Решение по делу № 33-15500/2019 от 29.08.2019

Судья Мельситова И.Н. дело № 33-15500/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

9 сентября 2019 года г. Ростов-на-Дону    

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе

председательствующего Поддубной О.А.

    судей Руденко Т.В. и Мосинцевой О.В.

    при секретаре Атикян Э.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова В.М. к Мармузову А.М., Худяковой К.Д., Путинцевой О.М., Бабахян М.Г., Бабахян В.Г., Тугушевой Н.Р., третье лицо агентство недвижимости ООО «Согласие-ЮГ» о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании денежных средств, встречному иску Худяковой К.Д., Мармузова А.М., Путинцевой О.М., Бабахян М.Г., Бабахян В.Г., Тугушевой Н.Р. к Иванову В.М. об обязании заключить основной договор купли-продажи по апелляционной жалобе Худяковой К.Д., Мармузова А.М., Путинцевой О.М., Бабахян М.Г., Бабахян В.Г., Тугушевой Н.Р. на решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23 апреля 2019 года.

    Заслушав доклад судьи Руденко Т.В., судебная коллегия

установила:

Иванов В.М. обратился в суд с иском к Мармузову А.М., Худяковой К.Д., Путинцевой О.М., Бабахян М.Г., Бабахян В.Г., Тугушевой Н.Р., третье лицо агентство недвижимости ООО «Согласие-ЮГ» о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании денежных средств.

В обоснование требований указав, что 06.10.2018г. между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Ответчикам принадлежат доли в указанном домовладении, а именно: Путинцевой О.М. - 1/6 доля, Бабахян M.Г.-1/8 доля, Мармузову А.М. – 6/18 долей, Худяковой К.Д. – 6/18 долей, Бабахян Б.Г.- 1/18 доля, Тугушевой Н.Р. – 1/18 доля в праве общедолевой собственности.

Согласно п.3 договора продавцы и покупатель обязуются в срок до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключить основной договор купли-продажи объекта -домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ул. 36-я линия, 81/16. После заключения предварительного договора купли-продажи при осмотре земельного участка истец обнаружил на нем канализационный люк, и увидел, что канализационные стоки идут из соседнего домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Ответчики знали о наличии обременения на их земельном участке в виде чужой канализационной трубы, идущей через весь участок, при заключении предварительного договора купли-продажи истца не предупредили.

Представители продавцов и Иванов Б.М. обратились в АО «Водоканал» для получения проекта канализации приобретаемого домовладения по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Из копии проекта канализации видно, что водоотведение с АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, было проложено в 1972 г. Сторонами было решено договариться с собственником канализации Некрасовой Д.А., чтобы произвести перекладку за счет истца канализации стоимостью более 500 000 руб. Собственник соседнего участка Некрасова Д.А. отказалась от договоренности по перекладке канализационной сети.

В результате истец сообщил продавцам о невозможности заключить сделку по приобретению их домовладения.

08.12.2018 г. состоялась встреча всех участников сделки с целью расторжения предварительного договора купли-продажи от 06.10.2018 г. и возврата денежных средств в общей сумме 300 000 руб. Продавцы отказались расторгать предварительный договор купли-продажи и возвращать деньги. По результатам встречи был подписан акт о явке всех сторон, чтобы зафиксировать данное событие.

С учетом уточнений исковых требований, в порядке ст.39 ГПК РФ истец просил суд взыскать солидарно с Мармузова А.М., Худяковой К.Д., Путинцевой О.М., Бабахян М.Г., Бабахян В.Г., Тугушевой Н.Р. денежные средства в сумме 300 000 руб., пеню в размере 181 500 руб., судебные расходы в сумме 6200 руб., расходы на услуги представителя и сумму госпошлины в размере 30 000 руб.

Худякова К.Д., Мармузов А.М., Путинцева О.М., Бабахян М.Г., Бабахян В.Г., Тугушева Н.Р. предъявили встречные требования об обязании заключить основной договор купли-продажи, указав, что 6 октября 2018 г. между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.     До настоящего времени договор не заключен, поскольку Иванов В.М. уклоняется от его заключения.

