Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3142/2022 ~ М-2767/2022 от 07.10.2022

Дело № 2-3142/2022

УИД 63RS0044-01-2022-005471-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 ноября 2022 года г. Самара

Железнодорожный районный суд г.Самары в составе:

председательствующего судьи Александровой Т.В.,

при секретаре Архиповой А.В.,

с участием ответчика Крюковой Т.А.,

представителя третьего лица Евстафьева А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3142/2022 по иску Департамента градостроительства г.о.Самары к Крюковой Татьяне Артуровне о взыскании задолженности по арендным платежам,

установил:

Департамент градостроительства г.о.Самары обратился в Железнодорожный районный суд г.Самары с иском к Крюковой Т.А. о взыскании задолженности по арендным платежам, в обосновании заявленных требований указав, что между сторонами был заключен договор аренды земельного участка № 015539з от 15.06.2004, в соответствии с условиями которого в арендодателем в аренду арендатору был предоставлен земельный участок, площадью 566,5 кв.м., расположенный по адресу: г. <адрес> Указанный земельный участок предоставлен арендатору для индивидуального жилищного строительства. Срок действия договора установлен с 20.02.2004 и на неопределенный срок, договор прекращает свое действие в любой срок по соглашению сторон. В настоящее время указанный договор не расторгнут, следовательно, продолжает действовать. Арендатор условия договора не исполняет, нарушая сроки выплаты арендной платы за период с 01.01.2021 по 31.07.2022, в связи с чем у него образовалась задолженность по договору аренды за указанный период в размере 65.966,30 руб. За просрочку арендных платежей договором предусмотрено начисление пеней (п. 7.2 договора) в размере 0,3 % от просроченной суммы за каждый день просрочки, в связи с чем, размер пени за просрочку оплаты ответчиком арендных платежей составил 58.226 рублей 96 копеек за период с 11.01.2021 по 31.07.2022. Департаментом в адрес ответчика направлялась претензия от 04.08.2022. Однако, до настоящего времени задолженность по арендной плате и пени ответчиком не погашена. Просит взыскать с Крюковой Т.А. задолженность по договору аренды земельного участка № 015539з от 15.07.2004 за период с 01.01.2021 по 31.07.2022 в размере 65.966 рублей 30 копеек и пени за период с 11.01.2021 по 31.07.2022 в размере 58.226 рублей 96 копеек, а всего взыскать 124.193 рублей 26 копеек.

В ходе досудебной подготовки к участию в процессе в качестве третьего лица привлечен Нагорнов О.А.

Представитель истца, уведомленный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил. В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик Крюкова Т.А. в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просила отказать, пояснив, что в период с 1999 по 2002 годы Крюкова Т.А. приобрела жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> и земельные участки №№ 179, 200, 201 площадью 500 кв.м каждый. Земельный участок по договору аренды по договору аренды № 015540з от 15.06.2004 является смежным и был огорожен общим забором с земельными участками, принадлежащими ей на праве собственности. По договору купли-продажи от 18.05.2006 она продала жилой дом и земельные участки Нагорнову О.А. После заключения договора купли-продажи она не проживает в жилом доме и не пользуется земельными участками. Арендованный земельный участок также фактически передан Нагорнову О.А., в связи с чем к нему перешли права и обязанности по договору аренды.

Представитель третьего лица Нагорнова О.А. – Евстафьев А.В., действующий на основании ордера, в удовлетворении заявленных требований просил отказать, пояснив суду, что условиями договора аренды № 015539з от 15.06.2004, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г.о. Самара и Крюковой Т.А. согласован размер арендных платежей до 01.01.2010. Дальнейший расчет задолженности истцом не обоснован, арендная плата не может быть рассчитана, поскольку земельный участок не стоит на кадастровом учете, а сумма аренды подлежит исчислению от кадастровой стоимости. 18.05.2006 между Нагорновым О.А. и Крюковой Т.А. заключен договор купли-продажи принадлежавших ответчику жилого дома по адресу: <адрес> площадью 500 кв.м каждый. В связи с переходом к Нагорнову О.А. права собственности на жилой дом, к нему перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка. С 18.05.2006 Нагорнов О.А. пользуется арендованным земельным участком. С апреля 2022 с департаментом ведутся переговоры по вопросу заключения договора аренды с Нагорновым О.А.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд полагает, в удовлетворении заявленных требований следует отказать по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ земельное законодательство основывается на принципах платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Согласно части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из положений ст. 608 ГК РФ следует, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Требованиями части 3 статьи 65 ЗК РФ установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы определяется договором аренды (ч. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно ч. 1 ст. 5.1. Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" Правительство Самарской области или уполномоченный им исполнительный орган государственной власти Самарской области осуществляет полномочия по предоставлению гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, а также по принятию решений о приобретении в собственность Самарской области земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их продаже.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 "О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" на Департамент градостроительства городского округа Самара возложены полномочия по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней (пп. 7, 22 п. 1).

