Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1084/2016 ~ М-916/2016 от 02.06.2016

Дело № 2-1084/2016 копия

Решение

Именем Российской Федерации

г. Малоярославец 09 августа 2016 года

Малоярославецкий районный суд Калужской области в составе председательствующего судьи Севастьяновой А.В.,

при секретаре Хафизовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Филиной ФИО18 к Примха ФИО19 о взыскании арендных платежей, неустойки и судебных расходов,

Установил:

Филина В.А. 02 июня 2016 года обратилась в суд с иском к Примха Е.А., в котором просила: расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 24 июля 2015 года; обязать в течение двух недель с момента вступления решения суда в законную силу произвести текущий ремонт помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, в объёме, предусмотренном подп. «к» п. 2.2. Договора аренды нежилого помещения от 24 июля 2015 года; освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, возвратив его Филиной В.А. по акту приёма-передачи; выплатить ООО «Региональная УК» задолженность по договору на обслуживание от 24 июля 2015 года за период с 24 декабря 2015 года до момента возврата помещения №, расположенного по адресу: <адрес> по акту приёма-передачи Филиной В.А.; взыскать задолженность по уплате арендной платы за период с декабря 2015 года по май 2016 года в размере 82 000 руб.; взыскать договорную неустойку (пени) за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды в размере 35 068 руб.; взыскать судебные расходы в размере 23 841,36 руб. В обоснование заявленных требований указала, что 06 ноября 2015 года она приобрела на праве собственности нежилое помещение №, общей площадью 26 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Из п. 2.4. Договора купли-продажи следует, что при совершении сделки она была уведомлена продавцом (ООО «ОИСПК») о наличии действующего договора аренды нежилого помещения от 24 июля 2015 года, заключенного между продавцом и Примха Е.А., сроком до 30 июня 2016 года. Письмом от 19 ноября 2015 года ответчица была уведомлена ООО «ОИСПК» о смене собственника (арендодателя) в действующих арендных обязательствах, с указанием данных нового арендодателя и реквизитов его счёта. В соответствии с условиями договора аренды от 24 июля 2015 года, нежилое помещение было передано ответчице в аренду сроком на 11 месяцев с 01 августа 2015 года по 30 июня 2016 года, с ежемесячной уплатой арендных платежей до 5 числа оплачиваемого месяца. Арендная плата была установлена из расчета 600 руб. за квадратный метр и составляет 15 600 руб. в месяц. В период действия указанного договора аренды арендатором на счёт ООО «ОИСПК» 28 июля 2015 года был перечислен страховой депозит (задаток) в размере 15 600 руб., и арендная плата за август, сентябрь, октябрь 2015 года в размере 15 600 руб. ежемесячно. В связи с неоплатой ответчицей арендной платы за ноябрь 2015 года уплаченный ею страховой депозит (задаток) зачтён арендодателем в счёт арендной платы за ноябрь 2015 года. После перехода права собственности на нежилое помещение Филиной В.А. ответчицей был произведен только один платёж в сумме 11 600 руб., что означает частичное погашение арендной платы за декабрь 2015 года. Других платежей, в счёт исполнения обязательств по договору аренды нежилого помещения от 24 июля 2015 года, ответчица не осуществляла.

Определением судьи от 03 июня 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Региональная УК».

Определением суда от 05 июля 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «Обнинская инвестиционная строительно-промышленная компания» (ООО «ОИСПК»).

05 июля 2016 года представитель истицы по доверенности Фаустова Ю.А. уточнила исковые требования и просила обязать в течение двух недель с момента вступления решения суда в законную силу произвести текущий ремонт помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, в объёме, предусмотренном подп. «к» п. 2.2. договора аренды нежилого помещения от 24 июля 2015 года; освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, возвратив его Филиной В.А. по акту приёма-передачи; выплатить ООО «Региональная УК» задолженность по договору на обслуживание от 24 июля 2015 года за период с 24 декабря 2015 года до момента возврата помещения №, расположенного по адресу: <адрес> по акту приёма-передачи Филиной В.А.; взыскать задолженность по уплате арендной платы за период с декабря 2015 года по 05 июля 2016 года в размере 100 116,12 руб.; взыскать договорную неустойку (пени) за просрочку возврата арендованного имущества в размере 3 900 руб.; взыскать договорную неустойку (пени) за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды в размере 53 808 руб.

