Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2959/2020 ~ М-2251/2020 от 26.05.2020

Мотивированное решение изготовлено 26.08.2020

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-2959/20

в производстве Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга

66RS0005-01-2002-003095-21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13.08.2020 Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Пановой О.В.,

при секретаре Мураевой Е.К.,

с участием представителя Галимовой И.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чащина Олега Владимировича в лице финансового управляющего Бацул Ольги Васильевны к ООО «Восточный» о взыскании задолженности, по арендной плате, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец Чащин О.В. в лице финансового управляющего Бацул О.В. обратились в суд с указанным иском к ООО «Восточный» и просил взыскать с ООО «Восточный» сумму задолженности в размере 8 605371, 27 руб., из них 6 276 124,81 руб. - арендная плата, 2 329 246,46 руб. – неустойка, а также расходы по государственной пошлине 51227 руб.

В обоснование исковых требований сослался на заключенный с ответчиком ООО «Восточный» 01.03.2018 договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого, а также дополнительного соглашения к указанному договору от 31.03.2018 предоставлены во временное возмездное пользование следующее недвижимое имущество:

- по акту приема-передачи от 01.03.2018 нежилые помещения, входящие в объект недвижимости с кадастровым номером 66:41:0206032:14908, общей площадью 219,9 кв.м., расположенные на 5 этаже здания по адресу: <адрес>,

помещение № ****** площадью 61,4 кв.м.,

помещение № ****** площадью 1,1 кв.м.,

помещение № ****** площадью 1.0 кв.м.,

помещение № ****** площадью 2,8 кв.м.,

помещение № ****** площадью 19,9 кв.м.,

помещение № ****** площадью 26,6 кв.м.,

помещение № ****** площадью 26,8 кв.м.,

помещение № ****** площадью 27,0 кв.м.,

помещение № ****** площадью 26,5 кв.м.,

помещение № ****** площадью 26,8 кв.м.,

- по акту приема-передачи от 16.04.2018. нежилые помещения, входящие в объект движимости с кадастровым номером № ******, общей площадью 91,8 кв.м., расположенныена 5 этаже здания по адресу: <адрес>,

помещение № ****** площадью 1,2 кв.м.,

помещение № ****** площадью 4,0 кв.м.,

помещение № ****** площадью 20,9 кв.м.,

помещение № ****** площадью 10,8 кв.м.,

помещение № ****** площадью 26,7 кв.м.,

помещение № ****** площадью 28,2 кв.м.,

Согласно ст. 7 договора аренды от 01.03.2018 ежемесячная арендная плата за пользование помещениями состоит из двух частей: постоянная часть арендной платы составляет 361,38 руб. за 1 кв.м. площади арендуемых помещений; переменная часть арендной платы определяется в сумме равной общей сумме коммунальных услуг, потребленных для содержания арендованного имущества (в том числе коммунальные услуги, оказанные для содержания общего имущества в здании, а также потребленные на основании установленных в помещениях счетчиков индивидуального учета) в месяц. Сумма переменной части арендной платы определяется ежемесячно на основании счетов, выставленных обслуживающей организацией. По мнению финансового управляющего арендная плата за пользование арендованными помещениями арендатором не вносилась за весь период действия договора и по состоянию на 30.04.2020 составила 6 276 124,81руб., в том числе

- 2 066 153,96 руб. постоянная часть арендной платы за период с 01.03.2018 по 30.04.2019 (26 месяцев) за пользование помещениями общей площадью 219,9 кв.м.;

- 812 779,66 руб. постоянная часть арендной платы за период с 16.04.2018 по 30.04.2020 (24 месяца и 15 дней) за пользование помещениями общей площадью 91,8 кв.м.;

- 3 397 191,19 руб. переменная часть арендной платы за период с 01.03.2018 по 30.04.2020 за пользование помещениями общей площадью 219,9 кв.м. и 91,8 кв.м. (всего 311,7 кв.м.), в том числе: 518 257,33 руб. стоимость коммунальных платежей, предъявленных ООО "Восточный" по договору № ****** от 13.04.2010; 2 208 313,80 руб. стоимость услуги по эксплуатации, предъявленных ООО "Восточный" договору № ****** от 13.04.2010; 670 620,06 руб. стоимость арендных платежей, предъявленных ООО «Фининком» по договору от 04.02.2005 аренды земельного участка.

