Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-165/2022 (2-3017/2021;) ~ М-2806/2021 от 29.10.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2022 года г. Тольятти

Судья Ставропольского районного суда Самарской области Попова О.А., при секретаре Никулиной Е.Б., с участием:

- представителя истца по доверенности Лаврентьевой Т.А.,

- представителя ответчиков по доверенности Курнева И.А.,

- третьего лица – Титовой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-165/2022 по иску Титова Вадима Валерьевича к Нестерову Евгению Владимировичу, Нестеровой Людмиле Владимировне, Масловой Ангелине Евгеньевне о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества основным, признании договора дарения недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, осуществлении государственной регистрации перехода прав, освобождении жилого помещения и передаче истцу,

УСТАНОВИЛ:

Титов В.В. обратился в Ставропольский районный суд с иском к ответчикам Нестерову Е.В., Нестеровой Л.В., Масловой А.Е. и просил с учетом уточнений:

- признать предварительный договор купли-продажи земельного участка со строящимся жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами по которому являются Нестеров Е.В. и Титов В.В., договором купли-продажи с условием о предварительной оплате земельного участка площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, назначение: индивидуальная жилая застройка, по адресу: <адрес> кадастровый №, и построенного на нем двухэтажного жилого дома, общей площадью 142,4 кв.м., кадастровый №,

- признать сделку договора дарения, совершенную ДД.ММ.ГГГГ между Нестеровым Е.В. и Масловой А.Е. (номер государственной регистрации № недействительной,

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между Нестеровым Е.В. и Масловой А.Е., исключив из ЕГРН сведения о Масловой А.Е. как о собственнике недвижимого имущества, указав собственником Нестерова Е.В.

Требования иска мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка со строящимся жилым домом (далее - договор).

Согласно п. 1 договора стороны договорились в последующем заключить основной договор купли-продажи земельного участка, площадью 600 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: индивидуальная жилая застройка, по адресу: <адрес>, кадастровый №, и строящегося на нем двухэтажного жилого дома, общей площадью примерно 120 кв.м (далее – объекты недвижимости).

Пункт 7 Договора предусматривает его вступление в силу с момента подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Стоимость объекта недвижимости 5 000000,00 рублей в соответствии с п. 5 Договора остается неизменна.

Договор предусматривал условия оплаты - п. 3 Договора, в соответствии с которым расчет производится следующим образом:

- 700000,00 рублей в день подписания договора наличными денежными средствами,

- 1 300 00,00 рублей не позднее 01.06.2021 наличными денежными средствами, что подтверждает расписка;

- 3 000000,00 рублей будет передано продавцу в день подписания основного договора купли-продажи объекта.

Согласно собственноручно выполненной ответчиком расписке, 28.04.2021 истец передал в качестве предварительного расчета за земельный участок и строящийся дом. Денежную сумму в размере 700 000 рублей передал 28.04.2021, сумму в размере 1000 000,00 рублей - 17.05.2021, сумму в размере 300 000 рублей - 05.06.2021.

Таким образом, во исполнение Договора, в качестве предварительной оплаты за земельный участок и строящийся жилой дом, истцом передана, а ответчиком получена наличными денежными средствами сумма в размере 2000000,00 рублей.

В свою очередь, продавец передал истцу ключи от дома, возвратить которые до настоящего времени возвратить не требовал.

Из буквального толкования условий п. 6 договора следует, что максимум к 01.08.2021 - дате заключения основного договора, ответчик должен предоставить жилой дом в соответствующей готовности истцу, которая определена следующими параметрами: жилой дом площадью примерно 120 кв.м (фундамент, коробка, крыша), коробка дома имеет окончательную наружную отделку, внутренняя отделка - черновая, получены техусловия на подключение электричества, на техусловия и проект газификации; канализация - выгребная яма; водоснабжение – скважина; заборы - по межевым границам.

