Решение по делу № 2-1592/2020 ~ М-1221/2020 от 29.06.2020

№2-1592/2020

91RS0022-01-2020-001961-54

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 сентября 2020 года

Феодосийский городской суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Даниловой О.А.,

при секретаре судебного заседания Форостян А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ванеевой А.И. к Гафарову А.Э., Задорскому А.А., Задорскому А.А, об установлении факта заключения договора купли-продажи, признании права собственности на долю квартиры, третьи лица: Ковальчук А.А., Задорский А.А., Задорская Т.А.,

У С Т А Н О В И Л:

Ванеева А.И. обратилась в суд с иском к Гафарову А.Э., Задорскому А.А., Задорскому А.А. об установлении факта заключения договора купли-продажи, признании права собственности на долю квартиры, третьи лица: Ковальчук А.А., Задорский А.А., Задорская Т.А.

В обоснование требований истец указала, что передала по расписке денежные средства в сумме 1 200 000 рублей Задорскому А.А., Задорскому А.А. в качестве задатка за квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>. Стороны договорились, что общая сумма договора будет составлять 2 200 000 рублей, срок заключения основного договора до 1 мая 2019 года, при этом, стороны договорились обо всех существенных условиях договора купли-продажи в рассрочку в соответствии с положениями статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После передачи задатка, ответчики Задорский А.А., Задорский А.А. передали Ванеевой А.И. ключи от квартиры, книжки для оплаты коммунальных услуг, а также получила устное разрешение на выполнение ремонта. Таким образом, спорная квартира фактически была передана истцу.

Посредником между Ванеевой А.И. и продавцами, выступал Ковальчук А.А., который обеспечивал встречи с продавцами, в связи с чем, у Ванеевой А.И. не было прямого контакта с ними к дате заключения основного договора. Ответчики самостоятельно не связывались с истцом.

Ванеева А.И. оборудовала квартиру новой мебелью, сантехникой, бытовой техникой, приборами учёта расхода электроэнергии на общую сумму 300 000 рублей для организации и проведения ремонта в квартире.

К дате заключения основного договора купли-продажи истец не смогла встретиться с продавцами из-за отсутствия контактных данных. Ковальчук А.А. уклонялся от проведения встречи, объясняя это тем, что документы для совершения сделки ещё не готовы.

В мае 2019 года истцу стало известно о том, что 8 мая 2019 года между Задорским А.А., Задорским А.А. и Гафаровым А.Э. заключён договор купли-продажи спорной квартиры, однако о намерении продавцов заключить с Гафаровым А.Э. договор купли-продажи они истцу не сообщали.

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 3 февраля 2020 года установлено, что сумма по указанному договору купли-продажи составляет 2 200 000 рублей. При этом из пояснений Задорского А.А. следует, что от Гафарова А.Э. он получил 1 000 000 рублей. Из пояснений Гафарова А.Э. следует, что в сделку он вступил по просьбе Ковальчука А.А., занять ему денег для приобретения спорной квартиры, который объяснил это отсутствием у Ванеевой А.И. денежных средств для заключения основного договора купли-продажи. Гафаров А.Э. согласился на сделку только под условием, что право собственности на квартиру будет зарегистрировано на его имя.

Таким образом, 17/25 доли квартиры <адрес> были приобретены Гафаровым А.Э. за счёт денежных средств в сумме 1 200 000 рублей, которые истец передала в качестве задатка продавцам и 300 000 рублей, вложенных в ремонт квартиры. При этом Гафаров А.Э. ключи от квартиры не получал, своего имущества в квартире не имеет, не вселялся, коммунальные услуги не оплачивает.

Просит суд установить факт заключения договора купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, между Ванеевой А.И. и Задорским А.А., Задорским А.А., а также признать за ней право собственности на 17/25 доли указанной квартиры.

В судебном заседании истец Ванеева А.И., представитель истца Кропотина О.С., действующая на основании доверенности, доводы, изложенные в иске, поддержали, просили суд требования удовлетворить. Дополнительно пояснили, что действительно у истца не было денежных средств сумме 1 000 000 рублей, которые должны быть переданы продавцам до 1 мая 2019 года, между тем, с ответчиком была договорённость, что квартира приобретена истцом в рассрочку. Оставшаяся часть денежных средств в размере 1 000 000 рублей будет выплачена за счёт средств материнского капитала, истец производит косметический ремонт в квартире, пускает в нее туристов и от вырученной прибыли копит денежные средства в необходимом размере. Гафаров А.Э. не оспаривает тот факт, что приобрёл спорную квартиру за 1 000 000 рублей, вместо 2 200 000 рублей, как указано в договоре купли-продажи. Следовательно, истец имеет право на 17/25 доли квартиры.

