Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-50/2013 (2-6327/2012;) ~ М-6328/2012 от 02.10.2012

Решение

Именем Российской Федерации

дата г. Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Колоярова И.Ю.,

при секретаре Сергеевой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Леонидова Г.И. к Петкелис Е.Н. о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, возврате излишне уплаченной денежной суммы,

Установил:

Истец обратился в суд с иском к Петкелис Е.Н. о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, возврате излишне уплаченной денежной суммы. дата между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) было заключено мировое соглашение по предварительному договору купли-продажи от дата объекта недвижимости двухкомнатной квартиры общей площадью 43,50 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>. В процессе эксплуатации объекта, когда истец реально смог попасть в квартиру, истцом были выявлены следующие недостатки: отсутствуют все стены, нет полов, нет электропроводки, нет электрического, сантехнического и газового оборудования, то есть квартира полностью разрушена, что подтверждается актом осмотра в присутствии представителей Полиции, службы спасения, риэлторской компании и, сделанными при осмотре фотографиями. Вскрытие квартиры проводилось дата В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ просит соразмерно уменьшить цену объекта недвижимости на 696 000 руб. из расчета 16 000 руб. за 1 кв.м. ремонтируемой площади помещения. Кроме того, истец понёс убытки по оформлению документов, которые должна была предоставить Петкелис Е.Н. в соответствии с условиями мирового соглашения, также оплачивал услуги адвокатов, частично погасил свой долг перед ответчиком. Общая сумма составила: 57 850 руб., из которых 45 000 руб. услуги адвокатов, 5 000 руб. оплата услуг риэлторской компании, 1 500 руб. оплата услуг службы спасения, 400 руб. покупка замка, 5 950 руб. возмещение долга Петкелис Е. Н..

На основании изложенного просил в связи с недостатками переданного по мировому соглашению от дата недвижимого имущества двухкомнатной квартиры, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 43,50 кв.м., соразмерно уменьшить покупную цену объекта на 696 000 рублей; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в сумме 57 850 рублей в порядке уменьшения общей стоимости квартиры и 5 000 рублей в счет возмещения расходов по оплате услуг эксперта.

В судебном заседании истец Леонидов Г.И. свои исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные описательной части решения суда. Так же дополнил, что реально попасть в квартиру он смог только после утверждения мирового соглашения, ответчица не передала ему не ключей ни документов на квартиру, в связи с чем, он был вынужден нести дополнительные расходы.

Представитель ответчицы по доверенности Клюев А.А. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что истцу была известна на момент заключения мирового соглашения качественная характеристика квартиры, истец не был лишен возможности до заключения мирового соглашения попасть в квартиру. Кроме того, мировое соглашение является актом приема – передачи.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы настоящего гражданского дела и материалы гражданского дела №, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии с ч 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из материалов гражданского дела № следует, что заместитель прокурора Промышленного района г. Самара обратился в суд в интересах Леонидова Г.И. с иском к Петкелис Е.Н., Давидадзе С.В. о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности. В обоснование иска указал, что Прокуратурой Промышленного района г. Самары проверены доводы обращения Леонидова Г.И. о нарушении его имущественных прав. Установлено, что Леонидов Г.И. дата заключил с Петкелис Е.Н. предварительный договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры по адресу: <адрес> Все посреднические действия по оформлению прав собственности на вышеуказанную квартиру на имя Петкелис Е.Н. осуществляла посредник - риэлтор Вилянская Т.В. Приговором Самарского областного суда от дата, с учетом изменений, изложенных в кассационном определении Верховного суда РФ от дата, Вилянская Т.В. признана виновной в совершении 6 преступлений, предусмотренных ч.3 ст. 159 УК РФ, 2 преступлений, предусмотренных ч.1 ст.30 и ч.4 ст.159 УК РФ, 3 преступлений, предусмотренных ч.4 ст. 159 УК РФ, ч.2 ст.327 УК РФ, ч.1 ст.30 и ч.3 ст.306 УК РФ, ч.4 ст.33 и п.п. «а,з,к» ч.2 ст.105 УК РФ, ей назначено наказание в виде лишения свободы сроком на 19 лет, с отбыванием в исправительной колонии общего режима. Вилянская Т.В. признана виновной в совершении мошенничества в отношении Леонидова Г.И. Судом установлена фиктивность сделки купли-продажи от дата, заключенной Петкелис Е.Н. с Давидадзе С.В. Судом установлено, что по условиям предварительного договора вышеуказанная квартира приобреталась Леонидовым Г.И. за 1 000 800 рублей. Покупателем квартиры Леонидовым Г.И. был передан Петкелис Е.Н. задаток в размере 1 000 000 рублей, что подтверждается соглашением о задатке от дата Кроме того, по условию предварительного договора основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее дата В установленный предварительным договором срок основной договор заключен не был. От третьих лиц Леонидову Г.И. стало известно о том, что приобретаемая им квартира продана Давидадзе С.В. - сыну Вилянской Т.В. Согласно п.1 условий предварительного договора от 09.04.2008 стоимость квартиры по соглашению сторон составила 1 000 800 рублей. В настоящее время Леонидовым Г.И. исполнены обязательства по оплате стоимости указанной квартиры путем передачи Петкелис Е.Н. денежных средств в размере 1 000 000 руб. по условиям соглашения о задатке от дата и внесения в депозит нотариуса <адрес> СЮ. денежных средств в размере 800 рублей, что подтверждается свидетельством от дата, зарегистрированным в реестре №. Приговором Самарского областного суда от дата установлена фиктивность сделки купли-продажи от дата, заключенной с Давидадзе С.В.

На основании изложенного, просил признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, от дата недействительным. Признать право собственности Леонидова Г.И. на квартиру по адресу: <адрес>. Обязать УФРС службы по <адрес> зарегистрировать право собственности Леонидова Г.И. на квартиру по адресу: <адрес>.

Определением Промышленного районного суда г.о. Самара от дата утверждено мировое соглашение, между Леонидовым Г.И. и Петкелис Е.Н. по условиям которого: Петкелис Е.Н., продавец по предварительному договору купли-продажи, заключенного сторонами дата, продал, а Леонидов Г.И. (покупатель) купил в собственность - двухкомнатную квартиру, общей площадью 43,50 кв.м., расположенную на 4-ом этаже 5-этажного дома по адресу: <адрес>. Отчуждаемый объект недвижимости, квартира, общей площадью 43,50 кв.м., расположенная на 4-ом этаже 5-этажного дома по адресу: <адрес> принадлежит ответчику - Петкелис Е.Н. на праве собственности на основании Договора передачи квартиры в собственность граждан № от дата, заключенного администрацией Промышленного района г. Самары, Свидетельства о праве собственности на наследство по завещанию, выданного нотариусом г. Самары Кашириной Л.Е. от дата по реестру №, Решения Промышленного районного суда г. Самары от дата Квартира, общей площадью 43,50 кв.м., расположенная на 4-ом этаже 5-этажного дома по адресу: <адрес> продана ответчиком истцу по соглашению сторон за 1 800 000 рублей. При этом стороны признают, что на момент заключения предварительного договора с условием о задатке ответчик получил от истца 1 000 000 руб. в счет предварительной оплаты стоимости квартиры. Истец, Леонидов Г.И., берет на себя обязательство оплатить оставшиеся 800 000 руб. ответчику, Петкелис Е.Н., полностью в течение 2-х календарных месяцев с момента утверждения настоящего мирового соглашения судом, в соответствии с условиями предварительного договора. Истцу, Леонидову Г.И., известна качественная характеристика и правовой режим отчуждаемого имущества, и, принимая его в собственность, он несет ответственность за совершение любых действий, противоречащих Законодательству РФ.

дата за Леонидовым Г.И. на основании вышеуказанного определения было зарегистрировано право собственности на вышеуказанную квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Из материалов дела и пояснений истца следует, что дата после регистрации права собственности, истец реально смог попасть в квартиру и им были выявлены следующие недостатки: отсутствуют все стены, нет полов, нет электропроводки, нет электрического, сантехнического и газового оборудования, то есть квартира полностью разрушена, что подтверждается актом осмотра в присутствии представителей полиции, службы спасения, риэлторской компании и, сделанными при осмотре фотографиями. Между тем, при заключении мирового соглашения истец исходил из состояния квартиры на момент заключения предварительного договора купли-продажи, заключенного сторонами дата и до дата истец в квартиру попасть не мог, поскольку ответчица не передала ему ключи и документу на квартиру, дверь пришлось вскрывать с помощью работников МЧС и ответчица о состоянии квартиры истца в известность не ставила.

Таким образом, суд полагает, что в данном случае ответчица передала истцу недвижимость, не соответствующую условиям договора купли - продажи недвижимости о ее качестве, в связи с чем, в данном случае должны применятся правила ст. 475 ГК РФ.

Определением Промышленного районного суда от дата по делу была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости квартиры.

Согласно отчету № от дата подготовленного ООО «Альтернатива Плюс» рыночная стоимость квартиры расположенной по адресу: <адрес> округленно составляет 1 198 000 рублей.

При наличии указанных обстоятельств, учитывая, что ответчик на момент заключения мирового соглашения, а так же с учетом инвалидности истца по зрению и времени возникших правоотношений с 2008 года, ввел Леонидова Г.И. в заблуждение относительно технического состояния квартиры, не передавала ключи и документы на квартиру, в которой отсутствуют все стены, нет полов, нет электропроводки, нет электрического, сантехнического и газового оборудования, то есть квартира полностью разрушена, что подтверждается актом осмотра и заключением эксперта, в связи с чем, суд полагает требования истца об уменьшении стоимости квартиры, подлежат частичному удовлетворению и покупную цену объекта недвижимости, квартиры расположенной по адресу: <адрес> по предварительному договору купли – продажи от дата следует определить в размере 1 198 000 рублей.

Доводы представителя ответчика о том, что истцу было известно о состоянии квартиры и у него имелись ключи от данной квартиры, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств в обоснование данных возражений ответчиком в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ суду представлено не было.

Истцом так же заявлены требования о взыскании 57 850 рублей, из которых 45 000 рублей услуги адвокатов, 5 000 рублей оплата услуг риэлторской компании, 1 500 рублей оплата услуг службы спасения, 400 рублей покупка замка, 5 950 рублей возмещение долга Петкелис Е.Н. и 5 000 рублей в счет возмещения расходов по оплате услуг эксперта.

Исходя из ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы, понесенные им при проведении оценки и экспертизы в размере 5 000 рублей, поскольку данные расходы подтверждены документально.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны понесенные расходы, в том числе, на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом заявлено требование о взыскании 45 000 рублей в счет оплаты услуг по оказанию юридической помощи. Суду в качестве подтверждения понесенных расходов представлен приходно - кассовый ордер на оказание юридических услуг на сумму 30 000 рублей.

Суд, учитывая объем оказанных юридических услуг в предыдущих судебных заседаниях, время на подготовку материалов квалифицированными специалистами, стоимость схожих услуг в регионе, продолжительность рассмотрения дела и количество, состоявшихся по делу с участием представителя истца судебных заседаний, суд считает, что расходы истца на оплату услуг представителей с учетом предыдущих судебных заседаний по гражданскому делу № подлежат удовлетворению с учетом принципа разумности и соразмерности в общем размере 5 000 руб. и подлежат взысканию с ответчика.

Требования истца о взыскании 5 000 рублей в счет оплаты услуг риэлторской компании, 1 500 рублей оплату услуг службы спасения, 400 рублей на покупку замка, 5 950 рублей в счет возмещение долга Петкелис Е.Н., суд полагает удовлетворению не подлежат, поскольку истцом суду не было представлено доказательств подтверждающих тот факт, что данные расходы им были понесены в результате действий ответчика и именно в рамках рассматриваемого спора.

При наличии указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, о том, что требования истица Леонидова Г.И. подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

Решил:

Исковые требования Леонидова Г.И. удовлетворить частично.

Определить покупную цену объекта недвижимости, квартиры расположенной по адресу: <адрес> по предварительному договору купли – продажи от дата в размере 1 198 000 рублей.

Взыскать с Петкелис Е.Н. в пользу Леонидова Г.И. 5 000 рублей в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя, 5 000 рублей в счет возмещения расходов по оплате услуг эксперта.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течении месяца, с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 06.02.2013 г.

Председательствующий: Колояров И.Ю.