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как установлено в судебном заседании на основании преюдициального решения Железнодорожного районного суда г.Самары от 22.02.2022 и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 05.07.2022 по гражданскому делу № 2-887/22 по иску Департамента градостроительства г.о.Самара к Крюковой Т.А. о взыскании задолженности по арендной плате, земельный участок площадью 566,5 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена. Земельный участок на кадастровом учете не состоит, его границы не установлены (л.д. 54-61, 62-68).

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом г.о. Самара и Крюковой Т.А. заключен договор аренды земельного участка № 015539з, по условиями которого Комитет по управлению имущества (арендодатель) передает, а Крюкова Т.А. (арендатор) принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, площадью 566,5 кв.м. Земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства. Срок действия договора установлен сторонами с 15.06.2004 на неопределенный срок. В соответствии с п. 4.4 договора аренды арендатор обязан перечислять арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца (л.д. 32-34).

Местоположение земельного участка, его площадь, дирекционные направления определены в прилагаемой к договору аренды кадастровой карте и плане земельного участка, которые являются неотъемлемой частью договора аренды (л.д. 35-36).

Согласно пункту 4.2 договора размер арендной платы до 31.12.2009 определен в приложении № 3 к договору аренды (л.д. 38-39).

В соответствии с п. 4.3 договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом. Арендодатель обязался сообщать арендатору об изменении размера арендной платы за землю путем опубликования в газете «Самарская газета» (п. 5.2).

Из представленного истцом расчета арендных платежей (л.д. 10) установлено, что арендная плата за период с 01.01.2021 по 31.07.2022 исчислена истцом по стоимости арендной платы за 1 кв.м земельного участка в размере 2.101,27 руб., утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 27.11.2020 N 935 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области", как процент от кадастровой стоимости земельного участка (3,5 %).

Как обоснованно указывает представитель третьего лица земельный участок не поставлен на кадастровый учет, в связи с чем его кадастровая стоимость не определена.

Вместе с тем данное обстоятельство не препятствует исчислению размера арендной платы, поскольку Постановлением Правительства Самарской области от 27.11.2020 N 935 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" помимо утверждения кадастровой стоимости земельных участков, поставленных на кадастровый учет, также определен средний уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области в разрезе муниципальных районов, городских округов и по Самарской области за один квадратный метр земли, который исчислен для кадастровых кварталов, в которых расположены земельные участки.

Для кадастрового квартала 63:01:0329002, расположенного по адресу: <адрес> определен средний уровень кадастровой стоимости земельных участков 2.101,27 рублей, из которого истцом и исчислен размер арендной платы.

В нарушение п. 5.2 договора аренды данная информация не была опубликована в газете «Самарская газета» в целях извещения Крюковой Т.А. об изменении размера арендной платы.

Вместе с тем, указанные нормативные документы были опубликованы на официальном сайте правительства и в газете «Волжская коммуна», тем самым сведения об изменении размера арендной платы были доведены до неопределенного круга лиц, в том числе до арендатора.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 13, 14 постановления от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых, то есть происходит перемена лица в договоре аренды.

На основании преюдициального решения Железнодорожного районного суда г.Самары от 31.03.2022 (л.д. 26-28) и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 06.09.2022 (л.д. 43-51) судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 18.05.2006 Крюкова Т.А. продала ФИО7 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> и земельные участки № (кадастровый №), № (кадастровый №), № (кадастровый №) площадью 500 кв.м каждый. Арендованные земельные участки, непосредственно прилегающие к земельным участкам №, огорожены единым забором и используются только собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, Нагоорновым О.А. в целях обеспечения доступа к жилому дому и принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, что в свою очередь исключает возможность его использования иными лицами, в том числе Крюковой Т.А. Тем самым Нагорнов О.А. фактически принял на себя право пользования земельным участком по договору аренды № 015539з от 15.06.2004 (л.д. 69-73, 74-81).

Принципом земельного законодательства является взимание платы за использование землей (п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ). Следовательно, обязанность вносить плату за землю возникает у землепользователя независимо от оформления договорных отношений с собственником земельного участка (в данном случае - с органом местного самоуправления), а потому отсутствие заключенного с Нагорновым О.А. договора аренды земельного участка не освобождает лицо, в фактическом пользовании которого находится земельный участок, от внесения такой платы. Тогда как у Крюковой Т.А. такая обязанность прекращена с 30.05.2006, с даты прекращения использования земельным участком ранее предоставленным ей по договору аренды № 015539з от 15.06.2004, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют. Иное противоречит требования действующего законодательства.

Одновременно с этим суд принимает во внимание, что Крюкова Т.А. и Нагорнов О.А. направили заявление в Департамент градостроительства г.о.Самара о переходе прав и обязанностей по договору аренды с Крюковой Т.А. на Нагорнова О.А.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Департамента градостроительства г.о.Самары к Крюковой Татьяне Артуровне о взыскании задолженности по арендным платежам – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самары в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 03 ноября 2022 года.

Председательствующий судья (подпись) Т.В. Александрова

Копия верна.

Судья Секретарь