В судебном заседании Задорский А.А. исковые требования не признал, указав, что 30 апреля 2018 года ему позвонил брат Задорский А.А. и сказал, что имеются покупатели на спорную квартиру. К нему пришли Ванеева А.И. и Ковальчук А.А. Истец сказала, что Ковальчук А.А. ей как сын. Была составлена расписка о получении от Ванеевой А.И. задатка в сумме 1 200 000 рублей, а оставшуюся сумму 1 000 000 рублей Ванеева А.И. обязалась передать в срок до 1 мая 2019 года. Какой-либо договор купли-продажи спорной квартиры до 1 мая 2019 года он и братья заключать не собирались, только после получения всей суммы стоимости квартиры в 2 200 000 рублей. О том, что в квартире производится какой-либо ремонт, не знали. Только в мае 2019 года к ним пришла Ванеева А.И. с жалобами на Ковальчука А.А., в ходе беседы с которой узнали, что в их квартире производится ремонт.

30 апреля 2018 года была составлена расписка о получении задатка, но не договор купли-продажи квартиры. После 1 мая 2019 года позвонил Ковальчук А.А. и сообщил, что готов предоставить денежные средства в сумме 1 000 000 рублей, принадлежащие Гафарову А.Э. и он готов приобрести спорную квартиру. 8 мая 2019 года с Гафаровым А.Э. подписан договор купли-продажи спорной квартиры. Поскольку его брат Задорский А.А. тяжело болел и квартира находилась в долевой собственности, сделка нотариусом удостоверялась на дому. Действительно, в договоре купли-продажи от 8 мая 2019 года цена договора указана в сумме 2 200 000 рублей, однако от Гафарова А.Э. получены денежные средства в сумме 1 000 000 рублей. Также указывает, что поскольку расписка от 30 апреля 2018 года является договором задатка, то переданные истцом Ванеевой А.И. денежные средства в сумме 1 200 000 рублей возврату не подлежат.

В судебном заседании ответчик Гафаров А.Э. пояснил, что Ковальчук А.А. является его знакомым. В мае 2019 года Ковальчук А.А. обратился к нему с просьбой одолжить денежные средства, поскольку у Ванеевой А.И. необходимая сумма отсутствует. Гафаров А.Э. согласился дать в долг Ковальчуку А.А. денежные средства в сумме 1 100 000 рублей, но в качестве уверенности, что денежные средства ему будут возвращены, указал на условие о регистрации права собственности спорной квартиры на его имя. Договор купли-продажи квартиры был заключён с Задорскими 8 мая 2019 года и удостоверен нотариусом, право собственности зарегистрировано. До настоящего времени сумма долга ему не возвращена.

Протокольным определением от 26 августа 2020 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Ковальчук А.А. и Задорский А.А.

В судебном заседании третье лицо Ковальчук А.А. пояснил, что к ней обратилась Ванеева А.И. с просьбой помочь приобрести квартиру. Ванееву А.И. устроила квартира, принадлежащая Задорским. 30 апреля 2018 года был заключён договор задатка. Продавцы не возражали предоставить Ванеевой А.И. рассрочку платежа в сумме 1 000 000 рублей. Однако к 1 мая 2019 года у Ванеевой А.И. необходимой суммы не было в связи с чем, он обратился к Гафарову А.Э. с просьбой одолжить денежные средства. В качестве обеспечения обязательств, спорная квартира оформлена на имя Гафарова А.Э.

В судебное заседание третье лицо Задорский А.А. не явился, о дне слушания дела извещён надлежаще, причина неявки суду неизвестна.

Протокольным определением от 17 сентября 2020 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Задорская Т.А.

В судебном заседании третье лицо Задорская Т.А. пояснила, что Задорский А.А. приходился ей супругом, умер 19 августа 2019 года. Поскольку супруг был болен, то договор купли-продажи от 8 мая 2019 года заключался дома в присутствии нотариуса и врача-психиатра.

