Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1303/2017 ~ М-1118/2017 от 04.08.2017

№ 2-1303/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кетовский районный суд Курганской области в составе

председательствующего судьи Суханова И.Н.

при секретаре Захаровой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Кетово Кетовского района Курганской области 30 ноября 2017 года гражданское дело по иску Луки Алексея Ивановича и Лука Ольги Ивановны к ИП – главе КФХ Невзорову Анатолию Федоровичу о признании договоров незаключенными,

УСТАНОВИЛ:

Лука А.И. и Лука О.И. обратились в Кетовский районный суд Курганской области с иском к ИП – главе КФХ Невзорову А.Ф. о признании незаключенным договора купли-продажи <адрес> жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, от 15.01.2003 между ИП Невзоровым А.Ф. и ЗАО имени Тельмана и соглашения о новации заемного обязательства по договорам купли-продажи от 15.01.2013 между ИП Невзоровым А.Ф. и ЗАО имени Тельмана. В обоснование исковых требований указано, что с февраля 2000 года истцы проживают и зарегистрированы по адресу: <адрес>. 15.01.2010 у истцов родилась дочь ФИО3. Указанное жилое помещение было предоставлено Луке Алексею Ивановичу ЗАО имени Тельмана, с которым он состоял в трудовых отношениях с 27.08.1999. 15.01.2003 между ИП Невзоровым А.Ф. и ЗАО им. Тельмана заключен договор купли-продажи, в том числе и на указанную квартиру. Согласно действующему законодательству на дату заключения договора сделка подлежала обязательной государственной регистрации, однако регистрация сделки не была осуществлена. 01.11.2016 ИП Невзоров А.Ф. обратился к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области с заявлением о регистрации права собственности на квартиру по спорному договору. 12.12.2016 регистрирующий орган отказал ответчику в регистрации права собственности. Не согласившись с решением регистрирующего органа, ответчик обратился с административным исковым заявлением о признании незаконным решения от 16.12.2016 № 45/201/118/2016-800 об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру и возложении обязанности на ответчика в установленный законом срок осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Решением Арбитражного суда Курганской области от 28.07.2017 дело №А34-182/2017 исковые требования Невзорова А.Ф. удовлетворены в полном объеме. Однако, на сегодняшний день решение Арбитражного суда Курганской области от 28.07.2017 не вступило в законную силу, в связи с чем право собственности у ответчика на квартиру не возникло. Между тем заключенный между ответчиком и ЗАО им.Тельмана договор купли-продажи от 15.01.2003 в редакции, предоставленной в регистрационный орган 01.11.2016, не содержит: а) порядок исполнение продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости; б) порядок исполнения покупателем обязательств по оплате; в) перечня лиц, проживающих в жилых помещениях. Учитывая изложенные обстоятельства, исходя из буквального толкования условий договора купли-продажи спорного имущества, данный договор является незаключенным, следовательно не существует с юридической точки зрения и не порождает прав и обязанностей по нему. Просят признать незаключенным договор купли-продажи от 15.01.2003 между ЗАО им. Тельмана и ИП главой КФХ Невзоровым А.Ф. о передаче в собственность <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 80,3 кв.м., и соглашение о новации заемного обязательства по договору купли-продажи от 15.01.2003, заключенного между ИП Невзоровым и ЗАО им. Тельмана.

Истцы Лука А.И., Лука О.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Представители истцов Дудина А.И., Дудин А.Г., действующие на основании доверенности, в судебном заседании на исковых требованиях настаивали по доводам, указанным в исковом заявлении.

Ответчик ИП – глава КФХ Невзоров А.Ф. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Представитель ответчика Владимиров Б.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать. Пояснил, что собственник жилого помещения распорядился им по своему усмотрению.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, - Администрации Пименовского сельсовета Кетовского района Курганской области, Межрегионального территориального управления Росимущества в Челябинской и Курганской областях, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участвующих в деле лиц суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

01.11.2016 ИП Невзоров А.Ф. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области с заявлением о регистрации права собственности на квартиру по договору купли-продажи от 15.01.2003 между ИП Невзоровым А.Ф. (покупатель) и ЗАО имени Тельмана в лице директора Невзорова А.Ф. (продавец), а именно жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (реестровое дело №).

Кроме того, в материалах дела имеется копия (л.д. 104) иной редакции договора купли-продажи от 15.01.2003 между ИП Невзоровым А.Ф. (покупатель) и ЗАО имени Тельмана в лице директора Невзорова А.Ф. (продавец) в том числе жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 15 000 руб., общая стоимость передаваемого имущества 305 000 руб. (данный договор приобщен из другого гражданского дела).

15.01.2003 между указанными сторонами подписано соглашение о новации заемного обязательства в обязательство по договорам купли-продажи, из которого следует, что 15.04.2002 покупатель передал денежные средства продавцу по договору займа № от 15.04.2002 в сумме 305 000 руб., срок возврата займа по указанному договору 30.12.2002, продавец не выполнил своих обязательств по возврату заемных денежных средств, обязательство продавца по возврату денежных средств по договору займа № от 15.04.2002 в размере 305 000 руб. новируется в обязательство по договорам купли-продажи в сумме 305 000 руб., продавец обязуется передать покупателю в собственность жилые дома и квартиры, в том числе спорную квартиру.

