Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-20/2022 (3а-1217/2021;) ~ М-973/2021 от 25.08.2021

Дело № 3а-20/22 (3а-1217/2021)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2022 года     г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Осипова А. Р., Александровой Н. Н., Бойсюка В. Н. об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Осипов А.Р., Александрова Н.Н., Бойсюк В.Н. (далее административные истцы) обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>,

В административном исковом заявлении административные истцы просят установить кадастровую стоимость объекта в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной оценщиком ООО «ИНЕКС», по состоянию на 21.06.2019 года, а именно в размере 47 035 200.00 рублей.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали на то, что являются собственниками указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки установлена в размере 204 549 106.00 рублей.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта и его рыночной стоимости нарушает права административных истцов как плательщиков налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административных истцов Осипов А.Р. в судебном заседании оспаривал результаты судебной оценочной экспертизы, представил возражения, рецензию на заключение, по рещзультатам допроса эксперта требования уточнил и установить рыночную стоимость объекта недвижимости установить в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», Администрации Ленинского г/о Московской области заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривали, принятие решения оставили на усмотрение суда.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, будучи извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направило.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав явившихся лиц, эксперта, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административным истцам принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 47 800 +/- 1913 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

В отношении названного объекта установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 21.06.2019 года, в размере 204 549 106.00 рублей, которая утверждена актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» №134 от 24.06.2019 года (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административные истцы в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации являются плательщиками налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияет на права и обязанности Осипова А.Р., Александровой Н.Н., Бойсюка В.Н., как плательщиков налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административные истцы 24.08.2021 года обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административными истцами в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости был представлен отчет ООО «ИНЕКС» №2007/219 от 21.06.2019 года, в котором по состоянию на 21.06.2019 г. рыночная стоимость определена в размере 47 035 200.00 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» Бушкову А.Ю.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 21.06.2019 года рыночная стоимость объекта составляет. 145 860 906.00 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного оценщиком ООО «ИНЕКС».

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого здания.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр.9-10 экспертного заключения.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная оценочная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подхода и обоснованием отказа от затратного.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключения судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

С заключением эксперта не согласились административные истцы, представили рецензию.

По замечаниям, изложенным в рецензии, экспертом Бушковым А.Ю. даны пояснения, согласно которых эксперт указал, что, вопреки доводам рецензента о том, что заключение должно соответствовать Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», прежде всего, нормативы, изложенные в стандартах оценки, регламентируют составление документа «Отчет об оценке». Вместе с тем, экспертом учитывались положения стандартов оценки в части методологии оценки, и экспертное заключение в данной части не противоречит стандартам и законодательству в области оценочной деятельности.

Эксперт провел исследование рынка (стр. 15-19 Заключения), выводы по результатам анализа и ценовые диапазоны приведены на стр. 19 Заключения. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования приведен на стр.31-32 Заключения. Объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов приведен на стр.31-32 Заключения. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов- аналогов также обосновано на стр.31 Заключения «Проверка и анализ полученных данных. На этом этапе из сделанной выборки отбираются, как правило, не менее 3-х - 5-ти объектов в максимальной степени соответствующих оцениваемым и уточняются данные указанные в объявлении. Основными критериями при этом служат в основном конкретные характеристики объекта аналога (категория земель, разрешенное использование, месторасположение, общая площадь, транспортная и инженерная инфраструктура и т.д.)» и стр.32 Заключения «При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми, считаются объекты с одинаковыми физическим и экономическими характеристиками.

Экспертом отобраны объекты, имеющие сопоставимое/аналогичное назначение объектов - рекреационная деятельности. Немаловажным фактором стала удаленность от МКАД, объекты подобраны, расположенные до 50 км от МКАД». Так, объекты, имеющие отличные от исследуемого объекта назначение (производственного, складского, торгово-офисного назначений), имеющие несопоставимую площадь (отличие от исследуемого объекта в десятки раз), дата публикации/обновления предложений после даты оценки, нельзя считать корректными аналогами для исследуемого объекта, в связи с чем, не были включены экспертом в выборку объектов.

Что касается расчета стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода, то экспертом исследованы материалы дела, в том числе Выписка из ЕГРН (стр.51 Материалов дела) в которой указан вид разрешенного использования исследуемого объекта «базы отдыха, для иных видов сельскохозяйственного использования». Представленные диапазоны средних сроков экспозиции портала Статриелт для земельных участков населенных пунктов не включают в себя размещение рекреационных объектов (размещение гостиниц, турбаз и пр. зданий и сооружений рекреационного назначения). Учитывая специфику исследуемого объекта, а именно ВРИ размещение рекреационной недвижимости и иные виды сельскохозяйственного использования эксперт ориентировался на средние сроки экспозиции для земельных участков до 18 месяцев, поскольку данный диапазон наиболее точно отражает сроки размещения аналогичных объектов на рынке.

