Решение по делу № 3а-109/2020 от 25.06.2019

                                                                                Дело <данные изъяты>а-109/2020

    РЕШЕНИЕ

    Резолютивная часть

    Именем Российской Федерации

    13 мая 2020 года        <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Русская Усадьба» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Русская Усадьба», поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050421:1006, площадью 107 560 кв. метров, земли особо охраняемых территорий и объектов, под размещение оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 82 434 000,00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                        М.Ю. Елизарова

                                                                               Дело <данные изъяты>а109/2020

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

<данные изъяты> <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Русская Усадьба» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

    общество с ограниченной ответственностью «Русская Усадьба» (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050421:1006, площадью 107 560 кв. метров, земли особо охраняемых территорий и объектов, под размещение оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых, выразив несогласие с экспертным заключением, полагая его не допустимым доказательством в виду допущения нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, ходатайствовал о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050421:1006, площадью 107 560 кв. метров, земли особо охраняемых территорий и объектов, под размещение оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории <данные изъяты>.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1633 и <данные изъяты>ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории <данные изъяты>, на дату кадастровой оценки – <данные изъяты>.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость определена по состоянию на <данные изъяты> и утверждена в размере 247 796 728.00 рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Митра Групп», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 42 163 520.00 рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовой консалтинг» Кругляковой В. М..

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от <данные изъяты> в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 82 434 000.00 рублей

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта Кругляковой В.М., согласился представитель административного истца, представители административного ответчика Министерства имущественных отношений <данные изъяты> выразило несогласие с экспертным заключением.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. <данные изъяты>, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 6-10 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений <данные изъяты> подверг его сомнению, в частности, указал, что для определения рыночной стоимости объекта оценки в рассматриваемом заключении был использован единственный подход к оценке – сравнительный. Отказ от применения доходного подхода счел несостоятельным. Не согласилось министерство с введением корректировки на расположение относительно объектов, понижающих стоимость земельного участка.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, письменные пояснения эксперта Кругляковой В.М. данные на замечания стороны, с указанными выше доводами представителя согласиться не может, исходя из следующего.

Из п.11 ФСО <данные изъяты> следует, что при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком не следует, что эксперт обязан обосновать отказ от использования какого-либо подхода. Напротив эксперт обязан обосновать выбор тех подходов, которые он использует в конкретном исследовании.

Таким образом, мнение стороны является ошибочным. При этом эксперт при обосновании применения в исследовании сравнительного подхода на стр.14-15 заключения приводит отказ от использования доходного подхода, указывая, что при анализе рынка земельных участков были выявлены предложения по продаже земельных участков сопоставимого назначения на дату близкую к дате исследования, что позволило эксперту в составе настоящего исследования применить метод корректировок для определения рыночной стоимости исследуемого земельного участка в рамках сравнительного подхода. Данный подход по утверждению эксперта дает максимально-достоверные результаты при определении рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Согласно ФСО <данные изъяты> (п.23 (а)) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.

Согласно ФСО <данные изъяты> (п.16) доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Вместе с тем, с учетом содержащихся в материалах дела данных по состоянию на дату исследования рассматриваемый земельный участок застроен. Однако улучшения на земельном участке не эксплуатируются. Часть зданий на дату исследования была демонтирована, состояние сохранившихся двух зданий неудовлетворительное, требуется проведение капитального ремонта, что следует из отчета об оценке.

Таким образом, выявить данные о доходах, эксплуатационных расходах, затратах на управление объектом и прочие данные, позволяющие провести исследование стоимости земельных участков доходным подходом с учетом его текущего использования, эксперт счет не возможным. Учитывая состояние улучшений их дальнейшее использование в текущем состоянии нецелесообразно, необходимо проведение реконструкции существующих зданий, а также строительство новых объектов. Проектно-сметная документация на возможную застройку отсутствует. Поэтому любое прогнозирование планировки территории и возможных способов ее застройки на дату исследования не имеет под собой каких-либо обоснованных оснований. Также при применении доходного подхода для незастроенных земельных участков возникает большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами. В результате анализа рынка данные о величине рыночной арендной платы земельных участков, аналогичных исследуемому, расположенных в <данные изъяты>, в открытых источниках экспертом выявлены не были.

Попытка применения в отношении рассматриваемого земельного участка методов доходного подхода, основанных на прогнозируемых данных о способах застройки земельного участка, как правильно указал эксперт, приведет к низкому уровню достоверности результатов.

Учитывая достаточно высокий уровень активности свободных земельных участков под рекреационное использование, эксперт счел целесообразным принять за основу выводы, вытекающие из результатов применения сравнительного подхода.

Как следует из заключения, эксперт при исследовании использовал Справочник оценщика недвижимости – 2017. «Земельные участки» под ред. Лейфера Л.А. на стр.163-166 которого приводится описание и корректирующие коэффициенты, отражающие влияние близости к объектам, нарушающим экологию местности (транспортная магистраль с большой интенсивностью движения, ж/д, аэропорт, ЛЭП и т.д.), на стоимость земельных участков под объекты рекреации.

В данном случае объектом исследования является земельный участок под размещение оздоровительного комплекса, расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (приаэродромная территория аэропорта «Домодедово»). Для определения границ приаэродромной территории используется уровень шума. Уровень воздействия шума оценивается по максимальному и эквивалентному шуму (средний уровень в течение дня или ночи). Если один из показателей превышен, то воздействие считается вредным

для здоровья и нарушающим право жителей на благоприятную среду проживания. Приаэродромная территория включает в себя земли вокруг аэродрома в радиусе 30 км, строительство здесь возможно только с разрешения Росавиации и при наличии заключения Роспотребнадзора о допустимом уровне авиашумов.

При этом в вышеуказанном Справочнике оценщика недвижимости приводится дополнение: «качество воздуха, наличие зелени и отсутствие промышленных объектов, формируют мнение людей о хорошем или плохом качестве окружающей среды и создают предпосылки для повышения престижности данных районов и, соответственно, роста цен на недвижимость, в частности предназначенную для размещения пансионатов, баз и домов отдыха и т.д.».

Так как предложений о продаже незастроенных земельных участков из категории земли особо охраняемых территорий и объектов под рекреационную деятельность, расположенных в направлении исследуемого объекта (в зоне приаэродромной территории аэропорта «Домодедово»), на дату проведения исследования, экспертом выявлено не было, то эксперт вынужден был брать в качестве образцов для исследования земельные участки соответствующей категории земель, расположенные в других направлениях, в которых рынок аналогичных участков более развит (в силу наиболее благоприятной экологической обстановки <данные изъяты>) с введением дополнительной понижающей корректировки.

Из изложенного применения корректировки на расположение относительно объектов, понижающих стоимость земельного участка, при расчете стоимости исследуемого объекта не опровергает выводов экспертизы и не искажает стоимость объекта оценки.

Суд с учетом анализа экспертного заключения, письменных пояснений данных экспертом приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, приведенное экспертом, достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов судебной оценочной экспертизы, а также выводов и суждений эксперта, изложенных в письменных пояснениях на замечания сторон, у суда не имеется.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалах дела доказательствами.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы                    в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства,

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны министерства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Кругляковой В.М., имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Русская Усадьба», поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050421:1006, площадью 107 560 кв. метров, земли особо охраняемых территорий и объектов, под размещение оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 82 434 000,00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья                                                                                        М.Ю. Елизарова