Также в материалах дела имеется копия соглашения в иной редакции (л.д. 103) о новации заемного обязательства в обязательство по договору купли-продажи от 15.01.2003 из которого следует, что 15.04.2002 покупатель передал денежные средства продавцу по договору займа № от 15.04.2002 в сумме 305 000 руб., срок возврата займа по указанному договору 30.12.2002, продавец не выполнил своих обязательств по возврату заемных денежных средств, обязательство продавца по возврату денежных средств по договору займа № от 15.04.2002 в размере 305 000 руб. новируется в обязательство по договору купли-продажи в сумме 305 000 руб., продавец обязуется передать покупателю в собственность жилые дома и квартиры, в том числе спорную квартиру.

Из пояснений стороны истцов следует, что спорная квартира была предоставлена ФИО3 в связи с трудовыми отношениями, в обоснование доводов в материалы дела представлена трудовая книжка ФИО3, согласно которой он 27.08.1999 был принят на работу в ЗАО имени Тельмана временно механизатором в полевую бригаду, 12.04.2002 уволен по собственному желанию.

Согласно сведениям Администрации Пименовского сельсовета Кетовского района Курганской области Лука А.И. постоянно проживает по адресу: <адрес> и имеет состав семьи – Лука О.И. (жена), ФИО9 (дочь), ФИО3 (дочь), о чем также представлены копии соответствующих похозяйственных книг.

Факт постоянного проживания семьи Лука в указанном жилом помещении на момент подписания договора купли-продажи ответчиком не оспаривается.

Суд полагает, что семья Лука на момент заключения договора купли-продажи от 15.01.2003 имели законные основания проживать в спорной квартире, требования о выселении к ним не предъявлялись.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ЗАО им. Тельмана ликвидировано вследствие банкротства 24.11.2006.

Из выписки ЕГРН от 16.08.2017 следует, что право собственности на спорную квартиру ни за кем не зарегистрировано.

Администрации Пименовского сельсовета Кетовского района Курганской области спорная квартира в собственность не передавалась (сообщение от 09.03.2017 № 52).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что в настоящее время спорная квартира ни государственной, ни муниципальной собственностью не является.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

При этом договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Из материалов дела усматривается, что в спорной квартире постоянно проживают истцы с 12.02.2002. Однако договор купли-продажи от 15.01.2003 (в редакции, представленной ответчиком 01.11.2016 в Управление Росреестра по Курганской области) не содержит сведений о лицах, проживающих в спорном жилом помещении, в связи с чем, данный договор не соответствует п. 1 ст. 558 ГК РФ, и является незаключенным и не порождающим права и обязанности сторон.

Договор купли-продажи от 15.01.2003 жилых помещений (в другой редакции, имеющейся в деле), в том числе спорной квартиры, также не содержит перечня проживающих в жилых помещениях лиц. Предметом договора являются жилые дома и квартиры, принадлежащие ранее ЗАО имени Тельмана (п. 1 договора). При этом местоположение жилых помещений определено лишь указанием улицы, номера дома и квартиры, населенный пункт, район, область, где расположена данная недвижимость, в договоре отсутствует.

Соглашение о новации заемного обязательства от 15.03.2003 (в каждой из имеющихся в деле редакций) в обязательство по договору купли-продажи не может свидетельствовать о заключении между ИП Невзоровым А.Ф. и ЗАО имени Тельмана договора купли-продажи спорной квартиры, поскольку также не содержит сведений о правах проживающих в нем лиц.

Учитывая приведенные выше положения закона, представленные доказательства, а также исходя из буквального толкования условий договора, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества не может считаться заключенным вследствие отсутствия сведений о лицах, проживающих в спорном жилом помещении, и не порождает права и обязанности для сторон в силу требований статьи 432 ГК РФ.

Не достижение сторонами соглашения по существенным условиям договора является основанием считать договор не заключенным (ст. 432 ГК РФ).

Соответственно, договор о новации заемного обязательства в обязательство по договорам купли-продажи от 15.01.2003 между ЗАО имени Тельмана и индивидуальным предпринимателем Невзоровым А.Ф., в части <адрес> в <адрес>, также следует признать не заключенным.

При указанных обстоятельствах заявленные истцами требования подлежат удовлетворению.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца Луки А.И. подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Луки Алексея Ивановича и Лука Ольги Ивановны к ИП – главе КФХ Невзорову Анатолию Федоровичу удовлетворить.

Признать незаключенными договор купли-продажи <адрес> в <адрес> от 15.01.2003 между ЗАО имени Тельмана и индивидуальным предпринимателем Невзоровым Анатолием Федоровичем и договор о новации заемного обязательства в обязательство по договорам купли-продажи от 15.01.2003 между ЗАО имени Тельмана и индивидуальным предпринимателем Невзоровым Анатолием Федоровичем в части <адрес> в <адрес> в редакциях договоров, представленных 01.11.2016 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (реестровое дело № 45/201/118/2016-800).

Взыскать Невзорова Анатолия Федоровича в пользу Луки Алексея Ивановича уплаченную государственную пошлину в размере 300 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области.

Мотивированное решение по делу составлено 5 декабря 2017 года.

Судья                                     И.Н. Суханов