Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1694/2020 ~ М-587/2020 от 28.01.2020

Дело № 2-1694\2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июня 2020 года г.о. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Разумовской Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Козловой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Токумаева ФИО9 к ДНТСН «ПОЛЕТ», Маслову ФИО10, Николаеву ФИО11 о признании права собственности на земельный участок, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Токумаев Б.И. обратился в Щелковский городской суд с указанным иском к ответчикам, указав в его обоснование, что 10.07.2019 года между ним и ДНТСН «ПОЛЕТ» был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка №18, стоимость которого определена в размере 900 000 рублей. В соответствии с условиями заключенного договора ДНТСН «ПОЛЕТ» обязуется в будущем заключить с истцом не позднее ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи данного земельного участка. Согласно условиям вышеназванного договора истец оплатил половину стоимости земельного участка в размере 450 000 рублей, однако ДНТСН «ПОЛЕТ» до настоящего времени уклоняется от заключения основного договора, письменное требование о заключении основного договора направленное в адрес ответчика оставлено без удовлетворения. Кроме этого, истцу из кадастровой выписки на данный земельный участок стало известно, что он находится в залоге у ответчиков Маслова А.В. и Николаева Д.С., что является дополнительным препятствием в оформлении спорного земельного участка. В связи с изложенным истец просит суд о признании за ним права собственности на земельный участок № площадью 600 кв.м. находящегося в составе земельного участка расположенного по адресу: <адрес> метров северо-восточное с кадастровым номером № категория земель: земли сельхозназначения, разрешенное использование – дачное строительство, истребовать указанный земельный участок из чужого незаконного владения залогодержателей Маслова А.В. и Николаева Д.С. и взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате госпошлины при подаче иска в размере 13500 рублей и расходы на представителя в сумме 100 000 рублей.

В судебном заседании истец Токумаев Б.И. и его представитель, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования с учетом их уточнений относительно установления границ спорного земельного участка поддержали, по указанным в иске основаниям, просили удовлетворить. Представитель истца также указал, что состоявшийся между сторонами договор хоть и поименован предварительным договором купли-продажи, вместе с тем он содержит условия, выходящие за рамки предварительного договора, а именно: условие об оплате цены земельного участка в значительном размере 50% от стоимости объекта недвижимости до заключения основного договора, а потому подлежит признанию смешанным договором, содержащим как условия предварительного договора, так и основного договора купли-продажи с условием о предварительной оплате товара. Также пояснил, что истец готов оплатить вторую половину стоимости земельного участка, но опасается что недобросовестное поведение ответчика ДНТСН «ПОЛЕТ» повлечет неблагоприятные последствия в виде не возможности возврата истцу всей денежной суммы по договору уплаченной данному ответчику, который в свою очередь продолжает уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, ссылаясь на не существующие долги истца по членским взносам в ДНТСН «ПОЛЕТ».

Представители ответчика ДНТСН «ПОЛЕТ» в судебном заседании против исковых требований возражали, просили отказать, обосновывая свои доводы с несогласием истца оплачивать задолженность по членским и целевым взносам в ДНТСН, а также не оплатой истцом всей стоимости земельного участка по договору. Также пояснили, что в предварительном договоре не было указано существующее на момент его заключения обременение (ипотека) спорного земельного участка по причине того, что оно при заключении основного договора купли-продажи снимается его залогодержателями Масловым А.В. и Николаевым Д.С. после передачи им всей суммы по договору за земельный участок.

Ответчики Маслов А.В. и Николаев Д.С. в судебное заседание не явились, извещены.

Третье лицо - Токумаева Ю.Н. в суд не явилась, извещена, ранее в судебном заседании полагала иск подлежащим удовлетворению.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положениями ст. 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 10.07.2019 года между Токумаевым Б.И. и ДНТСН «ПОЛЕТ» был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка №, стоимость которого определена (п.3.1 договора) в размере 900 000 рублей (л.д.26-27).

В соответствии с условиями заключенного договора, ДНТСН «ПОЛЕТ» обязуется в будущем заключить с истцом не позднее ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи данного земельного участка № (согласно генплану застройки) площадью 600 кв.м. находящегося в составе земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № принадлежащего ДНТСН «ПОЛЕТ» на праве собственности.

Во исполнение п. 3.2.1 договора, истец оплатил на расчетный счет ДНТСН «ПОЛЕТ» половину стоимости земельного участка в размере 450 000 рублей (л.д.31). Остальная часть суммы по условиям договора оплачивается в день подписания основного договора купли-продажи земельного участка.