Согласно ст. 7 договора аренды от 01.03.2018 оплата за пользование и владение арендованными помещениями производится арендатором ежемесячно до 25-го числа месяца, следующего за оплачиваемым. Начисление арендной платы начинается с момента подписания сторонами акта приема-передачи арендованных помещений. За каждый день просрочки предусмотренных договором платежей арендодатель вправе начислить неустойку из расчета 0,1% от суммы, подлежащей уплате.

В ходе рассмотрения дела от финансового управляющего Чащина О.В. поступило заявление об уточнении требований в которых она просит взыскать с ответчика сумму задолженности 9555563,15 руб., из которых 6813005,98 руб. – арендная плата, 2742557,17 руб. неустойка. В принятии указанных требований судом в ходе рассмотрения дела отказано, поскольку фактически истцом заявлены требования по увеличению размера задолженности, связанные как с увеличением периода пользования имуществом, так и с увеличением суммы долга. Между тем, условиями договора (п. 9.7) предусмотрено обязательное соблюдение сторонами претензионного порядка разрешения спора. В претензии, предъявленной истцом ответчику от 20.05.2019 и от 01.01.2020 заявленный в уточнении требований период с 01.05.2020 по 08.07.2020 не заявлялся. Кроме того, увеличение периода задолженности и суммы долга является одновременным изменением предмета и основания исковых требований что противоречит требованиям ст. 39 Гражданского процессуального Кодекса РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала в части удовлетворения заявленных требований. Доводы письменных возражений поддержала. Суду пояснила, что ответчиком признается сумма задолженности по оплате арендной платы за период пользования имуществом по договору аренды с 014.2020 в размере 3 410 787,31 руб. Кроме того заявленный истцом размер неустойки несоразмерен последствиям нарушенного обязательства. Так с июня 2015 года по настоящее время ответчик несет расходы на содержание чужого имущества (имущества истца) и оплату потребленных коммунальных услуг, отказаться от несения которых он не может в силу наличия обязательств перед другими (всеми другими) собственниками нежилых помещений, расположенных в здании ТЦ «Восточный». В силу этого факта (несения расходов по содержанию и технической эксплуатации общего имущества в здании, коммунальных расходов в полном объеме) заявленная Истцом неустойка явно несоразмерна последствиям действий ответчика по несвоевременной уплате арендной платы.

Иные лица, участвующие в деле (Чащин О.В., финансовый управляющий Бацул О.В.) в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания, об уважительности причин неявки суд не уведомили, о рассмотрении дела в свое отсутствии либо об отложении дела слушанием суд не просили.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.07.2019 по делу №№ ****** Чащин Олег Владимирович (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, адрес регистрации: <адрес>, ИНН. № ******, СНИЛС № ******; сведения о смене фамилии, имени, отчества отсутствуют) признан несостоятельным (банкротом).

В соответствии с п.1 ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу.

В силу п.5 ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично.

В соответствии с п. 8 ст. 213.9 Федерального закона «О несостоятельности «банкротстве)» финансовый управляющий обязан принимать меры по выявлению имущества анина, в том числе взыскания дебиторской задолженности.

В судебном заседании установлено, 01.03.2018 между Чащиным О.В. и ООО «Восточный» заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование и владение указанное в п. 1.2 недвижимое имущество, а арендатор обязуется принять во временное возмездное пользование и владение это недвижимое имущество и своевременно уплачивать установленную договором арендную плату.

