Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-845/2017 ~ М-634/2017 от 07.04.2017

Дело №2-845/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 мая 2017 года      город Орел

Советский районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Горбачевой Т.Н.,

при секретаре Губанове Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению Никитиной Ю.С. к обществу с ограниченной ответственностью «Спецдомстрой» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Никитина Ю.С. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спецдомстрой» (далее- ООО «Спецдомстрой») о признании права собственности на квартиру. В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГ между сторонами заключен предварительный договор №*** купли-продажи жилого помещения (квартиры) о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры <...>. В соответствии с п.3.1. договора стоимость квартиры по основному договору составила <...> рублей. Истцом оплачена полная стоимость квартиры. После чего квартира передана ответчиком истцу в пользование. Жилой дом, в котором расположена квартира, введен в эксплуатацию на основании решения администрации города Орла №*** от ДД.ММ.ГГ. Указывает, что реализовать свое право на оформление квартиры в собственность истец не имеет возможности, поскольку ответчик в нарушение условий договора не заключает с ней основной договор купли- продажи квартиры.

Просит суд признать за ней право собственности на квартиру №***, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <...>.

Представитель истца Никитиной Ю.С. по доверенности Дрюков К.Б. поддержал исковое заявление по доводам, в нем изложенным.

Представитель ответчика ООО «Спецдомстрой» по доверенности Кузнецов Р.Н. не возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица ФГБОУ ВО «Орловский государственный аграрный университет им. Н.В. Парахина» по доверенности Попов О.А. при вынесении решения полагался на усмотрение суда.

Представитель третьего лица ТУ Росимущества в Орловской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Согласно представленного письменного отзыва, земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества (<...>) с кадастровым номером №***, площадью <данные изъяты> кв. м., принадлежит на праве собственности Российской Федерации и предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования ФГБОУ ВПО «Орловский государственный аграрный университет» (далее ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ») с разрешенным использованием: для строительства комплекса учебных зданий и сооружений. На момент рассмотрения спора, по данным публичной кадастровой карты, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером №*** «Для иных видов жилой застройки», в связи с чем неизвестно, кем именно и когда был изменен вид разрешенного использования земельного участка. Как отражено в договоре, администрацией г. Орла дано разрешение на ввод объекта - жилого дома <данные изъяты> в эксплуатацию. При этом, в иске и в письме ООО «Спецдомстрой» отражено, что ООО «Спецдомстрой» откладывает подписание договора на неопределенный срок по независящим от него причинам. Таким образом, необходимо установить, что именно помешало ООО «Спецдомстрой» зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества - жилой дом <...>. Ни ООО «Спецдомстрой», ни ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ» не являются собственниками земельного участка, на котором осуществили строительство данного многоквартирного жилого дома. Более того, ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ» не вправе было предоставлять земельный участок в пользование третьим лицам. Разрешения на строительство жилых домов ТУ Росимущества в Орловской области, как уполномоченный собственник земельного участка - не давало, отвода и разрешение на отвод земельного участка под строительство жилых домов не осуществлялось.

Также считает, что предварительный договор, заключенный между истцом и ответчиком, является ничтожным, поскольку ничтожны предыдущие заключенные договоры между ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ» и застройщиком земельного участка.

На основании изложенного просит суд отказать в удовлетворении рассматриваемых исковых требований.

Истец Никитина Ю.С., представитель третьего лица ООО «ИмпериалСтрой» в судебное заседание не явились, о слушании извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщено.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Никитиной Ю.С. законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом и дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что для получения разрешения на строительство многоквартирного дома необходимо получение проектной документации.

Согласно статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.

Результатом экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов.

Судом установлено, что ФГБОУ ВО «Орел ГАУ» на праве постоянного бессрочного пользования принадлежит земельный участок, прошедший кадастровый учет под номером №***, общей площадью <данные изъяты> кв. м, который относится к категории земли населенного пункта, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей.

Постановлением администрации города Орла №*** от ДД.ММ.ГГ, на основании заявления ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ», утвержден градостроительный план на данный земельный участок, из которого видно, что градостроительный регламент земельного участка установлен в составе правил землепользования застройки, утвержденных представительным органом местного самоуправления Орловским городским Советом народных депутатов, решение от ДД.ММ.ГГ №***.

Согласно п. 2.1 градостроительного плана земельный участок находится в территориальной зоне Ж-1 - зона застройки многоэтажными домами.

ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ» администрацией города Орла выданы разрешения на строительство жилого дома, общей площадью квартир <данные изъяты> кв. м, по адресу: <...>.

Строительство жилого дома велось на основании проектной документации и результатов инженерных изысканий, выполненных для объекта капитального строительства, которые на основании заявления <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ прошли государственную экспертизу, о чем имеется положительное заключение <данные изъяты> №*** от ДД.ММ.ГГ.

Из акта приемки законченного строительством объекта следует, что жилой дом выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам.

Соответствие спорного жилого дома проектной документации и требованиям технических регламентов подтверждается также заключением Управления по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области№*** от ДД.ММ.ГГ, а также свидетельствами соответствия.

Присоединение жилого дома к сетям водоснабжения и водоотведения, а также газификация дома выполнены в соответствии с техническими условиями, согласованными специализированными организациями.

