Решение по делу № 2-134/2021 (2-3539/2020;) ~ М-3051/2020 от 21.08.2020

К делу №2-134/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 февраля 2021 года                                г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе

председательствующего судьи Ситниковой С.Ю.,

при секретаре Набоковой Б.А.,

с участием представителя истца Токарчук М.Л. по доверенности – Циркульник О.Ю.,

представителя ответчика Пениоза Е.В. по доверенности – Пономарева Г.И.,

представителя третьего лица Администрации МО «Город Майкоп» по доверенности – Божковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Токарчук М.Л. к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп», Пениоза Е.В. о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Токарчук М.Л. обратилась в Майкопский городской суд Республики Адыгея с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп», Пениоза Е.В. о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки. В обоснование своих исковых требований указала, что является собственницей 2/3 долей жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно выписке БТИ общая площадь жилого дома изменилась за счет произведенной реконструкции части дома в аптечный пункт и пристройки и внутреннего переоборудования части дома. Оформленная общая площадь жилого дома со встроенными помещениями аптечного пункта с учетом его площади составляет 111,3 кв.м. Общая площадь части дома без учета аптечного пункта составляет 79,3 кв.м. Данный жилой дом расположен на земельном участке площадью 541 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>. На указанном земельном участке расположены 2/3 жилого дома Токарчук М.Л., а также нежилое помещение ответчика Пениоза Е.В. Желая приобрести в собственность земельный участок, расположенный по принадлежащими ей жилыми помещениями она обратилась в Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» с заявлением о передаче ей данного земельного участка. Для предоставления в Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» Токарчук М.Л. заказала выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении данного земельного участка с кадастровым номером № из которой ей стало известно, что этот земельный участок находится в аренде у Пениозы Е.В. на основании договора аренды от 16.06.2014 №008252 и право аренды передано в залог акционерному обществу «Майкопбанк». Полает, что поскольку право аренды на земельный участок было передано Пениозе Е.В. без согласия Токарчук М.Л., то такой договор аренды противоречит закону, нарушает ее права и является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Просит суд признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Комитетом по управлению имуществом МО «Город Майкоп» и Пениозой Е.В. от 16.06.2014 №0088252. Применить последствия недействительности сделки, аннулировать в ЕГРН зщапись о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером № заключенного между Комитетом по управлению имуществом МО «Город Майкоп» и Пениозой Е.В. от 16.06.2014 №0088252 и запись об ограничениях в виде ипотеки права аренды.

Впоследствии представитель истца уточнил заявленные требования, просил суд признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Комитетом по управлению имуществом МО «Город Майкоп» и Пениозой Е.В. от 16.06.2014 №0088252. Привести стороны в первоначальное положение. Считать решение суда основанием для аннулирования в ЕГРН записи о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером № заключенного между Комитетом по управлению имуществом МО «Город Майкоп» и Пениозой Е.В. от 16.06.2014 №0088252.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования, дала пояснения аналогичные изложенным в описательной части решения. Дополнительно пояснила, что у Токарчук М.Л. никогда не было желания оформлять земельный участок в аренду, она желала приобрести его в собственность. Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» не уведомил ее о предоставлении земельного участка в аренду Пениозе Е.В., что является грубым нарушением закона и является достаточным основанием для признания договора аренды от 16.06.2014 №008252 недействительным. Просила заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика Пениоза Е.В. исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, так как между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» и Пениозой Е.В. был заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Данный договор предусматривает возможность вступления в него Токарчук М.Л. в любой момент, как только ей будет выражено соответствующее волеизъявление. Требование о признании договора аренды от 16.06.2014 № 008252 недействительным является ненадлежащим способом защиты, так как удовлетворение иска о признании данного договора недействительным не восстановит права Токарчук М.Л. и не приведет к возникновению у нее права собственности на этот земельный участок. Также просил суд применить срок исковой давности к спорным правоотношениям в связи с тем, что договор аренды земельного участка от 16.06.2014 №008252 является оспоримой, а не ничтожной сделкой, срок давности по которой составляет один год. Так как договор аренды был заключен еще в 2014 году и, Токарчук М.Л. могла узнать о наличии такого договора из открытого публичного реестра сразу после регистрации этого договора, полагал такой срок пропущенным.

Представитель третьего лица Администрации МО «Город Майкоп» возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие нарушений со стороны Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» требований закона и прав Токарчук М.Л.

Ответчик Комитет по управлению имуществом МО «Город Майкоп» и третье лицо АО «Майкопбанк», извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, не представили сведений об уважительности причин неявки. В связи с чем, суд, в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, дав им надлежащую оценку, суд полагает исковые требования Токарчук М.Л. не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела Токарчук М.Л. является собственницей 2/3 долей жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи от 22.08.1994, удостоверенного нотариусом Майкопского городского нотариального округа ФИО1

Пенеоза Е.В. на основании договора купли-продажи муниципального имущества от 10.08.2012 №305 принадлежит нежилое помещение аптечного пункта общей площадью 30,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Право собственности на указанное нежилое помещение аптечного пункта зарегистрировано за Пениозой Е.В. о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись № 01-01-01/032/2012-46 от 18.07.2014.

