Решение по делу № 2-8/2014 (2-515/2013;) ~ М-468/2013 от 02.09.2013

Дело № 2-8/2014г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 апреля 2014 года с. Глинка

<адрес>

Ельнинский районный суд Смоленской области в составе председательствующего - судьи Ероховой С.В., при секретаре Соловьевой Н.Ю.,

с участием истца и ответчика по встречному иску Горбатенковой В.П. и его представителя – адвоката Сумариной В.С. (удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ г.), ответчика и истца по встречному иску Козлова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Горбатенковой Валентины Петровны к Козлову Александру Александровичу и Козлову Николаю Александровичу о признании права собственности на жилой дом и земельный участок и встречному иску Козлова Александра Александровича к Горбатенковой Валентине Петровне о признании следки недействительной,

у с т а н о в и л:

Горбатенкова В.П. обратилась в суд с указанным иском, где в обоснование исковых требований указала, что спорные жилой дом и приусадебный земельный участок, площадью 4000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> она приобрела ДД.ММ.ГГГГ за 85 000 рублей у Козлова Александра Александровича и Козлова Николая Александровича, которые являются наследниками ФИО2, проживавшей в указанном доме. Деньги были переданы Козлову А.А. и Козлову Н.А. в присутствии Главы Болтутинского сельского поселения ФИО11, о чем последние написали расписку. Договор купли-продажи в письменной форме в виду своей юридической безграмотности они не заключали.

Вышеуказанный дом и приусадебный участок ранее принадлежали ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ г., которая являлась сестрой ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ без вступления в наследство своей сестры.

Указала, что с момента покупки и до настоящего времени она открыто владела домом и приусадебным участком, провела ремонт дома, обрабатывала приусадебный участок и оплачивала коммунальные услуги, и право ее собственности на приобретенные жилой дом и приусадебный участок никто не оспаривал.

Однако, по записи в похозяйственной книге и данным о регистрации в БТИ жилой дом и приусадебный участок на праве собственности принадлежат ФИО4, а наследники имущества – продавцы Козлов А.А. и Козлов Н.А., для надлежащего оформления наследства к нотариусу не обращались и не желают обращаться, что не позволяет ей оформить сделку купли-продажи в установленном порядке, из-за чего она не имеет возможности в полной мере владеть и распоряжаться приобретенным жилым домом и земельным участком, на котором он расположен.

Полагала, что за ней необходимо признать право собственности на вышеуказанные жилой дом и приусадебный участок, так как она добросовестно выполнила свои обязательства покупателя, передала деньги продавцу, право собственности на данное недвижимое имущество у нее никто не оспаривает.

Ответчиком Козловым А.А. заявлен встречный иск о признании сделки недействительной, где в обоснование иска указано, что сделка купли-продажи жилого дома с Горбатенковой В.П. не соответствует требованиям закона, в связи с чем просил признать её недействительной (л.д.73).

В судебное заседание не явился представитель третьего лица, Администрации Болтутинского сельского поселения Глинковского района Смоленской области, надлежаще извещен, заявлено о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик Козлов Н.А. в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, об отложении судебного разбирательства не просил, где, с учетом мнения истца и ответчика по первоначальному иску, на основании ч.ч.4,5 ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании Горбатенкова В.П. и его представитель заявленные исковые требования поддержали в части признания за права собственности на жилой дом, от притязаний на земельный участок отказались, встречный иск не признали и просили суд признать за Горбатенковой В.П. право собственности на приобретенный жилой дом для регистрации данного права и реализации прав собственника в полном объёме, как за добросовестным приобретателем, оплатившем договорную цену и исполнившей все условия сделки купли-продажи жилого дома.