Суд, выслушав пояснения сторон, свидетелей, изучив материалы архивных гражданских дел, отказной материал, изучив материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела установлено, что квартира <адрес> принадлежала Задорскому А.А. (1/4 доли), Задорскому А.А. (1/4 доля) и Задорскому А.А, (1/2 доля), что следует из договора купли-продажи от 8 мая 2019 года.

8 мая 2019 года между продавцами Задорским А.А,, Задорским А.А., Задорским А.А. и покупателем Гафаровым А.Э. заключён договор купли-продажи квартиры <адрес>, по условиям которого продавцы продали указанную квартиру Гафарову А.Э., стоимостью 2 200 000 рублей. Договор удостоверен нотариусом 8 мая 2019 года.

По сведениям Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 28 июля 2020 года собственником квартиры <адрес> является Гафаров А.Э. Право собственности зарегистрировано 23 мая 2019 года (л.д.41-46).

На основании запроса суда нотариусом Феодосийского городского нотариального округа Республики Крым ФИО9 направлены документы по удостоверению договора купли-продажи от 8 мая 2019 года (л.д.97-137).

Задорский А.А. умер 19 августа 2019 года. По сведениям копии наследственного дела, наследником является Задорская Т.А. (л.д.,52,138-173).

В обоснование требований истец Ванеева А.И. указала, что фактически заключила договор купли-продажи спорной квартиры с Задорскими, что подтверждается распиской. Расписка от 30 апреля 2018 года является договором купли-продажи квартиры с рассрочкой (отсрочкой). Между тем право истца на получение квартиры в собственность нарушено.

По ходатайству представителя истца запрошен отказной материал, из которого следует, что 3 февраля 2020 года постановлением оперуполномоченного ОУР ОМВД России по г.Феодосии отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Ковальчука А.А. по части 1 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием состава преступления (л.д.17-18,76-93).

Из данного постановления, а также материала проверки следует, что Ванеева А.И. обратилась с заявлением о привлечении к уголовной ответственности Ковальчука А.А. по факту вывоза из квартиры <адрес> бытовой техники и мебели.

В рамках проведения проверки Ванеевой А.И. даны пояснения о том, что риэлтор Ковальчук А.А. помогал в продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес> и поисках квартиры в целях приобретения. Ковальчук А.А. предложил истцу спорную квартиру, стоимостью 2 200 000 рублей, которая понравилась истцу, однако денежных средств не хватало. Ванеева А.И. обратилась к Ковальчуку А.А. с просьбой поговорить с собственником квартиры об отсрочке выплаты недостающей суммы до мая 2019 года, при этом передала владельцу квартиры под расписку денежные средства в сумме 1 200 000 рублей в качестве оплаты части её стоимости. Также указано, что Ковальчук А.А. предложил помощь в осуществлении ремонта спорной квартиры, в связи с чем, истцом переданы денежные средства в сумме 300 000 рублей. В мае 2019 года у истца не было денежных средств, чтобы окончательно произвести оплату за квартиру, в связи с чем, Ковальчук А.А. сообщил, что сможет дать недостающую часть денежных средств, на что Ванеева А.И. согласилась. В конце июля 2019 года Ковальчук А.А. показал Ванеевой А.И. договор купли-продажи, в котором собственником указан Гафаров А.Э. Риэлтор пояснил, что взял у Гафарова А.Э. в долг денежные средства в сумме 1 000 000 рублей, и пока Ванеева А.И. не отдаст указанную сумму, документы на квартиру будут находиться у Ковальчука А.А. Узнав о том, что спорная квартира оформлена на Гафарова А.Э., истец вывезла всё своё имущество из квартиры.

Из пояснений Задорского А.А. следует, что он и брат Задорский А.А. решили продать квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составляла 2 200 000 рублей. 30 апреля 2018 года нашёлся покупатель Ванеева А.И. и Ковальчук А.А. В момент обсуждения сделки, Ванеева А.И. сообщила, что у неё имеются в наличии только 1 200 000 рублей, при этом готова их отдать в качестве задатка с отсрочкой выплаты остальной суммы в размере 1 000 000 рублей до 1 мая 2019 года. На указанных условиях Задорских А.А. и его брат продали квартиру Ванеевой А.И., при этом составлена расписка в получении денежных средств в сумме 1 200 000 рублей, в которой указано, что в случае невыполнения условий договора Ванеевой А.И. по передаче денежных средств в сумме 1 000 000 рублей до 1 мая 2019 года, переданная сумма является задатком. Однако к 1 мая 2019 года Ванеева А.И. остаток денежных средств не нашла. Ковальчук А.А. сообщил, что нашёл человека, который готов заплатить оставшуюся сумму при условии оформления спорной квартиры на его имя. Поскольку сроки договора с Ванеевой А.И. истекли, Задорский А.А. согласился на предложение Ковальчука А.А. Затем квартира была продана и Ковальчук А.А. передал денежные средства в сумме 1 000 000 рублей. После завершения сделки по продаже спорной квартиры, Ковальчук А.А. вернул Задорскому А.А. расписку, которую взял у Ванеевой А.И.