Рецензентом приведен расчет величины корректировок на дату предложения по данным АФОС Справочник: оценка и экспертиза, разработанный на базе Экономического научного журнала «Оценка инвестиций». Автор Барамзин Н.К., под редакцией к.э.н. Лекаркиной Н.К.».

Согласно ссылке, приведенной в Рецензии данные корректирующие коэффициенты применимы для другого региона - г.Москвы. Поскольку исследуемый объект расположен в Московской области, имеющей иные социальные и экономические характеристики несопоставимые с представленным в справочнике регионом (г.Москва), применение указанных данных для расчета корректировок на дату некорректно. При этом следует отметить, что полученные при расчете величины корректировок не превышают 2%, данное обстоятельство говорит о том, что существенных изменений цен на рынке коммерческой недвижимости за период экспозиции не происходило, внесение дополнительных корректировок не требуется.

При определении величины корректировки на наличие дополнительных факторов как следует из заключения, экспертом были проанализированы данные Справочника оценщика недвижимости, в частности, о диапазоне корректирующих коэффициентов по данному фактору.

В Справочнике приведены диапазоны корректировок для участков ИЖС и объектов рекреации.

При этом корректировка применяется для объекта-аналога №3 – который, наряду с другими объектами-аналогами относится к землям населенных пунктов рядом с жилой застройкой (ИЖС), при этом для выполнения рекреационных функций. Поэтому использованная величина 16,3% рассчитана по крайней границе расширенного диапазона исходя из значения 0,86.

Таким образом, примененный в рамках сравнительного подхода коэффициент в размере 0,86 соответствует рыночным данным и находится в диапазоне приведенных корректирующих коэффициентов, в связи с чем, данное обстоятельство не приводит к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта.

Как указано Рецензентом, данные статьи РБК подготовлены на конец первого полугодия 2019 года, то есть актуальные на июнь 2019 года, при этом дата оценки конец июня 2019 года. Стоит отметить, что для создания аналогичных статей используются ретроспективные (до даты публикации) данные, поскольку процесс редактуры и согласования данной информации также занимает определенное время. Таким образом, примененные данные актуальны на дату оценки, замечание представленное Рецензентом не обосновано.

В расчетах экспертом внесены корректировки на местоположение по следующим позициям:

- статус населенного пункта;

- направление от МКАД;

- удаление от МКАД.

Рассчитанная Рецензентом корректировка на местоположение не отражает таких ценообразующих факторов как статус населенного пункта и удаление от МКАД при расчете данной корректировки также искажено, поскольку города и небольшие населенные пункты имеют различное удаление от МКАД. Так, на примере объекта-аналога №1, расположенного в 13 км от МКАД, и г.Домодедово, расстояние до центра города которого, составляет около 18 км, видно, что применение ценовых индексов городов для объектов различно удаленных от МКАД не отражает динамики изменения стоимости объектов в зависимости от удаления.

По объекту экспертизы - соотнесение его с г. Лыткарино является наиболее ошибочным - несмотря на кажущуюся географическую близость, объект оценки отделен от него р.Москва и расстояние по дорогам составляет около 43 км.

Данные ценовые индексы более точно отражают местоположение только для городов, для которых они указаны. Применение в данном случае ценовых индексов крупных городов Московской области некорректно и приведет к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта.

Для расчета стоимости воспроизводства (замещения) санаторно-гостиничного комплекса на стр.52 Заключения приведен скриншот использованного объекта-аналога. Согласно представленному скриншоту, наиболее точное значение единицы стоимости составляет 10 806,4 руб./куб.м, поскольку данное значение соответствует 100% величине стоимости конструктивных элементов входящих в состав объекта-аналога. Замечание Рецензента, как и дальнейший расчет с учетом данного замечания не обоснован.

При расчетах величины денежного потока с 47-49 принимались во внимание данные об отраслевых нормах рентабельности. Стоимость короткоживущих элементов в бизнесе списывается на себестоимость, то есть, учтена в нормах рентабельности. Таким образом, нет необходимости учета стоимости мебели и т.д. в составе инвестиционных затрат, т.н. это привело бы к задвоению затрат по данной статье.

Обоснование весов присвоенных подходам, использованным в расчете приведено экспертом на стр.61 Заключения.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел, а стороны не заявляли.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Осипова А. Р., Александровой Н. Н., Бойсюка В. Н., поданное в Московский областной суд 24.08.2021, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 47 800 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 21.06.2019, в размере 145 860 906.00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 11.04.2022г.

Судья М.Ю. Елизарова