Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-488/2015 ~ М-425/2015 от 22.04.2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалександровск 4 июня 2015 года

Новоалександровский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Кондратенко Д.Н.,

при секретаре Грицюк И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Романенко Я.Н., Романенко И.В. к Романенко А.И. о признании обременения отсутствующим и погашении регистрационной записи об ипотеке,

УСТАНОВИЛ:

Романенко Я.Н., Романенко И.В. обратились в суд с иском к Романенко А.И. о признании обременения отсутствующим и погашении регистрационной записи об ипотеке. Свои требования истцы мотивировали тем, что 25.04.2013года между Романенко В.Г. (Продавец) и ними : Романенко И.В. и Романенко Я.Н. (Покупатели) был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с использованием средств материнского (семейного) капитала, который был удостоверен нотариусом по Новоалександровскому районному нотариальному округу Ставропольского края Кудрявцевой Л.А., зарегистрированный в реестре нотариуса за № ----

Согласно указанному договору купли-продажи, они приобрели в общую долевую собственность (по 1/2 доле каждому) жилой дом, общей площадью: 61,6 кв.м., назначение: жилое, инвентарный номер: ---,Литер: А, кадастровый (или условный) номер: ---, и земельный участок, назначение: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: --в.м., кадастровый (или условный) номер: ---, которые расположены по адресу: Ставропольский край, Новоалександровский район, город Новоалександровск, улица ---.

Переход права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок был зарегистрирован ими 14.05.2013 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельствами --, --, 26-АИ № ---, --- выданными 14.05.2013 года.

По соглашению сторон недвижимость была продана за 600 000 руб., в т.ч. жилой дом за 590 000 руб., земельный участок за 10 000 руб. В соответствии с п. 3 договора купли-продажи от 25.04.2013 года, они выплатили продавцу 10 000 рублей за земельный участок, --- рублей 45 копеек за жилой дом до подписания договора. Оставшуюся сумму в размере 378 947 руб. 55 коп. они должны были уплатить продавцу средствами материнского (семейного) капитала в течение 3-х месяцев с момента государственной регистрации перехода права общей долевой собственности.

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В связи с этим и на основании п. 7 договора купли-продажи от 25.04.2013 года, приобретенные ими жилой дом и земельный участок находились в залоге у продавца - Романенко В.Г. до момента полной оплаты, приобретенной недвижимости (Ипотека в силу закона).

14.05.2013 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю было зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона) жилого дома, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана регистрационная запись об ипотеке в силу закона ---, а также было зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона) земельного участка, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана регистрационная запись об ипотеке в силу закона ---.

25.07.2013 года Государственное учреждение - Управление Пенсионного фонда Российской Федерации по Новоалександровскому району Ставропольского края перечислило на лицевой счет Романенко В.Г. --- рублей 55 копеек., в счет оплаты недвижимости по договору купли- продажи от 25.04.2013 года, что подтверждается справкой --- года, сберегательной книжкой Романенко В.Г. с отметкой о поступлении денег.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

В связи с указанными нормами, государственная регистрация прекращения ипотеки и погашение регистрационной записи об ипотеке производится по заявлениям залогодателя и залогодержателя.

Однако, подать заявления о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке совместно с залогодержателем — Романенко В.Г. не представляется возможным, поскольку он умер 31.11.2014 года. После его смерти ответчиком может быть его супруга - Романенко Александра Ивановна, поскольку купленный у Романенко В.Г. являлся их совместным брачным имуществом.

26.03.2015 года они обратились с заявлением в Новоалександровский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с просьбой дать разъяснения о возможности погашения обременения (ипотеки в силу закона) на жилой дом и земельный участок без заявления залогодержателя. На их заявление был дан ответ № --- от 01.04.2015 года, в котором так же было указано, что зарегистрировать погашение обременения только на основании наших заявлений не представляется возможным, и нам было предложено обратиться в суд.

Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с использованием средств материнского (семейного) капитала от 25.04.2013 года ими полностью исполнен, деньги за проданные объекты недвижимости продавцу переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона) недвижимого имущества.

До настоящего времени они не имеют возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих им на праве общей долевой собственности жилого дома и земельного участка, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N122-03 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Истцы просят:

1. Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона, регистрационная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № --- от 14.05.2013 года, в отношении жилого дома, общей площадью: 61,6 кв.м., назначение: жилое, инвентарный номер: -- Литер: А, кадастровый (или условный номер: --, расположенного по адресу: Ставропольский край, Новоалександровский район, город Новоалександровск, улица ---.

2. Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона, регистрационная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним --- года, в отношении земельного участка, назначение: Земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: 600 кв.м., кадастровый (или условный) номер: --, расположенного по адресу: Ставропольский край, Новоалександровский район, город Новоалександровск, ---

3. Обязать Новоалександровский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от --- в отношении жилого дома, общей площадью: 61,6 кв.м., назначение: жилое, инвентарный номер--: А, кадастровый (или условный номер: --, расположенного по адресу: Ставропольский край, Новоалександровский район, город Новоалександровск, улица --.