Согласно п.1.2 договора, данный объект будет отчужден путем раздела земельного участка с кадастровым номером № (п.1.1 договора). Основной договор купли-продажи заключен не был, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

При этом, 09.12.2019 года Токумаев Б.Х. направил в адрес председателя ДНТСН «ПОЛЕТ» требование о необходимости заключения основного договора с приложением проекта основного договора купли-продажи земельного участка, которое оставлено последним без ответа (л.д.35-35).

В нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, доказательств, подтверждающих нарушения условий предварительного договора со стороны истца, которые послужили бы основанием невозможности заключения основного договора, ответчиком ДНТСН «ПОЛЕТ» в суд не предоставлено.

Указание ответчика на отсутствие в материалах дела доказательств уклонения продавца от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества несостоятельно, опровергается материалами данного дела, поскольку доказательств соглашения сторон об иных обязательствах в отношении спорного имущества в материалах дела отсутствуют.

Как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 данной статьи).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (абзац первый п. 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (абзац первый п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу абзаца первого ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Материалами дела подтверждается, что ответчик ДНТСН «ПОЛЕТ» является собственником спорного земельного участка площадью 600 кв.м. находящегося в составе земельного участка расположенного по адресу: <адрес> метров северо-восточное с кадастровым номером № категория земель: земли сельхозназначения, разрешенное использование – дачное строительство, на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка от 05.04.2019 года, государственная регистрация его права собственности осуществлена 08.05.2019г. (л.д.48,88).

На указанный земельный участок на основании п.2.6 вышеназванного договора купли-продажи (купчая) земельного участка у ответчиков Маслова АВ. и Николаева Д.С. возникло право залога (ипотека) (л.д.89), которое также зарегистрировано 08.05.2019 года.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 также разъяснено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Таким образом, предварительный договор содержит данные, позволяющие определенно установить земельный участок.

Кроме этого, из выводов проведенной по делу судебной экспертизы и дополнительной судебной землеустроительной экспертизы усматривается, что по результату проведенного экспертом обследования установлено, что границы земельного участка Токумаева Б.И. (ранее имевшего номер 18 согласно генплану застройки ДНТСН «ПОЛЕТ»), не меняли своего местоположения по сравнению с обследованием участка экспертом 30.03.2020 года и соответствуют расположению земельного участка №13 отраженного на новом генеральном плане ДНТСН «ПОЛЕТ» от 11 мая 2020 года, а также расположению земельного участка №18, отраженного на плане более раннего периода.

Каталог координат характерных точек границ земельного участка № (ранее №), расположенного по адресу: <адрес>», по фактическому пользованию. Площадь участка 600 кв.м.
Обозначение характерных точек границы	Координата Х	Координата У	Расстояния, м
№	№	№	№
№	№	№	№
№	№	№	№
№	№	№	№
№	№	№

Оснований сомневаться в заключении эксперта, обладающего необходимой квалификацией и опытом работы в данной области, у суда нет. Представленные заключения являются объективными, последовательными и непротиворечивыми, отвечающими требованиям закона, в связи с чем принимаются судом в качестве допустимого доказательства по делу.

В силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

В соответствии с ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. ч. 5 ст. 429 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 ГК РФ. В силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Исходя из предмета иска, подлежит правовой оценке предварительный договор с учетом требований ст. 432 ГК РФ, согласно которым договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Анализ предварительного договора купли-продажи от 10.07.2019 года приводит к выводу о том, что его условия содержат данные о стоимости объекта, месте расположения, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое существо, и объект купли-продажи, подлежащий передаче при заключении основного договора, его стоимость, порядок оплаты, заключение предварительного договора было направлено на приобретение истцом спорного имущества в собственность.

