Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3396/2021 ~ М-3201/2021 от 11.11.2021

Дело № 2-3396/2021

УИД 49RS0001-01-2021-004965-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 декабря 2021 г.                                                г. Магадан

    Магаданский городской суд Магаданской области в составе председательствующего судьи Вигуль Н.Е.,

при секретаре Зыковой И.И.,

с участием представителя истца Подря О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Магаданского городского суда в городе Магадане гражданское дело по иску Даниловой Аллы Николаевны к Швецову Александру Валентиновичу о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Данилова А.Н. обратилась в Магаданский городской суд с исковым заявлением к Швецову А.В. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

Требования мотивированы тем, что 17.02.2012 истец приобрела у ответчика нежилое помещение 2-3 гаражных боксов, площадью 93,4 кв.м, этаж – 1, подвал, инв. 9877, лит. А, расположенное в нежилом здании закрытой автомобильной стоянки в районе дома № 12 по улице Набережная реки Магаданки в городе Магадане, которое ранее принадлежало Г.Г.Р. и которому на основании постановлении мэра г. Магадана от 29.03.1999 № 850 под построенные и сданные в эксплуатацию гаражи боксового типа для легковых автомашин предоставлен в аренду земельный участок из земель города Магадана.

Право собственности на нежилое помещение 1 гаражного бокса и земельный участок под ним принадлежит истцу на основании договора купли-продажи крытой автомобильной стоянки от 15.05.2012, а право собственности на остальные два бокса до сих пор не зарегистрировано, продавец не выходит на связь, от государственной регистрации права собственности уклоняется.

Из анализа имеющихся документов следует, что гаражи возведены на законных основаниях, имеются технические условия на теплоснабжение трех гаражных боксов от 30.10.1997 № 06-1703, на здание имеется технический паспорт ГУ «МОУТИ», согласно которому здание не относится к объектам незавершенного строительства, его строительство было завершено в 1999 году, находится в хорошем техническом состоянии, износ составляет 0%. Гаражи подключены к сетям холодного и горячего водоснабжения.

Согласно правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Магадан», утвержденных решением Магаданской городской Думы от 25.12.2009 № 156-Д, земельный участок, занятый частью здания, расположен в территориальной зоне административно-делового, общественного и коммерческого назначения ОДЗ 201. Градостроительный регламент допускает возможность использования земельных участков и объектов капитального строительства для хранения автотранспорта, включая строительство отдельно стоящих и пристроенных гаражей.

Цитируя положения статей 309, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 16 Федерального закона от 17.06.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснения, изложенные в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» истец просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 49:09:030104:155, площадью 93, 4 кв.м., этаж – 1, подвал, инв. 9877, лит А, расположенное в нежилом здании крытой автомобильной стоянки по адресу: Магаданская область, г. Магадан, район дома № 12.

Определением судьи от 29.11.2021 (л.д. 1-2 том № 1) к участию в деле в соответствии со ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу.

В судебном заседании представитель истца, действующая на основании доверенности, Подря О.В. поддержала исковые требования, пояснив, что истец в 2012 году одновременно с гаражом приобретала у супруги ответчика квартиру, расположенную в г. Магадане по ул. Набережная реки, д. 12. Гаражи принадлежали Г.Г.Р. который был главным инженером завода, который возводил эти гаражи.

Истец Данилова А.Н., ответчик Швецов А.В., представитель третьего лица Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом.

Третье лицо Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу в письменном отзыве на исковое заявление просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, поскольку Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу не является субъектом спорного материального правоотношения и не имеет юридической заинтересованности в исходе дела. Третье лицо отмечало, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) отсутствует зарегистрированное право собственности (пользования) на объект недвижимости с кадастровым номером 49:09:030104:155, расположенный по адресу: Магаданская область, г. Магадан, район дома №12 по ул. Набережная реки Магаданки. Вышеуказанный объект недвижимости имеет связь со зданием с кадастровым номером 49:09:030104:154, расположенным по адресу: Магаданская область, г.Магадан, район дома №12 по ул. Набережная реки Магаданки, право собственности на которое в ЕГРН не зарегистрировано. Однако здание имеет связь с земельным участком с кадастровым номером 49:09:030104:58, расположенным по адресу: Магаданская область, г. Магадан, район дома №12 по ул. Набережная реки Магаданки, право собственности на который зарегистрировано за Даниловой А.Н. на основании договора купли-продажи земельного участка от 26.04.2013 № 1025-3.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, представленные в дело, реестровые дела на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 49:09:030104:76, 49:09:030104:155, 49:09:030104:58, 49:09:030104:154, суд приходит к следующему.

Статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации (п. 3).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п. 6).

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из пунктов 1 и 2 ст. 223 ГК РФ следует, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 ст. 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

В п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, надлежащим способом защиты права собственности покупателя по договору купли-продажи недвижимой вещи является требование о государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю, когда единственным условием является уклонение продавца от совершения соответствующих действий.

В то же время требование о государственной регистрации перехода права собственности может быть удовлетворено только в том случае, если продавец является собственником продаваемого имущества, сделка соответствует требованиям закона, содержит все существенные условия.

При обращении в суд истцом представлена копия договора купли-продажи гаража от 17.02.2012, в соответствии с которым Швецов А.В. обязался продать Даниловой А.Н. в собственность, а Данилова А.Н. обязалась оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: гараж, назначение: нежилое помещение, общей площадью 93,4 кв.м, этаж: 1 подвал, расположенное в нежилом здании крытой автомобильной стоянки в районе дома № 12 по ул. Набережной реки Магаданки в г. Магадане (п. 1 договора.).

В п. 2 договора указано, что гараж принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 14.01.2010. Цена недвижимого имущества определена сторонами в п. 5 договора купли-продажи и составляет 1 000 000 руб. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с п. 6 договора оплата по договору произведена в полном объеме путем передачи наличных денежных средств непосредственно продавцу на момент его подписания.

Пунктом 7 договора купли-продажи гаража от 17.02.2012 определено, что недвижимое имущество передается продавцом покупателю в день подписания договора. При этом настоящий договор является документом о передачи недвижимого имущества.

Из представленного представителем истца в судебное заседание предварительного договора купли-продажи гаражных боксов от 23.12.2011 следует, что Швецов А.В., в интересах которого действовала по доверенности Морозова В.Ю., с одной стороны и Данилова А.Н. с другой стороны обязались в срок до 23.12.2012 заключить основной договор купли-продажи гаражных боксов, находящихся по адресу: Магаданская область, город Магадан, улица Набережная реки Магаданки, 12. По предварительной договоренности между сторонами цена объекта будет составлять 2 000 000 руб. (п. 3.1). При подписании данного договора покупатель уплатил продавцу аванс в сумме 1 000 000 руб. (п. 3.2) (л.д. 232 том № 1), что также подтверждается распиской, выданной М.В.ю. (л.д. 233 том № 1).

В судебном заседании представитель истца Подря О.В. пояснила, что при подписании основного договора купли-продажи гаражных боксов сторонами окончательно стоимость боксов определена в 1 000 000 руб.

Из технического паспорта ГУ «МОУТИ» на крытую автомобильную стоянку, расположенную в районе дома № 12 по улице Набережная реки Магаданки в городе Магадане, по состоянию на 31.08.2012, следует, что данный объект недвижимости построен в 1999 году (л.д. 21-37 том № 1).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.06.2012 серии 49 АА № 105272 Данилова А.Н. является собственником крытой автомобильной стоянки, назначение: нежилое здание, 1 – этажный, общая площадь 43,2 кв.м, инв. № 9877, лит. А, адрес объекта: Магаданская область, г. Магадан, улица Набережная реки Магаданки, район дома № 12, условный номер: 49-49-01/024/2011-754 (л.д. 22 том № 1).

Из реестрового дела на данный объект недвижимого имущества с условным номером 49-49-01/024/2011-754, ныне кадастровым номером 49:09:030104:76 следует, что изначально право собственности на данный объект недвижимого имущества было зарегистрировано М.В.Е., который предоставил для государственной регистрации кадастровый паспорт от 29.09.2011, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта. После перехода права собственности на данный объект к Ш.А.В. последняя продала его Даниловой А.Н. на основании договора купли-продажи от 15.05.2012.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 49 АА № 124497 от 03.09.2013 Данилова А.Н. является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства крытой автомобильной стоянки, общей площадью 48 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Магаданская область, г. Магадан, ул. Набережная реки Магаданки, в районе дома № 12, кадастровый номер: 49:09:030104:58 (л.д. 23 том № 1).

Из реестрового дела на данный объект недвижимого имущества с кадастровым номером 49:09:030104:58 следует, что изначально указанный земельный участок был предоставлен М.В.Е. по договору аренды от 03.06.2011 с КУМИ г. Магадана, а затем на основании договора купли продажи земельного участка от 26.04.2013 № 1025-З КУМИ г. Магадана продан истцу Даниловой А.Н.

