Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-787/2012 ~ М-314/2012 от 01.02.2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе судьи Антоновой Е.В., при секретаре Лукмановой Н.Я.,

с участием:

заявителя Фомина А.С.,

представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по Самарской области – Булатовой А.Р., действующей на основании доверенности,

представителя заинтересованного лица Муниципального предприятия г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» - Антошиной Г.В., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Фомина А.С. об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

Фомин А.С. обратился в суд с заявлением об обжаловании действий Управления Росреестра по Самарской области.

Заявитель указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и МП г.о. Самары «Бюро реконструкции и развития» был заключен договор №/ВС долевого участия в строительстве, согласно которому МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» (застройщик) осуществляет реконструкцию нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией и обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 13-16 этажный жилой дом (секция 1,2), общей площадью 14321,1 кв.м. с трансформаторной подстанцией в <адрес>, на земельном участке, относящемся к категории «земли населенных пунктов», общей площадь. 9724,9 кв.м., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать в собственность Фомина А.С. расположенную к доме квартиру в <адрес>, а Фомин А.С. обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

На основании п. № договора размер вклада финансирования заявителя составляет 2064000 рублей. В день заключения договора заявитель внес за счет собственных средств первый взнос в размере 1300000 рублей, остальную часть он должен уплатить по истечении 10 дней со дня государственной регистрации договора.

ДД.ММ.ГГГГ заявитель обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, представил необходимые документы.

Сообщением Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № ему отказано в государственной регистрации договора на том основании, что представленные на регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.

Полагая отказ в государственной регистрации незаконным, заявитель просил признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве №/ВС от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного МП «Бюро реконструкции и развития» с Фоминым А.С.; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области осуществить государственную регистрацию договора №/ВС от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве объекта, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>, заключенного между МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» и Фоминым А.С.

В судебном заседании заявитель поддержал заявление по изложенным в нем основаниям.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области заявление не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» заявление признала и поддержала по основаниям, изложенным в заявлении и с письменном отзыве.

Представитель заинтересованного лица – Департамент управления имуществом г.о. Самара в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором просил рассмотреть дело без его участия.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд полагает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст. 255-256 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, государственного или муниципального служащего, в результате которых нарушены его права и свободы, созданы препятствия к осуществлению прав и свобод, на него незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Заявитель и МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия №/ВС от ДД.ММ.ГГГГ в строительстве объекта, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>, заключенного между МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» и Фоминым А.С.

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ № им отказано в государственной регистрации договора на том основании, реконструкция объекта недвижимого имущества не регулируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о несении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку реконструкция не является строительством (созданием) нового объекта; не представлено согласие собственника земельного участка, на котором расположены реконструируемые объекты недвижимости, – муниципального образования г.о. Самара на передачу права аренды земельного участка и возводимых объектов недвижимости по договору долевого участия в строительстве участникам долевого строительства; являясь первым участником долевого строительства, обратившимся за государственной регистрацией договора, заявитель не представил план создаваемого объекта недвижимости с указанием местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; в случае, если производимые изменения являются не реконструкцией, а строительством нового объекта, то земельный участок, имеющий разрешенное использование « занимаемый зданиями и прилегающей территорией», используется не по целевому назначению.

Решение регистрирующего органа не основано на законе.

В соответствии с п. 2 ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в числе прочего представляются разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Заявитель не является первым участником долевого строительства объекта недвижимого имуществ, предусмотренного договором долевого участия в строительстве.

Как следует из сообщения Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Самарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора №/ВС от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве объекта, создаваемого на земельном участке по адресу: <адрес>, заключенным между ФИО9 и МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития».

Согласно решению Самарского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, договор долевого участия между ФИО9 и МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» является первым договором долевого участия.

Таким образом, все необходимые документы для государственной регистрации договора долевого участия, заключенного с Фоминым А.С., в том числе, план создаваемого объекта недвижимости с указанием местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, у регистрирующего органа имеется, что, в том числе, подтверждается расписками в получении документов на государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (№ и требование о предоставлении заявителем указанного документа необоснованно.

Вывод государственного регистратора о том, что реконструкция объекта недвижимости не регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о несении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку реконструкция не является строительством (созданием) нового объекта недвижимости, а указанный Закон подразумевает исключительно строительство (создание) нового объекта, не основан на нормах материального права.

Федеральный закон 30.12.2004 года № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч.1ст.1 Закона № 214-ФЗ).

Указанный Закон устанавливает запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных законом, а также предъявляет повышенные требования к застройщикам в части содержания и оформления договора долевого участия ч. 2 ст.1, ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из системного толкования действующего законодательства следует, что понятия «строительство» и «реконструкция» различаются в части объема и характера производимых работ, однако, одинаковы в части публичных требований, предъявляемых действующим законодательством.

Так, в соответствии с подп. 13 ст. 1 Градостроительного Кодекса российской Федерации, строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов недвижимости).