Суд также учитывает то, что спорный объект соответствует условиям заключенного сторонами предварительного договора и с даты принятия спорного имущества истец фактически осуществляет права владения и пользования спорным имуществом, оплачивает членские взносы, взносы за электроэнергию (л.д.30).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе, данный договор от 10 июля 2019 года является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, государственная регистрация которого произведена, право собственности зарегистрировано за ДНТСН «ПОЛЕТ», в связи с чем, заявленные исковые требования о признании за истцом права собственности на спорный объект законны, обоснованны и подлежат удовлетворению, но с имеющимся на нем обременением (ипотеки) в силу закона.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу о том, что к предварительному договору купли-продажи, заключенному между истцом и ответчиком ДНТСН «ПОЛЕТ» могут быть применены положения ст. 487 ГК РФ, поскольку они могут рассматриваться в качестве договора купли-продажи с предварительной оплатой, поскольку оценив содержание предварительного договора купли-продажи недвижимости от 10.07.2019 г., суд приходит к выводу, что при заключении предварительного договора воля истца была направлена именно на получение в собственность недвижимости, а целью ответчика являлось получение от истца денежных средств. Таким образом, данный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При таких обстоятельствах, право истца на получение в собственность объекта недвижимости, являющегося предметом заключенного между сторонами договора, возникает на основании договора в силу факта уплаты истцом всей денежной суммы за земельный участок, в связи с чем, при признании за истцом права на спорный объект недвижимости с истца надлежит взыскать в пользу ДНТСН «ПОЛЕТ» в счет оплаты оставшейся суммы по договору в размере 450 000 рублей.

Суд, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а также тот факт, что истец не может реализовать свое право на получение в собственность объекта недвижимости во внесудебном порядке, приходит к выводу, что требование истца о признании за ним права собственности на спорный земельный участок являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, не нашел правовых оснований довод истца о том, что спорный земельный участок находится в незаконном владении ответчиков Маслова А.В. и Николаева Д.С., которые являются залогодержателями земельного участка в силу закона по договору от 05.04.2019 года, в связи с чем, в отсутствие совокупности обстоятельств, необходимых для удовлетворения исковых требований истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения, данные требования удовлетворению не подлежат, поскольку правовые основания для истребования имущества и для признания того, что имущество находится в незаконном владении указанных ответчиков отсутствуют.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Тот факт, что право собственности на спорный объект было зарегистрировано с обременением в пользу физических лиц, а ДНТСН «ПОЛЕТ» при заключении договора указанное обстоятельство скрыло и не указало при заключении договора, свидетельствует о злоупотреблении своим правом продавца - ответчика ДНТСН «ПОЛЕТ» в отношении с покупателем - истцом.

Таким образом, при полной оплате по договору истец не лишен права на обращение с иском о снятии существующего обременения.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению в соответствии со ст. 94 ГПК РФ.

В результате обращения с исковым заявлением истец понес расходы по оплате услуг представителя по Договору оказания юридических услуг № 89Ю от 04.12.2019 г. в размере 100 000 руб. (л.д.52-55).

Указанные расходы на представителя в размере 100 000 рублей суд признает несоразмерными оказанными истцу услугам и полагает возможным ее уменьшить до 45 000 рублей с учетом принципа разумности и справедливости, данная сумма подлежит взысканию с ответчика ДНТСН «ПОЛЕТ», поскольку иск удовлетворен только в отношении данного ответчика.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд считает возможным взыскать с указанного ответчика в пользу истца понесенные им судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины при подаче иска не в сумме 13500 рублей, а в размере 12 200 исходя из цены иска – стоимости земельного участка 900 000, поскольку юридические услуги в цену иска не входят (л.д.3).

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Токумаева ФИО12 – удовлетворить частично.

Признать за Токумаевым ФИО13 право собственности на земельный участок № площадью 600 кв.м. находящийся в составе земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Монино, 480 метров северо-восточное с кадастровым номером № в границах, установленных дополнительной судебной землеустроительной экспертизой:

Каталог координат характерных точек границ земельного участка № (ранее №), расположенного по адресу: <адрес>», по фактическому пользованию. Площадь участка 600 кв.м.
Обозначение характерных точек границы	Координата Х	Координата У	Расстояния, м
№	№	№	№
№	№	№	№
№	№	№	№
№	№	№	№

Взыскать с Токумаева ФИО14 в пользу ДТСН «ПОЛЕТ» денежные средства в размере 450 000 рублей.

Взыскать с ДТСН «ПОЛЕТ» в пользу Токумаева ФИО15 расходы по оплате услуг представителя в сумме 45 000 рублей и расходы по оплате госпошлины в размере 12 200 рублей.

Исковые требования к Маслову ФИО16, Николаеву ФИО17 об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения – оставить без удовлетворения.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности Токумаева ФИО18, на земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с обременением (залогом) в пользу в пользу Маслова ФИО20 и Николаева ФИО19.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щёлковский городской суд Московской области в течение одного месяца в апелляционном порядке.

Председательствующий

судья Н.Г. Разумовская