Таким образом, имеющимися документами подтверждается, что здание крытой автомобильной стоянки, расположенной по адресу: Магаданская область, г. Магадан, улица Набережная реки Магаданки, район дома № 12, состоит из гаражных боксов, право собственности на один из которых зарегистрировано за Даниловой А.Н., а также за ней зарегистрировано право собственности на земельный участок под данным гаражным боксом – помещением.

Из выписки от 22.03.2018 № 463 из реестровой книги о праве собственности на объект капитального строительства, помещение (до 2000 года) следует, что в реестре ГБУ «МОУТИ» на 25.01.2020 право собственности на объект недвижимого имущества: нежилое помещение 2-3 (гаражные боксы), площадью 93,4 кв.м, расположенное в городе Магадане в районе улицы Набережная реки Магаданки дома № 12 (крытая автомобильная стоянка) не зарегистрировано (л.д. 73 том № 1).

Согласно справке о наличии (отсутствии) права собственности на объект недвижимости от 22.03.2018 № 464, сведений о наличии арестов, запретов, прочих ограничений прав на объект недвижимого имущества нежилое помещение 2-3 (гаражные боксы), площадью 93,4 кв.м, расположенное в городе Магадане в районе улицы Набережная реки Магаданки дома № 12 (крытая автомобильная стоянка) не зарегистрировано (л.д. 74 том № 1).

Данилова А.Н., обращаясь в суд с иском и требуя зарегистрировать переход права собственности на спорный объект недвижимого имущества от Швецова А.Н., предоставила суду указанный выше договор купли-продажи гаража от 17.02.2012, однако данный договор не свидетельствует о принадлежности продаваемого объекта Швецову А.В.

Из представленного суду договора купли-продажи от 14.01.2010 следует, что Гольберг Г.Р. продал Швецову А.В. гараж, площадью 93,4 кв.м, расположенный в нежилом здании крытой автомобильной стоянки в районе дома № 12 по ул. Набережная реки Магаданки в г. Магадане. Из п. 2 данного договора следует, что гараж принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи гаража от 16.04.2004. Однако данного договора суду представлено не было.

Ранее постановлением мэра города Магадана от 29.03.1999 № 850 гражданину Гольбергу Г.Р. предоставлен из земель г. Магадана земельный участок (городская застройка), площадью 88,4 кв.м под построенные и сданные в эксплуатацию гаражи боксового типа для легковых автомашин в аренду, сроком на пять лет, с правом последующего продления, по ул.Набережная реки Магаданки, дом № 12 в соответствии с выкопировкой №210-92-99.

В реестровом деле на объект недвижимости с кадастровым номером 49:09:030104:155 находится договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.05.1999, в соответствии с которым Гольдберг Г.Р. продал Даниловой А.Н. гаражный бокс, площадью 93,4 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: г. Магадан, ул. Набережная реки Магаданки, 12. В названном деле имеется решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации, в связи с отсутствием справок ГУ «МОУТИ» о зарегистрированных правах, а также о наличии (отсутствии) арестов на указанное недвижимо имущество.

По запросу регистрирующего органа ГУ «МОУТИ» выписки из реестра учета объектов капитального строительства от 14.01.2020, в соответствии с которыми право собственности на спорный объект капитального строительства, а также сведений о наличии арестов, запретов, прочих ограничений прав не зарегистрировано.

Представленные суду документы, свидетельствующие о совершении сделок с недвижимым имуществом, переход права собственности на который просит зарегистрировать истец, носят спорный и неоднозначный характер.

В соответствии с ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.

Пунктом 2 ст. 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 133 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Материалы дела не содержат доказательств принадлежности спорного объекта недвижимого имущества на праве собственности продавцу ответчику Швецову А.В. и как следствие, возникновения этого права у покупателя истца Даниловой А.Н.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований Даниловой А.Н. к Швецову А.В. о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать Даниловой Алле Николаевне в удовлетворении исковых требований к Швецову Александру Валентиновичу о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 49:09:030104:155, площадью 93,4 кв.м., этаж – 1, подвал, инв. 9877, лит А, расположенное в нежилом здании крытой автомобильной стоянки по адресу: Магаданская область, г. Магадан, район дома № 12.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Магаданский областной суд путем подачи апелляционной жалобы, представления в Магаданский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Установить день принятия решения суда в окончательной форме (с учетом выходных дней) – 17 декабря 2021 года.

Судья                                                                               Н.Е. Вигуль