Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-430/2017 ~ М-563/2010393/2017 от 11.09.2017

Дело № 2-430(1)/2017

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

17 октября 2017 года г. Новоузенск

Саратовской области

Новоузенский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Шашловой Т.А.

при секретаре Романовой С.В.,

с участием истцов Романова П.В., Белохвостикова А.В., Белохвостиковой С.Р., Клюевой В.Н., Чупахиной Л.П., Чупахина П.А., Чупахиной Е.А., Изибаева А.В., Цурикова В.Ф., Барскова П.А., Барсковой И.Н., Корчагиной О.Н., Клюева В.Н., Иманова И.С., Имановой Н.В., Гальцева Ю.Н., Гальцевой Н.В., Ждановой Т.Н., Романовой В.А.,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора на стороне истцов Имановой А.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Романова П.В., Белохвостикова А.В., Белохвостиковой С.Р., Клюевой В.Н., Чупахиной Л.П., Чупахина П.А., Чупахиной Е.А., Изибаева А.В. Цурикова В.Ф., Белоусова А.В., Барскова П.А., Барсковой И.Н., Корчагиной О.Н., Клюева В.Н., Иманова И.С., Имановой Н.В., Гальцевой Ю.Ню, Гальцевой Н.В., Ждановой Т.Н., Романовой В.А., к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая степь» в лице директора Белоусова И.В., к Ильину В.А., Долотовскому Л.В. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, заключенного на определенный срок,

у с т а н о в и л:

Романов П.В., Белохвостиков А.В., Белохвостикова С.Р., Клюева В.Н., Чупахина Л.П., Чупахин П.А., Чупахина Е.А., Изибаев А.В., Цуриков В.Ф., Белоусов А.В., Барсков П.А., Барскова И.Н., Корчагина О.Н., Клюев В.Н., Иманов И.С., Иманова Н.В., Гальцев Ю.Н., Гальцева Н.В., Жданова Т.Н., Романова В.А. обратились с иском, к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая степь» в лице директора Белоусова И.В., к Ильину В.А., Долотовскому Л.В. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, заключенного на определенный срок. Свои требования мотивировали тем, что они 10 апреля 2008 года в г. Новоузенске Саратовской области заключили с ответчиком – ООО «Золотая Степь» в лице директора Ильина В.А. договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Согласно условиям договора они арендодатели предоставили, а арендатор принял земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства общей площадью 1020, га, в том числе 845, 58 га пашни в 2,5 км. < > < > пастбища в < > с кадастровым номером №, расположенный на территории Куриловского муниципального образования Новоузенского района Саратовской области. Земельный участок принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности. Данный договор был заключен на срок 49 лет, с 10 апреля 2008 года по 10 апреля 2057 года, и вступил в силу с момента государственной регистрации с 03 ноября 2008 года. Согласно условиям договора арендатор обязался осуществлять расчет в натуральном выражении один раз в год, по окончании уборочных работ, путем доставки зерна и соломы к месту жительства арендодателей. Однако арендатор не выполняет свои обязательства по арендной плате с 2013 года, с этого же времени земельный участок не используется по целевому назначению, участок засорен, сельскохозяйственная деятельность не ведется, тем самым ухудшается качестве арендуемого участка и уничтожаются плодородные земли. 11 мая 2017 года они направили претензию о расторжении договора, которая была вручена ответчику Ильину В.А. 11 мая 2017 года, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении. После получения претензии они встречались с Ильиным В.А., однако тот от беседы отказался. Таким образом, ответчики существенно нарушили условия договора, существенного ухудшают имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносили арендную плату.

Истец Белохвостикова С.Р. пояснила в судебном заседании, что в апреле 2017 года они на общем собрании собственников земельных долей постановили о досрочном расторжении договора аренды от 10 апреля 2008 года, однако был изготовлен не протокол общего собрания, а из-за юридической неграмотности они назвали этот документ претензией. На собрании также решался вопрос о том, что от имени арендаторов претензию будет подписывать Романов П.В., однако этот пункт не был включен в повестку собрания и не нашел своего отражения в протоколе. На собрании присутствовали около 30 человек. По окончанию собрания они составили на имя Ильина В.А. претензию, которая была им получена, однако ответа от него они не дождались и поэтому 25 июля 2017 года направили в адрес всех ответчиков письмо – уведомление, в котором также требовали расторгнуть договор. Однако никакого ответа ими не было получено. Письмо – уведомление подписывалось не всеми арендодателями.

