Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2948/2021 ~ М-2056/2021 от 14.04.2021

Дело № 2- 2948/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 августа 2021 г.                                                                             г. Волжский

      Волжский городской суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Локтионова М.П.,

при секретаре Холявкиной И.М.,

с участием представителя истца Костромитина В.Г.,

представителя ответчика комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области Пироговой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соломатиной В.А. к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

    Соломатина В.А. обратилась в суд с иском к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка.

В обосновании исковых требований указано, что истец является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> из земель населенных пунктов, площадью <...> квадратных метров с кадастровым номером №... с разрешенным использованием – земли гаражей и автостоянок (под боксы гаражей и автостоянку второго уровня), на основании заключенного с Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа – <адрес> (в настоящее время - Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – <адрес>) договора аренды земельного участка №...аз от "."..г. в редакции заключенного дополнительного соглашения №... от "."..г.

По условия вышеуказанного договора аренды арендодатель предоставляет в аренду земельный участок, а арендатор принимает, использует на условиях аренды и своевременно выплачивает арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемым договором и последующими изменениями.

Уведомлением №... от "."..г. об изменении арендной платы за земельный участок к Договору аренды земельного участка №...аз от "."..г. арендодатель, уведомил истца об том, что с "."..г. арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 397 356,21 руб. в год или 33 113,02 рублей в месяц исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости равной 10 440 000 рублей.

Сведения об указанной в Уведомлении №... от "."..г. рыночной стоимости земельного участка в размере 10 440 000 руб. содержатся в отчете об оценке земельного участка №... от "."..г., подготовленном Индивидуальным предпринимателем К. по заказу Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области.

Истец считает ставку арендной платы за земельный участок в размере в размере 397356,21 рублей в год или 33 113,02 рублей в месяц экономически необоснованной и неприемлемой для осуществления дальнейшей коммерческой деятельности в связи с тем, что определенный размер рыночной стоимости земельного участка является недостоверным.

Данное утверждение основано на Рецензии изготовленной ИП Д. №... от "."..г. на отчет по определению рыночной стоимости №... от "."..г., согласно которому представленный для исследования Отчёт по определению рыночной стоимости №... на предмет наличия нарушений методик, норм и правил в области оценочной деятельности, выполненный ИП К. не отвечает требованиям действующего законодательства по оценочной деятельности, оценщик допускает грубые нарушения методологии и ошибки, исказившие результаты расчетов сравнительным подходом и, как следствие, итоговый результат расчётов в отчёте об оценке.

По совокупности вышеуказанных нарушений, допущенных при составлении Отчёта по определению рыночной стоимости №..., содержащиеся в нём выводы необъективны и ошибочны, так как они основаны на неоднозначной, недостоверной и непроверяемой информации и содержат прямое нарушение заявленной в отчёте методологии.

Таким образом, величина рыночной стоимости, полученная оценщиком, определена неверно, с нарушением действующего законодательства: ФЗ №... от "."..г. и федеральным стандартам оценки №...,2,3,7.»

С учетом уточненных исковых требований просит суд признать недостоверной, использовавшуюся Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа – <адрес> при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка №...аз от "."..г. величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый №..., площадью 7 064 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> «б», определенную в соответствии с отчетом об оценке №... от "."..г., подготовленным Индивидуальным предпринимателем К. (№... №...) в размере 10 440 000 рублей.

Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:030211:279, площадью 7 064 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> «б» по состоянию на "."..г. в размере 3 590 000 рублей.

Представитель истца Костромитин В.Г. в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области Пирогова А.В. возражала против удовлетворения исковых требований.

Истец Соломатина В.А., извещенная о времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из положений п. 1 ст. 65 ЗК РФ следует, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу ст. 2 Федерального закона от "."..г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяются правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Согласно ст. 8 указанного Федерального закона, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу ст. 13 Федерального закона от "."..г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Часть первая ст. 13 Федерального закона об оценочной деятельности допускает возможность рассмотрения споров о достоверности величины или иной стоимости объекта оценки судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, а также третейским судом по соглашению сторон спора или договора.