01 августа 2016 года представитель истицы по доверенности Фаустова Ю.А. вновь уточнила исковые требования и просила взыскать с Примха Е.А. в пользу Филиной В.А. 197 207,22 руб., в том числе: задолженность по уплате арендной платы за период с 01 января 2016 года по 01 августа 2016 года в размере 109 703,22 руб., договорную неустойку (пени) за просрочку возврата арендованного имущества в размере 24 960 руб. и договорную неустойку (пени) за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды в размере 62 544 руб.

Истица Филина В.А., будучи надлежаще извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, её представитель по доверенности Фаустова В.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила взыскать с Примха Е.А. в пользу Филиной В.А. 197 207,22 руб., в том числе: задолженность по уплате арендной платы в размере 109 703,22 руб., договорную неустойку (пени) за просрочку возврата арендованного имущества в размере 24 960 руб. и договорную неустойку (пени) за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды в размере 62 544 руб., судебные расходы в размере 25 144,14 руб., и пояснила, что соглашение о расторжении договора сторонами не подписывалось, ответчица не уведомила арендодателя о досрочном расторжении договора, текущий ремонт помещения не произвела, не возвратила помещение арендодателю, ключи от указанного нежилого помещения истице не передала, в связи с чем, договор аренды продолжал действовать.

Ответчица Примха Е.А. и её представитель по доверенности Шурмина Н.А. с уточненными исковыми требованиями не согласились и пояснили, что 24 июля 2015 года Примха Е.А. заключила договор аренды нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, в офисном центре «Капитал». 23 ноября 2015 года ООО «ОИСПК» уведомило её о том, что собственником арендованного помещения стала Филина В.А. Намерений продолжать договорные отношения с новым собственником у неё не было. В связи с чем, 23 ноября 2015 года, она, в присутствии ФИО15, также являющегося арендатором нежилого помещения в офисном центре «Капитал», передала генеральному директору ООО «ОИСПК» Набережневу К.Г. заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения, поскольку на тот момент за Филиной В.А. ещё не было зарегистрировано право собственности на приобретенное ею нежилое помещение №. 29 ноября 2015 года она полностью освободила арендованное помещение и привела его в надлежащее состояние, при этом по ошибке уплатила арендую плату за декабрь в размере 11 600 руб., в связи с чем 07 апреля 2016 года она перечислила Филиной В.А. 6 100 руб. (остаток - 4 000 руб., пени - 2 100). 30 декабря 2015 года в адрес Филиной В.А. была направлена телеграмма с просьбой принять по акту приёма-передачи нежилое помещение №, однако ответа от истицы не поступило. 10 января 2016 года Филина Н.А., в присутствии Набережнева К.Г., ФИО2 и ФИО8, отняла у ФИО1 ключи от указанного нежилого помещения, однако подписать дополнительное соглашение и акт приёма-передачи нежилого помещения отказалась.

Третье лицо - ООО «Региональная УК», будучи надлежаще извещенным о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило, возражений по существу иска суду не представило.

Третье лицо - ООО «ОИСПК», будучи надлежаще извещенным о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило. В судебном заседании 01 августа 2016 года генеральный директор ООО «ОИСПК» Набережнев К.Г. уточненные исковые требования Филиной В.А. поддержал и пояснил, что соглашение о расторжении договора сторонами не подписывалось, ответчица не уведомила арендодателя о досрочном расторжении договора, текущий ремонт помещения не произвела, не возвратила помещение арендодателю, в связи с чем, договор аренды продолжал действовать по 30 июня 2016 года. Заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения от 24 июля 2015 года Примха Е.А. ему не вручала, о намерениях расторгнуть указанный договор не заявляла.

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п. 3 указанной нормы при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 4 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно части второй п. 4 ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 24 июля 2015 года общество с ограниченной ответственностью «Обнинская инвестиционная строительно-промышленная компания» (ООО «ОИСПК») и Примха Е.А. заключили договор аренды нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 11 месяцев с 01 августа 2015 года по 30 июня 2016 года (п. 1.1., п. 1.2.).

Согласно п. 3.1. указанного договора арендная плата установлена из расчета 600 рублей за 1 кв.м, и составляет 15 600 рублей за месяц.

24 июля 2015 года между ООО «Региональная УК» и Примха Е.А. заключен договор № на обслуживание административного здания, а именно, нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, 3 этаж, площадью 26 кв.м. (п. 1.6.).

Нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, арендованное у ООО «ОИСПК», передано Примха Е.А. по акту приёма-передачи 28 июля 2015 года.

В это же день Примха Е.А. перечислила на счёт ООО «ОИСПК» страховой депозит (задаток) по договору аренды нежилого помещения от 24 июля 2015 года в размере 15 600 руб., и уплатила арендную плату по данному договору аренды в размере 15 600 руб., что подтверждается платежными поручениями № и № от 28 июля 2015 года.