Однако, в связи с тем, что до 01.08.2021 стороной ответчика не соблюдены условия по готовности строящегося жилого дома, стороны при обоюдном согласии продолжили правоотношения в рамках заключенного договора.

Несмотря на неполное исполнение ответчиком своих обязательств истец был готов принять в собственность спорные объекты в том состоянии, которое имелось.

С одобрения Нестерова Е.В. истцом за счет личных средств в строящемся доме и наземельном участке были произведены строительные работы, связаннее с улучшениями спорных объектов.

При готовности дома для проведения оценки с целью оформления кредита и полного расчета по договору были подготовлены необходимые документы в ПАО Абсолют Банк.

14.09.2021 получено одобрение банка на получение кредита для покупки объектов.

В это время Титов В.В. произвел за счет личных средств электропроводки по всему дому и предчистовую внутреннюю отделку.

С целью уточнения условий кредитования 11.10.2021 сделан повторный отчет об оценке объектов недвижимости.

Одобрение Банка получено 15.10.2021, о чем знали ответчики.

Супруга Нестерова Е.В. –Нестерова Л.В. осуществляет риэлторскую деятельность на протяжении многих лет и в данном случае сопровождала сделку, формировала необходимый пакет документов.

Из личного кабинета Нестеровой Л.В. была подана заявка в Банк на получение кредита, она получала информацию о решениях кредитной организации. Следовательно, именно ответчик первым узнал об одобрении кредита на покупку земельного участка и дома, о чем сообщил истцу и его жене.

Однако, 18.10.2021, в ходе общения с ответчиком и его женой о завершении сделки и дате обращения в МФЦ, Титову В.В. поставили в известность о том, что заключать основной договор не собираются, так как передумали, денежные средства, полученные от истца потрачены и возвращать не будут, дом выставлен на продажу.

Обратившись к общедоступным интернет-ресурсам по продаже недвижимости, Титовы увидели объявления о продаже земли и дома, в отношении которых с ответчиком уже был заключен договор и уплачена существенная сумма денег. Объявление о продаже размещено 16.10.2021, т.е. на следующий день после одобрения кредита.

Основываясь на положениях ст.ст. 344,429,455 ГК РФ указывал, что предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным - определяя все условия основного договора. При этом никакие иные, кроме обязанности заключить впоследствии основной договор, обязательства - например, о передаче имущества иди его оплате - предварительным договором устанавливаться не могут. В случае наличия подобных обязательств в договоре он, хотя и назван предварительным, является непосредственно договором купли-продажи, поэтому суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования. На это обратил внимание ВС РФ в одном из вынесенных решений (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2 апреля 2019 г.№П-КГ19-3).

Спорным договором срок передачи объекта не определен, но п. 8 договора определяет его действие - «до полного исполнения Сторонами своих обязательств» и, имущество, хотя и с существенными недоделками, было передано Титову В.В. посредством передачи ключей от дома, где истец производил ремонтные работы, свободно и в удобное для себя время находился на территории земельного участка и дома.

Таким образом, Договор до настоящего времени не завершен по причине уклонения Нестерова Б.В. от принятых на себя обязательств по оформлению перехода права на спорное имущество.

22.10.2021 в адрес ответчика истцом направлено уведомление с предложением подписать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома и зарегистрировать переход права собственности не позднее 5 рабочих дней после получения уведомления. Ответчик уклонился от получения уведомления.

Право собственности на объекты недвижимости за ответчиком зарегистрировано надлежащим образом и в настоящее время объекты выставлены на продажу за 7 500 000 рублей, что свидетельствует о намерении получить большую прибыль вопреки действующей договоренности.

На сегодняшний день не имеется каких-либо препятствий или весомых причин в заключении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем двухэтажного жилого дома площадью 142,4 кв.м.

Ответчики ввиду роста цен на недвижимость, включая жилые дома, решили отказаться от сделки, преследуя финансовую выгоду, не считаясь с правами и законными интересами семьи Титовых.

