Решение по делу № 3а-12/2020 от 14.11.2019

Дело №3а-12/2020 (3а-132/2019)

33OS0000-01-2019-000228-21

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Владимир                                20 февраля 2020 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи                     Семёнова А.В.

при секретаре                                 Кротковой Ю.В.

с участием административного истца Черняева С.И.

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Черняева Сергея Ивановича об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости.

Заслушав административного истца Черняева С.И., изучив материалы дела, суд

У С Т А Н О В И Л:

Черняев С.И. обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, утвержденная постановлением Главы МО г.Гусь-Хрустальный от 18 ноября 2016 года №927 по состоянию на 01.01.2016 в размере 6 392 982 рубля, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете ООО Оценочная и консалтинговая компания «Капитал» №365-11/19-ЗУ от 08.11.2019, согласно которому по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 1 850 400 рублей.

Административный истец полагает, что превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает его права и законные интересы как плательщика арендной платы.

Черняев С.И. в судебном заседании требования поддержал, просил их удовлетворить, установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с экспертным заключением.

Административный ответчик администрация МО города Гусь-Хрустальный Владимирской области в представленном письменном отзыве от 17.02.2020 право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости и правильность заключения эксперта ООО «ГК Профи» не оспаривал, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Заинтересованное лица ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Владимирской области просило повести судебное заседание без участия своего представителя, полагало возможным оставить разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Владимирской области, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, оставив решение по делу на усмотрение суда.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка также устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, могут обратиться, в том числе физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Черняев С.И. по договору аренды от 18.09.17 №71480, заключенному с администрацией МО г.Гусь-Хрустальный (л.д.14-16), арендует земельный участок с кадастровым номером **** площадью 7100 кв.м., расположенный по адресу: ****, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – промышленная застройка с кадастровой стоимостью 6 392 982 рубля.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы не является постоянным и пересматривается при изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, от размера кадастровой стоимости арендуемого административным истцом объекта недвижимого имущества зависит размер арендных платежей, подлежащих уплате им, в связи с чем Черняев С.И., как заинтересованное лицо, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением главы МО г.Гусь-Хрустальный от 18 ноября 2016 года №927 по состоянию на 01.01.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером **** утверждена кадастровая стоимость в размере 6 392 982 рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 октября 2019 года (л.д.12).

Административным истцом в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества над его рыночной стоимостью представлен отчет ООО оценщика Оценочная и консалтинговая компания «Капитал» №365-11/19-ЗУ от 08.11.2019 Смирновой О.В., об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, согласно которому по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 1 850 400 рублей.

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена оценщик Смирнова О.В., которая не смогла подтвердить применение коэффициента 0,6 при корректировке на местоположение земельного участка (стр.77 Отчета), а также признала наличие ошибки в расчетах по объекту-аналогу №1, что повлияло на итоговый результат.

При таких обстоятельствах судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости и проверки представленного административным истцом отчета об оценке на соответствие требованиям стандартов оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «ГК ПРОФИ» Антоновой Е.А. от 24.01.2020 №Э-06/2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01.01.2016 составляет 2 060 000 рублей.

В силу статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных доказательств. При этом никакое из доказательств не имеет для суда заранее установленной силы.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

При этом рыночная стоимость земельного участка должна быть установлена в соответствии с заключением эксперта Антоновой Е.А. от 24.01.2020 №Э-06/2020.

Экспертиза проведена оценщиком ООО «ГК ПРОФИ» Антоновой Е.А., имеющей соответствующее образование, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Указанный эксперт отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, состоит в саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности и действующий полис страхования ответственности субъектов оценочной деятельности.

Заключение эксперта Антоновой Е.А. от 24.01.2020 №Э-06/2020 соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральным стандартам оценки ФСО-7, ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, подлежащим обязательному применению при оценке недвижимости. Отчет содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведения об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия представленного административным истцом отчета об оценке установленным требованиям.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало.

Вместе с тем представленный административным истцом отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО ОКК «Капитал» Смирновой О.В. не может быть положен в основу судебного решения в связи с выявленными недостатками, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Суд соглашается с выводами эксперта о допущенных оценщиком Смирновой О.В. нарушениях, которые, по мнению эксперта, могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Указанные выводы сделаны со ссылкой на фактические обстоятельства, федеральные стандарты оценки, подтверждаются материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспорены.

В частности, эксперт указала, что при подготовке отчета оценщика ООО Оценочная и консалтинговая компания «Капитал»№365-11/19 ЗУ от 08.11.2019 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, а также нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки: ст. 11 ФЗ-135, п. 6 ФСО №3 - отсутствуют задачи оценки; п. 21 ФСО №1, п. 8 ФСО № 7 - в части задания на оценку нет сведений о характеристиках объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики, нет сведений о правах на объект оценки; п. 5 ФСО №7 – в части задания на оценку отсутствует информация об осмотре объекта оценки; ст.11 ФЗ-135, п. 8г ФСО №3 – в части сведений о заказчике и оценщике нет информации о почтовом адресе и сведений о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; ст. 11 ФЗ-135, п. 8ж ФСО №3 – в части описания объекта отсутствует перечень использованных оценщиком документов и данных с указанием источников их получения; п. 8и ФСО №3 – нет последовательности определения стоимости объекта оценки; п. 22в ФСО№7 – не описаны правила отбора для проведения расчетов; п. 30 ФСО №7 - нет фразы «итоговый результат оценки»; п. 5 ФСО №3, ст. 11 ФЗ-135 содержание отчета допускает неоднозначное толкование полученных результатов; объект-аналог №1 является лотом в публичных торгах по продаже земельных участков, его стоимость является начальной ценой и не подлежит корректировке на торг.

Указанные недостатки не позволяют подтвердить полноту, достоверность, достаточность исходной информации и подтвердить стоимость объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных оценщиком ООО Оценочная и консалтинговая компания «Капитал» Смирновой О.В. результатов.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае датой подачи заявления Черновым С.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 14 ноября 2019 года, то есть дату его обращения в суд.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление Черняева Сергея Ивановича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** общей площадью 7100 кв.м., расположенного по адресу: **** по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 2 060 000 рублей (два миллиона шестьдесят тысяч) рублей.

Считать датой подачи административного искового заявления Черняева Сергея Ивановича об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 14 ноября 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Судья Владимирского областного суда         А.В. Семёнов