08 сентября 2015 года Примха Е.А. перечислила на счёт ООО «ОИСПК» 15 600 руб., и 09 октября 2015 года 15 600 руб. в счет уплаты по договору аренды, что подтверждается платежными поручения № и № соответственно.

06 ноября 2015 года между ООО «ОИСПК» и Филиной В.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого, в том числе, является нежилое помещение, общей площадью 26 кв.м, расположенное на 3 этаже по адресу: <адрес>, помещение № (п. 1.2.1).

Согласно п. 2.4. указанного договора покупатель уведомлен о наличии действующего договора аренды нежилого помещения от 24 июля 2015 года, заключенного продавцом с Примха Е.А. на помещение №, сроком до 30 июня 2016 года, и ознакомлен с его условиями.

Недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 06 ноября 2015 года, в том числе, нежилое помещение, общей площадью 26 кв.м, расположенное на 3 этаже по адресу: <адрес>, помещение №, приобретенное у ООО «ОИСПК», передано Филиной В.А. по акту приёма-передачи 06 ноября 2015 года.

19 ноября 2015 года генеральный директор ООО «ОИСПК» Набережнев К.Г. направил в адрес Примха Е.А. уведомление о том, что арендованное ею нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, приобретено Филиной В.А. по договору купли-продажи от 06 ноября 2015 года, и что оплату по договору за период с 25 ноября 2015 года следует производить на счёт Филиной В.А.

Право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано за Филиной В.А. 27 ноября 2015 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

30 декабря 2015 года Примха Е.А. направила в адрес Филиной В.А. телеграмму с просьбой принять по акту приёма-передачи нежилое помещение по договору аренды от 24 июля 2015 года, сообщив, что указанное помещение полностью готово к приёму-передаче. Копия указанной телеграммы вручена директору ООО «Региональная УК» ФИО10 26 января 2016 года, что подтверждается подписью директора и печатью.

19 января 2016 года Примха Е.А. заключила с индивидуальным предпринимателем ФИО11 договор аренды нежилого помещения №, предметом которого является нежилое помещение, площадью 33,3 кв.м, расположенное на 2 этаже по адресу: <адрес>, помещение 54, сроком на 11 месяцев с 19 января 2016 года по 31 декабря 2016 года (п.1.1., п. 3.1.).

22 марта 2016 года Филина В.А. направила в адрес Примха Е.А. претензию, в которой предложила оплатить задолженность по уплате арендной платы за декабрь 2015 года - март 2016 года в размере 50 800 руб., а также за период до момента фактического возврата помещения; договорную неустойку (пени) за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды в размере 13 176 руб.; подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды; произвести текущий ремонт помещения, либо уплатить сумму его стоимости и освободить арендуемое помещение, возвратив его по акту приёма-передачи. Приложив к указанной претензии подписанный ею экземпляр дополнительного соглашения от 22 марта 2016 года к договору аренды нежилого помещения от 24 июля 2015 года.

Как следует из отчета об отслеживании почтовых отправлений, претензия и дополнительное соглашение были получены Примха Е.А. 05 апреля 2016 года.

07 апреля 2016 года Примха Е.А. перечислила Филиной В.А. в счёт уплаты по договору аренды пом. № и пени денежные средства в размере 6 100 руб., что подтверждается чеком по операции Сбербанк онлайн.

08 апреля 2016 года Примха Е.А. направила в адрес Филиной В.А. ответ на претензию, в котором сообщила, что свои обязательства по договору аренды от 24 июля 2015 года она считает исполненными.

17 июня 2016 года Примха Е.А. направила в адрес генерального директора ООО «ОИСПК» Набережнева К.Г. телеграмму следующего содержания: «Прошу предоставить копию заявления о расторжении договора от 24 июля 2015 года нежилой комнаты 63 моему представителю по доверенности ФИО2 в течение трех рабочих дней».

20 июня 2016 года Филина В.А. направила в адрес Примха Е.А. уведомление о прекращении действия договора аренды нежилого помещения от 24 июля 2015 года, которое согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений получено Примха Е.А. 24 июня 2016 года.

Из акта, составленного 01 июля 2016 года следует, что комиссия в составе Филиной В.А., ФИО13 и ФИО12, вскрыла помещение №, расположенное по адресу: <адрес>. В помещении имущество арендатора не обнаружено, выявлено повреждение стен в виде многочисленных отверстий по всей поверхности правой и левой стен от входа в помещение, выштраблен электрический кабель по правой стене от входа.