По завершении строительства в отношении объекта проведена техническая инвентаризации, что подтверждается техническим паспортом готового к эксплуатации жилого дома от ДД.ММ.ГГ.

Таким образом, спорный жилой дом не является самовольной постройкой, поскольку не отвечает признакам, установленным в ст. 222 ГК РФ.

Возведенный объект построен на основании утвержденной проектной документации, проведенных инженерных изысканий и по своим параметрам соответствует разрешению на строительство, выданному в установленном законом порядке и никем не оспоренному.

При этом, суд не принимает во внимание доводы представителя ТУ Росимущества по Орловской области о незаконности изменения вида разрешенного использования земельного участка, поскольку из представленных Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Орловской области документов следует, что решением Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Орловской области от ДД.ММ.ГГ №*** был изменен вид разрешенного использования земельного участка на основания заявления представителя ТУ Росимущества в Орловской области от ДД.ММ.ГГ и градостроительного заключения.

Таким образом, ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ» в соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации использовало земельный участок для строительства спорного жилого дома в соответствии с тем видом разрешенного использования, который определен градостроительным регламентом на основании Правил землепользования и застройки.

ТУ Росимущества в Орловской области в установленном законом порядке не обжаловало ни Правила землепользования и застройки, ни градостроительный план земельного участка, не предпринимало каких-либо иных мер к прекращению строительства жилого многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом; члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1999 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации права собственности являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Статьей 10 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что жилищные права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему, а также из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности.

Как установлено пунктами 1 и 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 458 ГК РФ обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу.

Материалами дела подтверждается и установлено судом, что ДД.ММ.ГГ администрацией г. Орла дано разрешение на ввод объекта - жилого лома, расположенного по адресу: <...>, в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГ между ООО «Спецдомстрой» и Никитиной Ю.С. заключен предварительный договор №*** купли-продажи жилого помещения (квартиры), по условиям которого ООО «Спецдомстрой» обязуется продать истцу квартиру, расположенную по адресу: <...>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.

Цена квартиры определена сторонами в сумме <данные изъяты> рублей.

Истцом Никитиной Ю.С. произведена оплата по предварительному договору на сумму <данные изъяты> рублей и ДД.ММ.ГГ квартира с ключами от нее передана истцу, что подтверждается актом приема-передачи.

Таким образом, стороны своими действиями фактически произвели действия, которыми определяется исполнение договора купли-продажи: ответчик передал объект, а истец оплатил приобретаемое имущество.

Квартира, расположенная по адресу: <...>, имеет общую площадь <данные изъяты> кв. м.

Из текста договора и материалов дела усматривается, что спорная квартира принадлежит ответчику на основании договора о застройке земельного участка от ДД.ММ.ГГ №***, дополнительного соглашения к указанному договору от ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, соглашения об отступном, порядке и сроках взаиморасчетов от ДД.ММ.ГГ, акта передачи жилых помещений от ДД.ММ.ГГ.

С 2008 года по настоящее время указанные сделки оспорены не были.

В соответствии с разделом 2 предварительного договора ответчик подтверждает свое согласие на заключение в будущем основного договора купли- продажи квартиры на установленных в данном предварительном договоре условиях, обязуется не позднее одного месяца с даты полписания договора оформить право собственности на квартиру на свое имя и заключить с покупателем основной договор (при наличии такой возможности) (п. 2.1.1-п. 2.1.3).

Поскольку ответчиком не были выполнены взятые на себя обязательства по заключению с покупателем основного договора купли-продажи квартиры, ДД.ММ.ГГ истец обратился в адрес ООО «Спецдомстрой» с требованием о заключении основного договора купли-продажи квартиры и регистрации на его имя права собственности на квартиру.

Как следует из ответа ООО «Спецдомстрой» на обращение истца от ДД.ММ.ГГ, сроки заключения основного договора купли-продажи квартиры определить не представляется возможным до рассмотрения дела Арбитражным судом Орловской области либо предложено расторгнуть предварительный договор.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании указанных норм права и установленных обстоятельств, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования Никитина С.Ю. и признать за ней право собственности на квартиру <...>.

Доводы третьего лица ТУ Росимущества в Орловской области о том, что ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ» не является собственником земельного участка, а потому не мог возводить на нем жилой дом, противоречат требованиям земельного законодательства, позволяющим лицу, обладающему земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования возводить на нем здания, сооружения в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Также суд находит необоснованными доводы третьего лица об отсутствии согласия собственника земельного участка на строительство жилого дома, поскольку само по себе отсутствие согласия не может создавать препятствия в реализации конституционных прав истца, предусмотренных ст. 40 Конституции Российской Федерации. Кроме того, данный довод противоречит положениям ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации, допускающей возникновение жилищных отношений, которые в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают соответствующие жилищные права и обязанности, в связи с чем права Российской Федерации как собственника земельного участка не нарушены, поскольку уполномоченный орган не лишен права обратиться к лицам, виновным в нарушении прав собственника земельного участка, о взыскании убытков.

Относительно позиции третьего лица о неверно выбранном истцом способе защиты нарушенного права суд считает необходимым указать, что в соответствии с действующим законодательством выбор способа защиты права осуществляется истцом по его усмотрению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 196-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ <...>.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░