Существенное значение для разрешения спора является и то обстоятельство, что для внесения денежных средств в счет покупки объектов недвижимости истец продал единственное жилье, в котором проживал со своей семьей: супругой и двумя малолетними детьми. Все полученные от продажи квартиры денежные средства были им вложены в спорный объект. Согласно условиям договора, объект должен был перейти в собственность истца не позднее 01.08.2021.

В настоящее время жилищные условия семьи истца значительно ухудшились, истец с семьей проживает у родственников.

Представитель истца – Лаврентьева Т.А. в судебном заседании просил удовлетворить уточненные требования в полном объеме. Представлена письменная речь (т.2 л.д.122).

Согласно доводам представителя истца сторонами при заключении предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости были согласованы все существенные условия договора, который продлен с учетом устных договоренностей сторон, поскольку истцу передали ключи от дома для продолжения ремонта, Нестерова Л.В. 23.08.2021 дала согласие супруги на продажу дома.

На 15.10.2021 истцы имели одобрение банка на получение оставшейся части денег, которые могли бы получить ответчики, действуя добросовестно. Но 16.10.2021 размещено объявление о продаже объектов недвижимости за 7500000,00 рублей, минуя ранее возникшие договоренности. 18.10.2021 последовал отказ от завершения договора.

Сделку дарения Нестеровым Е.В. в пользу Масловой А.Е. считает мнимой, поскольку она совершена близкими родственниками, исключительно для вида, при злоупотреблении правами, чтобы не продолжать отношения с истцом. Объект еще в январе 2022 г. был выставлен на продажу. Пассивность одаряемой указывает на ее незаинтересованность в объектах недвижимости, доказательств тому, что ее несовершеннолетний ребенок посещает детский сад в с. Подстепки отсутствует.

В подтверждение финансовой возможности о завершении сделки истцом представлены доказательства, необходимая денежная сумма внесена на счет судебного департамента.

Представитель ответчиков Нестерова Е.В. и Нестеровой Л.В. - Курнев И.А. полагал об отсутствии оснований для удовлетворения требований, представил письменные пояснения (т.2 л.д.132).

Согласно позиции ответчиков позиция ответчиков по признанию сделки дарения мнимой необоснованна, не соответствует обстоятельствам дела в силу п.2 ст. 174.1, п.5 334 ГК РФ.

Проживание ответчиков в спорном объекте подтверждается отсутствием у ответчиков иного, пригодного для проживания жилья.

Свидетельством утраты интереса к заключению основного договора и все последующие взаимные действия сторон без какого –либо письменного оформления не могут квалифицироваться как сделка, и истцы не могли заблуждаться, поскольку Титова Е.И. является профессиональным адвокатом, представляла интересы ответчиков ранее.

Устные и неопределенные договоренности сторон не могут трактоваться судом как условия нового договора, который может быть заключен только в письменной форме. Все неясные условия трактуются в пользу другой стороны.

После заявления ответчиков об истечении всех разумных сроков для расчетов и прекращении дальнейших отношений Титова Е.И. попыталась оформить отношения письменно, но на предложение о возврате затраченных денежных средств, ответила категорическим отказом.

Полагает, истцом избран ненадлежащий способ защиты права и он не лишен возможности требовать возмещения убытков согласно п. 1 ст.489 ГК РФ.

Ответчик Маслова А.Е. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие и не согласии с исковыми требования ввиду необоснованности иска, поддержав представителя ответчиков (т.2 л.д.104).

Третье лицо – Титова Е.И. просила удовлетворить иск, поддержав представителя истца, представила письменные пояснения своей позиции, возражения на доводы ответчиков (т.1 л.д.146,207, т.2 л.д.38,129).

Полагала, что со стороны ответчиков имеется недобросовестное поведение в части не соблюдения условий сделки, намеренного вселения в спорный объект недвижимости, договоры на ремонтные работы сфальсифицированы.