Просили суд обязать Иванова В.М. заключить основной договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 455 кв.м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и расположенных на нем: жилой дом, общей площадью 45,8 кв.м, литер А, этажность 1; жилой дом, общей площадью 67,9 кв.м, литер Б, этажность 1, гараж-летняя кухня, общей площадью 42,7 кв.м, литер Е, сарай, общей площадью 16 кв.м, литер Г, сарай, общей площадью 9,3 кв.м, литер В, находящиеся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН., на условиях, определенных в предварительном договоре от 6 октября 2018 года.

Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от

23.04.2019г. в пользу Ивановна В.М. с Худяковой К.Д., Мармузова А.М., Путинцевой О.М., Бабахян М.Г., Бабахян В.Г., Тугушевой Н.Р. взысканы денежные средства в сумме 300 000 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 6200 руб., расходы на услуги представителя в размере 20000 руб. в равных долях по 54366 руб. 67 коп. с каждого. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В удовлетворении встречных требований Худяковой К.Д., Мармузова А.М., Путинцевой О.М., Бабахян М.Г., Бабахян В.Г., Тугушевой Н.Р. к Иванову В.М. об обязании заключить основной договор купли-продажи отказано.

В апелляционной жалобе Худякова К.Д., Мармузов А.М., Путинцева О.М., Бабахян М.Г., Бабахян В.Г., Тугушева Н.Р. в лице представителя Голикова А.С. считают решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просят решение отменить и принять новое, которым в удовлетворении требований Иванова В.М. отказать, встречные требования – удовлетворить.

По мнению апеллянтов условия предварительного договора ими не нарушены. До заключения договора истец посещал земельный участок и находящиеся на нем строения, знал о наличии коммуникаций. Ответчикам не ясно, каким образом наличие на участке канализационной трубы нарушает его права, как собственника. В ходе осмотра домовладения и земельного участка истцу показывали канализационный люк и иные коммуникации. На земельном участке имеются строения, пригодные для проживания.

О целях, для которых Иванов В.М. приобретал земельный участок в договоре ничего не указано. Иванов В.М. не указал, какие именно условия нарушены со стороны продавцов, какие действия не соответствуют требованиям закона. Апеллянты считают, что договор не заключен по вине Иванова В.М.

Дело рассмотрено в отсутствии не явившихся участников процесса в порядке ст.167 ГПК РФ, извещенных о дате слушании дела надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст.327.1 ГПК РФ, заслушав объяснения истца, представителя истца по доверенности Берман Т.Б., ответчиков Худякову К.Д., Мармузова А.М., Бабахян М.Г.Тугушеву Н.Р., судебная не находит оснований, предусмотренных положениями ст.330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.429 названного кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как указано в п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ).

В силу положений п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (ст.158, 164, п.2 ст.429 ГК РФ).

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п.4 ст.380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст.421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п.1 ст.380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В п. 27, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п.5 ст.429 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что ответчикам по первоначальному иску принадлежат на праве общедолевой собственности земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 36-линия, 81/16 в следующих долях: Путинцевой О.М. - 1/6 доля, Бабахян M.Г.- 1/8 доля, Мармузову А.М. – 6/18 долей, Худяковой К.Д. – 6/18 долей, Бабахян Б.Г. - 1/18 доля, Тугушевой Н.Р. – 1/18 доля праве общедолевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

06.10.2018 г. между Путинцевой О.М., Бабахян M.Г., Мармузовым А.М. – Худяковой К.Д. Бабахян Б.Г. Тугушевой Н.Р. и Ивановым В.М. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно п.3 договора продавцы и покупатель обязуются в срок до 08.12.2018 г. заключить основной договор купли-продажи объекта -домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

04.12.2018 г. в адрес сторон агентством недвижимости было направлено уведомление о необходимости явиться 08.12.2018 г. для расторжения предварительного договора, либо заключения основного договора.

Продавцами в адрес покупателя была направлена 5.12.2018 г. телеграмма с предложением о заключении основного договора.