Истцы поддержали доводы, изложенные Белохвостиковой С.Р.

Истец Белоусов А.В. в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Ответчики ООО « Золотая степь» в лице директора Белоусова И. В. и Ильин В.А. в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом причина неявки неизвестна, с ходатайством об отложении дела слушанием не обращались, возражений на исковое заявление не представили.

Ответчик Долотовский Л.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом по месту фактического проживания и регистрации. Однако в суд вернулась судебная корреспонденция с отметкой почтового отделения связи «истек срок хранения».

Возвращение почтовым отделением связи судебной повестки и извещения с отметкой «за истечением срока хранения» в силу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 года, согласно которой гарантируется равенство всех перед судом, неявка лица в суд по указанным основаниям есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а поэтому не является преградой для рассмотрения дела. В силу ч. 2 ст. 117 ГПК РФ адресат отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

Исходя из смысла вышеприведенных процессуальных норм, суд признает, что Долотовский Л.В. был надлежащим образом извещен судом о дне слушания дела, но злоупотребил своим правом, уклонившись от получения судебных извещений и не явившись в суд.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, относительно предмета спора на стороне истцов Смирнова П.А., Ланцев А.В., Кочергина Н.И., Лопати А.А., Байкулова Г.А., Анурьев П.В., Хохлов Г.П., Иралиева К.К., Цуриков В.Ф., Култасов А.И,, Ажмуратов Ж.Н., Любезнова Н.В., Любезнов В.И., Ажмуратова А., Хохлов В.В., Белоусов И.В. в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора на стороне истцов Култасова А.К. в судебное заседание не явилась о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, согласно имеющемуся заявлению просила рассмотреть дело без её участия.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, относительно предмета спора на стороне истцов Камзин О.А., Хайруллин А.Е., Иралиева К.К., Камзин А.Т. Камзина О.А., Байкулов Г.Р., в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Однако в суд вернулась судебная корреспонденция с отметкой почтового отделения связи «истек срок хранения».

В отношении третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора на стороне истцов Анурьевой О.Ю., Кочергина С.В., Цуриковой М.В., Байкуловой Г.А., Изибаевой А.Л., Бородиной В.А., Иманова Н.С., имеются сведения о смерти.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора на стороне ответчика Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно имеющемуся ходатайству просили рассмотреть дело без их участия.

Суд, заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, считает необходимым оставить данное заявление без рассмотрения, по следующим основаниям.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом ( арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество;3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 1-3) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу приведенных норм для данной категории споров обязательным является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками долей в праве общей собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства общей площадью < >, в том числе < > га пашни в 2, 5 км. юго-восточнее <адрес>, < > га пастбища в < >. южнее <адрес> с кадастровым номером №, расположенный на территории Куриловского муниципального образования.

10 апреля 2008 года между собственниками земельного участка и ответчиком Ильиным В.А., являющимся директором ООО «Золотая степь» был заключен договор аренды сроком на 49 лет, в договоре указано, что он вступает в силу для сторон с момента его государственной регистрации Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 03 ноября 2008 года.

Число собственников земельного участка превышает пять, что подтверждается также приложением к договору аренды в виде списка арендодателей, подписавших договор.
В соответствии со ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Положения статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения ».

Статья 12 указанного закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закон.

Согласно ст. 14 приведенного закона (пункты 1, 3, 4) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.

В силу ч.ч. 5,8 вышеназванного закона общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

Поскольку вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, то он должен был решаться на общем собрании собственников земельных долей.