Свидетель ФИО13 показал суду, что является заместителем генерального директора ООО «ОИСПК», в связи с чем ему известно, что Примха Е.А. являлась арендатором нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>. В ноябре 2015 года указанное нежилое помещение было продано Филиной В.А. В декабре 2015 года - январе 2016 года Примха Е.А. говорила ему о намерении расторгнуть договор аренды нежилого помещения, однако, насколько ему известно, с заявлением о расторжении договора аренды она не обращалась. 10 января 2016 года в его присутствии Примха Е.А. ключи от спорного жилого помещения Филиной В.А. не передавала. В январе 2016 года помещение № ещё не было освобождено, в нём находились стеллажи, которые были прикреплены к стенам, коробки, стулья.

Свидетель ФИО14 показал суду, что ранее занимался сдачей в аренду нежилых помещений, расположенных в бизнес - центре «Капитал», в связи с чем ему известно, что Примха Е.А. являлась арендатором нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>. В январе 2016 года он присутствовал при разговоре, который состоялся между Примха Е.А. и генеральным директором ООО «ОИСПК» Набережневым К.Г. Кроме него, на встрече ещё присутствовали ФИО13, Филина В.А. и незнакомая ему женщина. В разговоре Примха Е.А. заявляла о том, что желает расторгнуть договор аренды нежилого помещения. ФИО9 предлагал ей погасить имеющуюся задолженность по уплате арендных платежей и произвести ремонт нежилого помещения, только при таких условиях договор аренды будет расторгнут, однако Примха Е.А. выдвинутые им условия не устроили.

Свидетель ФИО15 показал суду, что является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с чем ему известно, что Примха Е.А. являлась арендатором нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>. В ноябре 2015 года, точную дату не помнит, он и Примха Е.А. пришли в офис ООО «ОИСПК», где у них состоялся разговор с заместителем генерального директора ООО «ОИСПК» ФИО13, который сообщил Примха Е.А. о смене собственника арендуемого ею помещения, на что она заявила, что желает расторгнуть договор аренды нежилого помещения. ФИО13 сказал Примха Е.А., что необходимо письменное заявление, она сразу же написала заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения и передала его ФИО13 В 20-х числах декабря 2015 года все вещи, принадлежащие Примха Е.А., были вывезены из нежилого помещения № на принадлежащем ему автомобиле «Газель», помещение было полностью освобождено и находилось в надлежащем состоянии.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что телеграммой от 30 декабря 2015 года арендатор Примха Е.А. сообщила арендодателю Филиной В.А. о намерении прекратить договорные отношения, возвратить нежилое помещение по акту приёма-передачи. Указанная телеграмма получена арендодателем Филиной В.А. в 15 часов 39 минут 30 декабря 2015 года. Указанные действия арендатора Примха Е.А. соответствовали условиям п. 5.3. договора аренды нежилого помещения от 24 июля 2015 года, что влекло расторжение договора во внесудебном порядке. Однако, арендодатель Филина В.А. на указанное предложение никак не отреагировала.

Вышеуказанное нежилое помещение было освобождено арендатором в декабре 2015 года.

Доводы представителя истицы по доверенности Фаустовой В.А. и представителя третьего лица - генерального директора ООО «ОИСПК» Набережнева К.Г. о том, что Примха Е.А. о намерениях расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 24 июля 2015 года не заявляла, опровергается показаниями свидетелей ФИО13, ФИО14 и ФИО15, которые показали суду, что Примха Е.А. заявляла о том, что желает расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 24 июля 2015 года.

Суд критически относится к показаниям свидетеля ФИО13, в части того, что 10 января 2016 года в его присутствии Примха Е.А. ключи от спорного нежилого помещения Филиной В.А. не передавала, поскольку данный свидетель является заместителем генерального директора ООО «ОИСПК» Набережнева К.Г., находится в его непосредственном подчинении, и заинтересован в исходе дела. Показания указанного свидетеля противоречат показаниям свидетеля ФИО15, которые суд считает достоверными, поскольку они последовательны, логичны и не противоречат иным объективным доказательствам, исследованным судом.

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований Филиной В.А. о взыскании с Примха Е.А. арендных платежей, неустойки и судебных расходов, поскольку приходит к выводу, что фактически арендные отношения между сторонами прекращены с 30 декабря 2015 года.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Филиной В.А. - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Малоярославецкий районный суд Калужской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий подпись А.В. Севастьянова

Копия верна. Судья А.В. Севастьянова