Заслушав представителей сторон, третье лицо Титову Е.И., изучив представленные в материалы доказательства, исследовав аудиозаписи торны, суд полагает, что требования иска не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Материалами дела установлено, что истец ФИО1 и ФИО14 имеют двух несовершеннолетних детей: ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ г.р., имевших регистрацию до ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> (т.1 л.д.36-39).

Титов С.В., ДД.ММ.ГГГГ имеет инвалидность и относится к категории «ребенок-инвалид» (т.1 л.д.169-177).

Титова Е.И., Титов В.В. по ДД.ММ.ГГГГ были зарегистрированы временно по адресу: <адрес> (т.1 л.д.64,92).

Истец с супругой приняли решение о приобретении земельного участка и жилого дома в сельской местности, в том числе для улучшения состояния здоровья детей.

С этой целью, ДД.ММ.ГГГГ Титовым В.В. и Титовой Е.И. по договору купли-продажи продано жилое помещение: квартира по адресу<адрес>-ДД.ММ.ГГГГ 000,00 рублей – (т.1 л.д.9-11).

В этот же день, 28.04.2021 между Нестеровым Евгением Владимировичем и Титовым Вадимом Валерьевичем заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка со строящимся жилым домом (т.1 л.д.17-18).

Как установлено в судебном заседании и не отрицалось сторонами, в дате договора, а именно в указании года имеется описка: вместо 2021 года указан 2020 год.

В силу п.1 договора стороны договорились о заключении в последующем основного договора купли-продажи ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, площадью 600 кв.м, категория земель : Земли населенных пунктов, разрешенное использование: Индивидуальная жилая застройка, находящийся по адресу: <адрес> и строящегося на нем ЖИЛОГО ДОМА, общей площадью примерно 120 кв.м, этажность 2, далее именуемые Объект.

Согласно п.3 договора, по предварительной договоренности между сторонами стоимость Объекта определена в размере 5 000 000 (Пять миллионов ) рублей. Стороны определили, что расчеты по договору купли-продажи будут производиться следующим образом:

-700 000 (Семьсот тысяч) рублей - в качестве аванса в день подписания данного предварительного договора наличными, что подтверждает расписка.

-1 300 000 (Один миллион триста тысяч) рублей наличными по расписке не позднее 01.06.2021 от Покупателя Продавцу.

- 3 000000 (Три миллиона) рублей будет передано от Покупателя Продавцу в день подписания основного договора купли-продажи на вышеуказанный Объект.

Согласно п. 4 настоящий договор является предварительным и содержит все основные сведения об Объекте и условия для заключения основного договора купли - продажи.

Стоимость Объекта изменяться не будет (п.5 договора).

В силу п. 6 стороны определили готовность строящегося дома следующими параметрами: Жилой дом площадью примерно 120 кв.м, (фундамент, коробка, крыша). Коробка дома имеет окончательную наружную отделку. Внутренняя отделка - черновая. Получены тех.условия на подключение электричества. Получены тех.условия и проект газификации. Канализация- выгребная яма. Водоснабжение-скважина. Заборы - по межевым границам.

Согласно второго п. 6 стороны обязались заключить основной договор купли -продажи Объекта не позднее 01 августа 2021 года. До указанной даты Продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении Объекта.

В силу п. 7 договора последний вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

В соответствии с распиской от 28.04.2021 истец уплатил ответчику 2000000,00 рублей (т.1 л.д.18).

В ходе судебного следствия установлено, что к 01.08.2021 основной договор между сторонами не был заключен, поскольку объект недвижимости, поименованный в предварительном договоре как строящийся жилой дом, не отвечал той степени его готовности, которая определена сторонами в пункте 6 договора; у истца отсутствовали денежные средства в оставшейся части в размере 3000000,00 рублей, а также одобрение банками предоставления кредита истцу на данную сумму по указанной сторонами стоимости объекта.