Иванов В.М. до наступления срока заключения договора известил агентство недвижимости и продавцов о невозможности заключить сделку по приобретению их домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (строений и земельного участка), поскольку узнал о наличии обременения на их земельном участке, в виде чужой канализационной трубы, идущей через весь участок, о котором истец не был предупрежден продавцами, в даче согласия на перекладку за счет истца канализации собственник соседнего домовладения отказала.

08.12.2018 г. продавцы отказались расторгать предварительный договор купли-продажи и возвращать деньги. Был подписан акт о явке всех сторон, чтобы зафиксировать данное событие. Продавец Бабахян М.Г. акт не подписал.

Разрешая требования Иванова В.М. о взыскании денежных средств в размере 300 000 руб. в качестве неосновательного обогащения, суд руководствовался вышеуказанными нормами и исходил из того, что предусмотренные предварительным договором обязательства по заключению основного договора сторон прекращены, был установлен факт получения продавцами от покупателя денежных средств и факт их не возврата, а также установлено обстоятельство не заключения основного договора купли-продажи спорного объекта в предусмотренный предварительным договором срок.

Отказывая в удовлетворении требований Иванова В.М. о взыскании неустойки и пени, суд исходил из того, что предметом предварительного

договора купли-продажи, заключённого сторонами, являлась лишь обязанность сторон в будущем заключить основной договор, предварительный договор не влечёт возникновения каких-либо прав и обязанностей на имущество, которое должно быть предметом основного договора, основной договор купли-продажи не заключался, предварительный договор прекращен.

Отказывая в удовлетворении встречных требований об обязании заключить основной договор купли-продажи, суд, установив, что покупатель не был продавцами поставлен в известность о наличии на земельном участке обременений в виде канализационной трубы, исходил из отсутствия оснований для вывода о неосновательном уклонении истца от заключения договора купли-продажи.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами в суд первой инстанции доказательствах, которые всесторонне исследованы судом.

Доводы жалобы о том, что условия предварительного договора продавцами не нарушены, поскольку до заключения договора истец посещал земельный участок и находящиеся на нем строения, знал о наличии коммуникаций, в частности канализационной трубы, так как ему показывали канализационный люк, несостоятельны, поскольку материалами дела не подтверждаются.

Доводы жалобы о том, что истец не указывает, как наличие на спорном земельном участке канализационной трубы соседей нарушает права истца, как собственника, несостоятельны, поскольку земельный участок приобретался Ивановым В.М. под строительство. Расположение канализационного отвода препятствует возможности строительства в средней части земельного участка.

Между тем факт нахождения на спорном земельном участке обременений в виде канализации, проходящей по данному участку, принадлежащей иному лицу, и имеющий охранную зону, препятствует использованию земельного участка правообладателем по его усмотрению без ограничений.

Об указанном препятствии сказано и в предоставленном суду заключении специалиста ФИО9 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Доводы апеллянтов о том, что Ивановым В.М. не указаны в договоре цели, для которых он приобретал земельный участок, сводятся к их несогласию с выводом суда о злоупотреблении продавцами прав при заключении предварительного договора купли-продажи, в соответствии с которым они подтверждают отсутствие обременений на продаваемый объект.

Вместе с тем судом верно установлено отсутствие доказательств того, что покупатель до заключения предварительного договора купли-продажи был поставлен в известность о наличии обременений.

В соответствии со ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п.3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4).

Статьей 10 названного Кодекса предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2).

В п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Доводы апелляционной жалобы не содержат данных, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

При рассмотрении дела суд правильно определил имеющие значение для дела обстоятельства, дал им надлежащую правовую оценку, применил к спорным правоотношениям нормы материального права, подлежащие применению, всесторонне исследовал доказательства по делу, не допустил существенных нарушений процессуальных норм.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23 апреля 2019 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу Худяковой К.Д., Мармузова В.М., Путинцевой О.М., Бабахян М.Г., Бабахян В.Г., Тугушевой Н.Р. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное решение изготовлено 11.09.2019г.