Мотивированное решение от 30.08.2021 по делу № 02-3848/2021 от 02.04.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 августа 2021 года Черемушкинский районный суд адрес в составе судьи фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3848/21 по иску ООО «Кентавр» к фио о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику и просит взыскать с него сумму задолженности по оплате арендной платы в размере сумма, в том числе НДС 20% в размере сумма.

В обоснование своих исковых требований истец указал, что  01 августа 2016 года между Частной компанией с ограниченной ответственностью «СОЗОШИЛЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД» (права и обязанности Арендодателя были переданы в дальнейшем ООО фио ООО «Монтессори» на основании Соглашения о замене стороны от 17.04.2018 и Договора Доверительного Управления от 29.03.2019 № 1-ДДУ, далее именуемому «Арендодатель») и индивидуальным предпринимателем фио был заключен Договор аренды № 210-ДДА, в соответствии с которым истец передал ответчику за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, а именно Помещение I, комнаты №№ 3, 4, 5, 6, 7, 8 в соответствии с поэтажным планом БТИ и экспликацией общей площадью 233,3 кв м, находящиеся на подвальном (-1) этаже здания Торгового центра «МетроМаркет», расположенного по адресу: адрес, а ИП фио обязался принять передаваемое помещение в аренду на условиях Договора, в том числе уплачивать арендную плату и выполнять иные обязанности, предусмотренные Договором.

В соответствии с п. 4.1. Договора Арендная плата включает в себя постоянную часть арендной платы, которая, в свою очередь, состоит из базовой арендной платы и платы за эксплуатационные расходы, и переменную часть арендной платы.

Пунктом 4.1.3. Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 01.01.2019) определен размер базовой арендной платы в сумме сумма в месяц, кроме того НДС 20% в сумме сумма, всего сумма.

Пунктом 4.1.4. Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 01.01.2019) определен размер эксплуатационных расходов в сумме сумма, кроме того НДС 20% в сумме сумма, всего сумма.

П. 4.1.7. Договора установлено (в редакции Дополнительного соглашения от 01.01.2019), что постоянная часть арендной платы ежегодно увеличивается (индексируется) на 4 % по истечении 12 месяцев с даты предыдущей индексации, при этом не требуется подписания дополнительного соглашения и не требуется направление каких-либо уведомлений.

Таким образом, размер постоянной части арендной платы с учетом индексации согласно п. 4.1.7. Договора, произошедшей 01.01.2020, составляет сумма, кроме того НДС 20% сумма, всего сумма.

Согласно п. 4.1.5 Договора переменной частью арендной платы является плата, взимаемая с арендатора за предоставление коммунальных услуг, которые включают в себя обеспечение помещения электроснабжением, горячим и холодным водоснабжением, отоплением и канализацией и рассчитываются ежемесячно по тарифам, установленным поставщиками коммунальных услуг за данный период. Плата за электроэнергию и водоснабжение складывается из стоимости фактического потребления арендатором электроэнергии и воды на основании показаний счетчиков, установленных в помещении, и стоимости части потребленных электроэнергии и воды в местах общего пользования пропорционально соотношению арендуемой площади помещения к общей аренднопригодной площади здания согласно расчету арендодателя по соответствующим тарифам, установленным снабжающими организациями. Плата за отопление и канализацию исчисляется исходя из общей суммы платежей, подлежащих оплате арендодателем за данные услуги в целом по зданию пропорционально соотношению арендуемой площади помещения к обшей аренднопригодной площади здания согласно расчету арендодателя по тарифам, установленным поставщиками услуг. Соотношение арендуемой площади помещения к общей аренднопригодной площади здания составляет 3,61%.

В соответствии с п. 4 .2.2. Договора постоянная часть арендной платы за каждый месяц срока аренды вносится арендатором до первого числа оплачиваемого месяца авансовым платежом.

В соответствии с п. 4.2.4 Договора переменная часть арендной платы подлежит оплате арендатором в течение 5 рабочих дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета.