Учитывая ранее сложившиеся дружеские отношения между сторонами договора, каждая из его сторон заверила другую о продолжении обязательств по предварительному договору до получения одобрения банков и необходимости дополнительных улучшений качественных характеристик дома частично за счет истца после передачи ключей ответчиком, в подтверждение чему представлены доказательства (истцом: т.1 л.д. 154-165, 211-250, т.2 л.д.1-32, 43-57, 89-98,108-110, ответчиком: т.2 л.д.85-87).

Указанные обстоятельства не оспорены сторонами, подтверждены перепиской между ними в мессенджерах сети интернет, аудиозаписями разговоров, исследованных в судебном заседании (т.2 л.д.43-57,64, 89-98,108-113, 101-102).

23.08.2021 Нестерова Л.В. дала нотариальное согласие супруги на отчуждение данного имущества Нестерову Е.В. (т.1 л.д.35).

По состоянию на 06.09.2021 истец имел одобрение ПАО «Росбанк дом» на получение кредита на сумму 3000000 рублей (т.2 л.д. 62).

По состоянию на 14.09.2021 истец имел одобрение ПАО АКБ «Абсолют Банк» на получение кредита на сумму 2640000,00 рублей, максимальной суммы - в размере 3432,666,00 рублей с учетом оценки жилого дома по состоянию на 09.09.2021 (т.2 л.д.65-83).

Впоследствии, направляя запросы в банки, истцу не согласовывали предоставление кредита в необходимой сумме с учетом заявленной стоимости объектов недвижимости и с учетом возросших затрат, ввиду чего ответчик 15 и 18.10.2021 отказался от исполнения обязательств, обозначая намерение продать объекты недвижимости, компенсировав истцу все его затраты (т.2 л.д.101-102,111-112).

Истец не согласился с таким отказом, 22.10.2021 в адрес ответчика Нестерова Е.В. направил уведомление о неисполнении им п. 6 предварительного договора, необходимости подписания договора купли-продажи, осуществления перерегистрации прав на истца, которое осталось без удовлетворения (т.1 л.д.40-43).

С августа 2018 г., согласно представленным данным интернет-сайтов, спорные объекты недвижимости выставлены ответчиком Нестеровой Л.В. на продажу, после разрыва отношений с истцом – 16.10.2021 за 7500000,00 рублей, что не опровергалось ответчиком (т.1 л.д.19-34).

Согласно описанию жилого дома в объявлении о продаже, он имеет площадь 145,00 кв.м, все коммуникации к нему подключены, имеется терраса с теплыми полами, утеплена крыша, котельная оборудована под ключ, вода – скважина, отделка – предчистовая, закуплена сан.приборы, ламинат, плитка, участок огорожен забором, на участке имеются насаждения: абрикос, слива, смородина, яблоня, сарай, баня (т.1 л.д.25).

По состоянию на 18.11.2021 на счете истца в ПАО «ВТБ» имелась денежная сумма в размере 3000206,14 рублей, 25.02.2022 сумма в размере 3000000,00 рублей зачислена по заявлению истца на счет судебного департамента (т.1 л.д.111, т.2 л.д.119-121).

Согласно выписке из ЕГРН на 30.11.2021 собственником недвижимого имущества по договору дарения от 12.11.2021, указанного в предварительном договоре, а также в настоящий момент является Маслова А.Е., как установлено со слов представителей и третьего лица, дочь Нестеровых (т.1 л.д.127-129).

Согласно договору найма жилого помещения от 19.09.2021 до приобретения жилого дома Маслова А.Е. совместно с ответчиками, проживали по адресу: <адрес> этаж, в съемном жилом помещении, принадлежащим Номировченко И.И.(т.1 л.д.130-135).

В подтверждение доводов сторон по улучшению характеристик жилого дома стороной истца представлены доказательства (т.1 л.д.154-165,211-250, т.2 л.д.1-32, 43-57, 89-98):

- стороной ответчика - договоры, заключенные в период с 18.08.2021, ответчик Нестеров Е.В. производил отделочные и иные работы по улучшению характеристик объекта (т.1 л.д.136-145, т.2 л.д.85-87).