Представленную в суд претензию нельзя расценивать как протокол общего собрания собственников земельных долей, так как в нем отсутствует ссылка на повестку дня, имеется лишь перечисление пунктов договора, отсутствуют сведения о голосовании по указанным вопросам, и сведения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

11 мая 2017 года в адрес ответчика Ильина В.А. была направлена претензия о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, в котором предложено до 25 мая 2017 года возместить им арендную плату за период с 2014-по 2016 года в денежном выражении, выплатить согласно договору аренды уплаченный земельный налог за период с 2009 по 2016 годы в размере 1238 рублей и добровольно расторгнуть договор аренды. Данная претензия подписана Романовым П.В., по поручению арендодателей. Претензия была получена Ильиным В.А. 23 мая 2017 года.

Суд полагает, что данная претензия не может рассматриваться как соблюдение арендодателями досудебного порядка урегулирования спора, поскольку отсутствует список лиц, подписавших претензию (стороной истцов он не представлен), сама претензия подписана только истцом Романовым П.В., который не был общим собрании собственников земельного участка, уполномочен осуществлять от имени других собственников действия по расторжению договора аренды. Направление претензии только от одного из собственников земельного участка не позволяет судить о наличии волеизъявления всех собственников земельного участка на расторжение договора аренды.

Кроме этого, истцами Романовым П.В., Белохвостиковым А.В., Белохвостиковой С.Р., Клюевой В.Н., Чупахиной Л.П., Чупахиным П.А., Чупахиной Е.А., Изибаевым А.В., Цуриковым В.Ф., Гальцевым Ю.Н., Гальцевой Н.Н., Ждановой Т.Н., Романовой В.А. и третьим лицом Ланцевым А.В., в адрес ответчиков было направлено письмо уведомление с требованием в срок до 07 августа 2017 года досрочно расторгнуть договор аренды, однако данное письмо – уведомление не может рассматриваться судом как соблюдение истцами досудебного порядка урегулирования спора, поскольку указанное письмо подписано не всеми арендодателями, и истцами, обратившимися в суд с исковым заявлением, кроме этого в списке арендодателей указаны лица которые на момент направления указанного письма – уведомления уже умерли – ФИО78 что не позволяет суду судить о наличии волеизъявления всех собственников земельного участка на расторжение договора.

Предъявляя настоящие исковые требования, истцы не учли, что, заключая договор аренды земельного участка при множественности лиц, они взяли на себя обязательства по ограничению своего права собственности на спорный земельный участок, поскольку в силу режима общей долевой собственности истцы являются одними из многих арендодателей и не вправе самолично распоряжаться общей собственностью, но вправе поставить вопрос о выделении земельного участка с соблюдением правил п. 4 ст. 13 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2012 г..

Согласно абз 2 ст. 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

В силу п. 1 статьи 223 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу в случае оставления заявления без рассмотрения заканчивается определением суда. В этом определении суд обязан указать, как устранить указанные в статье 222 настоящего Кодекса обстоятельства, препятствующие рассмотрению дела.

Для устранения обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела, истцам необходимо принять во внимание установленный Федеральным Законом 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, досудебный порядок урегулирования данного спора.

После устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, заинтересованное лицо вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке (ч. 2 ст. 223 ГПК РФ).

Руководствуясь абз. 2 ст. 222, ч.ч.1, 3 ст. 223, ст.ст. 224, 225 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

о п р е д е л и л:

исковое заявление Романова П.В., Белохвостикова А.В., Белохвостиковой С.Р., Клюевой В.Н., Чупахиной Л.П., Чупахина П.А., Чупахиной Е.А., Изибаева А.В., Цурикова В.Ф. Белоусова А.В., Барскова П.А., Барской И.Н., Корчагиной О.Н., Клюева В.Н., Иманова И.С., Имановой Н.В., Гальцева Ю.Н., Гальцевой Н.В., Ждановой Т.Н., Романовой В.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая степь» в лице директора Белоусова И.В., к Ильину В.А., , Долотовскому Л.В. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, заключенного на определенный срок, оставить без рассмотрения.

Разъяснить участникам процесса, что они вправе после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке.

На определение может быть подана частная жалоба или представление в течение 15 – и дней со дня вынесения определения в Саратовский областной суд через Новоузенский районный суд (г. Новоузенск) Саратовской области.

Судья Т.А. Шашлова