В нарушение принятых по договору обязательств по своевременной оплате арендной платы и иных платежей по договору в размере, предусмотренном договором, арендатор до настоящего момента не оплатил в полном объеме постоянную и переменную части арендной платы всего на сумму сумма, в том числе НДС 20% в размере сумма.

Арендодателем в адрес Арендатора было направлено требование которое оставлено арендатором без удовлетворения, в связи с чем арендодатель был вынужден, руководствуясь п. 7.3.1. Договора, расторгнуть Договор с 14 июня 2020 г., уведомив арендатора 29 мая 2020 г. (уведомление от 29.05.2020 № 81/2020). 14 июня 2020 г. сторонами был подписан акт возврата помещения. При этом, истец полагает, что согласно п. 4. ст. 425 Гражданского кодекса РФ окончание срока действия либо досрочное расторжение (прекращение) договора не освобождает стороны от ответственности за ненадлежащее и неполное исполнение принятых обязательств.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащими образом (л.д. 207).

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды от 01.08.2016 года и соглашения от 17.04.2018 года о замене стороны по договору аренды, истец (арендодатель) обязался передать ответчику (арендатору), а последний принять в аренду на условиях договора аренды помещение, расположенное в подвале Торгового центра «МетроМаркет», расположенного по адресу: адрес. При этом, ответчик обязался уплачивать арендную плату и выполнять иные обязанности, предусмотренные договором.

          20 марта 2020 года Арендодатель уведомил арендаторов Торгового центра, в том числе ответчика (письмо с исх. №27/2020 от 18.03.2020) о необходимости исполнения арендных обязательств. При этом, в письме указано, что в случае принятия властями адрес решения о закрытии всех торговых центров, в результате чего доступ в арендуемые помещения будет ограничен и ведение коммерческой деятельности станет невозможным, арендодателем будет произведен перерасчет арендной платы за период невозможности использования помещения по целевому назначению. 26.03.2020 года Арендодатель уведомил Арендатора письмом с исх. №34/2020 о закрытии торгового центра в связи с изданием указа мэра Москвы от 26.03.2020. Намереваясь продолжать работу в апреле, Арендатор на следующий день оплатил анисовый платеж за аренду помещения в размере сумма Арендодатель 13.05.2020 выставил требование согласно которому требовал оплатить аренду за период с 01.04.2020 по 31.05.2020 в размере сумма под угрозой расторжения договора.

В письме от 22.05.2020 Арендодатель сообщил, что ранее было принято решение о возобновлении доступа в помещения некоторым арендаторам, в том числе и Арендатору, о чем последний якобы был проинформирован. Уведомлением от 29.05.2020 Арендатор был оповещен о прекращении Договора аренды с 14.06.2020 и о необходимости освободить от оборудования помещение и передать его по акту возврата Арендодателю.

Согласно положениям п. 1 ст. 611 ГК РФ и п. 1 ст. 615 ГК РФ основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Из анализа п. 3 ст. 405 и п. 1 ст. 406 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Этот вывод также подтверждается Определением судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053, в котором указано, что недопустимо возлагать на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению, предусмотренным в договоре.

В нарушение этого Арендодатель игнорировал письма Арендатора, а спустя полтора месяца, зная, что он 26.03.2020 уведомил Арендатора о закрытии Торгового центра, выставил 13.05.2020 требование об оплате аренды за помещение в полном объеме и о расторжении договора аренды.

Следовательно, поскольку с 28.03.2020 по 01.06.2020 Торговый центр был закрыт и не осуществлял прием посетителей в Торговом центре на основании уведомления Арендодателя от 26.03.2020, то Арендатор не мог осуществлять свою коммерческую деятельность в Помещении с 28.03.2020, что должно исключать обязанность уплачивать арендную плату

Таким образом, суд приходит к вводу о том, что арендатор не должен уплачивать арендную плату из-за закрытия с 28.03.2020 Торгового центра на основании уведомления Арендодателя от 26.03.2020, поскольку закрытие Торгового центра с 28.03.2020 на основании уведомления Арендодателя от 26.03.2020 привело к невозможности использования помещения арендатором, что исключает обязанность уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска и взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Кентавр» к фио о взыскании задолженности - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░.

░░░░░