Однако, объем и стоимость улучшений в жилой дом, произведенных каждой из сторон не устанавливалась в связи отсутствие таковых требований и с учетом заявленных требований, ввиду чего у суда отсутствуют основания для признании тех или иных договоров недопустимыми.

Факт фальсификации доказательств устанавливается определенными способами доказывания, который суду не представлены.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, суду независимо от наименования договора следует устанавливать его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Договор, заключенный сторонами 28.04.2021 и поименованный ими как предварительный, предусматривает обязанность сторон заключить основной договор о продаже спорного земельного участка и строящегося жилого дома в срок не позднее 01.08.2021. При этом, до указанной даты продавец обязуется не совершать сделок с объектами, а покупатель завершить расчет, оплатив 3000 000,00 рублей в день подписания основного договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в силу положений ст. ст. 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации являются условия о предмете и цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованных сторонами условий об объекте недвижимого имущества и его цене, договор считается незаключенным.

Стороны истца настаивает на том, что все существенные условия сторонами в предварительном договоре определены и позволяют суду определить их с достоверностью, фактически предварительный договор от 28.04.2021 является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Однако, данные доводы противоречат установленным обстоятельствам и положениям п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Как установлено, истцом произведена оплата в размере 2000000, 00 рублей, что менее 50% стоимости имущества, указанного в п. 3 предварительного договора, что не является предварительной оплатой, поскольку она не была совершена.

В своей совокупности установленные судом доказательства свидетельствуют о том, что объект недвижимости, поименованный в предварительном договоре как строящийся жилой дом, изменил характеристики, указанные в п. 6 предварительного договора после 01.08.2021 (в части площади, улучшений), что не оспорено сторонами.

Таким образом, применение к предварительному договору, заключенному сторонами 28.04.2021 положений о договоре купли-продажи с условием о предварительной оплате недопустимо, поскольку не соответствует вышеуказанным требованиям и установленным обстоятельствам, а предмет договора изменил свои характеристики.

Учитывая, что лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны его заключения, правовая природа предварительных договоренностей не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет содержание предварительного договора, требования, предъявляемые к нему, а также устанавливает, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса, закрепляющие возможность обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Указанные взаимосвязанные законоположения призваны обеспечить выполнение сторонами предварительного договора своих обязательств, что, в свою очередь, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота, гарантированности прав его участников с учетом установленных обстоятельств.

Вопрос о заключении основного договора купли-продажи недвижимости с учетом его характеристик и произведенных финансовых вложений, не предусмотренных предварительным договором, сторонами после 01.08.2021 не ставился, в том числе истцом при наличии одобрения банков.

Таким образом, стоимость имущества истцом не оплачена, объект недвижимости фактически не передан, находится в пользовании ответчиков.

Передача ключей от дома для его косметического ремонта по взаимной договоренности сторон, дача Нестеровой Л.В. согласия на отчуждение Нестеровым Е.В. имущества, доказательством передачи объектов недвижимости не является, акт приема – передачи отсутствует.

Из условий предварительного договора следует, что стороны предусмотрели конкретную цену за конкретный объект недвижимости – жилой дом, характеристики которого описаны в п. 6 договора, однако, не заключив основной договор до 02.08.2021, понимали об изменении существенных условий договора.

При этом, новые условия не согласовали, ввиду чего обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательства по основному договору (купли-продажи) не возникли.

Не заключение основного договора в установленный предварительным договором срок имело место в результате поведения обеих сторон.

Анализ заключенного сторонами предварительного договора, характеристики предмета сделки не позволяет суду прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

Устные договоренности сторон предварительного договора, а также их поведение после заключения предварительного договора не могут подменять требования законодательства к сделкам, заключение которых происходит в письменной форме (с целью однозначной трактовки его условий).

