Решение по делу № 3а-62/2019 от 25.02.2019

Дело № 3а-62/2019 мотивированное решение составлено 20 мая 2019 года

Решение

Именем Российской Федерации

14 мая 2019 года

Мурманский областной суд в составе:

председательствующего судьи Камерзана А.Н.

при секретаре Леметти Б.В.,

с участием: представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «МБМ» по доверенности Михельсон-Рудовой В.Ю.

представителя административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Д.М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МБМ» к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «МБМ» (далее – ООО «МБМ», Общество) обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ООО «МБМ» является собственником объекта капитального строительства – производственного корпуса № 1, расположенного по адресу: .... Указанный объект недвижимости находится на земельном участке площадью 2213+\-16 кв.м. с кадастровым номером *, предоставленном обществу на основании договора аренды.

По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 4461496 рублей 52 копеек.

Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету ООО «Профессиональная оценка» * от 27 декабря 2018 года составляет 969000 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в пользовании, влияет на размер арендных платежей, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2213+\-16 кв.м. с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 969000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости – 29 декабря 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «МБМ» по доверенности М-Р В.Ю. уточнила заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 2213+\-16 кв.м. с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 1817000 рублей, предоставив в обоснование требований уточненный отчет ООО «Профессиональная оценка» *. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости просила считать 29 декабря 2018 года.

Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Д.М.А., не заявляя в судебном заседании возражений относительно существа спора, согласилась с представленным уточненным отчетом оценщика.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя. В письменном отзыве указал, что оставляет вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости на усмотрение суда (том 1 л.д.132-133).

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Мурманской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. Письменных возражений по административному иску не представил.

Представитель заинтересованного лица администрации г.Апатиты Мурманской области, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя, принятие решения оставил на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом администрации г.Апатиты Мурманской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о рассмотрении дела, просил дело рассмотреть в его отсутствие, принятие решения оставил на усмотрение суда (том 2 л.д.20).

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, обладающего специальными познаниями в области оценки, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В судебном заседании установлено, что ООО «МБМ» на основании договора купли-продажи от 15 марта 2012 года является собственником объекта недвижимости – производственного корпуса № 1, назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадью 1111,1, кв.м., расположенного по адресу: ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29 марта 2012 года (том 1 л.д.18).

Указанный объект недвижимости находится на земельном участке, площадью 2213+\-16 кв.м, с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации здания, расположенном по адресу: ..., на земельном участке расположено здание 6а. Дата присвоения кадастрового номера 11.04.2003.

Данный земельный участок используется Обществом на основании договора аренды земельного участка * от 30 декабря 2014 года, заключенного между ООО «МБМ» и Комитетом по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области, сроком с 30.12.2014 по 31.12.2038 (том 1 л.д.19-23,129-130).

По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 4461496 рублей 52 копеек (том 1 л.д. 128).

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области».

Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков №01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года, ООО «МБМ» 29 декабря 2018 года обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимостипри Управлении Росреестра по Мурманской области с соответствующим заявлением, по тем основаниям, что кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в пользовании, влияет на выкупную цену земельного участка (том 1 л.д. 38).

К заявлению был представлен отчет ООО «Профессиональная оценка» * от 27 декабря 2018 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка скадастровым * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 969000 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 17 января 2019 года №22заявление ООО «МБМ» отклонено, поскольку представленный отчет ООО «Профессиональная оценка» * от 27 декабря 2018 года не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (том 1 л.д. 39-40).

Вместе с тем, суд полагает, что административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимостиземельного участка, поскольку кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в пользовании Общества, влияет на размер арендных платежей, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, ООО «МБМ» указало на наличие исключительного права выкупа земельного участка в связи с нахождением на нем объектов недвижимости.

Следовательно, увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы ООО «МБМ».

В качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом представлен уточненный отчет ООО «Профессиональная оценка» * от 10 апреля 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 2213+\-16 кв.м, с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 1817000 рублей (том 1 л.д.181-260).

Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в том числе требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.

Так, из отчета * от 10 апреля 2019 года, составленного оценщиком ООО «Профессиональная оценка» следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определил итоговую стоимость земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Оценщик привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование.

Допрошенный в качестве свидетеля В.С.В., являющийся специалистом в области оценки объектов недвижимости – земельных участков, в судебном заседании пояснил, что представленный уточненный отчет оценщика ООО «Профессиональная оценка» * от 10 апреля 2019 года соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, определенная в нем рыночная стоимость земельного участка является достоверной.

В подтверждение показаний свидетеля приложено заключение В.С.В. по результатам рассмотрения отчета * от 10 апреля 2019 года (том 2 л.д. 11).

Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета об оценке, не установлено.

Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

Мотивированных возражений по уточненному отчету, равно как и доказательств иной рыночной стоимости земельного участка не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.

При таком положении рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года, определенную на основании отчета ООО «Профессиональная оценка» * от 10 апреля 2019 года, следует признать достоверной и более точной.

Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка.

Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 1817 000 рублей.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию, поскольку законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.

Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 29 декабря 2018 года (том 1 л.д. 38).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 2213 +/- 16 кв.м, с кадастровым номером *, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание № 6а по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 1817 000 (один миллион восемьсот семнадцать тысяч) рублей.

Общество с ограниченной ответственностью «МБМ» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 29 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий, судья А.Н. Камерзан