Из пояснений Гафарова А.Э. следует, что действительно в начале мая 2019 года к нему обратился Ковальчук А.А. с просьбой одолжить денежные средства в сумме 1 200 000 рублей, которые необходимы для погашения части стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. На что Гафаров А.Э. согласился под условием оформления указанной квартиры в его собственность в качестве обеспечения долговых обязательств. После чего Гафаров А.Э. передал денежные средства в сумме 1 000 000 рублей Задорскому А.А. и был заключён договор купли-продажи квартиры.

Действительно, в материалах дела №2-676/2020 по иску Ванеевой А.И. к Задорскому А.А., Ковальчуку А.А. о взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда имеется копия расписки от 30 апреля 2018 года (оригинал в судебное заседание сторонами не предоставлен) из которой установлено следующее. Собственники квартиры <адрес> Задорский А.А,, Задорский А.А. (по доверенности) получили от Ванеевой А.И. задаток в сумме 1 200 000 рублей за указанную квартиру. Согласованная цена квартиры составляет 2 200 000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 1 000 000 рублей Ванеева А.И. обязуется отдать владельцам квартиры не позднее 1 мая 2019 года. В случае невыполнения условий договора любой из сторон, вступает в силу положения о задатке. Ответственность за состояние и сохранность квартиры, оплата коммунальных услуг с 1 мая 2019 года возложена на Ванееву А.И. (л.д.63-72).

Определением Феодосийского городского суда Республики Крым от 7 июля 2020 года производство по делу №2-676/2020 прекращено в связи с отказом от иска (л.д.72).

Между тем, суд не может согласиться с доводами истца и его представителя, поскольку согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная расписка не содержит существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости.

Кроме того, согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Расписка от 30 апреля 2018 года составлена в простой письменной форме и поименована как расписка в получении суммы задатка за спорную квартиру. Стороны в судебном заседании подтвердили, что предварительный договор купли-продажи, основной договор купли-продажи не составлялся.

Показания свидетелей Носова А.М., Носовой В.Н., Шаповаловой Е.А. какого-либо правового значения для разрешения заявленного предмета спора не имеют, поскольку положения статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Представленное истцом сообщение органа опеки и попечительства администрации города Феодосии Республики Крым какого-либо отношения к предмету спора не относится (л.д.15).

Оценив содержание письменного доказательства - расписки, а также иные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение сделки купли-продажи квартиры между сторонами не доказано. Напротив материалами дела и пояснениями сторон установлено, что между сторонами отсутствовали договорные отношения по купле-продаже квартиры.

Кроме того, следует учесть, что собственником спорной квартиры в целом является ответчик Гафаров А.Э., тогда как истцом заявлены требования о признании права собственности на долю в квартире без дополнительных требований в части оспаривания права собственности Гафарова А.Э. на заявленную долю.

Суд полагает, что истцом избран неверный способ защиты своего права, а расписка в получении ответчиками Задорскими денежных средств не является договором купли-продажи спорной квартиры. Договор купли-продажи в письменной форме заключен не был, существенные условия договора передачи спорной квартиры в надлежащей (письменной) форме сторонами не согласованы, денежные средства в полном объеме не переданы, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, –

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований Ванеевой А.И. к Гафарову А.Э., Задорскому А.А., Задорскому А.А. об установлении факта заключения договора купли-продажи, признании права собственности на долю квартиры, третьи лица: Ковальчук А.А., Задорский А.А., Задорская Т.А. – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым через Феодосийский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2020 года.

Председательствующий               (подпись)                                              О.А. Данилова

копия верна

судья

секретарь

решение не вступило в законную силу

судья

секретарь