Следовательно, требования иска о признании предварительного договора договором купли-продажи с условием о предварительной оплате не подлежат удовлетворению.

При этом, истец не лишен возможности предъявить к ответчикам требование о возврате уплаченных по предварительному договору и вложенных фактически в улучшение объектов недвижимости денежных средств.

Требования уточненного иска о признании сделки дарения спорного имущества Нестеровым Е.В. в пользу Масловой А.Е. недействительной на основании ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем исключения из ЕГРН сведений о собственнике Масловой А.Е. не подлежат удовлетворению ввиду отсутствия совокупности доказательств, позволяющих суду считать сделку мнимой.

Согласно договору от 12.11.2021 Нестеров Е.В. подарил Масловой А.Е. земельный участок площадью 608 кв.м, а также жилой дом, площадью 142,2 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> (т.1 л.д.127-129).

18.11.2021 сделка зарегистрирована Управлением Росреестра по Самарской области.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Порядок применения ст. ст. 166, 168 и п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимость сделки связывается с пониманием сторонами того, что эта сделка не порождает для них каких-либо обязательств и они не имеют намерений исполнять ее либо требовать исполнения. В случае совершения мнимой сделки воля сторон не направлена на достижение каких бы то ни было гражданско-правовых отношений между сторонами сделки и целью сторон не является возникновение правовых последствий для каждой или для одной из них в отношении третьих лиц. Следовательно, обращаясь с требованием о признании сделки недействительной по основаниям ее мнимого характера, истец должен доказать факт отсутствия у сторон сделки намерений создать соответствующие предмету сделки последствия.

Учитывая данные нормы, вышеуказанные обстоятельства, доводы стороны истца о наличии у ответчика Нестеровой Л.В. и ее дочери Масловой А.Е. множества иных объектов недвижимости в собственности, отсутствие надобности в нем и регистрации, совершении сделки с нарушением принципа добросовестности действий сторон после возникновения между сторонами разногласий и после обращения истца с иском (29.10.2021) – 12.11.2022, к доказательствам мнимости сделки отнесено быть не может.

Сторона ответчика не опровергает факт совершения сделка с учетом решения семьи и отсутствия препятствий, учитывая отсутствие иного пригодного для проживания объекта недвижимости.

Согласно акту сельского поселения Подстепки муниципального района Ставропольский Самарской области от 27.01.2022, ответчики фактически проживают в спорном жилом доме, что не опровергнуто истцом.

Проживание в доме наряду с Масловой А.Е. и ее ребенком Нестеровых также не указывает исключительно на мнимость сделки, поскольку ранее все проживали на съемной квартире.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для признания сделки дарения, заключенной между Нестеровым Е.В. и Масловой А.Е. 12.11.2021 мнимой, недействительной.

С учетом выводов суда по основным требованиям иска, производные требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки дарения путем исключения из ЕГРН сведений о собственнике Масловой А.Е., о регистрации в ЕГРН прав Титова В.В. на спорное имущество не подлежат удовлетворению.

Кроме этого, истец, заявляя требования о применении последствий недействительности сделки, учитывая фактическое проживание в спорном объекте ответчиков, а также несовершеннолетнего ребенка, вопрос о их судьбе не ставил, ввиду чего, а также вышеизложенного, требование об обязании Нестерова Е.В. освободить жилое помещение от личных вещей и о передаче истцу объектов недвижимости не соответствует установленным обстоятельствам дела и не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 12, 56, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Титова Вадима Валерьевича к Нестерову Евгению Владимировичу, Нестеровой Людмиле Владимировне, Масловой Ангелине Евгеньевне – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Ставропольский районный суд в Самарский областной суд.

Решение в окончательной форме принято 04.03.2022.

Судья - подпись

КОПИЯ ВЕРНА:

Судья

УИД 63RS0027-01-2021-004233-91