4. Обязать Новоалександровский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от --- в отношении земельного участка, назначение: Земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: 600 кв.м., кадастровый (или условный) номер: ---, расположенного по адресу: Ставропольский край, Новоалександровский район, город Новоалександровск, улица --

В судебном заседании истцы Романенко Я.Н., Романенко И.В. поддержали исковые требования и просили суд их удовлетворить.

Ответчик Романенко А.И. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований Романенко Я.Н., Романенко И.В.

В судебном заседании представитель третьего лица – ГУ УПФ РФ по Новоалександровскому району Ставропольского края не возражает против удовлетворения исковых требований истцов Романенко.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, представил в суд письменное заявление, в котором просит рассмотреть гражданское дело в его отсутствие и вынести решение на усмотрение суда.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Выслушав истцов, ответчика, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1). Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (п. 2).

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства в том числе, основанного на купле-продаже.

В силу ч. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Часть 1 ст. 25 Закона об ипотеке гласит, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. Решение суда по таким искам является основанием для внесения записи в ЕГРП.

25.04.2013 года между Романенко В.Г. и Романенко И.В., Романенко Я.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с использованием средств материнского (семейного) капитала, который был удостоверен нотариусом по Новоалександровскому районному нотариальному округу Ставропольского края Кудрявцевой Л.А., и зарегистрирован в реестре нотариуса за № ---

Согласно указанному договору купли-продажи, они приобрели в общую долевую собственность (по 1/2 доле каждому) жилой дом, общей площадью: 61,6 кв.м., назначение: жилое, инвентарный номер: ---Литер: А, кадастровый (или условный) номер: ---, и земельный участок, назначение: Земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: 600 кв.м., кадастровый (или условный) номер: ---, которые расположены по адресу: Ставропольский край, Новоалександровский район, город Новоалександровск, --.

Переход права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок были зарегистрированы Романенко Я.Н., Романенко И.В. 14.05.2013 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельствами 26-----.

По соглашению сторон недвижимость была продана за -- руб., в т.ч. жилой дом за -- руб., земельный участок --- руб. В соответствии с п. 3 договора купли-продажи от 25.04.2013 года, покупатели выплатили продавцу --000 рублей за земельный участок, -- рубля 45 копеек за жилой дом до подписания договора. Оставшуюся сумму в размере -- рублей 55 копеек Покупатели должны были уплатить продавцу средствами материнского (семейного) капитала в течение 3-х месяцев с момента государственной регистрации перехода права общей долевой собственности.

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В связи с этим и на основании п. 7 договора купли-продажи от 25.04.2013 года, приобретенные Романенко Я.Н., Романенко И.В. жилой дом и земельный участок находились в залоге у продавца - Романенко В.И. до момента полной оплаты, приобретенной недвижимости (Ипотека в силу закона).

14.05.2013 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю было зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона) жилого дома, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана регистрационная запись об ипотеке в силу закона ---, а также было зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона) земельного участка, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана регистрационная запись об ипотеке в силу закона ---.

25.07.2013 года Государственное учреждение - Управление Пенсионного фонда Российской Федерации по Новоалександровскому району Ставропольского края перечислило на лицевой счет Романенко В.Г --- рублей 55 копеек, в счет оплаты недвижимости по договору купли- продажи от 25.04.2013 года, что подтверждается справкой № --- года, сберегательной книжкой Романенко В.Г. с отметкой о поступлении денег.

В этой связи судом признано, что обязательства по договору купли-продажи истцами были исполнены в полном объеме 25.07.2013 года, то есть в установленный срок, поэтому суд приходит к выводу о наличии оснований для прекращения ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Ставропольский край, Новоалександровский район, город Новоалександровск, улица Добровольского, 10.

Требования истцов об обязании Новоалександровского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке --- и № ---4 являются излишними, поскольку решение суда является основанием для погашения указанных регистрационных записей.

В судебном заседании Романенко Я.Н., Романенко И.В. не настаивали на взыскании судебных расходов, понесенных в связи с уплатой государственной пошлины при подаче иска в суд.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Романенко Я.Н., Романенко И.В. к Романенко А.И. о признании обременения отсутствующим и погашении регистрационной записи об ипотеке, удовлетворить частично.

Прекратить ипотеку недвижимого имущества - жилого дома, общей площадью: 61,6 кв.м., назначение: жилое, инвентарный номер: --- Литер: А, кадастровый (или условный номер: ---, земельного участка, назначение: Земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: 600 кв.м., кадастровый (или условный) номер: ---, расположенного по адресу: Ставропольский край, Новоалександровский район, город Новоалександровск, улица ---, расположенных по адресу: Ставропольский край, Новоалександровский район, улица ---.

Данное решение является основанием для погашения записи о регистрации ипотеки -- в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с отметкой о прекращении данной ипотеки и записи о регистрации ипотеки --- в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с отметкой о прекращении данной ипотеки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Новоалександровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда.

Судья п/п Д.Н. Кондратенко

Верно: Судья Д.Н. Кондратенко