Согласно представленным в материалы дела документам, в том числе актам приемки-передачи помещений от 01.03.2018, от 16.04.2018 ООО «Восточный переданы следующие нежилые помещения, входящие в объект недвижимости с кадастровым номером № ****** по адресу: <адрес>,

помещение № ****** площадью 61,4 кв.м.,

помещение № ****** площадью 1,1 кв.м.,

помещение № ****** площадью 1.0 кв.м.,

помещение № ****** площадью 2,8 кв.м.,

помещение № ****** площадью 19,9 кв.м.,

помещение № ****** площадью 26,6 кв.м.,

помещение № ****** площадью 26,8 кв.м.,

помещение № ****** площадью 27,0 кв.м.,

помещение № ****** площадью 26,5 кв.м.,

помещение № ****** площадью 26,8 кв.м.,

помещение № ****** площадью 1,2 кв.м.,

помещение № ****** площадью 4,0 кв.м.,

помещение № ****** площадью 20,9 кв.м.,

помещение № ****** площадью 10,8 кв.м.,

помещение № ****** площадью 26,7 кв.м.,

помещение № ****** площадью 28,2 кв.м.,

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Поскольку арендная плата за пользование арендованными помещениями арендатором не вносилась за весь период действия договора, истцом заявлена ко взысканию задолженность по арендной плате по состоянию на 30.04.2020 в размере 6 276 124,81руб., в том числе

- 2 066 153,96 руб. постоянная часть арендной платы за период с 01.03.2018 по 30.04.2019 (26 месяцев) за пользование помещениями общей площадью 219,9 кв.м.;

- 812 779,66 руб. постоянная часть арендной платы за период с 16.04.2018 по 30.04.2020 (24 месяца и 15 дней) за пользование помещениями общей площадью 91,8 кв.м.;

- 3 397 191,19 руб. переменная часть арендной платы за период с 01.03.2018 по 30.04.2020 за пользование помещениями общей площадью 219,9 кв.м. и 91,8 кв.м. (всего 311,7 кв.м.), в том числе: 518 257,33 руб. стоимость коммунальных платежей, предъявленных ООО "Восточный" по договору № ****** от 13.04.2010; 2 208 313,80 руб. стоимость услуги по эксплуатации, предъявленных ООО "Восточный" договору № ****** от 13.04.2010; 670 620,06 руб. стоимость арендных платежей, предъявленных ООО «Фининком» по договору от 04.02.2005 аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в установленные сторонами сроки.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Ответчик с таким расчетом не согласился, полагал, что за период с 01.03.2018 по 30.04.2020 сумма задолженности по арендной плате составит 3 410 787,31 руб.

Согласно условиям п. 7.1 заключенного договора аренды от 01.03.2018 г. недвижимого имущества (далее по тексту — договор аренды) ежемесячная арендная плата за пользование помещениями по настоящему договору состоит из двух частей и устанавливается в следующем порядке:

7.1.1. постоянная часть арендной платы составляет 361,38 руб. за 1 кв.м, общей площади арендуемых помещений, указанной в п. 1.2. настоящего договора, в месяц, НДС не начисляется;

7.1.2. переменная часть арендной платы определяется в сумме, равной общей сумме коммунальных услуг, потребленных для содержания арендованного имущества (в том числе коммунальные услуги, оказанные для содержания общего имущества в здании, а также потребленные на основании установленных в помещениях счетчиков индивидуального учета в месяц. Указанная сумма переменной части арендной платы определяется ежемесячно на основании счетов, выставленных обслуживающей организацией».

По условиям п. 7.3. договора расходы на содержание указанного в п. 1.2 настоящего договора недвижимого имущества, а также расходы за потребленные на содержание указанного в п. 1.2. договора недвижимого имущества коммунальные услуги (в том числе коммунальные услуги, оказанные для содержания общего имущества в здании, а также потребленные на основании установленных в помещениях счетчиков индивидуального учета) Арендодатель несет самостоятельно па основании самостоятельно заключенного договора с обслуживающей организацией.

Таким образом, стороны в договоре согласовали, что арендная плата состоит из двух частей: постоянной в твердой денежной сумме и переменной, которая равна выставленной обслуживающей здание организацией сумме потребленных коммунальных услуг но приборам индивидуального чета, а также потребленные коммунальные услуги, которые приходятся на долю собственника и необходимы для обслуживания общего имущества (отопление и освещение здания, электрификация лифтов, эскалатора, электрификация систем видеонаблюдения, систем противопожарной сигнализации, влажная уборка МОПов и канализация общественных туалетов в здании).