Согласно ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Данное определение реконструкции не исключает создание нового объекта недвижимого имущества с иными индивидуально определенными характеристиками в результате изменения параметров объекта капитального строительства.

Статьями 51, 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации предусмотрены одинаковые требования для строительства и реконструкции обязательное - наличие разрешения на строительство, (ч. 2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ), выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ).

В соответствии с договором долевого участия в строительстве, заключенным между Фоминым А.С. и МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития», в результате реконструкции нежилого здания будет возведено нежилое комплексное здание в офисными помещениями, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией, 13-16 этажный жилой дом, то есть будет построен иной объект недвижимости с другими уникальными характеристиками и индивидуальными признаками.

Возможность образования в результате реконструкции нового объекта подтверждается правоприменительной практикой на примере признания права собственности на самовольную постройку.

Так, в соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при самовольной реконструкции недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, применяется правила ст. 222 ГК РФ.

Таким образом, изменение параметров объекта недвижимости может повлечь за собой создание нового объекта, что позволяет говорить о правильности применения к оспариваемым правоотношениям Федерального закона об участии в долевом строительстве.

Кроме того, Федеральный Закон об участии в долевом строительстве не содержит прямого запрета на создание объекта недвижимости путем реконструкции объекта недвижимости с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве.

Запрет на применение указанного закона распространяется лишь на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, (ч. 3 ст. 1 Закона о левом участии в строительстве).

Согласно ст. 2 Федерального закона об участии в долевом строительстве объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Законодатель не предусматривает возможности применения данной нормы, а также иных требований, предусмотренных Федеральным законом об участии в долевом строительстве в зависимости от того, в результате чего создан новый объект недвижимости – строительства или изменения параметров существующего объекта недвижимости (реконструкции).

Более того, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, предусмотренные ст. 1 Федерального закона об участии в долевом строительстве, также не могут зависеть от того, привлечены ли денежные средства участников долевого строительства для возведения нового объекта капитального строительства путем строительства или реконструкции.

Предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного с Фоминым А.С., является жилое помещение в объекте недвижимости, который будет создан в результате реконструкции нежилого здания с привлечением собственных средств заявителя. Застройщик осуществляет строительные работы по реконструкции и созданию нового объекта в соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса РФ, а также Федерального закона об участии в долевом строительстве, что подтверждается представленными на государственную регистрацию документами, а также осуществлением государственной регистрации первого договора участника долевого строительства этого же объекта ФИО9

Учитывая, что по договору долевого участия в строительстве, застройщик – МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» осуществляет реконструкцию объекта капитального строительства, земельный участок, площадью 9724,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и имеющий вид разрешенного использования «занимаемое зданиями и прилегающей территорией» используется в соответствии со своим целевым назначением.

В подтверждение данного обстоятельства заявитель представил на государственную регистрацию разрешение на строительство, выданное главой органа местного самоуправления в соответствии с полномочиями, предусмотренными Уставом г.о. Самара. Данное разрешение свидетельствует о том, что земельный участок используется в соответствии с градостроительным регламентом, а проектная декларация – требованиям градостроительного плана земельного участка.

Правомерность ведения строительства, а также само разрешение на строительство никем не оспариваются.

В связи с этим суд полагает, что реконструкция ведется в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, а довод регистрирующего органа о том, что реконструкция объекта недвижимости не соответствует разрешенному использованию земельного участка, несостоятелен.

Земельный участок находится в собственности муниципального образования г.о. Самара и принадлежит застройщику МП «Бюро реконструкции и развития» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге в числе прочего права аренды на земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.

В данном случае залог возникает в силу закона с момента государственной регистрации договора долевого участи в строительстве и только в отношении права аренды участка, принадлежащего застройщику, в связи с чем согласие на залог самого земельного участка, на необходимость получения которого указывает регистратор, не требуется.

Поскольку реконструкция спорного объекта осуществляется не силами органа местного самоуправления, а за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства, соответственно, право залога в отношении данного реконструируемого объекта в силу закона возникает непосредственно у участников долевого строительства. В свою очередь, орган местного самоуправления не будет являться единственным собственником реконструируемого объекта, в связи с чем его согласие на передачу такого объекта в залог участникам долевого строительства в силу статьи 209 ГК РФ не требуется.

Вместе с тем, в материалах дела имеются письменное согласие собственника реконструируемого нежилого здания – Департамента управления имуществом г.о. Самара на реконструкцию объекта недвижимости, (л.д. №), и на залог нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, (л.д. №).

Отсутствие данных документов у регистрирующего органа при том условии, что уже зарегистрирован первый договор долевого участия того же объекта долевого строительства, могло являться основанием исключительно для приостановления государственной регистрации.

С учетом изложенного заявление обоснованно и подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление Фомина А.С. об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области удовлетворить.

Признать отказ Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве №/ВС от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного МП «Бюро реконструкции и развития» с Фомина А.С., незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области осуществить государственную регистрацию договора №/ВС от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве объекта, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>, заключенного между МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» и Фомина А.С..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Самарский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: АнтоноваЕ.В.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.