 2012г. девяти земельных участков не имеется.

Кроме того, суд находит, что Иванова Т.А. не доказала в ходе судебного разбирательства, что она произвела неотделимые улучшения спорного земельного участка, т.к. доказательств того, что указанные ею расходы каким-либо образом увеличили рыночную стоимость земельного участка, она не представила.

Исковые требования Ивановой Т.А. о взыскании денежной компенсации морального вреда в размере ХХ в связи с тем, что расторжение договора купли-продажи земельного участка нанесло ущерб ее деловой репутации перед потенциальными покупателями земельного участка на законе не основаны, т.к. судом рассматривается спор по имущественным требованиям, каких-либо правовых оснований для удовлетворения этого искового требования не имеется.

Вместе с тем суд находит, что Белошицкая Г.Н. обязана возвратить Ивановой Т.А. полученные ею ХХ рублей в качестве авансового платежа за спорный земельный участок и ХХ рублей в счет оплаты стоимости земельного участка, т.к. в соответствии со ст. 1103 Гражданского кодекса РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора купли-продажи покупатель вправе требовать от продавца возврата произведенной по этому договору оплаты на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с требованиями ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с Ивановой Т.А. сумму оплаченной Белошицкой Г.Н. государственной пошлины в размере ХХ рублей, а остальную госпошлину, от которой Белошицкая Г.Н. была освобождена, в размере ХХ рублей в соответствии с требованиями ч.1 ст.103 ГПК РФ суд взыскивает с Ивановой Т.А. в доход государства.

В соответствии с требованиями ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с Белошицкой Г.Н. в пользу Ивановой Т.А. судебные расходы по оплате госпошлины в размере ХХ рублей.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,

решил:

Иск Белошицкой Г.Н. удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 20400 кв.м с кадастровым номером №, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Белошицкой Г.Н. и Ивановой Т.А. 03 октября 2012 года в гор. Павловский Посад Московской области.

Прекратить право собственности и государственную регистрацию права собственности Ивановой Т.А. на земельный участок площадью 20400 кв.м с кадастровым номером №, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес> запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 22 октября 2012года.

Признать за Белошицкой Г.Н. право собственности на земельный участок площадью 20400 кв.м с кадастровым номером № разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>.

Во взыскании с Ивановой Т.А. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере ХХ ХХ копеек Белошицкой Г.Н. отказать.

Встречный иск Ивановой Т.А. удовлетворить частично.

Взыскать с Белошицкой Г.Н. в пользу Ивановой Т.А. выплаченные ранее в счет оплаты земельного участка денежные средства в размере ХХ(ХХ) рублей.

Во взыскании с Белошицкой Г.Н. произведенных затрат на неотделимые улучшения земельного участка в размере ХХ рубля, компенсации морального вреда в размере ХХ рублей Ивановой Т.А. отказать.

Взыскать с Ивановой Т.А. в доход государства госпошлину в размере ХХХХ) рублей.

Взыскать с Ивановой Т.А. в пользу Белошицкой Г.Н. судебные расходы по оплате госпошлины в размере ХХ(ХХ) рублей.

Взыскать с Белошицкой Г.Н. в пользу Ивановой Т.А. судебные расходы по оплате госпошлины в размере ХХ(ХХ) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий: Г.Г.Ромичева