На данные услуги (в совокупности коммунальные услуги) обслуживающая организация ежемесячно выставляет отдельный счет, который формируется на основании расчетных данных, переданных поставщиками коммунальных ресурсов.

В силу положений ст. 154 ЖК РФ, применяемые собственниками нежилых помещений с оговорками в отношении нежилых зданий, в структуру платы за помещение включены:

- плата за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуга, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

- плата за коммунальные услуги;

- взнос на капитальный ремонт.

Стороны оговорили из каких именно расходов состоит переменная часть ежемесячной арендной платы и не включили в нее расходы по содержанию помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению зданием.

Таким образом, при заключении договора аренды у сторон (истца и ответчика) отсутствовала воля по включению в переменную часть арендной платы стоимости расходов по содержанию и технической эксплуатации общего имущества в здании в доле принадлежащего истцу имущества, а также расходов по уплате арендной платы за пользование земельным участком. Ответчик является организацией, обслуживающей данное здание; его полномочия на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества собственников помещений в здании закреплены в договоре № ****** от 13.04.2010.

Учитывая изложенное, оснований для включения в состав арендной платы расходов по содержанию помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению зданием, у истца не имелось.

При таких обстоятельствах с ООО «Восточный» в пользу Чащина О.В. подлежит взысканию сумма задолженности по арендной плате за период пользования имуществом по договору аренды с 01.03.2018 по 30.04.2020 в размере 3 410 787,31 руб.

Оценивая требования истца о взыскании пени за нарушение срока перечисления арендной платы суд исходит из следующего.

В силу п. 7.6 договора аренды за каждый день просрочки предусмотренных настоящим договором платежей арендодатель вправе начислять штрафную неустойку из расчета 0,1% от суммы, подлежащей к уплате в день.

С учетом изложенного, поскольку факт просрочки обязательств по уплате арендной платы судом установлен, ответчиком не оспорен, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ООО «Восточный» в пользу Чащина О.В. неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы.

Представленный истцом расчет неустойки суд во внимание принять не может с учетом неверного определения размера арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика. Суд считает правильным и обоснованным представленный ответчиком расчет неустойки, сумма которой за спорный период составит 1260405,9 руб.

Ответчиком заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ к подлежащей взысканию неустойке по причине ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.

Возможность уменьшения неустойки предусмотрена статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации - если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 данного Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что п. 1 ст. 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Из п. 77 Постановления от 24.03.2016 N 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п. 75 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам 67 ГПК Российской Федерации, приняв во внимание правовую природу неустойки, с целью соблюдения принципа соразмерности ответственности последствиям нарушения обязательства, установлением баланса между применяемой к нарушителю меры ответственности и оценкой действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения ходатайства ответчика и снижения размера заявленной неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 450000,0 руб.

Данный размер неустойки, по мнению суда, является справедливым, достаточным для обеспечения восстановления нарушенных прав истца, соответствует принципам добросовестности, разумности и справедливости.

В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Суд взыскивает в доход местного бюджета с ООО «Восточный» расходы по оплате государственной пошлины 27807 руб.; с Чащина О.В. – расходы по оплате государственной пошлины - 23420 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Чащина Олега Владимировича в лице финансового управляющего Бацул Ольги Васильевны к обществу с ограниченной ответственностью «Восточный» о взыскании задолженности, по арендной плате, неустойки, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Восточный» в пользу Чащина Олега Владимировича задолженность по арендной плате в размере 3410787 рублей 31 копейку, неустойку 450000 рублей 00 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Восточный» в доход местного бюджета расходы по оплате государственной пошлины 27807 рублей 00 копеек.

Взыскать с Чащина Олега Владимировича в доход местного бюджета расходы по оплате госпошлины 23420 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано сторонами в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде.

Председательствующий О.В. Панова