Данное нежилое помещение аптечного пункта расположено в здании, часть помещений в котором являются жилыми. Данные жилые помещения составляют 2/3 доли в праве в здании и принадлежат Токарчук М.Л..

Земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 541 кв.м., предназначенный для индивидуального жилищного строительства и размещения нежилых помещений, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие Пениозе Е.В. и Токарчук М.Л., является муниципальной собственностью, право распоряжение которым принадлежит Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп».

Распоряжением главы администрации муниципального образования 16.05.2014 №1182-р «О заключении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка на новый срок по адресу: <адрес> индивидуальному предпринимателю Пениоза Е.В.» земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 541 кв.м., предназначенный для индивидуального жилищного строительства и размещения нежилых помещений предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

На основании распоряжения 16.05.2014 №1182-р между сторонами заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 16.06.2014 №008252.

Данный договор со стороны арендаторов подписан ИП Пениозой Е.В. с правом вступления в данный договор Токарчук М.Л.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, установлены статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Ранее, до 2015 года такой порядок был установлен статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В настоящее время порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов собственникам объектов недвижимого имущества, расположенного на земельном участке закреплены в статье 39.17 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка от всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенного на испрашиваемом земельном участке.

Пунктами 1 и 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей с 1 марта 2015 г.) также предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган (пункт 5 статьи 39.20 ЗК РФ).

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следовало из положений пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и следует из пункта 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей на данный момент.

При этом любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (часть 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Земельный участок с кадастровым номером 01:08:0507047:14 общей площадью 541 кв.м., под зданием объективно невозможно разделить на отдельные земельные участки, которые затем могут использоваться самостоятельно, независимо друг от друга. Это обусловлено объективной невозможностью разъединения в пространстве стоящего на этом участке здания без утраты этого здания.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 01:08:0507047:14 общей площадью 541 кв.м., является неделимым и у собственников помещений отсутствует согласованное волеизъявление о приобретении земельного участка в долевую собственность, то данный участок мог быть предоставлен лишь в аренду одному из собственников недвижимости, с правом присоединения к этому договору других правообладателей недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

При изложенных обстоятельствах заключение Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» договора аренды от 16.06.2014 №008252 со множественностью лиц на стороне арендатора соответствует требованиям действующего законодательства (части 6,7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), а также не противоречит нормам Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшим до 2015 года (часть 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что Токарчук М.Л. не лишена возможности вступить в договор от 16.06.2014 №008252 качестве арендатора, то первоначальное подписание данного договора со стороны арендатора Пениозой Е.В. не нарушает права истца и не препятствует ей в оформлении права на данный земельный участок.

Следовательно, Токарчук М.Л. выбрала ненадлежащий способ защиты своего права – оспаривание договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 16.06.2014 №008252, тогда как надлежащим способом защиты для нее будет являться вступление в данный договор в качестве арендатора.

Само по себе признание договора аренды от 16.06.2014 №008252 недействительным не восстановит права Токарчук М.Л. и не приведет к автоматическому возникновению у нее права собственности на данный земельный участок, а, напротив, породит лишь правовую неопределенность, лишив спорный участок имеющегося титула.

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В соответствии с пунктом 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор аренды от 16.06.2014 №008252, заключенный между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» и Пениозой Е.В., как одним из собственников объектов недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, с правом вступления в данный договор иных собственников объектов недвижимого имущества на данном участке (Токарчук М.Л.) является оспоримой сделкой.

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Исходя из принципа открытости публичных реестров, в том числе и Единого государственного реестра недвижимости, Токарчук М.Л. могла узнать о заключении договора аренды земельного участка от 16.06.2014 №008252 с даты его государственной регистрации путем получения выписки из ЕГРН.

Договор аренды от 16.06.2014 №008252 был зарегистрирован в ЕГРН 18.07.2014, что следует из штампа регистрирующего органа.

Поскольку законом начало течение срока исковой давности связано не только с моментом, когда лицо узнало о нарушении своего права, но и когда должно было узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, суд полагает, что течение срока исковой давности необходимо исчислять с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка от 16.06.2014 №008252, то есть с 17.07.2014.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы, под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, сделанному до внесения судом решения, истечение срока исковой давности, о котором заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для вынесения судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований Токарчук М.Л. отсутствуют.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В иске Токарчук М.Л. к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп», Пениоза Е.В. о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 февраля 2021 года.

Председательствующий        подпись            С.Ю. Ситникова

Уникальный идентификатор дела 01RS0004-01-2020-006882-38

Подлинник находится в материалах дела №2-134/2021

в Майкопском городском суде Республики Адыгея.