Действующее законодательство (ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены.

В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от "."..г., "."..г. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2004 года).

Следовательно, истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении его действительной рыночной стоимости.

    В судебном заседании установлено, что "."..г. между истцом Соломатиной В.А. и ответчиком комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа-<адрес> заключено соглашение о присоединению к договору аренды земельного участка №...аз от "."..г., по условиям которого истцу предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> из земель населенных пунктов, площадью <...> квадратных метров с кадастровым номером №... с разрешенным использованием – земли гаражей и автостоянок (под боксы гаражей и автостоянку второго уровня), определив сипользование длю площади неделимого земельного участка Соломатиной В.А. без выделения в натуре <...> кв.м. и пропорционально общей площади автостоянки второго уровня.

По условия договора аренды арендодатель комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области предоставляет в аренду земельный участок, а арендатор принимает, использует на условиях аренды и своевременно выплачивает арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемым договором и последующими изменениями.

В соответствии с п.4 Соглашения расчет арендной платы за использование земельного участка арендатором осуществляется исходя из площади земельного участка, соразмерной площади в праве на автостоянку второго уровня.

Согласно п. 1.3 ч. 1 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Главы администрации Волгоградской области от "."..г. №...-П, размер арендной платы за земельные участки, если иное не установлено федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, определяются в том числе, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п. 1.5.7 ч. 1 Порядка в редакции, утвержденной постановлением Администрации Волгоградской области от "."..г. №...-п, размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Уведомлением №... от "."..г. об изменении арендной платы за земельный участок арендодатель комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области, уведомил истца Соломатину В.А. о том, что с "."..г. арендная плата за используемый ею земельный участок площадью <...>., с кадастровым номером №... без выделения в <...> кв.м. устанавливается в размере 397 356,21 рублей в год или 33 113,02 рублей в месяц исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости равной 10 440 000 рублей.

Сведения об указанной в Уведомлении №... от "."..г. рыночной стоимости земельного участка в размере 10 440 000 руб. содержатся в отчете об оценке земельного участка №... от "."..г., подготовленном Индивидуальным предпринимателем К. по заказу Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области.

Оспаривая рыночную стоимость земельного участка, истец в подтверждение своих требований представил рецензию об оценке составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО6 №... от "."..г.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном ответчиком от рыночной стоимости объекта недвижимости указанной в рецензии, представленной истцом, определением суда назначена судебная оценочная экспертиза в ООО «Поволжский центр судебных экспертиз».

      По заключению ООО «Поволжский центр судебных экспертиз» №... от "."..г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью <...> квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на "."..г. составляет 3 590 000 рублей.

Оценив заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установлено, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости.

Допустимых доказательств обратному ответчиком суду не представлено.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу решения суда, соответственно уточненные исковые требования подлежат удовлетворению.

Таким образом, суд приходит к выводу об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости равной значению, указанному в заключении судебной оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд считает недостоверной, использовавшуюся Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка №...аз от "."..г. величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый №..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> определенную в соответствии с отчетом об оценке №... от "."..г., подготовленным Индивидуальным предпринимателем К. в размере 10440000 рублей, и считает необходимым установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., площадью <...>.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на "."..г. в размере 3 590 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Соломатиной В.А. к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка - удовлетворить.

Признать недостоверной, использовавшуюся Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка №...аз от "."..г. величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый №..., площадью <...>.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес> определенную в соответствии с отчетом об оценке №... от "."..г., подготовленным Индивидуальным предпринимателем ФИО3 в размере 10440000 рублей.

Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., площадью <...>.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на "."..г. в размере 3 590 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Волжский городской суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:

Справка: мотивированное решение изготовлено 6 сентября 2021 года.

Судья: