Решение по делу № 2-2516/2019 ~ М-1865/2019 от 17.05.2019

Дело № 2-2516/2019 (УИД 76RS0014-01-2019-001866-55)     изг. 02.09.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 августа 2019 года                             г. Ярославль

    Кировский районный суд г. Ярославля в составе председательствующего судьи Барышевой В.В.,

при секретаре Кохановой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Орлова Александра Васильевича к Обществу с ограниченной ответственностью «Монблан», Обществу с ограниченной ответственностью «ПСК «Стройспецсервис-1» о признании договора долевого участия в строительстве недействительным, применении последствий недействительности сделки, понуждении к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве,

установил:

    Орлов А.В. обратился с исковыми требованиями к ООО «Монблан», ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» о признании договора долевого участия в строительстве недействительным, применении последствий недействительности сделки, понуждении к государственной регистрации права. В обоснование заявленных требований ссылается на то, что 23.12.2014 года между ним и ООО «Монблан» был заключен договор № 74 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с условиями которого ответчик принял на себя обязательство по строительству многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> по передаче истцу объект долевого участия- квартиры № общей площадью 103,8 кв.м. Истец принял на себя обязательство оплатить цену договора в размере 5 827 800 руб. и принять объект долевого участия. Договор долевого участия в строительстве был передан для государственной регистрации в Управление Росреестра по Ярославской области, однако в государственной регистрации договора долевого участия было отказано в связи с тем, что квартира № уже являлась объектом долевого строительства по ранее зарегистрированному договору участия в долевом строительстве № 16, заключенному 27.10.2014 года между ООО «Монблан» и ФИО1 На основании соглашения, заключенного между ООО «Монблан» и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» от 06.11.2015 года ООО «Монблан» передал права и обязанности застройщика многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями по адресу <адрес> ООО «ПСК «Стройспецсервис-1». 19.11.2015 года договор долевого участия в строительстве № 16 от 27.10.2014 года, заключенный между ООО «Монблан» и ФИО1, был расторгнут по соглашению сторон, в связи с чем препятствия для регистрации договора долевого участия в строительстве, заключенного с истцом, отпали. Вместе с тем, поскольку ООО «Монблан» по состоянию на 19.11.2015 года уже не являлся застройщиком многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями по адресу <адрес>, договор долевого участия в строительстве № 74 от 23.12.2014 года, заключенный между истцом и ООО «Монблан» зарегистрирован быть не мог, в связи с чем 12.05.2016 года между Орловым А.В. и новым застройщиком ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» был заключен договор долевого участия в строительстве № 74 в соответствии с условиями которого ответчик принял на себя обязательство по строительству многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> по передаче истцу объекта долевого участия- квартиры № общей площадью 103,8 кв.м. Истец принял на себя обязательство оплатить цену договора в размере 5 827 800 руб. и принять объект долевого участия. Истец полагает, что договор долевого участия в строительстве № 74, заключенный 12.05.2016 года между ним и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» является недействительным, притворным, поскольку фактически прикрывает ранее заключенный между ним и ООО «Монблан» договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома №. Признание договора долевого участия № 74 от 12.05.2016 года недействительным в качестве правового последствия недействительности сделки влечет понуждение ответчика к регистрации ранее заключенного договора долевого участия в строительстве № 74 от 23.12.2014 года.

    Истец просит признать просит произвести государственную регистрацию договора № 74 долевого участия в строительстве, заключенного между Орловым А.В. и ООО «Монблан» от 23.12.2014 года, признать обязательство Орлова А.В. по оплате цены договора № 74 долевого участия в строительстве от 23.12.2014 года в сумме 5 827 800 руб. исполненными в полном объеме, признать договор № 74 участия в долевом строительстве от 12.05.2016 года, заключенный между Орловым А.В. и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1», недействительным, ничтожным, прекратить имущественное право требования Орлова А.В., возникшее на основании договора № 74 долевого участия в строительстве от 12.05.2016 года.

    В судебном заседании истец Орлов А.В. исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив, что 23.12.2014 года между истцом и ООО «Монблан» был подписан договор долевого участия в строительстве № 74. Данный договор был передан для государственной регистрации в Управление Росреестра по Ярославской области, однако в государственной регистрации договора долевого участия было отказано в связи с тем, что квартира № уже являлась объектом долевого строительства по ранее зарегистрированному договору участия в долевом строительстве № 16, заключенному 27.10.2014 года между ООО «Монблан» и ФИО1 Директор ООО «Монблан» ФИО2 заверял истца о том, что между ним и ФИО1 достигнута договоренность о расторжении договора долевого участия в строительстве № 16 от 27.10.2014 года, в связи с чем после расторжения договора долевого участия в строительстве с ФИО1, права истца в отношении квартиры № в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>, будут оформлены надлежащим образом. ООО «Монблан» не уклонялось от регистрации договора долевого участия в строительстве № 74 от 23.12.2014 года, заключенного с истцом. Ответчик вместе с истцом обратился в Управление Росреестра по Ярославской области для государственной регистрации сделки, затем ответчик обращался с заявлением о приостановлении государственной регистрации, чтобы в период приостановления государственной регистрации произвести расторжение договора долевого участия в строительстве № 16 от 27.10.2014 года, заключенного с ФИО1 Исходя из данных действий ответчика, у истца отсутствовали основания полагать, что ответчик уклоняется от государственной регистрации договора. Однако впоследствии строительство многоквартирного жилого дома ООО «Монблан» было приостановлено, между ООО «Монблан» и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» было заключено соглашение о смене застройщика, обязанность по строительству многоквартирного жилого дома приняло на себя ООО «ПСК «Стройспецсервис-1». Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № от 27.10.2014 года с ФИО1 было произведено после государственной регистрации соглашения о смене застройщика, в связи с чем договор долевого участия в строительстве № 74 от 23.12.2014 года, заключенный между Орловым А.В. и ООО «Монблан», зарегистрирован быть не мог. Признавая обязательства перед Орловым А.В. по указанному договору, 12.05.2016 года, ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» заключило с истцом договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома №, по своим условиям аналогичный договору № 74 от 23.12.2014 года, заключенному с ООО «Монблан». Вместе с тем, в настоящее время ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» не признает произведенную истцом оплату цены договора. Однако факт оплаты цены договора подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру, справкой о полной оплате цены договора, справкой Главного управления Центрального банка России по ЦФО о предоставлении Орлову А.В. долгосрочного кредита на приобретение жилого помещения по договору долевого участия в строительстве по адресу <адрес>.

    Представитель ответчика ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» по доверенности Андреева И.Л. против удовлетворения исковых требований возражала, указывая на то, что 06.11.2017 года между ООО ПСК «Стройспецсервис-1» и ООО «Монблан» было заключено соглашение о передаче функций заказчика-застройщика, в соответствии с которым ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» приняло на себя обязательства застройщика в отношении объекта долевого строительства- многоквартирного жилого дома переменной этажности с инженерными коммуникациями по адресу <адрес>. Приложением № 2 к данному соглашению являлся реестр договоров с указанием помещений, являющихся объектом прав требования, и состояния исполнения встречных обязательств со стороны третьих лиц. В соответствии с указанным реестром имущественные права требования в отношении объекта долевого участия в строительстве- жилого помещения- квартира № в строящемся многоквартирном жилом доме принадлежали на основании договору долевого участия в строительстве № 16 от 27.10.2014 года ФИО1 19.11.2015 года договор долевого участия в строительстве № 16 от 27.10.2014 года, заключенный с ФИО1, был расторгнут, и поскольку данное жилое помещение было свободным от прав третьих лиц, 12.05.2016 года был заключен договор долевого участия в строительстве в отношении данного объекта долевого участия с Орловым А.В. Условиями договора долевого участия в строительстве № 74 от 12.05.2016 года была предусмотрена оплата цены договора долевого участия в строительстве не позднее срока ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в безналичном порядке, что свидетельствует о том, что зачет ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» не производило зачет уплаченных Орловым А.В. денежных средств в ООО «Монблан» по договору № 74 от 23.12.2014 года в счет оплаты цены договора № 74 от 12.05.2016 года, заключенного с ООО «ПСК «Стройспецсервис-1». Оснований полагать данный договор притворным у ответчика не имеется. 11.04.2019 ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» направило в адрес Орлова А.В. предупреждение о необходимости исполнения обязательств по оплате цены договора долевого участия в строительстве № 74 от 12.05.2016 года. Поскольку оплата цены договора Орловым А.В. произведена не была, 06.06.2019 ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» направило уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке. Управлением Росреестра по Ярославской области от 18.06.2019 года внесена запись о прекращении имущественных прав Орлова А.В. в отношении объекта долевого участия в строительстве- квартиры № в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>. Таким образом, на данный момент имущественные права требования Орлова А.В, в отношении объекта долевого участия в строительстве- кв. <адрес> прекращены. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям о регистрации договора долевого участия в строительстве № 74 от 23.12.2014 года.

    Представитель ответчика ООО «Монблан», третьего лица ООО «ПСК «Стройспецсервис-2» в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, дело рассмотрено в их отсутствие. От представителя третьего лица ООО «ПСК «Стройспецсервис-2» поступили письменные пояснения на исковое заявление, из которых следует, что ООО «ПСК «Стройспецсервис-2» каких-либо имущественных прав требования в отношении объекта долевого участия в строительстве- кв. <адрес> не предъявляет.

    Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд полагает исковые требования Орлова А.В. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

    Судом установлено, что 23.12.2014 года между Орловым А.В. и ООО «Монблан» был заключен договор № 74 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с условиями которого ответчик принял на себя обязательство по строительству многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> по передаче истцу объекта долевого участия- квартиры № общей площадью 103,8 кв.м. Истец принял на себя обязательство оплатить цену договора в размере 5 827 800 руб. и принять объект долевого участия. Данный договор был передан для государственной регистрации в Управление Росреестра по Ярославской области, однако в государственной регистрации договора долевого участия было отказано в связи с тем, что квартира № уже являлась объектом долевого строительства по ранее зарегистрированному договору участия в долевом строительстве № 16, заключенному 27.10.2014 года между ООО «Монблан» и ФИО1

На основании соглашения, заключенного между ООО «Монблан» и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» от 06.11.2015 года ООО «Монблан» передал права и обязанности застройщика многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями по адресу <адрес> ООО «ПСК «Стройспецсервис-1».

19.11.2015 года договор долевого участия в строительстве № 16, заключенный между ООО «Монблан» и ФИО1 в отношении квартиры № расторгнут по соглашению сторон, в связи с чем препятствия для регистрации договора долевого участия в строительстве, заключенного с истцом, отпали.

18.02.2016 года между ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» и ООО «ПСК «Стройспецсервис-2» был подписан и передан в Управление Росреестра по Ярославской области для государственной регистрации договор долевого участия в строительстве № БО-202, объектом долевого участия по которому выступала в том числе и квартира <адрес>. Указанный договор долевого участия в строительстве зарегистрирован не был в связи с поступлением заявлений от ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» о приостановлении государственной регистрации прав и о прекращении государственной регистрации прав на основании указанного договора.

12.05.2016 года между Орловым А.В. и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» был заключен договор долевого участия в строительстве № 74, по условиям которого ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» приняло на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом с инженерными коммуникациями по адресу <адрес> и передать объект – квартиру № (жилое помещение площадью 103,8 кв.м.) участнику долевого строительства в соответствии с условиями договора.

В силу ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Истец ссылается на то, что договор долевого участия в строительстве № 74 от 12.05.2016 года, заключенный между ним и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» является притворным, поскольку он прикрывает ранее заключенный между истцом и иным субъектом- ООО «Монблан» договор долевого участия в строительстве № 74 от 23.12.2014 года, заключенный между ним и ООО «Монблан».

Суд с доводами истца соглашается, поскольку из обстоятельств заключения договора долевого участия в строительстве № 74 от 23.12.2014 года и № 74 от 12.05.2016 года усматривается, что целью заключения договора долевого участия в строительстве № 74 от 12.05.2016 года явилось исполнение ранее заключенного договора долевого участия в строительстве № 74 от 23.12.2014 года, заключенного с истцом, поскольку объектом прав по договору долевого участия в строительстве являлся один и тот же объект недвижимого имущества- квартира № общей проектной площадью 103,8 кв.м., цена объекта долевого участия в строительстве и иные условия договора № 74 от 12.05.2016 года в полном объеме повторяли условия ранее заключенного договора долевого участия в строительстве № 74 от 23.12.2014 года.

В силу п.2 ст. 170 ГК РФ правовым последствием признания договора долевого участия в строительстве № 74 от 12.05.2016 года недействительным, является применение положений того договора, который стороны в действительности имели в виду, а именно, понуждение ответчика к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № 74 от 23.12.2014 года.

В силу п.6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании п.4 ст. 165 ГК РФ срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

В силу п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В данном случае понуждение ответчика к регистрации договора долевого участия в строительстве № 74 от 23.12.2014 года является последствием признания притворной сделкой договора долевого участия в строительстве № 74 от 12.05.2016 года.

Следовательно, срок исковой давности по данному требованию в силу п.1 ст. 181 ГК РФ составляет три года и начинает исчисляться с момента начала исполнения данной сделки, а именно, с даты регистрации договора долевого участия в строительстве № 74 от 12.05.2016 года, с 14.09.2016 года.

Таким образом, в данном случае срок исковой давности по требованию о регистрации договора долевого участия в строительстве № 74 от 23.12.2014 года в качестве правового последствия признания недействительным договора долевого участия в строительстве № 74 от 12.05.2016 года, истцом не пропущен.

Также суд соглашается с доводами истца о том, что оплата договора долевого участия в строительстве № 74 от 23.12.2014 года, заключенного между истцом и ООО «Монблан» Орловым А.В. произведена в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру, справкой о полной оплате цены договора, выданными ООО «Монблан». Наличие у истца денежных средств, достаточных для оплаты цены договора долевого участия в строительстве на дату заключения договора подтверждены справками по форме 2-НДФЛ, справкой Главного управления Центрального банка России по ЦФО о предоставлении Орлову А.В. долгосрочного кредита на приобретение жилого помещения по договору долевого участия в строительстве по адресу <адрес>.

Материалами дела подтверждено, что 18.06.2019 года Управлением Росреестра по Ярославской области произведено погашение записи о наличии имущественных прав требования Орлова А.В. в отношении объекта долевого участия в строительстве- квартиры № в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>.

Вместе с тем, поскольку данные действия совершены Управлением Росреестра по Ярославской области в период действия примененных Кировским районным судом г. Ярославля мер по обеспечению исковых требований в виде ареста, запрета совершения регистрационных действий в отношении объекта долевого участия в строительстве- квартиры №, расположенной в жилом комплексе переменной этажности с инженерными коммуникациями в границах принадлежащего застройщику земельного участка с кадастровым номером №, на основании определения от 18.06.2019 года, и в последующем могут быть оспорены, имеются основания для удовлетворения исковых требований Орлова А.В. о прекращении его имущественных прав требования в отношении объекта долевого участия в строительстве- квартиры № общей площадью 103,8 кв.м. в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>, на основании договора долевого участия в строительстве № 231, заключенного 12 мая 2016 года между Орловым А.В. и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1».

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования Орлова Александра Васильевича удовлетворить.

    Признать договор долевого участия в строительстве № 74, заключенный 12 мая 2016 года между Орловым Александром Васильевичем и Обществом с ограниченной ответственностью «ПСК «Стройспецсервис-1», недействительным, ничтожным.

     Прекратить имущественное право требования Орлова Александра Васильевича, возникшее в отношении объекта долевого участия в строительстве- квартиры № общей площадью 103,8 кв.м. в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>, на основании договора долевого участия в строительстве № 231, заключенного 12 мая 2016 года между Орловым Александром Васильевичем и Обществом с ограниченной ответственностью «ПСК «Стройспецсервис-1».

    Произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве № 74 заключенного 23 декабря 2014 года между Орловым Александром Васильевичем и Обществом с ограниченной ответственностью «Монблан».

Признать обязательства Орлова Александра Васильевича по договору долевого участия в строительстве, заключенному между Орловым Александром Васильевичем и Обществом с ограниченной ответственностью «Монблан» № 74 от 23 декабря 2014 года исполненными в сумме 5 827 800 руб.

Отменить меры по обеспечению исковых требований, примененные на основании определения Кировского районного суда г. Ярославля от 18.06.2019 года в виде наложения ареста, запрета совершения регистрационных действий в отношении объекта долевого участия в строительстве- квартиры №, расположенной в жилом комплексе переменной этажности с инженерными коммуникациями в границах принадлежащего застройщику земельного участка с кадастровым номером №, с момента вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья:                                         В.В.Барышева