Горбатенкова В.П. в суде также пояснила, что при продаже жилого дома братья Козловы говорили ей, что дом и земля принадлежат их матери, и она может ими пользоваться и распоряжаться, однако, в сельском совете владельцем оказалось записано другое лицо. После передачи денег за дом она считала его своим собственным, сделала его ремонт, а также обрабатывала прилегающий земельный участок, оплачивала коммунальные услуги, оформила документы на межевание земельного участка и техпаспорт на дом. Договор в письменной форме она не составила по незнанию, продавцы Козловы этого не требовали, с момента продажи дома мер к получению документов на дом не принимали, к ней не обращались, поэтому она сама решила оформить дом и землю в собственность, так как считает, что дом без земли не может продаваться, а за дополнительную плату приобретать землю у продавцов она отказывается.

Ответчик Козлов А.А. в судебном заседании исковые требования не признал, встречный иск поддержал и пояснил, что дом и земельный участок ранее принадлежали его тете - ФИО4, а после её смерти в доме проживала ее родная сестра и их мать - ФИО2, которая скончалась ДД.ММ.ГГГГ года. О том, что мать вступила в наследство тети, им не было известно, поэтому, когда к ним обратилась Горбатенкова В.П. по поводу продажи дома, они её предупредили, что дом без документов, и они будет оформляться позже, и при этом о продаже земельного участка к дому они не договаривались: Горбатенкова В.П. ни на что не претендовала, документы не требовала и просила только вселиться в дом, так как ей негде было жить. Они разрешили ей проживать, и предварительно в уплату за дом получили от Горбатенковой В.П. 85 тысяч рублей, а факт передачи денег был удостоверен главой администрации сельского поселения, больше никаких документов не составлялось. Однако, они не отказывались от оформления наследственных прав в отношении имущества матери, задержка в их оформлении была вызвана приведением в соответствие документации в администрации сельского поселения. Горбатенкова В.П. по поводу оформления документов за все время проживания к ним ни разу не обращалась, было только обращение за пропиской в доме, и он, как собственник жилого дома, дал разрешение на регистрацию Горбатенковой В.П. в этом доме, чтобы она получала пенсию по месту жительства. Межевание земельного участка и изготовление техпаспорта на жилой дом Горбатенкова также произвела самостоятельно, без их ведома, без предварительных переговоров обратилась в суд. В настоящее время все необходимые документы, подтверждающие его право наследования указанного имущества, им оформлены, его брат – Козлов Н.А. - от наследства отказался. Считает, что сделка, на которую ссылается Горбатенкова В.П. как основание своих требований, не соответствует требованиям действующего законодательства, поэтому просил суд признать данную сделку недействительной. При этом заключать сделку с Горбатенковой В.П. надлежащим образом, с учетом дополнительных расходов на оформление документов по дому и приусадебному участку, которым присвоен адрес: <адрес>, он не отказывается.

Согласно материалов дела ответчик Козлов Н.А. в суде первоначальные исковые требования Горбатенковой В.П. не признал и дал суду аналогичные пояснения по делу (л.д.50-51, протокол с/з от ДД.ММ.ГГГГ года; л.д.62-63, протиокол с/з от ДД.ММ.ГГГГ г.).

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В суде установлено, что спорный жилой дом, общей площадью 58,5 кв.м, в том числе жилой площадью 28,3 кв.м, расположенный на приусадебном земельном участке, площадью 4000 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, числился за ФИО4 что подтверждается выпиской из похозяйственной книги, справкой Починковского отделения Смоленского филиала по ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» (г. Ельня), кадастровой выпиской о земельном участке, кадастровым паспортом земельного участка (л.д. 10, 11, 16, 56-57).

После смерти ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ года, в открывшееся наследство вступила ее родная сестра ФИО2, что подтверждается копией наследственного дела (л.д. 29-38).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умерла, что подтверждается справкой о смерти выданной отделом ЗАГС администрации муниципального образования «Глинковский район» Смоленской области (л.д.9).

Согласно решения Елининского районного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт принятия Козловым Александром Александровичем, наследства, открывшегося после смерти матери - ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ (л.д.68-69).

Согласно копий свидетельств о праве на наследство по закону, выданных нотариусом Ельнинского нотариального округа Смоленской области ДД.ММ.ГГГГ, наследником имущества ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ, в том числе жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, дом номер «№», а также земельного участка площадью 4000 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, является сын – Козлов Александр Александрович.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 1 статьи 223 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Оценив совокупность исследованных по делу доказательств, суд приходит к выводу, что указанное истцом по первоначальному иску Горбатенковой В.П. обстоятельство уклонения ответчиков Козлова А.А. и Козлова Н.А. как наследников по закону от оформления наследственных прав на спорное имущество не нашел своего достоверного подтверждения. За время проживания в жилом доме после передачи денег в уплату за дом Горбатенковой В.П. было известно, что Козлов А.А. производил распорядительные действия относительно спорного недвижимого имущества как его собственник. На момент изготовления технической документации на жилой дом (ДД.ММ.ГГГГ года) Горбатенковой В.П. также было известно, что согласно данных инвентаризации правообладателем на данный объект недвижимости является ФИО4 (л.д.10, 17-24), однако, при этом она не обращалась к продавцам с требованием о надлежащем оформлении сделки для регистрации прав собственника в установленном порядке, тогда как до дня рассмотрения дела возможность надлежащего оформления сторонами договора купли-продажи недвижимости с соблюдением требований законодательства не утрачена.

Из буквального толкования содержания представленной расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Козлов А.А. и Козлов Н.А. продали жилой дом в д.Балтутино, принадлежащий матери ФИО5 и получили от Горбатенковой В.П. деньги в сумме 85000 рублей (л.д.6, 49).

Из данного документа следует, что сторонами не оговорены все существенные условия сделки купли-продажи жилого дома, отсутствуют обоснование права отчуждения недвижимости, характеристики отчуждаемого недвижимого имущества, позволяющие ео идентифицировать. Кроме того, объект недвижимости по акту приема-передачи не передавался.

В то же время истец Горбатенкова В.П. не представила суду достаточных допустимых доказательств в опровержение доводов ответчика Козлова А.А. о том, что данная расписка о продаже жилого дома имела характер предварительного договора, и предметом продажи прилегающий к дому земельный участок не являлся.

Данные обстоятельства в суде подтверждены как пояснениями сторон, так и показаниями свидетелей ФИО12, ФИО13 (л.д.62-63, протокол с/з от ДД.ММ.ГГГГ г.).

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение задания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем задания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В силу подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципом земельного законодательства является единство земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно пункту 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу пункта 2 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По смыслу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю. При этом применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как установлено судом, к истцу Козлову А.А. в порядке наследования по закону наряду с правом собственности на спорный жилой дом перешло и право собственности на земельный участок, на котором расположен указанный дом. Вместе с тем, стороны не пришли к соглашению об условиях приобретения земельного участка, а продажа жилого дома без земельного участка не согласуется с требованиями закона и существенно нарушает права покупателя недвижимости.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор купли-продажи спорного жилого дома между Горбатенковой В.П. и Козловым А.А. нельзя считать заключенным, а право собственности на этот жилой дом - возникшим у Горбатенковой В.П., в связи с чем законных оснований для удовлетворения исковых требований Горбатенковой В.П. суд по делу не усматривает.

Одновременно суд признает сделку купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, которому впоследствии присвоен адрес: <адрес>, недействительной в силу ст.168 ГК РФ - в связи с её несоответствием требованиям закона и не выполнением сторонами существенных условий при её заключении, и находит встречные исковые требования Козлова А.А. подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Горбатенковой Валентины Петровны о признании права собственности на жилой дом и земельный участок - отказать.

Встречный иск Козлова Александра Александровича удовлетворить.

Признать недействительной сделку по продаже жилого дома, расположенного в <адрес>, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между продавцами - Козловым Александром Александровичем и Козловым Николаем Александровичем и покупателем - Горбатенковой Валентиной Петровной, и обязать каждую из сторон возвратить другой все полученное по сделке.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ельнинский районный суд Смоленской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.В. Ерохова

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 21 апреля 2014 года.

Решение в окончательной форме принято 25 апреля 2014 года.